【正文】 03年1－7月，全市商品住宅建設完成投資278．6億元，其中31．9億元用于經(jīng)濟適用住房建設。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競爭也會使利息降低，貸款方式更加靈活，名實相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實際上降低了買房成本，放大了需求。這一點，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來越高。同時辦奧運會使北京的全國核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能得到加強，環(huán)境得到改善，會吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學習，集聚了人氣，帶動經(jīng)濟持續(xù)增長，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。從整體上看，辦奧會促進北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預期變得更好，集聚了人氣，總的投資會增加，從而使開發(fā)商對未來北京房地產(chǎn)市場有一個良好的預期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項目，投資有不斷擴大的趨勢，從而使整個房地產(chǎn)市場的供給明顯增加。相對便宜的樓價，對海外投資者有巨大的吸引力。 入世對經(jīng)濟發(fā)展的促進將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對住宅的有效需求趨升。說明政府要繼續(xù)推動房地產(chǎn)的消費，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬余平方米。經(jīng)濟適用房各項指標較7月份上升25%到45%。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。三、 競爭個案分析（一）寶星園一、 環(huán)境分析本案位于北京市朝陽區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順路、機場高速路。２００１年５月開盤，2005年開發(fā)全部完成。（2）、私營業(yè)主（3）、港臺、韓國等外籍人士七、利多利空分析優(yōu)勢　劣勢物業(yè)管理IC卡門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)首層大堂挑空、舒適大氣規(guī)劃中地小學與幼兒園建在一起有干擾親水樂園車位比例高，可租可售綠化率只有35％規(guī)劃的小區(qū)是圍合建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜休閑娛樂配套多樣：水療、乒乓球、健身房等首層大堂播放背景音樂，舒適放松二居價格高三居、四居的書房面積只有6平米緊鄰高速公路、駕車出行方便戶型多樣可選擇余地大開發(fā)周期長2001年開盤，2005年竣工外飄窗會所已經(jīng)投入使用，咖啡屋、健身中心等樓間距小明廚、明衛(wèi)具有小型兒童樂園一期周圍是二期、三期工地，環(huán)境差Vod視頻可收CNN、BBC等外立面顏色時尚小區(qū)周圍沒有公交車戶型、精裝毛坯可選擇余地大金牌物業(yè)管理：中海物業(yè)2001年開盤至今二期沒有動工，開發(fā)實力值得懷疑觀景陽臺全部地下車庫實現(xiàn)人車分流小區(qū)沒有商業(yè)配套每戶贈送燃氣爐，用來提供24小時熱水、冬季取暖現(xiàn)房發(fā)售，說服力強八、銷售分析（一）售樓處引導分析 路旗指引：京順路大山子出口至本案售樓處設路旗 路牌指引：小區(qū)北面宏泰街路口設路牌（二）售樓處裝修風格：現(xiàn)代時尚設計風格，內(nèi)有中空小花園，溫馨舒適（三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)3套（四）銷售策略：（1）打折：一次性付款95折，商貸98折 （2）抽獎：周末售樓處現(xiàn)場抽取蘋果電腦（二）慧谷陽光本案位于北京市朝陽區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機場西側(cè)、北側(cè)緊鄰北小河，東南側(cè)為第四使館區(qū)。 外立面：高級涂料 （三）、建筑工期：共二期、開盤時間：一期2002年6月， 二期2003年8月2日 入住時間： （四） 、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居405060二居9099108 三居128主力戶型 137140四居148150200躍層84主力戶型100160（五） 、配套設施：有會所、地下車場三、價格分析（一）、價格范圍：57006400（二）、主力總價范圍：487200、742400其他費用：物業(yè)費：車位費：地上150300（租） 地下400（租）供熱費：19/平米四、媒體分析 北京青年報、樓市、廣播五、客源分析（1）、月收入800020000的白領，自由置業(yè)者，韓國人，中央美院的學生（2）、二次置業(yè)著六、去化分析一期銷售率85%，二期剛剛開盤 七、利多利空分析優(yōu)勢　劣勢該區(qū)域住宅密集生活氛圍重有開放的綠地價格高望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住保安嚴格大戶型少使用率高公共部分精裝修鄰路的都是好戶型交通發(fā)達電梯24小時運行北面的河沒有治理周遍配套齊全密度高純板樓南北通透有半封閉陽臺不安全有荷花池和水景小區(qū)內(nèi)沒有配套外立面黃色涂料時尚高檔東側(cè)是農(nóng)村景色不好有寵物沙灘南面有高樓影響采光進深小10. 