【正文】 鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多　　從投資角度看　　房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大?！　≈苓吶遮叧墒斓木幼∨涮?，為該項目的市場價格奠定了一定的基礎?！　　　∠M目標群體定位　　項目消費目標群體主要有以下人群：　　周邊工礦企業(yè)主　　當地青年結婚成家者　　農村進城經商務工者　　以小換大，以次換好的二次購房者　　看好房產增值的投資者　　項目的市場價格定位　　該項目**縣文峪河東、西兩岸，地理位置優(yōu)越，具有很高的商業(yè)利用開發(fā)價值?！　∷l(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。有關氣象數據如下：　　年平均氣壓 　　年平均氣溫 8℃　　歷年最高氣溫 ℃　　歷年最低氣溫 ℃　　歷年最大降雨量 　　歷年最小降雨量 　　年平均風速 ／s　　歷年最大風速 24m／s(瞬時28m／s)　　主導風向 SW NW　　日照時數 2500—2800　　最大凍土深度 908mm　　項目地處我國寒冷地區(qū)，對建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應滿足當地氣象條件的特殊要求。汾河流經縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。**縣屬暖溫帶大陸性半干旱氣候，年均氣溫10度，一月均溫6度，七月均溫22度，年均降雨量450毫米，霜凍期為十月上旬至次年四月下旬，無霜期160至180天。　　公用設施　　本項目建設符合**縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有完備的自來水管網、熱力管網等基礎設施，項目將充分利用這些配套公用設施，以降低投資成本。水、電等可就近引入，以滿足施工需求?！　　　”驹O計以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關規(guī)定?！　∽≌瑧粜驮O計新穎，動靜分區(qū)?！　?．住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運動、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求，融合當地城市環(huán)境的同時形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境?！　　　?*縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)平面布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)?！　⌒^(qū)內還設有適合老、中、青、少各類人群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時尚生活的品位與享受。　　考慮環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設垃設置圾收集點?！　」椒珠_。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。普通住宅應參照國家小康型示范小區(qū)設計導則進行設計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設施等方面適當超前，預留可以調整、改造的余地。臥室采用凸窗，增加室內的視野，并使立面更顯精致剔透。　　建筑結構安全等級為二級，設計使用年限為50年?！　∥濉⑷朔拦こ獭　”竟こ叹植康叵?層為人防地下室，平時為車庫和設備用房，戰(zhàn)時為六級乙類掩蔽所，防護等級為丙級，按800人設計。次要出入口由密閉通道、擴散室、濾毒室、擴散井、戰(zhàn)時風機房、密閉門等組成。　?。?）用水量預測：　　1）生活用水量　　采用綜合生活用水定額法，根據規(guī)定，生活用水定額取為：140L/，K=?！　?）未預見水量及管網漏水量：　　規(guī)劃小區(qū)未預見水量及管網漏水量按其最高日用水量的10%計?！　∥鬯こ桃?guī)劃　　規(guī)劃小區(qū)采用雨污水分流制，污水經化糞池處理后方可排入污水主管道。管徑為φ500 mm～φ300mm。　　　　設計依據　　《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ162008　　《IOKV及以下變電所設計規(guī)范》GB5005394　　《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB5005295　　《低壓配電設計規(guī)范》GB5005495　　《建筑照明設計標準》GB500532004　　《建筑設計防火規(guī)范》GB500162006　　《民用建筑設計通則》GB503522005　　《建筑物防雷設計規(guī)范》GB5005794 (2000年版)　　國家其他有關電氣設計規(guī)程　　供電工程設計　?。?）電源及設計原則　　電源由項目所在地供電所引入小區(qū)配電室。不可預見的負荷按總量的10%計算?！　∪蹼姽こ淘O計　?。?）電話裝機容量計算　　根據住宅組團確定住宅需求電話數。過道路時穿鋼管保護?！　?）未預見用氣量　　按居民生活用氣量的15%計，即：。　　根據項目特點采用環(huán)狀布置，管材選用焊接鋼管?！　∫?guī)劃區(qū)總建筑面積 40000?。管道均敷設在人行道或綠化帶下，與道路中線平行?！　　　∫?guī)劃區(qū)電信線纜由大陵街縣城電信光纜接入，中部院落路旁設電信機房，電信電纜采用HYV2型，敷設方式為電纜穿PVC保護管地下直埋方式敷設?！　　　”敬卧O計包括：給水、雨水、污水、熱力、燃氣（低壓管網）、電力、通信七個專業(yè)基礎設施管線平面布置及高程位置的規(guī)劃?！　。?）各專業(yè)管線在道路水平、縱向位置應符合《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》和各專業(yè)的規(guī)范、標準?！　⌒】趶焦艿雷尨罂趶焦艿馈　】蓮澢艿雷尣灰讖澢艿馈　€別不能滿足規(guī)范要求的各專業(yè)管線，局部作特殊處理?！　