【正文】 發(fā)為公司發(fā)展方向轉(zhuǎn)變的標(biāo)志。至2003年已分設(shè)有五家地鋪。 確定品牌新形象:2002年5月1日，招商地產(chǎn)聯(lián)合香港奧美廣告舉行品牌發(fā)布會，正式確立家在，情在的品牌新形象。這些公益活動為招商地產(chǎn)奠定了良好的品牌形象，這使得招商地產(chǎn)的樓盤銷售在深圳名列前茅。 提出綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略:2004年，提出綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略，成功舉辦了首屆中外綠色地產(chǎn)論壇并出版《綠色地產(chǎn)之路招商地產(chǎn)20年》。 2006年十大預(yù)測報告預(yù)計,中國經(jīng)濟(jì)2006年將繼續(xù)穩(wěn)定增長,%的增長。2005年中國貿(mào)易結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了非常令人關(guān)注的變化，因為宏觀緊縮導(dǎo)致內(nèi)需嚴(yán)重不足，前幾年形成投資的產(chǎn)能自然就形成出口，擠壓到出口市場，導(dǎo)致貿(mào)易的順差大幅度上升。一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對拉動中國的經(jīng)濟(jì)增長，從過分依賴外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需支持具有非常關(guān)鍵性的意義。如果在未來十年內(nèi)，中國的城市化率達(dá)到2005年的世界平均水平，那就是未來我們的城市化率要上升十個百分點。適時出臺新的禁止供地和限制供地項目目錄。2005年4月15日，建設(shè)部頒布了《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的通知》。 隨著人們收入水平的提高，價值觀的改變，消費水平也逐漸提高。 住房不僅僅是一種消費品，現(xiàn)代的人們當(dāng)作是一種投資，房地產(chǎn)投資需求旺盛。第二，房地產(chǎn)具有保值性，易保存，數(shù)年內(nèi)使用價值不會降低。國家建設(shè)部《 關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》中，要求科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率2002 年提高到35 % , 2010 年提高到40％以上，引導(dǎo)住宅開發(fā)建設(shè)走技術(shù)創(chuàng)新和集約化生產(chǎn)的道路，提高住宅小區(qū)的科技含量。 （二）行業(yè)競爭主要力量 1．在競爭對手中爭取有利位置一方面，自從中國加入WTO后，國外的房地產(chǎn)開發(fā)商將以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)行業(yè)，國外的房地產(chǎn)開發(fā)商在資金規(guī)模、金融手段、新技術(shù)和新材料的應(yīng)用方面優(yōu)于中國的開發(fā)商。另一方面，一直以來由于房地產(chǎn)業(yè)門檻低，技術(shù)壁壘低，只有專業(yè)的地產(chǎn)商才能真正笑傲江湖。例如在深圳香蜜湖地塊的拍賣中，“招商地產(chǎn)”、“萬科”和“華僑城地產(chǎn)”聯(lián)手拿地，在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)壁壘下，招商地產(chǎn)在競爭對手中占有著有利地位。③ 政府對土地儲備的政策將進(jìn)一步限制新加入者進(jìn)入市場的威脅。同時，國家限制土地審批，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等“管嚴(yán)土地”措施和土地出讓市場化透明化等規(guī)范政策將長期影響房地產(chǎn)土地市場，“拿地越來越難”將是趨勢所在。4．客戶的討價還價能力① 由于需求的擴(kuò)大化，顧客一直處于劣勢狀態(tài)，且房價逐年增長。現(xiàn)今，有品牌、有實力、管理規(guī)范的房地產(chǎn)公司在國家調(diào)控下有較大的發(fā)展?jié)摿Α?（2）以深圳為重點發(fā)展區(qū)域。（1）從房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整為專門做住宅業(yè)務(wù)，并且繼續(xù)跨地域經(jīng)營，打入市外的市場。將在以往研究的基礎(chǔ)上推進(jìn)住宅的工業(yè)化生產(chǎn)。華僑城地產(chǎn)已經(jīng)成為深圳市最大的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)、中國房地產(chǎn)綜合效益百強(qiáng)企業(yè)之一。