綿陽某房地產(chǎn)項目整體營銷推廣計劃書-預覽頁
【正文】 圖通過各種措施使客戶選擇到本案。９、 堅持在整個長興的所有業(yè)主和公司員工中開展手拉手的購房活動。（二） 項目定位本項目以高素質、高品位和高格調的文化氛圍為基調，以教育、人文和水景景觀為主線，規(guī)劃歐陸風情的園林特色小區(qū)：江岸山景。但也應當注意入市價格太低并非好事，這樣會使購買者認為發(fā)展商對物業(yè)沒有足夠的信心，所以定價適當與否是影響銷售至關重要的因素。１、 價格方案① 江岸山景小戶型（100㎡以下）入市價格意見：周邊檔次跟江岸山景差不多的樓盤，價格最高的是坤隆房產(chǎn)的御錦花園，約1200元/㎡，而正臨江的價格現(xiàn)在在二手房樓市的價格居然越來越高。 建議在內部認購（詳細內部認購方式和方法另文陳述）時的入市均價定在每平方米1399元（一次性付款），如果再考慮到樓層、方位的因素，在實際銷售中，最高可達每平方米1500元左右。建議在內部認購（詳細內部認購方式和方法另文陳述）時的入市均價定在每平方米1349元（一次性付款），再考慮到樓層、方位的因素，在實際銷售中，最高可達每平方米1450元左右。２、 項目價格逐月提升的比例及分析：１） 項目入市價格制定的依據(jù)是根據(jù)市場接受程度和適度引導消費能力而定。２、 初步推出五種付款方式：以下五種付款方式中的折計均依基價計算。④ 銀行按揭：時間任定（優(yōu)惠3%）付款進度和操作方法：首期30%（15天內），按揭金額不超過房款總額70%。 長興集團其他員工和朋友關系介紹來的客戶由銷售部經(jīng)理視具體情況具體處理。在綿陽市的房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的前提狀況下，廣告方面的競爭也越來越白熱化。這種競爭形成了兩極分化，一方面價格不高，房地產(chǎn)形象不太好的項目銷售業(yè)績平平，另一方面是價格偏高，定位準確，形象宣傳到位，有品牌的項目的銷售額都不斷上升，甚至帶起購房熱潮（富臨就是最典型的例證）。綿陽市的成功項目往往利用自身的地域優(yōu)勢、價格優(yōu)勢確立項目的定位，從而創(chuàng)造自己的品牌形象，以獨特的魅力吸引買家。２、 品牌樹立目標：通過一系列廣告活動，樹立江岸山景新項目的良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明。（三）項目分析和廣告定位通過對江岸山景項目定位的分析和綿陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，明確項目市場定位。（此部分為“詩情畫意的人文社區(qū)”主題）針對南山中學的優(yōu)質教育水平和子女完善的教育環(huán)境為重點訴求，通過廣告告知教育對家庭的重要性以及江岸山景在這方面的突出優(yōu)點。但另一方面，盡管以上三點已非常全面反映了項目的不同側重點，但由于廣告藝術形式的局限，必須要求廣告各個側重點集中反映在廣告主題思想上。形象片是項目取得良好形象、維護項目長期品牌，達到提升品牌的持續(xù)性宣傳片。在表現(xiàn)上，廣告通過營造出一種充滿歐陸風情的夢境般的氛圍，將江岸山景包裝成一個充滿夢想與希望的家園，詩情畫意的氛圍中使客戶充滿美感的視覺享受，同時獲取信息，產(chǎn)生認同感。的超大視覺客廳前，扶著欄桿，手端紅酒，遠遠的看著前面碧綠的河水，微笑著。會所里面幾個人正在高興的閑聊。2）專題片：以紀實手法為主，全面包括項目地理位置、交通、綠化、配套設施、物業(yè)管理、長興集團介紹等內容，是對項目總體規(guī)劃比較全面的介紹。越準確簡煉，越能突出效果，能給人留下印象。廣告目標市場策略目標市場是項目決定進入的市場。廣告內容的更新還在應該集中在前面的五個主題，同時還應該對價格進行宣傳。