〗Y合各基地現狀及居民出行的便捷與安全，對外設有機動車出入口與濱河東、西路相聯(lián)系?！　∫患壍缆仿访鎸挾葹?米，人行道寬度2米。　　靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設計的重要方面，適應小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機動車停車分為路邊停車和宅間停車，規(guī)劃住宅院落地面停車位按每三戶一個車位考慮，不足部分采用地下停車方式?！　木眯苑矫婵紤]各片區(qū)內的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實現人、房、綠相融為目的，創(chuàng)造和諧相融、富于變化的庭院綠化空間。　　道路綠地：指沿小區(qū)主路兩側形成的人行系統(tǒng)綠化設置，包括行道樹、綠帶等?！　〉诹?項目組織管理與實施進度　　　　本項目為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)工程的建設。領導組還可根據工作需要，聘請有關專業(yè)技術人員，對項目建設進行協(xié)助?！　№椖抗こ瘫O(jiān)理　　項目領導組可委托具有適當資質等級，并有豐富經驗的工程監(jiān)理機構，負責項目工程的各項管理，確保工程質量?！　」こ踢M度控制　　項目領導組要根據工程進度計劃和分階段進度計劃，嚴格監(jiān)督，確保項目工程建設保質保量如期完成?！　。?）項目領導組要嚴把質量關，并聘請資質單位進行施工質量管理?！　U水　　本項目區(qū)產生的污水主要生活廢水?！　U物　　本項目產生的廢物主要為生活垃圾，小區(qū)內設置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分類裝袋，分別送往廢品回收站和垃圾處理廠?！　　　∈┕挝灰扇∮行Т胧┛刂迫藶樵肼暋⒎蹓m的污染?！　》策M行強噪聲作業(yè)時，須嚴格控制作業(yè)時間，盡量不在夜間施工，或對產生噪聲較大的設備加設消聲裝置，以免影響居民休息。消防用水與生活用水合并使用，采用壓力給水系統(tǒng)，貯水池水量可滿足消防用水量?！　。?）加強安全教育，提高住戶緊急撲救和自救、互救、安全脫險的能力。管材采用焊接鋼管，焊接。走廊欄桿按規(guī)定標準設計，做到結實、安全、美觀大方?！　〗ㄖ翘蓍g頂棚、檣面、和地面均應采用不燃性材料?！　榱素瀼貒翌C布的節(jié)約能源的政策，扭轉**縣嚴寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大，環(huán)境質量差的現狀，建筑設計和采暖設計中采用適當的技術措施，在保證使用功能和建筑質量并符合經濟合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。　　《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設部　　《XX省建筑節(jié)能設計標準》DBJ042162006　　《XX省公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ042412006　　《外墻外保溫工程技術規(guī)程》JGJ1442004　　《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》JG1582004　　《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》JG1492003　　　　**縣屬于寒冷地區(qū)?！　【唧w的保溫措施:外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開窗，氣密性不應低于《建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法》( GB7017)的規(guī)定的4級?！　?2)供暖管網采用地溝敷設，凡敷設在地溝內，供暖管道應做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護殼，以減少熱量損失。每戶的入口設鎖閉調節(jié)閥和熱量計，散熱器上加設遠程抄表系統(tǒng)，以達到分戶管理和計量收費的要求?！　?2)低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關，以達到節(jié)約用電的效果?！　￠_發(fā)成本估算　?。?）前期費：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報建等（主要是城市配套費及新材料費）約60萬元。　?。?）不可預見費：按前面（15）項之和（5317萬元）的8%計取?！　　　￠_發(fā)建設投資估算表序號項目費用（萬元）備注1前期工程費60　2勘察設計費　3監(jiān)理費　4建筑安裝工程費用4800　5配套費用200　6不可預見費　7銷售費用80　8管理費用　9開發(fā)期稅費營業(yè)稅及附加448　10土地增值稅120　　合 計　　　　　項目設計規(guī)模　　項目總建筑面積40000平方米，提供住宅340戶。運營費用中其它管理費用按建設投資中（15）項之和的1%，銷售費用按銷售收入的1%計取為80萬元?！　′N售稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，%。　　財務損益狀況詳見附表2　　　　投資利潤率=100%=%　　投資利稅率=100%=%　　項目損益狀況詳見附表2　　損 益 表　　附表2 單位：平方米、元、萬元序 號項 目合 計建設、經營期（萬元）1銷售收入　80002總成本費用　3經營稅金及附加　5684利潤總額　5所得稅　6稅后利潤　7盈余公積金　8可分配利潤　14349投資利潤率　%10投資利稅率　%自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險?！　　　〖霸绲匕l(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法是盡快完成開發(fā)項目。　　通過加強管理來控制風險　　良好的項目管理是重要的保證。根據該工程的特點制定招標計劃和方案?！　　　〔捎霉_招標的方式?！　”卷椖康恼袠宋募敯椖康募夹g要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易