【正文】 調(diào)環(huán)境實用、園林實用、空間實用、生活實用，通過反復的強調(diào)功能實用，力圖使消費者相信物有所值，絕無浪費，主題概念選擇過于簡單直白，不利于形成形象的差異化識別，弱化了樓盤的價值內(nèi)涵。? 艾詩林根 ： 開盤，位于北京路延長線省政府小區(qū)對面，占地 畝，容積率，多層與小高層混合，總戶數(shù) 212，戶型從 117 到 170，平層，主力戶型偏重于130—140 區(qū)間，多層均價 2400，小高層 2300 元起，每層加價 4070 元不等。從產(chǎn)品特征來看：艾詩林根為多層與小高層的混合住宅區(qū)，小高層圍繞外環(huán)布置，由于樓盤規(guī)模較小，景觀更多的體現(xiàn)了均好性，入口處布置水景廣場，社區(qū)內(nèi)布置水景長廊，形成主要的情趣活動場所，圍繞通行路線布置花樣繁多的主題小景觀；樓體外立面采用坡屋頂，色彩以暖色調(diào)為主，樓體通透明亮；19 / 51從戶性設(shè)計看，戶型為平層，采用了目前的主流布局，戶型分區(qū)合理，功能完備，基本做到所有房間直接采光，大多為南北向，為了體現(xiàn)情趣性的設(shè)計，在客廳側(cè)布置了面積約 10 平米左右的半圓型陽臺，美其名曰空中花園；根據(jù)其戶型設(shè)計的特點，艾詩林根提煉出了兩個賣點即“大眼睛”戶型（強調(diào)采光好） ，空中花園（半圓陽臺） ，以此來吸引消費者； 競爭態(tài)勢：北市區(qū)是昆明樓市的主戰(zhàn)場之一，從低到高各類型樓盤齊全，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)公司實力較強，而中大戶型又是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品，爭奪較為激烈，雖然在形象推廣上形成了一定差異，但面臨的競爭對手較多，競爭強度較強。：? 江東花城位于昆明市北市區(qū)，與省政府小區(qū)、市政府小區(qū)、四大標志性建筑相連。價格低廉，能夠滿足中低收入群體的購買水平。戶型設(shè)計考慮的不僅是面積的分割，更是注重合理的功能分區(qū)，充分體現(xiàn)人性的關(guān)懷。? 時代年華云銅時代年華位于滇池路金牛小區(qū)后，占地 235 畝，多層建筑，總戶數(shù) 2300余戶，容計率 ，主力戶型以 90100 平米為主，起價 1488，均價 16001800 元。從滇池路片區(qū)的供盤情況來看,此價位的樓盤具有比較大的價格優(yōu)勢,填補了滇池路片區(qū)在低價位商品房的市場空白。金洲灣地處一環(huán)路外側(cè)，地段位置好。從宣傳推廣上看，金洲灣以“生活高處是蔚藍”為主題，采用付費排號選房的營銷方式，有效的積聚了人氣，加之其地段位置好、性價比適宜，得到了很好的市場表現(xiàn)。 多 層：小高層：其 它：平層共 920 套，80% 以上帶電梯的高層商鋪情況進深： 米； 開間： 米； 面積： 平方米；售價： 只量出面積總 1500㎡特殊經(jīng)營方式：目前銷售及工程進度銷售過半，12 月 31 日交房（一期）主推概念 國際生態(tài)化高尚社區(qū)其它物業(yè)管理費： 元/平方米(帶電 梯 元/㎡，帶電梯 元/㎡)配套費：2300～6500 元/戶（含可視對講、電熱水器、 單元防盜門分 攤等項目）樓盤特征樓間距開闊配套設(shè) 施齊全景觀比較精致城建股份湖畔之夢于 2022 年 8 月 9 日開盤。目標消費群描述：30 歲左右的高收入群體，收入穩(wěn)定，家庭負擔輕。 以 其 大 盤 的 規(guī) 劃 ， 突 顯 成 熟 生 活 配 套 優(yōu) 勢 ， 從 而 向更 多 細 分 市 場 滲 透 ， 以 達 到 擴 大 市 場 份 額 的 意 圖 。 從 戶 型 設(shè) 計 看 ， 戶 型 基 本 滿足 功 能 需 求 ， 明 廚 明 衛(wèi) 、 配 備 功 能 陽 臺 ， 但 對 個 別 目 標 消 費 群 的 需 求 把 握 的 尚 不 夠 準 確 ， 如 大 門 正對 廚 房 或 衛(wèi) 生 間 ， 對 100 平 米 左 右 的 小 戶 型 ， 處 理 過 道 時 浪 費 了 過 多 的 面 積 。天鵝堡 120 平方米以下三房多層和小高層，銷售近 80%，國際公寓 160 平方米臨湖花園洋房，銷售 80%，黃金海岸 181 平方米聯(lián)排別墅，銷售 30％；但現(xiàn)在的銷售速度明顯放緩，由于不臨湖的大面積別墅、聯(lián)排別墅和中等戶型（120 平米以上）的多層、小高層缺乏足夠的亮點吸引消費者,因此預計這些產(chǎn)品將會面臨銷售瓶頸。