【正文】 單而言，這種國際化趨勢其實(shí)就是一種規(guī)模化、生態(tài)化、智能化和專業(yè)化的復(fù)合。這一方面受消費(fèi)者心理需求的影響，另一方面也是房地產(chǎn)開發(fā)商主動適應(yīng)房產(chǎn)新變化的結(jié)果。生態(tài)化在于住宅關(guān)注生態(tài)環(huán)保，小區(qū)綠化性強(qiáng)，充分體現(xiàn)“人與自然和諧相處”的概念。從更深層次的意義來說，房地產(chǎn)開發(fā)商要和人們消費(fèi)需求保持一致，不僅要主動了解不同時(shí)期不同階段人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)認(rèn)識，還應(yīng)主動積極地去引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)潮流。三、房地產(chǎn)作為一種投資手段正在被越來越多的人接受房地產(chǎn)作為一種投資手段被人接受的內(nèi)在原因隨著社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)由原來的單純的滿足人們的居住需求向著其他需求演變。消費(fèi)者的觀念一日趨成熟，其住房消費(fèi)以及投資趨向也開始向中、高檔轉(zhuǎn)移，特別是一些注入環(huán)境、生態(tài)概念的地產(chǎn)項(xiàng)目得到了越來越多的消費(fèi)者。特別是現(xiàn)在已經(jīng)入世，預(yù)計(jì)將有更多的國外資本投入房地產(chǎn)的開發(fā)之中。而啟動住宅市場，更是國家大力開拓國內(nèi)消費(fèi)需求的突破口。仍何一個(gè)有眼光和有抱負(fù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都不會錯過這個(gè)千栽難逢的好機(jī)遇。房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對小區(qū)房屋外觀比較注重，大多選擇利用瓷磚外墻、鋁合金窗、防盜門、使小區(qū)規(guī)劃建設(shè)得整潔、美觀、明快，同時(shí)還普遍利用沿街商業(yè)鋪面獲得巨額利潤。二、成都市房地產(chǎn)市場需求特點(diǎn)和狀況調(diào)查結(jié)果還顯示出如下成都市房地產(chǎn)市場需求狀況特點(diǎn)消費(fèi)者對住宅需求的狀況，對位置考慮的居多，%，對價(jià)格考慮的占23%，對交通考慮的占22%，對小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的占20%，%，%。我市商品房的價(jià)格趨向成熟和穩(wěn)定，而且中檔價(jià)格的商品房正在占據(jù)主流。在整個(gè)中檔價(jià)格戶型中，躍層式是目前比較受歡迎的一種樣式。這些數(shù)據(jù)表明，人們在對住房要求中，對私人空間更加講究。這些數(shù)據(jù)充分說明人們對生態(tài)環(huán)境和人文居住環(huán)境的重視程度。這一年是房地產(chǎn)在全國各地?zé)岢吹臅r(shí)候，當(dāng)時(shí)位于龍泉驛的“西部陽光城”率先掀起了成都房地產(chǎn)的暴炒。這一惡果直接拉低了成都的房產(chǎn)價(jià)格。成都房地產(chǎn)發(fā)展逐漸步入了概念地產(chǎn)的階段。1從發(fā)展區(qū)域來看，成都東門將成為房地產(chǎn)市場新的戰(zhàn)略地帶，這客觀上緩解了西門房地產(chǎn)的競爭壓力?？梢灶A(yù)見，成都房地產(chǎn)市場的爭奪將逐步從原來的二環(huán)路之內(nèi)轉(zhuǎn)向二環(huán)路之外。由于西門歷來是居家的理想之地，這里的房地產(chǎn)競爭還是會很激烈。2從消費(fèi)者心理看，對居住環(huán)境的要求進(jìn)一步提高，消費(fèi)者在樓房的選擇上，將繼續(xù)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)。人們對生活的質(zhì)量要求也隨之提高。這更加增添了人們對遠(yuǎn)離市區(qū)尋找家園的信心和希望。經(jīng)過十多年的發(fā)展，由房地產(chǎn)開發(fā)商制造的概念已經(jīng)不計(jì)其數(shù)，都曾經(jīng)為房地產(chǎn)的銷售起到過積極的作用。而生態(tài)論，環(huán)境論體現(xiàn)了房地產(chǎn)的人文關(guān)懷情結(jié)，是房地產(chǎn)發(fā)展的一種健康潮流。這對剛剛加入世界貿(mào)易組織后的中國房地產(chǎn)事業(yè)來說意義很大。4從人們的實(shí)際需求來看，中小戶型、躍層式、中高檔的電梯公寓將越來越受到青睞。因此從前設(shè)計(jì)簡單樣式呆辦的商品放正在逐漸被淘汰。這種樣式符合目前家庭生活即里社交，又追求個(gè)人隱私或內(nèi)外有別的要求。這個(gè)時(shí)機(jī)如果把握好，把握準(zhǔn)，投資是很容易回收利潤。當(dāng)然，在具體的操作過程中，還應(yīng)該隨時(shí)把握住政策的變化和市場環(huán)境的變化。是房地產(chǎn)開放商們投資的熱點(diǎn)地域。3學(xué)校：周圍有20中、茶店子中學(xué)和茶店子小學(xué)、外國語學(xué)校，教育條件優(yōu)越。這句民謠雖然帶有調(diào)侃和娛樂的成分，卻從側(cè)面透露了一個(gè)信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。不僅如此，這里還是成都向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經(jīng)區(qū)域，人氣旺盛，土地價(jià)值高。文化氛圍濃厚。就政策環(huán)境看，一方面來說，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經(jīng)啟動了“錦西名苑”的市政建設(shè)計(jì)劃。所以本項(xiàng)目的政策環(huán)境是好的。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理應(yīng)被看好。