【正文】 調(diào)環(huán)境實(shí)用、園林實(shí)用、空間實(shí)用、生活實(shí)用，通過(guò)反復(fù)的強(qiáng)調(diào)功能實(shí)用，力圖使消費(fèi)者相信物有所值，絕無(wú)浪費(fèi)，主題概念選擇過(guò)于簡(jiǎn)單直白，不利于形成形象的差異化識(shí)別，弱化了樓盤的價(jià)值內(nèi)涵。? 艾詩(shī)林根 ： 開(kāi)盤，位于北京路延長(zhǎng)線省政府小區(qū)對(duì)面，占地 畝，容積率，多層與小高層混合，總戶數(shù) 212，戶型從 117 到 170，平層，主力戶型偏重于130—140 區(qū)間，多層均價(jià) 2400，小高層 2300 元起，每層加價(jià) 4070 元不等。從產(chǎn)品特征來(lái)看：艾詩(shī)林根為多層與小高層的混合住宅區(qū)，小高層圍繞外環(huán)布置，由于樓盤規(guī)模較小，景觀更多的體現(xiàn)了均好性，入口處布置水景廣場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)布置水景長(zhǎng)廊，形成主要的情趣活動(dòng)場(chǎng)所，圍繞通行路線布置花樣繁多的主題小景觀；樓體外立面采用坡屋頂，色彩以暖色調(diào)為主，樓體通透明亮；19 / 51從戶性設(shè)計(jì)看，戶型為平層，采用了目前的主流布局，戶型分區(qū)合理，功能完備，基本做到所有房間直接采光，大多為南北向，為了體現(xiàn)情趣性的設(shè)計(jì)，在客廳側(cè)布置了面積約 10 平米左右的半圓型陽(yáng)臺(tái)，美其名曰空中花園；根據(jù)其戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，艾詩(shī)林根提煉出了兩個(gè)賣點(diǎn)即“大眼睛”戶型（強(qiáng)調(diào)采光好） ，空中花園（半圓陽(yáng)臺(tái)） ，以此來(lái)吸引消費(fèi)者； 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：北市區(qū)是昆明樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，從低到高各類型樓盤齊全，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)力較強(qiáng)，而中大戶型又是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品，爭(zhēng)奪較為激烈，雖然在形象推廣上形成了一定差異，但面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較強(qiáng)。：? 江東花城位于昆明市北市區(qū)，與省政府小區(qū)、市政府小區(qū)、四大標(biāo)志性建筑相連。價(jià)格低廉，能夠滿足中低收入群體的購(gòu)買水平。戶型設(shè)計(jì)考慮的不僅是面積的分割，更是注重合理的功能分區(qū)，充分體現(xiàn)人性的關(guān)懷。? 時(shí)代年華云銅時(shí)代年華位于滇池路金牛小區(qū)后，占地 235 畝，多層建筑，總戶數(shù) 2300余戶，容計(jì)率 ，主力戶型以 90100 平米為主，起價(jià) 1488，均價(jià) 16001800 元。從滇池路片區(qū)的供盤情況來(lái)看,此價(jià)位的樓盤具有比較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì),填補(bǔ)了滇池路片區(qū)在低價(jià)位商品房的市場(chǎng)空白。金洲灣地處一環(huán)路外側(cè)，地段位置好。從宣傳推廣上看，金洲灣以“生活高處是蔚藍(lán)”為主題，采用付費(fèi)排號(hào)選房的營(yíng)銷方式，有效的積聚了人氣，加之其地段位置好、性價(jià)比適宜，得到了很好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 多 層：小高層：其 它：平層共 920 套，80% 以上帶電梯的高層商鋪情況進(jìn)深： 米； 開(kāi)間： 米； 面積： 平方米；售價(jià)： 只量出面積總 1500㎡特殊經(jīng)營(yíng)方式：目前銷售及工程進(jìn)度銷售過(guò)半，12 月 31 日交房（一期）主推概念 國(guó)際生態(tài)化高尚社區(qū)其它物業(yè)管理費(fèi)： 元/平方米(帶電 梯 元/㎡，帶電梯 元/㎡)配套費(fèi)：2300～6500 元/戶（含可視對(duì)講、電熱水器、 單元防盜門分 攤等項(xiàng)目）樓盤特征樓間距開(kāi)闊配套設(shè) 施齊全景觀比較精致城建股份湖畔之夢(mèng)于 2022 年 8 月 9 日開(kāi)盤。