占地 120 畝，約 8 萬㎡，容積率 ，總建筑面積 46400㎡，總戶數(shù) 212 戶。從產(chǎn)品層面上看，引入所謂的透天設(shè)計理念，徹底掀掉內(nèi)院的屋頂，試圖將景觀引入室內(nèi)，多采用超大客廳的雙面落地窗，使屋內(nèi)的采光、通風、空氣質(zhì)量得以改善。宣傳推廣:為充分迎合昆明人較慢的生活節(jié)奏，宣揚“生活就要懶洋洋”的一種生活情趣，提倡悠閑的生活方式。TOWNHOUSE 不含車庫，獨立別墅 車庫 ㎡，計入銷售面積。 該樓盤于 2022 年 11 月 15 日開盤，開盤當日立即漲價。 214 平米、帶天井的戶型比較熱銷。 戶型設(shè)計不太理想，空間比例處理不當。 目前不做認購也不做選房，僅收取 2022 元排號費，排號等候選房、并享受 2%的優(yōu)惠。? 廣基●海悅花園項目名稱 項目位置 南市區(qū)滇池路西貢碼頭后發(fā)展商 廣基瑞特策劃/代理 百勝廣告承建商 省三建設(shè)計/景觀設(shè)計開發(fā)規(guī)模 占 地： 230 畝/平方米 ； 總建筑面積： 平方米；總套數(shù)： 230 套相關(guān)指標 容積率： 綠化率：60%以上產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 3 層， 200 套， 面積 192 230 平方米多 層： 層， 幢， 面積 平方米小高層： 層， 幢， 面積 平方米其 它：獨立別墅 30 套 3 層 256 平米/套另有 8 套別墅，每套占地 3 畝，內(nèi)部認購交房狀態(tài) ■ 全毛坯房； □ 局部裝修，含： ； □ 菜單式裝修：價 格 起價 3600 元/㎡ 均價 4100 元/㎡社區(qū)配套 豪華會所、多功能球 場主力戶型聯(lián) 排：192㎡多 層： 小高層：——其 它：商鋪情況進深： 米； 開間： 米； 面積： 平方米；售價：特殊經(jīng)營方式：27 / 51目前銷售及工程進度 12 月份交房.主推概念 海岸、雙景、格調(diào)生活其它 物業(yè)管理費： 約 1 元左右/平方米配套費： 9800 元/戶（含 等項目）樓盤特征聯(lián)排別墅為主贈 送面 積較多，贈送半地下室功能 齊全，贈送花園面積較大平均達 200 平米公用綠 化不足 2022 年 10 月 18 日開盤，開盤時售價（均價）為小聯(lián)排 3600 元/平米；大聯(lián)排 4100 元/平米；獨立別墅4900~5100 元/平米 開盤至今共經(jīng)歷了 3 次價格調(diào)增，每次增幅：小聯(lián)排別墅（174 平米）3 萬元/幢；大聯(lián)排別墅（230 平米）5 萬元/幢；獨立別墅（254 平米）10 萬元/幢。 該樓盤花園面積都很大，很大程度上滿足了業(yè)主的心理需要，聯(lián)排別墅花園面積 100 平米~200 多平米，因此在購房過程中花園面積對銷售起積極因素。景觀包圍建筑原則：林泉結(jié)合的自然生態(tài)系統(tǒng)包圍和貫穿整個社區(qū)，疊水、溪流、涌泉、中央水景與環(huán)繞小鎮(zhèn)建筑的各類樹木融為一體。 該樓盤于 2 月 18 日向社會公布價格，并接受以前官城置業(yè)的老客戶小定（1000 元、可退） 。 雙拼聯(lián)排（18 套，254 平米 14 套，290 平米 4 套）比較熱銷，已全部銷售完畢； 疊加聯(lián)排底層戶型（180 平米，8 套）全部售空，8 套上層戶型由于面積過大（250 平米） 、總價過高（80 多萬）僅僅售出一套； 均價 2400 元/平米、面積區(qū)間基本為 105~130 平米的小高層銷量相對較好，如 347 幢比較熱銷，銷量達 80%以上； 以下是銷量較好的兩幢價格表房號 面積（㎡） 原總價（萬） 現(xiàn)總價（萬） 房號 面積（㎡） 原總價（萬） 現(xiàn)總價（萬）901 902 801 802 701 702 29 / 51601 602 501 502 401 402 301 302 201 202 　 　 　 　 102 分析： 該戶型在所有戶型中，較為熱銷，每層均有較大露臺（16㎡） ，頂層躍層露臺 約有 60 多㎡。漲幅為 %左右，02 房漲幅大于 01 房。五層價格剛好等于一層價格，往上價格逐層增加，往下逐層降低。高端消費群體對 TOwNHOUSe 較為熱衷。976 平米類型：平層公寓格局：四房二廳二衛(wèi)+陽光花園房間尺度（面寬進深）客廳 45005400 主臥 39004200 次 1 臥 36003300次 2 臥 31004200 次 3 臥 27004200 餐廳 31002500廚房 31002200 主衛(wèi) 22003000 客衛(wèi) 18002700洗衣房 18001800 陽臺 33001200 花園 32004600? 