GDP增幅穩(wěn)定，客觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。因此，本項(xiàng)目在價(jià)格上具有相當(dāng)優(yōu)勢。因此，本項(xiàng)目處于羊西線范圍，目標(biāo)客戶確定在家庭月收入2000到3000元的消費(fèi)群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在2000元以內(nèi)的消費(fèi)群體。27%的客戶認(rèn)為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。但是在住房修建的最后初裝中，需要預(yù)設(shè)保安預(yù)警和報(bào)警電子設(shè)備。五、價(jià)格就基礎(chǔ)房（清水房）價(jià)格而言，最終銷售的平均價(jià)格宜確立在2350元/平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)控制成本），同時(shí)為了照顧不同消費(fèi)水平的客戶，可以根據(jù)實(shí)際情況對這一價(jià)格進(jìn)行合適的調(diào)整。促銷開始時(shí)間宜在項(xiàng)目動土?xí)r就實(shí)施。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標(biāo)準(zhǔn)上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。 總平面布局總體布局是基于結(jié)合實(shí)際地形，考慮周邊環(huán)境利弊因素，符合有關(guān)規(guī)范，滿足發(fā)展商經(jīng)濟(jì)效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質(zhì)居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構(gòu)思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項(xiàng)目的特色：（1）布局靈活，圍而不閉采用5到6層多層住宅進(jìn)行錯落有致的靈活組合，既適應(yīng)地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內(nèi)院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。（4）放置美景、戶戶盡享營造內(nèi)部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)要注意在單體選型和布局組上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。要在小區(qū)入口處設(shè)立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。由于小區(qū)入置于內(nèi)街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質(zhì)的格調(diào)和歡迎的氣氛。青蔥自然的園林綠化與質(zhì)樸明快的風(fēng)格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調(diào)。內(nèi)墻面：純清水房處理。樓梯間設(shè)照明燈、選時(shí)開關(guān)控制，地下車庫設(shè)設(shè)事故照明，日常照明。3） 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網(wǎng)。燃?xì)夤こ蹋好繎羧細(xì)獾轿唬錈崴?、爐具、煤氣表用4立方米。按照成都市總體規(guī)劃，該地區(qū)主要為居住區(qū)域，以娛樂、居住為主。錦西花園二期項(xiàng)目的外部建設(shè)條件基本具備。商鋪建筑面積709平方米，均價(jià)4900元/平方米，收入347萬元。根據(jù)前面對市場和本項(xiàng)目銷售前景的分析，本項(xiàng)目的銷售將呈現(xiàn)良好的態(tài)勢，不會有滯銷的情況發(fā)生。第七章 錦西花園二期項(xiàng)目物業(yè)管理物業(yè)管理是本項(xiàng)目的一個(gè)重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)。這樣做可以讓本項(xiàng)目的物業(yè)管理內(nèi)容和國際接軌。同時(shí)，還要確立統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，保本得利，服務(wù)社區(qū)的服務(wù)原則。本項(xiàng)目的物業(yè)管理將貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的過程，從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收以及到業(yè)主入住使用，物業(yè)管理無處不在，無處不有。1項(xiàng)目物業(yè)管理的階段劃分l 項(xiàng)目初級階段對本項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析研究，并立項(xiàng)申請。舉例說明：a小區(qū)圍墻：高度、使用材料、顏色及品牌b小區(qū)大門：大門的設(shè)置、車輛和人員在大門聚集時(shí)的處置c外墻及排污水管：外墻的顏色，外墻空調(diào)位的設(shè)置，排污水管的配套情況d住戶防護(hù)門、窗：材料、顏色、品牌e廚房生活設(shè)施：抽油煙機(jī)、熱水器、沐浴器的排泄通道f其他生活設(shè)施：室內(nèi)冷熱水管、電視光纖、電線、電話線的材料及布局gVI識別系統(tǒng)：標(biāo)識品牌的選擇h智能花系統(tǒng)：種類、功能和品牌I物業(yè)用房：面積、位置、裝修設(shè)計(jì)J公共設(shè)施：配電、機(jī)房、垃圾、綠化用水、共廁的要求及分布；交通道路的設(shè)施以及綠化環(huán)境的種類和搭配K娛樂設(shè)施：健身、休閑、娛樂和購物等工程施工階在這一階段，公司應(yīng)積極了解施工過程中的各種圖紙，弄清土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等。