目標(biāo)消費(fèi)群描述：30 歲左右的高收入群體，收入穩(wěn)定，家庭負(fù)擔(dān)輕。 以 其 大 盤 的 規(guī) 劃 ， 突 顯 成 熟 生 活 配 套 優(yōu) 勢(shì) ， 從 而 向更 多 細(xì) 分 市 場(chǎng) 滲 透 ， 以 達(dá) 到 擴(kuò) 大 市 場(chǎng) 份 額 的 意 圖 。 從 戶 型 設(shè) 計(jì) 看 ， 戶 型 基 本 滿足 功 能 需 求 ， 明 廚 明 衛(wèi) 、 配 備 功 能 陽(yáng) 臺(tái) ， 但 對(duì) 個(gè) 別 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 的 需 求 把 握 的 尚 不 夠 準(zhǔn) 確 ， 如 大 門 正對(duì) 廚 房 或 衛(wèi) 生 間 ， 對(duì) 100 平 米 左 右 的 小 戶 型 ， 處 理 過(guò) 道 時(shí) 浪 費(fèi) 了 過(guò) 多 的 面 積 。天鵝堡 120 平方米以下三房多層和小高層，銷售近 80%，國(guó)際公寓 160 平方米臨湖花園洋房，銷售 80%，黃金海岸 181 平方米聯(lián)排別墅，銷售 30％；但現(xiàn)在的銷售速度明顯放緩，由于不臨湖的大面積別墅、聯(lián)排別墅和中等戶型（120 平米以上）的多層、小高層缺乏足夠的亮點(diǎn)吸引消費(fèi)者,因此預(yù)計(jì)這些產(chǎn)品將會(huì)面臨銷售瓶頸。占地 120 畝，約 8 萬(wàn)㎡，容積率 ，總建筑面積 46400㎡，總戶數(shù) 212 戶。從產(chǎn)品層面上看，引入所謂的透天設(shè)計(jì)理念，徹底掀掉內(nèi)院的屋頂，試圖將景觀引入室內(nèi)，多采用超大客廳的雙面落地窗，使屋內(nèi)的采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量得以改善。宣傳推廣:為充分迎合昆明人較慢的生活節(jié)奏，宣揚(yáng)“生活就要懶洋洋”的一種生活情趣，提倡悠閑的生活方式。TOWNHOUSE 不含車庫(kù)，獨(dú)立別墅 車庫(kù) ㎡，計(jì)入銷售面積。 該樓盤于 2022 年 11 月 15 日開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)日立即漲價(jià)。 214 平米、帶天井的戶型比較熱銷。 戶型設(shè)計(jì)不太理想，空間比例處理不當(dāng)。 目前不做認(rèn)購(gòu)也不做選房，僅收取 2022 元排號(hào)費(fèi)，排號(hào)等候選房、并享受 2%的優(yōu)惠。? 廣基●海悅花園項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 南市區(qū)滇池路西貢碼頭后發(fā)展商 廣基瑞特策劃/代理 百勝?gòu)V告承建商 省三建設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)規(guī)模 占 地： 230 畝/平方米 ； 總建筑面積： 平方米；總套數(shù)： 230 套相關(guān)指標(biāo) 容積率： 綠化率：60%以上產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 3 層， 200 套， 面積 192 230 平方米多 層： 層， 幢， 面積 平方米小高層： 層， 幢， 面積 平方米其 它：獨(dú)立別墅 30 套 3 層 256 平米/套另有 8 套別墅，每套占地 3 畝，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)交房狀態(tài) ■ 全毛坯房； □ 局部裝修，含： ； □ 菜單式裝修：價(jià) 格 起價(jià) 3600 元/㎡ 均價(jià) 4100 元/㎡社區(qū)配套 豪華會(huì)所、多功能球 場(chǎng)主力戶型聯(lián) 排：192㎡多 層： 小高層：——其 它：商鋪情況進(jìn)深： 米； 開(kāi)間： 米； 面積： 平方米；售價(jià)：特殊經(jīng)營(yíng)方式：27 / 51目前銷售及工程進(jìn)度 12 月份交房.