凈利潤31,664萬元。： 招商地產(chǎn)的商品房目標(biāo)客戶鎖定在上班一族。適合任何高薪階層投資。其中別墅主要針對外派到中國的人，寫字樓、產(chǎn)房、商鋪的客戶主要是公司和個人經(jīng)營商。 從表2中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售始終是招商地產(chǎn)公司主要的經(jīng)營業(yè)務(wù)。但是由于招商地產(chǎn)有母公司招商局控股股份有限公司的強(qiáng)大資金的支持和其在深圳的良好的口碑下，招商地產(chǎn)憑著其上升的業(yè)績，一直領(lǐng)先于華僑城和金地。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售屬于金牛型產(chǎn)品，有較高市場占有率，但增長速度開始放緩。，在很大程度上借助了其良好的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的樓盤、規(guī)范的物業(yè)管理的優(yōu)勢。2005年，公司主營業(yè)務(wù)收入為1，884，176千元，%，主營業(yè)務(wù)利潤為475，684千元，%，實現(xiàn)凈利潤316,641千元，%。 （四）市場決策能力分析招商地產(chǎn)作為一家在深圳主板上市的招商局控股股份制公司的子公司，其母公司建立了單一的董事會，對重大的市場決策的制定有一個比較公開、集思廣益的作用。品牌是企業(yè)成功的重要標(biāo)志，品牌一旦形成，就能給企業(yè)帶來巨大的無形資產(chǎn)，給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的生命力和發(fā)展?jié)摿?。從市場前景的角度分析，隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、人們對住房需求的日益增大，招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)擁有穩(wěn)定的市場前景。商品房的質(zhì)量和配套完善的售后服務(wù)增加其產(chǎn)品的競爭性。 日益提高的核心產(chǎn)品的質(zhì)量，必然帶來利潤的增加。另外2005年11月10日，本公司以人民幣22,048萬元購得天津市津和西（掛）2005090地塊的土地使用權(quán)，地塊面積27,078平方米。通過企業(yè)自身研發(fā)管理發(fā)展的核心能力。表5 招商地產(chǎn)近期的房產(chǎn)開發(fā)序號土地(項目）名稱所在地區(qū)類別規(guī)劃建筑面積 萬m2當(dāng)年在建累計結(jié)轉(zhuǎn)開工/計劃開工竣工/計劃竣工備 注萬m2萬m21蘭溪谷二期深圳蛇口商住 　 原半山海景花園二期2花園城三期2＃地塊深圳蛇口商住 　 　3依山郡深圳龍崗商住 　 原招商東部花園城4海月四期深圳蛇口商住 　　原招商海月三期北區(qū)5尖崗山深圳寶安住宅 　 　6依云郡上海松江住宅 　 原上海松江九亭項目7番禺金山項目廣州番禺區(qū)住宅 　　 　8重慶董家溪項目重慶江北商住 　　 　9依云水岸蘇州相城區(qū)商住 　 蘇州相城地塊項目10北京東八里莊北京朝陽區(qū)商住 　　　11假日風(fēng)景天津中北鎮(zhèn)商住 　 原天津中北鎮(zhèn)項目12依山海福建漳州市商住　協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地13南京仙林項目南京仙林住宅 　　 　14天津西康項目天津和平區(qū)商住 　　 　15海月三期*深圳蛇口商住 　 　16城市主場*深圳福田商住 　 　17花園城中心深圳蛇口租賃 　　 原花園城二期18泰格公寓*深圳蛇口租賃 　　 　　合計　　 　　　數(shù)據(jù)來源：招商局地產(chǎn)控股股份有限公司2005年年度報告 近幾年，招商地產(chǎn)開發(fā)了許多樓盤，表5是最新的樓盤資訊。招商地產(chǎn)在深圳擁有強(qiáng)大的品牌知名度，產(chǎn)品和服務(wù)成了招商地產(chǎn)追求出眾品牌的兩個方面。 ②極具吸引力的創(chuàng)新出租業(yè)務(wù)。 ③在深圳擁有豐富的土地儲備量。房地產(chǎn)行業(yè)在我國仍然是一個集中度較低的行業(yè)，眾多知名發(fā)展商所占市場份額都很低，雖然在某些環(huán)節(jié)存在著競爭，但未形成家電等行業(yè)激烈的競爭局面。①公司目前房地產(chǎn)項目主要集中在蛇口及附近區(qū)域，在其它地區(qū)土地儲備量較小。在投資決策階段，圍繞何時何地開發(fā)何種類型房地產(chǎn)，主要是有關(guān)開發(fā)區(qū)域、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)時機(jī)的風(fēng)險。 ①招商地產(chǎn)為招商局控股股份有限公司的子公司。 ①房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)競爭日趨激烈并且有許多進(jìn)入壁壘。 [M].北京:人民郵電出版社,[3] Johnson②日益增加的政府限制，如國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致房價上漲緩慢和金融政策影響企業(yè)貸款、匯率的改變。[2]五、公司發(fā)展戰(zhàn)略建議 （一）公司級戰(zhàn)略招商地產(chǎn)在公司級戰(zhàn)略中選擇發(fā)展戰(zhàn)略中的密集性成長戰(zhàn)略，主要是體現(xiàn)在市場開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)兩個方面。在產(chǎn)品開發(fā)方面，增加租賃業(yè)務(wù)中的產(chǎn)品從而提高租賃業(yè)務(wù)所占的比例。招商地產(chǎn)在開發(fā)酒店這一塊業(yè)務(wù)上還是空白。此戰(zhàn)略實施從根本上增加了公司的利潤。同時招商地產(chǎn)從工業(yè)物業(yè)到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及大規(guī)模住宅小區(qū)，其擁有20年的房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗。（2）向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)有利于降低由于政府政策和土地資源緊缺的問題所帶來的風(fēng)險，招商地產(chǎn)可以通過兼并一些國內(nèi)的一些小的發(fā)展商來獲得土地。（4）目前招商地產(chǎn)擁有龐大的住戶群、在深圳擁有較高的品牌知名度與擁有因母公司上市而帶來的資金籌集的便利性等各項有利條件。一些與業(yè)務(wù)相關(guān)的政策還未出臺或者還不穩(wěn)定，對此戰(zhàn)略發(fā)展會造成影響。(3)招商地產(chǎn)的總部設(shè)在深圳，在國內(nèi)其它區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售存在缺少人才儲備的問題。通過提升質(zhì)量和品牌戰(zhàn)略來實現(xiàn)。從銷售的上游去看，公司需要了解提高其主題策劃，方案論證，產(chǎn)品策劃，規(guī)劃設(shè)計，工程施工的能力同時提升其品牌知名度。（3）尋找優(yōu)質(zhì)的建筑承包商，提高房產(chǎn)的質(zhì)量。有利于提高房產(chǎn)的價值。其中物業(yè)管理水平在這幾個方面中占有重要位置，提高物業(yè)管理水平的實施方案如下：（1）提高物業(yè)管理水平。并讓顧客有家的感覺。[4] （三）核心職能領(lǐng)域的戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略是在實施競爭戰(zhàn)略過程中，公司各部門職能應(yīng)該發(fā)生什么作用，如何發(fā)揮這些作用。研發(fā)創(chuàng)新力是指企業(yè)在制度、產(chǎn)品、市場、營銷等各個方面的研發(fā)能力和創(chuàng)新能力。如：招商地產(chǎn)20年前在海上世界建造的海濱花園小區(qū)，其獨特的設(shè)計依舊適合現(xiàn)今的客戶需求。顯然，招商地產(chǎn)選擇了前者，不搞單一產(chǎn)品線開發(fā)。2003年，招商地產(chǎn)在“深圳樓盤銷售龍虎榜”和綜合資質(zhì)排名上均居第二，迅速奠定了它在深圳地產(chǎn)的市場地位。另外，從資金流入的角度看，招商地產(chǎn)發(fā)展的任何一個業(yè)務(wù)與日常運作都要間接地或直接地與公司的盈利目標(biāo)相關(guān)聯(lián)，以此來確保所發(fā)展的業(yè)務(wù)的效益性。另外，招商地產(chǎn)應(yīng)制定出配套的資金流出運用評價方案。招商地產(chǎn)公司的財務(wù)戰(zhàn)略的實施對其競爭戰(zhàn)略、總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)將會取得巨大的促進(jìn)作用。招商地產(chǎn)以“品行端正、事業(yè)心強(qiáng)、忠誠勤奮、真才實干”的選人、用人標(biāo)。在深圳總部的員工有不愿意外派到內(nèi)地去的狀況發(fā)生。但是有實力、有品牌、管理規(guī)范的公司將會在這種宏觀環(huán)境下得到更好的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰是每個行業(yè)發(fā)展的必然。目前市外的土地面積廣闊、住房需求巨大及政府逐漸放寬“區(qū)域保護(hù)政策”，招商地產(chǎn)應(yīng)抓住