8八、銷售分析（一）售樓處引導分析路旗指引：有看板指引：售樓處外有大型看板（二）售樓處裝修風格：普通，約100平米。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：規(guī)劃中有噴泉、綠化率為32%，西側(cè)為望京綜合市場，東、北面為住宅區(qū)，南面為市政路。七、利多利空分析優(yōu)勢　劣勢交通便利戶型多樣可選擇余地大容積率高與一期相比價格太高顧客難以接受望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住外立面顏色時尚綠化率低定位不準確周邊的配套齊全使用率高小區(qū)周邊環(huán)境亂陽臺落地窗現(xiàn)房發(fā)售鄰街戶型有噪音T型塔樓北向采光好有三個底商樓間距小板樓明櫥、明衛(wèi)小區(qū)內(nèi)有噴泉板樓被塔樓遮擋采光不好板樓南北通透、通風好沒有會所小戶型布局合理沒有配套南向無遮擋景觀好售樓處與現(xiàn)場太遠看房不方便供暖費便宜戶型設計上浪費面積多八、銷售分析（一）售樓處引導分析路旗指引：無看板指引：小區(qū)周圍設有看板（二）售樓處裝修風格：歐式風格，（三）銷售道具：沙盤、桌椅7套（四）金隅麗港城本案位于北京市朝陽區(qū)望京西南湖北街一、 環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：噴泉、健身設備、景觀小品二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積19萬平方米，2003年2月開盤，2004年6月入住。2003年3月開盤，2003年12月底開發(fā)完成。二、 產(chǎn)品分析（一） 建筑規(guī)模　　該社區(qū)建設用地約15公頃，預計總建筑面積35萬平方米，其中住宅約為26萬平方米。七、利多利空優(yōu)勢劣勢售樓處造型獨特，頂把大傘出行不太方便，離車站遠。 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：小區(qū)正在施工沒有做綠化，%。 （2）一梯四戶外立面：高檔灰色外墻磚戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居4065350%二居859050% 配套設施：（１）會所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房（２）教育配套：借助周邊設施（３）商業(yè)配套：借助周邊設施 積率： 精神堡壘二、 價格分析（一）價格范圍：５400元/M26600元/M2(二)主力總價范圍：21萬――59萬戶型面積（m2）　均價（元）總價（萬）一居406560002439二居859058504952其他費用：物業(yè)費： 元／M2 車位費：地下：350元／月　　　　　　　　　地上：150元／月三、 廣告分析（二） 報紙：北京青年報、北京晚（三） 雜志：精品四、 客源分析（1）、國貿(mào)、惠普、ＩＢＭ、西門子，月收入６０００—８０００元（2）、私營業(yè)主（3）22歲至35歲年輕白領五、去化分析戶型面積（m2）　套數(shù)已售套數(shù)已售率未售套數(shù)未售率一居406535027077%8023%二居8590501530%3570%六、利多利空分析優(yōu)勢　劣勢精裝修，菜單式選擇墻磚外立面，保溫、隔熱物業(yè)費較高，／Ｍ２交通便捷，多路公交車直達小區(qū)地上地下車位，可租可售分期開發(fā)，不能同時入住小區(qū)建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜使用率高78%超大落地觀景陽臺單價高，最高價6600每平米小區(qū)前將臺西路窄、亂綠化率高35%精裝修贈送廚具臨馬路噪音大小區(qū)沒有獨立花園，綠化分布散高檔墻磚外立面周邊配套齊全樓間距小，20M期房沒有保證緊鄰四環(huán)路，駕車出行方便戶型設計合理，不浪費空間塔樓部分房間存在暗室附近樓太多，私秘性差戶型多，充足可選余地精裝修不能保證施工質(zhì)量七、銷售分析（一）售樓處引導分析路旗指引：酒仙橋路沿路路牌指引：酒仙橋路沿路（二）售樓處裝修風格：現(xiàn)代時尚設計風格（三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)2組、接待臺（八）電子城一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽區(qū)望京西南部，位于酒仙橋駝房營街。2003年3月開盤，2004年11月底開發(fā)全部完成。二、 產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：。一、 環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：區(qū)內(nèi)有吊橋、小溪、小瀑布，植被以垂柳為主，清新自然。4） 戶型配比：以兩居、三居為