主推概念 海岸、雙景、格調(diào)生活其它 物業(yè)管理費(fèi)： 約 1 元左右/平方米配套費(fèi)： 9800 元/戶（含 等項(xiàng)目）樓盤特征聯(lián)排別墅為主贈(zèng) 送面 積較多，贈(zèng)送半地下室功能 齊全，贈(zèng)送花園面積較大平均達(dá) 200 平米公用綠 化不足 2022 年 10 月 18 日開(kāi)盤，開(kāi)盤時(shí)售價(jià)（均價(jià)）為小聯(lián)排 3600 元/平米；大聯(lián)排 4100 元/平米；獨(dú)立別墅4900~5100 元/平米 開(kāi)盤至今共經(jīng)歷了 3 次價(jià)格調(diào)增，每次增幅：小聯(lián)排別墅（174 平米）3 萬(wàn)元/幢；大聯(lián)排別墅（230 平米）5 萬(wàn)元/幢；獨(dú)立別墅（254 平米）10 萬(wàn)元/幢。 該樓盤花園面積都很大，很大程度上滿足了業(yè)主的心理需要，聯(lián)排別墅花園面積 100 平米~200 多平米，因此在購(gòu)房過(guò)程中花園面積對(duì)銷售起積極因素。景觀包圍建筑原則：林泉結(jié)合的自然生態(tài)系統(tǒng)包圍和貫穿整個(gè)社區(qū)，疊水、溪流、涌泉、中央水景與環(huán)繞小鎮(zhèn)建筑的各類樹(shù)木融為一體。 該樓盤于 2 月 18 日向社會(huì)公布價(jià)格，并接受以前官城置業(yè)的老客戶小定（1000 元、可退） 。 雙拼聯(lián)排（18 套，254 平米 14 套，290 平米 4 套）比較熱銷，已全部銷售完畢； 疊加聯(lián)排底層戶型（180 平米，8 套）全部售空，8 套上層戶型由于面積過(guò)大（250 平米） 、總價(jià)過(guò)高（80 多萬(wàn)）僅僅售出一套； 均價(jià) 2400 元/平米、面積區(qū)間基本為 105~130 平米的小高層銷量相對(duì)較好，如 347 幢比較熱銷，銷量達(dá) 80%以上； 以下是銷量較好的兩幢價(jià)格表房號(hào) 面積（㎡） 原總價(jià)（萬(wàn)） 現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)） 房號(hào) 面積（㎡） 原總價(jià)（萬(wàn)） 現(xiàn)總價(jià)（萬(wàn)）901 902 801 802 701 702 29 / 51601 602 501 502 401 402 301 302 201 202 　 　 　 　 102 分析： 該戶型在所有戶型中，較為熱銷，每層均有較大露臺(tái)（16㎡） ，頂層躍層露臺(tái) 約有 60 多㎡。漲幅為 %左右，02 房漲幅大于 01 房。五層價(jià)格剛好等于一層價(jià)格，往上價(jià)格逐層增加，往下逐層降低。高端消費(fèi)群體對(duì) TOwNHOUSe 較為熱衷。976 平米類型：平層公寓格局：四房二廳二衛(wèi)+陽(yáng)光花園房間尺度（面寬進(jìn)深）客廳 45005400 主臥 39004200 次 1 臥 36003300次 2 臥 31004200 次 3 臥 27004200 餐廳 31002500廚房 31002200 主衛(wèi) 22003000 客衛(wèi) 18002700洗衣房 18001800 陽(yáng)臺(tái) 33001200 花園 32004600? 優(yōu)點(diǎn)：32 / 511) 客廳和 3 個(gè)臥室朝南擺布，盡可能使主要功能房間獲得良好的日照2) 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，起居活動(dòng)區(qū)與其他功能區(qū)分區(qū)明確3) 所有房間實(shí)現(xiàn)自然采光通風(fēng)4) 客廳方正開(kāi)敞，與陽(yáng)臺(tái)和花園的聯(lián)系密切，景觀豐富5) 臥室空間開(kāi)闊，衣帽間等功能可以通過(guò)裝修實(shí)現(xiàn)6) 獨(dú)立洗衣房和室內(nèi)花園，可以彌補(bǔ)普通多層住宅相于高檔住宅在功能健全性和居住7) 情趣方面的缺憾，特別是入戶空中花園設(shè)計(jì)，有效提升了住宅的附加價(jià)值，堪稱一大革命性突破? 缺點(diǎn)：1) 對(duì)于 5 口之家來(lái)說(shuō)餐廳尺度和面積偏小，而且由于廚房門開(kāi)設(shè)于中部，更是影響了餐 2) 廳的有效使用3) 次 2 臥的門正對(duì)餐廳，私密性受影響4) 臥室凸窗的開(kāi)啟角度有限，房間通風(fēng)受影響? 點(diǎn)評(píng)：獨(dú)特的室內(nèi)花園設(shè)計(jì)成為 2022 年房市的又一亮點(diǎn)。淺水灣 A 型建筑面積：1963) 主臥室融入衛(wèi)生間、書(shū)房和休閑陽(yáng)臺(tái)功能，主人的生活、工作、休閑空間高度集中。