樓盤營銷物業(yè)銷售一開始，物業(yè)人員應(yīng)該自覺并且自始至終地參加。施工監(jiān)理這是一個(gè)非常重要的工作環(huán)節(jié)，公司應(yīng)對開放上、業(yè)主以及自身負(fù)責(zé)，就必須對物業(yè)施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以保證工程質(zhì)量，避免留下隱患。在整改過程中，要成分考慮購房客戶所提供的意見，讓客戶完全滿意為止。同時(shí)，公司還應(yīng)該在會上向業(yè)主講解宣傳各種規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)裝修要求以及其他一些事項(xiàng)。2物業(yè)管理全方位運(yùn)作日常生活的物業(yè)管理是一項(xiàng)具體而細(xì)致的工作，公司為了滿足業(yè)主的生活需要，塑造小區(qū)形象，將從以下幾個(gè)方面在物業(yè)管理上作出努力。飲用水質(zhì)量高煤氣供應(yīng)正常，供電系統(tǒng)符合生活需要有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)齊備消防設(shè)施、土建結(jié)構(gòu)等安全設(shè)備能夠達(dá)到規(guī)定指標(biāo)交通條件理想對突發(fā)事件和各種緊急情況的應(yīng)變能力強(qiáng)要滿足業(yè)主的這些基本的居住要求，就要求公司設(shè)立專門的工程技術(shù)部，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)各種硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造。第三，對住戶垃圾分類袋裝集中處理，回收可利用垃圾。安全問題包括防火、防盜、防毒、治安防范、交通管制、技術(shù)安全防范、公共秩序管理等內(nèi)容。公司要將本項(xiàng)目打造成一個(gè)新世紀(jì)的標(biāo)板居住小區(qū)，要在服務(wù)上多做研究，多下工夫。公司將開展下面的專項(xiàng)服務(wù)：日常生活類服務(wù)包括日常生活中的衣、食、住、行各個(gè)方面和各種家政服務(wù)。出行方面：代購車票、船票、飛機(jī)票；接送小孩上學(xué)、入托；接送病人，物品保管等。開辦美發(fā)廳。教育方面：代辦嬰幼兒入托、入園、代辦外地戶籍學(xué)生學(xué)生入學(xué)。經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)拓展經(jīng)紀(jì)、代理與中介服務(wù)工作。如照顧老人、擁軍優(yōu)屬等。錦西二期項(xiàng)目除了日常生活中的全面細(xì)致優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)外，還將引進(jìn)先進(jìn)的，高科技的安防系統(tǒng)以及水、電、氣供應(yīng)傳輸系統(tǒng)。因此，宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心。要尋找到本項(xiàng)目的最佳的賣點(diǎn)，根據(jù)這些賣點(diǎn)來制造新聞、制定媒介宣傳策略。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，做出如下的營銷和宣傳策略建議：一、本項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)建議本項(xiàng)目的最佳推廣時(shí)機(jī)應(yīng)結(jié)合工程時(shí)間安排，爭取在工程進(jìn)行時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部訂購和預(yù)售，待正式開盤后將銷售期推向高峰。增設(shè)廣告路牌和布幅。 配套設(shè)施 讓客戶打消入住后的顧慮，規(guī)避現(xiàn)狀中不足之處。版幅：以大版幅為主體，結(jié)合購房超市欄目注：60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報(bào)，65%非常喜愛收看電視。這樣很容易在強(qiáng)銷期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場。 廣告心理策略 即針對消費(fèi)者購買心理，采取廣告運(yùn)動。 3）想象空間：廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動感。錦西花園二期項(xiàng)目的開發(fā)對帶動城西周邊環(huán)境具有不可估量的作用。這些獨(dú)特的優(yōu)勢，將成為本項(xiàng)目潛在的價(jià)值所在，同時(shí)也將為項(xiàng)目帶來堅(jiān)強(qiáng)的信心和成功的保障。一、對項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行認(rèn)真的，完善的設(shè)計(jì)和審定，不要疏忽任何細(xì)小的地方。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要先進(jìn)，具有獨(dú)創(chuàng)性和科學(xué)性。錦西花園二期周邊環(huán)境的綜合治理必然是項(xiàng)目開發(fā)的配套工程。四、要加大宣傳策劃和公關(guān)活動的力度。五、項(xiàng)目開發(fā)周期長，自然存在可變的因素。總之，風(fēng)險(xiǎn)與利潤總是并存的。在入世與西部大開發(fā)的良好環(huán)境之下，在本項(xiàng)目開發(fā)的諸多有利條件下，在平等互利的原則下，我們真誠希望我們雙方能夠攜手共同前進(jìn)，為西部大開發(fā)，為四川經(jīng)濟(jì)的騰飛和成都城市的繁榮作出貢獻(xiàn)！祝貴行取得更加優(yōu)異的成績！ 2002年3月41 / 41