第四階段：全面推廣期時間：2005年4月中旬~2005年6月底第五階段：項目成熟期時間：2005年6月底~2005年7月底第六階段：鞏固期和掃尾期時間：2005年7月底~2005年10月建議及分析江岸山景第一階段的宣傳推廣要建立立體的推廣構架，從銷售所涉及的方方面面詳詳細細的規(guī)劃，比如銷售中心、工地形象等等，無一不起著重要的作用。2）深入剖析綿陽市樓盤的發(fā)展狀況，暗示綿陽樓市的價格將在最近幾年逐漸抬升。在中期則以軟性宣傳增多。七、補充說明：（一）本方案是在宏觀和微觀形勢正常運行下實施的，若營銷的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)重大失誤，必定會影響最終的銷售效果。 總層數(shù)具體樓層六層七層一樓二樓104%104%三樓110%110%四樓105%107%五樓98%100%六樓90%97%七樓90%二、朝向差價（一） 差價確定依據(jù)１、 客廳和主人房朝向（南北向或是東西向）；２、 可看綠地的多少； ３、 是否鄰近公路。３、 C檔：東西朝向可看到較多綠地，不鄰近公路，則為均價；東西朝向僅看到較少綠地，且鄰近公路，在均價的基礎上減25元。４、 C檔：270176。二、社區(qū)文化形象 本案建筑均為歐陸式風格，有不少的躍層式，項目整體色調以粉紅、暖黃、灰白等為主，故與顏色相對的情況下我建議應該將社區(qū)文化建立在一個人文、浪漫、尊貴為主基調的基礎上，使本案的業(yè)主從看房開始就建立起一種與眾不同的感受。二、 基本思路（一）正中主主景觀道路命名為長興大道；其余路段分別以山景東南西北路和江岸東南西北路命名；（二）建筑名：建議對外不采用樓幢號來編制，各幢樓獨立起名，暫時擬訂兩個方案：一：江岸、山景、南山、南橋四個名字再加方位指示；二：對夠房者進行樓宇名字冠名拍賣，誰給錢最多就用誰的名字做樓名，此方案操作難度大，與中國人不愿意顯露財富有相違背的地方。（一） 構想整個售樓中心的設計思考是在根據(jù)工程現(xiàn)狀及以及充分考慮以后還要在此作為小區(qū)會所的前提進行的，總體要求寬敞、明亮、現(xiàn)代、典雅、氣派、個性突出。給談單客戶以高雅有品位的感受。４、 形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待接待客戶和派送資料的場所。當銷售人員在談單時候，玻璃墻外的金魚就在客戶身邊游來游去，相信能給客戶一個非常好的印象。８、 使用大屏幕彩電或者一對高級些的音箱，主要播放項目的基本情況，在展廳內反復播放公司和項目的廣告。（三）銷售中心其他準備建議紙杯和飲料多準備一些。詳見《長行集團銷售部銷售人員手冊》?？蛻魴n案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設計和廣告策劃提供依據(jù)。正式合同簽署即房地產(chǎn)買賣合同，是由房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制，公司法人若其委托授權人代表公司在正式合同上簽字，并加蓋公司公章，外銷房和銀行按揭房應該經(jīng)過公證手續(xù)。內容包括：客戶名稱、樓號、面積、樓價、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。銷售工作總結是銷售工作的一個必不可少的環(huán)節(jié)。（四）內部認購時，以最優(yōu)惠的價格出售商品房給對我們項目有信心的客戶，令其得到最大收益，同時聚集人氣。五、銷售資料準備（一）房源表和價格表（二）詳細戶型圖（三）銷售政策說明（四）項目簡介（五）公司簡介六、信息管理內部認購期間，每一個員工都要將獲得的有用信息保存、整理，并及時反饋。七、加強項目知名度和銷售力度為保證項目正常進行，應采取靈活多變的銷售手法，并在適當?shù)臅r候加強力度。（四）為尋求政府支持，配合政府解決市政難題。一、房托的工作時間：每周周末兩天，各借假日。房托不屬于公司在編人員，以兼職為主，視工作投入狀態(tài)和專業(yè)性
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