【正文】 開發(fā)區(qū)和工業(yè)園建設(shè)者，充分利用市場(chǎng)手段吸引投資。丹陽為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，加大固定資產(chǎn)的投入，改善投資環(huán)境，出臺(tái)了一系列積極利好的招商引資政策，取得了較好效果。比如大汽車集團(tuán)的整合、零部件的規(guī)?；l(fā)展、規(guī)范的市場(chǎng)銷售體系、自主品牌的發(fā)展壯大等等。WTO改寫中國汽車游戲規(guī)則，1994年中國正式加入WTO談判，同年4月1日，中國對(duì)進(jìn)口汽車關(guān)稅第一次進(jìn)行了調(diào)整，%，%，各自下降了70%，邁出了與國際接軌的第一步。同時(shí)，加速中國汽車行業(yè)與國際接軌。從2002年開始，降價(jià)成為每年車市的主題詞，幾年下來，絕大部分國產(chǎn)車型的價(jià)格和2001年相比，都降了40%以上。金融政策2007年國家對(duì)房地產(chǎn)信貸政策緊縮，控制較嚴(yán)，而作為商業(yè)用房按揭貸款，控制更緊。但在汽車消費(fèi)市場(chǎng)，由于品牌較多，加之，國外品牌和合資品牌的不斷增多，汽車行業(yè)的不規(guī)范，加大了競(jìng)爭的態(tài)勢(shì)，使汽車行業(yè)出現(xiàn)賣車難的局面。（二）近期市場(chǎng)描述和未來走勢(shì)預(yù)測(cè) 近期汽車市場(chǎng)描述我國汽車市場(chǎng)方興未艾，正由發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)展中城市延展。品牌檔次高低不全，也沒有品味高檔的汽車4S店。五、方位國際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目研究項(xiàng)目總體規(guī)劃 （1）方位國際汽貿(mào)集聚中心總體規(guī)劃：要根據(jù)方位產(chǎn)業(yè)集聚園相關(guān)產(chǎn)業(yè)與汽車零部件件區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新型材料區(qū)、特色機(jī)電區(qū)等產(chǎn)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來，也要根據(jù)市場(chǎng)需求和適度超前的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)；總規(guī)劃為400畝，總投入2億美元。集汽車多品牌展銷、汽車用品及通用零部件銷售、二手車交易、汽車美容、汽車維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)、新產(chǎn)品新技術(shù)推介、汽車專業(yè)化行業(yè)化營銷策劃及咨詢服務(wù)等多種功能為一體的專業(yè)性汽車營銷服務(wù)公司。該公司目前開發(fā)的市級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目“南京國際汽配基地”占地約16萬平方米，項(xiàng)目計(jì)劃總投資4億元，由著名的美籍華人設(shè)計(jì)師高民權(quán)教授擔(dān)綱設(shè)計(jì)、著名建筑工程隊(duì)實(shí)力建設(shè)，設(shè)有工商、稅務(wù)、交通、銀行、商務(wù)、保險(xiǎn)、商住、倉儲(chǔ)、廣告、餐飲、娛樂、購物等全面配套服務(wù)設(shè)施，建成后將成為全省乃至華東范圍內(nèi)規(guī)模最大、功能最全、服務(wù)最優(yōu)、配套最齊全的國際化一流大型汽車配件貿(mào)易中心。汽車城占地面積130畝，總建筑面積50000平方米，總投資5000萬元，一期工程8000平方米已竣工，將于九月十九日盛大開幕。建成后將成為一座較大規(guī)模、新型、現(xiàn)代化的汽車商貿(mào)展示中心。鹽城中聯(lián)國際汽貿(mào)集聚中心城市政府之重點(diǎn)工程——550畝33萬㎡鹽城汽貿(mào)廣場(chǎng)（正在籌建中，建成后成為蘇北地區(qū)最大的、唯一的汽車消費(fèi)中心城，輻射整個(gè)蘇北地區(qū)）連云港振興國際汽貿(mào)集聚中心連云港振興國際汽貿(mào)集聚中心由連云港振興集團(tuán)和上?？蜕虖?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)力鑄造，是連云港市重點(diǎn)建設(shè)工程之一，江蘇省重點(diǎn)培育扶持市場(chǎng)。丹陽本地市場(chǎng)丹陽現(xiàn)有4S店規(guī)模不大，多為二、三級(jí)代理商在經(jīng)營，經(jīng)營的品種也不全種類較少。距滬、杭、寧長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈車程均在兩小時(shí)內(nèi)，服務(wù)范圍直接輻射到蘇、浙、皖各大城市，是目前華東地區(qū)最大的汽車專業(yè)市場(chǎng)，功能齊全，環(huán)境優(yōu)雅，物流快捷。并緊鄰無錫東部交通樞紐廣南立交橋，地理位置優(yōu)越，交通便利，現(xiàn)公司下有20多家子公司，其中70家是4s專營店，公司在江蘇安徽等地區(qū)有30多家二級(jí)代理，業(yè)務(wù)遍及長三角大部分地區(qū)，是無錫地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)汽車經(jīng)營和服務(wù)公司。