優(yōu)點：32 / 511) 客廳和 3 個臥室朝南擺布，盡可能使主要功能房間獲得良好的日照2) 錯層結(jié)構(gòu)，起居活動區(qū)與其他功能區(qū)分區(qū)明確3) 所有房間實現(xiàn)自然采光通風4) 客廳方正開敞，與陽臺和花園的聯(lián)系密切，景觀豐富5) 臥室空間開闊，衣帽間等功能可以通過裝修實現(xiàn)6) 獨立洗衣房和室內(nèi)花園，可以彌補普通多層住宅相于高檔住宅在功能健全性和居住7) 情趣方面的缺憾，特別是入戶空中花園設(shè)計，有效提升了住宅的附加價值，堪稱一大革命性突破? 缺點：1) 對于 5 口之家來說餐廳尺度和面積偏小，而且由于廚房門開設(shè)于中部，更是影響了餐 2) 廳的有效使用3) 次 2 臥的門正對餐廳，私密性受影響4) 臥室凸窗的開啟角度有限，房間通風受影響? 點評：獨特的室內(nèi)花園設(shè)計成為 2022 年房市的又一亮點。淺水灣 A 型建筑面積：1963) 主臥室融入衛(wèi)生間、書房和休閑陽臺功能，主人的生活、工作、休閑空間高度集中。2) 客廳面寬尺寸很大，完全能夠滿足使用者功能和心理要求3) 餐廳完全獨立，且尺度合理4) 主臥室融入書房和衣帽間功能，全面照顧居信者需要5) 室內(nèi)樓梯位置合理，不會破壞其他功能空間的使用效果6) 獨立洗衣房設(shè)計，彌補了衛(wèi)生間空間緊湊的問題? 缺點：35 / 511) 衛(wèi)生間和廚房尺度偏小，操作性和使用舒適度不夠2) 衛(wèi)生間和室內(nèi)樓梯間無直接采光和通風3) 主臥室缺少主人專用衛(wèi)生間4) 樓梯間占用過多建筑面積。89 平米）類型：錯層（送夾層）格局：六室二廳二衛(wèi)二陽臺客廳：（高 392㎡ 主衛(wèi)：51㎡ 觀景陽臺：69㎡夾層娛樂室：149 米，空間感強，使用性、舒適性強3) 所有房間包括夾層房間均有自然通風采光4) 廚房、餐廳和工作陽臺之間緊密相聯(lián)，方便家務處理? 點評：贈送夾層是房地產(chǎn)銷售的新突破。生活、起居徹底分離，完全保障居家的私密，同時主人的會客與休息互不 干擾? 缺點：一層的空間利用面積很低 二層衛(wèi)生間使用不合理，? 點評：室內(nèi)花園和門庭花廊再一次影響昆明的樓房市場（五）消費形態(tài)分析一、昆明市場住宅消費需求軌跡37 / 51昆明住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展，基本遵循著一個從室內(nèi)配套到室外配套、從室內(nèi)環(huán)境到室外環(huán)境、從物質(zhì)要求到精神愉悅要求、從共性消費到個性消費的發(fā)展軌跡。目前，個人消費更加個性化和多元化。并且這種轉(zhuǎn)變不僅僅是少數(shù)“高收入階層”的轉(zhuǎn)變，也是中等收入等“工薪階層”需求的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)出一種“大眾消費趨勢” 。? 中高端市場需求：對應敏感總價，140 平方米／套，170 平方米／套，200 平方米，250 平方米為單價及面積敏感點。中高端消費者特征1）本土：昆明市房地產(chǎn)中高端消費者主要表現(xiàn)為個私企業(yè)主、政府官員、白領(lǐng)及自由職業(yè)者、效益較好的企業(yè)職工（金融、煙草等） 。此類群體有著相對豐富的購房經(jīng)驗，理性而挑剔。需求動機綜合定量和定性調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，四大群體購房動機有以下幾種：? 原先沒有自己的房子或為了在昆明定居，所以買房——“住房缺失性動機” ；? 原先有房子但是房子不好住，因而需要購買新住房——“住房升級性動機”? 原先有房子，也比較不錯，但是與新開發(fā)的樓盤相比已經(jīng)“落后” ，因此購買新房——“生活質(zhì)量提升動機” ；? 有一部分購買住房主要不是為了居住，而是為了資產(chǎn)的保值增值或給下一代準備——“資產(chǎn)保值動機” 。從 8 個家庭價值觀功能句子來看，同意度最高的是“各種關(guān)系都很重要” ，同意度指數(shù)為 （5 分為最高值） 。我們同樣也給出了 8個功能句子，以他們的同意度進行對比。工作和學習1）工作時間長度四大群體中，誰最拼命工作呢？工作 14 小時及以上的白領(lǐng)、藝術(shù)家群體的比例最高，他們是最拼命一族。2）工作狀態(tài)四大群體的工作時間存在明顯的差異，那么他們是怎樣認識自己的工作狀態(tài)呢？四大群體的多數(shù)都不約而同地認為自己“工作、學習