2) 客廳面寬尺寸很大，完全能夠滿足使用者功能和心理要求3) 餐廳完全獨(dú)立，且尺度合理4) 主臥室融入書(shū)房和衣帽間功能，全面照顧居信者需要5) 室內(nèi)樓梯位置合理，不會(huì)破壞其他功能空間的使用效果6) 獨(dú)立洗衣房設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了衛(wèi)生間空間緊湊的問(wèn)題? 缺點(diǎn)：35 / 511) 衛(wèi)生間和廚房尺度偏小，操作性和使用舒適度不夠2) 衛(wèi)生間和室內(nèi)樓梯間無(wú)直接采光和通風(fēng)3) 主臥室缺少主人專用衛(wèi)生間4) 樓梯間占用過(guò)多建筑面積。89 平米）類型：錯(cuò)層（送夾層）格局：六室二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)客廳：（高 392㎡ 主衛(wèi)：51㎡ 觀景陽(yáng)臺(tái)：69㎡夾層娛樂(lè)室：149 米，空間感強(qiáng)，使用性、舒適性強(qiáng)3) 所有房間包括夾層房間均有自然通風(fēng)采光4) 廚房、餐廳和工作陽(yáng)臺(tái)之間緊密相聯(lián)，方便家務(wù)處理? 點(diǎn)評(píng)：贈(zèng)送夾層是房地產(chǎn)銷售的新突破。生活、起居徹底分離，完全保障居家的私密，同時(shí)主人的會(huì)客與休息互不 干擾? 缺點(diǎn)：一層的空間利用面積很低 二層衛(wèi)生間使用不合理，? 點(diǎn)評(píng)：室內(nèi)花園和門庭花廊再一次影響昆明的樓房市場(chǎng)（五）消費(fèi)形態(tài)分析一、昆明市場(chǎng)住宅消費(fèi)需求軌跡37 / 51昆明住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，基本遵循著一個(gè)從室內(nèi)配套到室外配套、從室內(nèi)環(huán)境到室外環(huán)境、從物質(zhì)要求到精神愉悅要求、從共性消費(fèi)到個(gè)性消費(fèi)的發(fā)展軌跡。目前，個(gè)人消費(fèi)更加個(gè)性化和多元化。并且這種轉(zhuǎn)變不僅僅是少數(shù)“高收入階層”的轉(zhuǎn)變，也是中等收入等“工薪階層”需求的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)出一種“大眾消費(fèi)趨勢(shì)” 。? 中高端市場(chǎng)需求：對(duì)應(yīng)敏感總價(jià)，140 平方米／套，170 平方米／套，200 平方米，250 平方米為單價(jià)及面積敏感點(diǎn)。中高端消費(fèi)者特征1）本土：昆明市房地產(chǎn)中高端消費(fèi)者主要表現(xiàn)為個(gè)私企業(yè)主、政府官員、白領(lǐng)及自由職業(yè)者、效益較好的企業(yè)職工（金融、煙草等） 。此類群體有著相對(duì)豐富的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，理性而挑剔。需求動(dòng)機(jī)綜合定量和定性調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，四大群體購(gòu)房動(dòng)機(jī)有以下幾種：? 原先沒(méi)有自己的房子或?yàn)榱嗽诶ッ鞫ň?，所以買房——“住房缺失性動(dòng)機(jī)” ；? 原先有房子但是房子不好住，因而需要購(gòu)買新住房——“住房升級(jí)性動(dòng)機(jī)”? 原先有房子，也比較不錯(cuò)，但是與新開(kāi)發(fā)的樓盤相比已經(jīng)“落后” ，因此購(gòu)買新房——“生活質(zhì)量提升動(dòng)機(jī)” ；? 有一部分購(gòu)買住房主要不是為了居住，而是為了資產(chǎn)的保值增值或給下一代準(zhǔn)備——“資產(chǎn)保值動(dòng)機(jī)” 。從 8 個(gè)家庭價(jià)值觀功能句子來(lái)看，同意度最高的是“各種關(guān)系都很重要” ，同意度指數(shù)為 （5 分為最高值） 。我們同樣也給出了 8個(gè)功能句子，以他們的同意度進(jìn)行對(duì)比。工作和學(xué)習(xí)1）工作時(shí)間長(zhǎng)度四大群體中，誰(shuí)最拼命工作呢？工作 14 小時(shí)及以上的白領(lǐng)、藝術(shù)家群體的比例最高，他們是最拼命一族。2）工作狀態(tài)四大群體的工作時(shí)間存在明顯的差異，那么他們是怎樣認(rèn)識(shí)自己的工作狀態(tài)呢？四大群體的多數(shù)都不約而同地認(rèn)為自己“工作、學(xué)習(xí)