努力將蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心建設(shè)成為與國際接軌、國內(nèi)一流集汽車商貿(mào)、旅游、居住、休閑、觀光為一體的國際汽貿(mào)集聚中心商貿(mào)區(qū)。規(guī)劃經(jīng)營范圍為汽車配件、摩托車配件、汽車裝潢美容、五金、工程機(jī)械、礦山機(jī)械、二手車交易，并配套有商信辦公樓和飯店賓館等。緊靠241省道（葛丹公路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口，僅16公里。? 方位國際集聚汽貿(mào)中心汽車城項(xiàng)目，是任何一個(gè)投資商都不具備的優(yōu)勢(shì)，其行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)性、號(hào)召力，決定了市場(chǎng)的成敗。文化背景價(jià)值: 丹陽有6000年的文明史。環(huán)境價(jià)值: 丹陽山清水秀，又在發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和旅游可以和綠色汽車、環(huán)保汽車相聯(lián)系，能夠提升丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心的環(huán)境形象大使的形象。規(guī)模價(jià)值丹陽國際方位汽車城規(guī)模在丹陽乃至蘇南地區(qū)都是首屈一指，其規(guī)模與影響力都是不言而喻的。他們大多數(shù)想以買斷形式經(jīng)營品牌汽車。需求設(shè)想：這部分具有一定實(shí)力，經(jīng)營品種較雜，其奉行的宗旨是哪車有錢賺就做哪種車。汽配經(jīng)銷商需求分析：經(jīng)營狀況：在江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于汽車市場(chǎng)實(shí)行品牌戰(zhàn)略，汽配的維修市場(chǎng)正在逐步被品牌專營店取代，因此，導(dǎo)致汽配市場(chǎng)生意下滑，這部分經(jīng)銷商有的在維持，有的正在選擇改行或到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的異地發(fā)展。關(guān)注焦點(diǎn)：國際汽貿(mào)集聚中心的經(jīng)營模式是售還是租賃，租賃的價(jià)位是多少；市場(chǎng)有無保護(hù)政策。 （三）品牌定位 通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為江蘇省汽車經(jīng)銷商首屈一指的汽車集散地；和華東地區(qū)乃至全國知名的汽車零件集散地；通過對(duì)本項(xiàng)目的廣告宣傳，使之成為丹陽市的具有象征性的建筑群，使開發(fā)商通過市場(chǎng)的塑造成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的，為以后的房產(chǎn)開發(fā)及其他項(xiàng)目的開發(fā)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。集合創(chuàng)造出高效、安全完美的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與充足的商業(yè)及相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施，營造優(yōu)美和諧的城市形象及建筑購成體來提升整個(gè)丹陽及開發(fā)區(qū)的形象品位。建設(shè)單位對(duì)于規(guī)劃與建設(shè)設(shè)計(jì)要求。以丹陽開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，尊重環(huán)境、創(chuàng)造優(yōu)美和諧的現(xiàn)代化國際汽貿(mào)集聚中心。體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則，使方位國際汽貿(mào)集聚中心具有滾動(dòng)發(fā)展的彈性也具有實(shí)用性和操作性。外部整體空間層次分明，形成分布均衡的視覺焦點(diǎn)和空間景觀、人文節(jié)點(diǎn)，建立統(tǒng)一、集聚空間秩序。B 汽車美容服務(wù)區(qū)本區(qū)域位于汽車展示交易區(qū)之后，在梁區(qū)間布置貫通的綠化帶和公共停車場(chǎng)，將展示交易區(qū)的主要車流到達(dá)該區(qū)，通過交通的組織引導(dǎo)，為該區(qū)域的美容服務(wù)區(qū)帶來興旺的“人氣”。沿規(guī)劃道路布置經(jīng)營用房，同時(shí)面向城市和內(nèi)部二手車停車場(chǎng)及汽車租賃服務(wù)，有利于經(jīng)營。F 商貿(mào)流通中心、信息咨詢服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)沿規(guī)劃道路布置商貿(mào)流通中心、信息咨詢服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)，為國際汽貿(mào)集聚中心注入活力，形成良好的濃厚的商業(yè)氛圍。軸線發(fā)端于主干道通港公路和齊梁路的交匯口，向內(nèi)擴(kuò)展形成廣場(chǎng)，做為汽車城的主入口廣場(chǎng)。12座品牌汽車交易展示旗艦店聯(lián)祛而立，發(fā)端于綜合展示中心邊，向西、向南呈波浪式展開，魚貫排列，呈現(xiàn)有條不紊的品牌立體商業(yè)空間。道路交通原則是：構(gòu)建高效、安全、流暢的交通方案，優(yōu)化道路布局。將道路、停車位、景觀與集聚園的功能化、人文化、生態(tài)化、工業(yè)化密切結(jié)合起來，為突出建筑、規(guī)劃的藝術(shù)效果進(jìn)行鋪墊。以65米寬高壓線走廊為景觀帶軸線，是綠化貫穿整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心，串起各片區(qū)內(nèi)的功能空間，沿“綠軸”兩邊布置服務(wù)設(shè)施和展覽建筑，提高國際汽貿(mào)集聚中心的生態(tài)、綠化、環(huán)保環(huán)境質(zhì)量。B 整個(gè)綠化系統(tǒng)采取點(diǎn)、線、面多樣化的綠色組合，景觀節(jié)點(diǎn)、道路綠化帶和大片集中綠化帶等，通過景觀軸線的組織，營造出不同的景觀層次和事宜的活動(dòng)場(chǎng)所，將建筑組群與綠色環(huán)保、生態(tài)環(huán)?；顒?dòng)空間相互參透融為一體，與人文活動(dòng)行為達(dá)成默契。從這里我們可以欣賞到這個(gè)規(guī)劃上面線條的豐姿神采，營造方整大氣的美景，形成深遠(yuǎn)的空間效果和有沖擊力的視覺層次。植物在種類搭配、高矮疏密、顏色形態(tài)等方面的調(diào)整充分體現(xiàn)區(qū)位的特點(diǎn)和景觀要求，使綠化與周邊的建筑構(gòu)成和諧的相互關(guān)系，起到重要的引導(dǎo)、造景和烘托作用，使方位國際汽貿(mào)集聚中心的道路成為人們流連的風(fēng)光路。各個(gè)功能區(qū)的疏散出入口的滿足規(guī)范，建筑間距符合規(guī)范要求。在國際汽貿(mào)集聚中心里面按照規(guī)劃要求考慮防空工程。通過觀察建筑群體的各部分，能感受到一種簡明易懂的圖解概念。建筑設(shè)計(jì)——綜合交易展廳坐落與道路交叉口處，面向主干道和廣場(chǎng)，建筑體量、規(guī)模和造型，標(biāo)志著汽車城的形象，對(duì)城市空間景觀有著重要的影響。根據(jù)“4S”店的特點(diǎn)，十二座品牌汽車旗艦店適合采用大進(jìn)深，鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)屋架，并選擇經(jīng)濟(jì)跨度，達(dá)到施工迅速和成本經(jīng)濟(jì)。本項(xiàng)目的操作，建議其操盤的中心思路圍繞著“打造丹陽城市名片——丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心”“投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”兩個(gè)主題來操作。及時(shí)有針對(duì)性拿出切實(shí)可行的針對(duì)4S店及品牌專賣店的招商政策。 （三）造勢(shì)A、造勢(shì)一商業(yè)地產(chǎn)，操盤其實(shí)就是一種炒作。從而避免一些目標(biāo)客戶對(duì)方位的擔(dān)心，而方位公司作為投資商，其品牌知名度和收益不會(huì)受到太大影響。B、造勢(shì)二新聞發(fā)布會(huì)：當(dāng)今的社會(huì)是信息的社會(huì)，方位投資汽車城項(xiàng)目的一個(gè)炒作平臺(tái)就是通過傳媒，迅速的發(fā)布汽車城的相關(guān)信息，引起廣大業(yè)內(nèi)人士和目標(biāo)客戶的關(guān)注，通過媒體的炒作，迅速的在行業(yè)內(nèi)引起轟動(dòng)效應(yīng)；行業(yè)協(xié)會(huì)的宣傳：通過汽車生產(chǎn)廠家和汽車行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布“丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心”的招商信息，擴(kuò)大其知名度；與汽車行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)系對(duì)招商工作的支持很大，而我們將來目標(biāo)客戶很大一部分是在行業(yè)內(nèi)的大戶，如能率先策動(dòng)他們進(jìn)場(chǎng)，會(huì)降低我們后期的招商的壓力；會(huì)展宣傳：舉辦汽車展銷會(huì)或汽配及汽車用品展進(jìn)行項(xiàng)目整體宣傳與推廣；在高速公路設(shè)高架廣告；DM（直郵廣告）迅速有效的直接發(fā)布我們的招商信息；行業(yè)內(nèi)的報(bào)刊雜志廣告的推動(dòng)促銷是任何商業(yè)地產(chǎn)不可缺少的一項(xiàng)，作為本項(xiàng)目，建議進(jìn)行適量的廣告推廣，是必須的，推廣應(yīng)提前進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱。而作為后期商鋪的招商模式，應(yīng)針對(duì)不同行業(yè)采用人員+廣告+座談會(huì)+大戶+牽頭人的模式進(jìn)行招商，同時(shí)充分利用政府相關(guān)職能部門的作用進(jìn)行招商。（二）確定銷售價(jià)格的方式進(jìn)制（三）制定營銷價(jià)格（四）細(xì)化價(jià)格分期策略44 / 44