【正文】 砂漿?！　。?）管網(wǎng)規(guī)劃　　規(guī)劃供水管從西部大陵街引入各區(qū)，沿濱河道路敷設(shè)給水干管，支管接至用戶，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求，水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，給水管管徑為DN200100mm。　　低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時(shí)穿鍍鋅鋼管保護(hù)?！　」峁こ桃?guī)劃　?。?）供熱方式　　管網(wǎng)采取兩級布置，一級管網(wǎng)與二級管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級管網(wǎng)直接連接，二級管網(wǎng)水溫為95℃/70℃?！　〔捎玫挠嘘P(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)　　中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB5028998?！　榧訌?qiáng)東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬5米。組長作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對工程實(shí)施全面負(fù)責(zé)?！　”卷?xiàng)目規(guī)劃從2010年11月開始前期工作，2012年6月竣工驗(yàn)收。　　施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通暢通與安全。安全出口應(yīng)分散布置，兩個(gè)安全出口之間的距離不應(yīng)小于5米?！　〗ㄖ獯翱刹捎弥锌针p玻窗，以達(dá)到保溫節(jié)能的效果。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價(jià)格體系，以動(dòng)態(tài)的形式進(jìn)行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性?！　№?xiàng)目總資金構(gòu)成　　，由建設(shè)資金構(gòu)成。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁?！　≌袠?biāo)人在國家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：　　通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)　　開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。　　第十一章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施　　　　為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對擬建項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。由項(xiàng)目單位自籌解決?！　?4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補(bǔ)償?！　o(hù)結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度?！　　　∽≌瑓^(qū)屬于人口密集場所，安全問題更應(yīng)高度重視，應(yīng)采取切實(shí)可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。多層建筑物清理施工垃圾時(shí)，要搭設(shè)封閉式專用垃圾道，采用容器吊運(yùn)或?qū)⒂谰眯岳离S結(jié)構(gòu)安裝好以供施工使用，嚴(yán)禁凌空隨意拋撒?！　　　№?xiàng)目實(shí)施進(jìn)度說明　?。?）本項(xiàng)目為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)的建設(shè)，各有關(guān)部門應(yīng)通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟(jì)、安全”的原則，盡量從快建設(shè)。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體。　　大陵街紅線寬30米，路面寬18米，人行道各寬6米，一塊板形式?！　【用駱窃O(shè)計(jì)施工應(yīng)保證電信線入戶，同時(shí)設(shè)置信報(bào)箱，便于通郵?！　。?）氣源　　根據(jù)**縣總體規(guī)劃以及項(xiàng)目用戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目氣源由城區(qū)市政管網(wǎng)接入?！　?）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。　　2）澆灑道路廣場用水量　　綠化及道路廣場澆灑用水量根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》，綠地用水量取1000 m3/，道路廣場澆灑用水量取2000 m3/，則綠地及道路廣場用水量為15M3/日。　　基本雪壓： ?！　　　?dòng)靜分開?！　?．小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源，有利于工程建設(shè)。　　銷售業(yè)績預(yù)測　　項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率100%?！　〗鼛啄陙?，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期?！　　　【C合分析，2009年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多?！　　　№?xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃　　**縣為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省關(guān)于城建工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費(fèi)需求。　　　　項(xiàng)目可研報(bào)告編制委托書　　國家建設(shè)部及XX省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策　　國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》　　太原市中方規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃　　《**縣縣城總體規(guī)劃》（20022020）　　XX省建筑工程概算定額　　有關(guān)其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定　　建設(shè)單位提供的有關(guān)資料　　　　根據(jù)國家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。擬建項(xiàng)目為4棟住宅樓的建設(shè)，其中1棟為地下1層地上22層框剪結(jié)構(gòu)，其余3棟為地下1層地上21層框剪結(jié)構(gòu)?！　?jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則?！　≡摽h交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。這一階段的特點(diǎn)是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價(jià)繼續(xù)下跌。目前**縣在建和已建的商品房平均單套面積已達(dá)130??！　⌒麻_競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大　　金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來的不可預(yù)測因素。三道川系文峪河支流?！　№?xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)?！　??！　?）．墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好的色彩搭配和視覺效果。　　2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。管徑根據(jù)雨水量及管道坡度計(jì)算，／s?！　　　≡O(shè)計(jì)依據(jù)　　《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192003　　《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動(dòng)力　　《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006　　燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)　　（1）煤氣　　用氣量估算　　1）居民生活用氣量　　，用氣量：3351GJ/年。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆?！　　　∫?guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。規(guī)劃將其作為綠化空間的重要營造地，無論是物種配置，還是綠化造型上都力求多樣化、景觀化。做好工程各個(gè)階段的投資控制，并對工程款的拔付進(jìn)行審批?！　≡诓扇∫陨洗胧卷?xiàng)目均可以滿足**縣的環(huán)保要求。消防栓適用SN65，水槍適用不著19?，麻質(zhì)水龍帶長度數(shù)25米，在屋頂消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓泵一臺，變頻控制，用于保證消防栓系統(tǒng)最大利點(diǎn)水壓為7M?！　　　　睹裼媒ㄖ?jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）?！　τ诠╇娤到y(tǒng)采用如下措施　　(1)照明設(shè)備的節(jié)能:適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。合568萬元?！　∷枚惡筇崛∮喙e金10%?！　?nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)　　內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等?！　　　”卷?xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)招標(biāo)。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)?！　〗?jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)　　經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。也形成成本費(fèi)用?！　。?）建安工程費(fèi)，主體樓按每平米1200元計(jì)，為1200元/?40000?=4800萬元；　?。?）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：?！　?3)供暖系統(tǒng)的供回水分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，入口處設(shè)置熱計(jì)量裝置，嚴(yán)格控制熱量分配?！　‰娋€、開關(guān)、插座等用電設(shè)施要選用絕緣性良好的產(chǎn)品，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范安裝使用，并要經(jīng)常檢查，消除漏電、觸電、短路等隱患，確保安全用電。　?。?）道路設(shè)計(jì)要符合消防車輛通行的要求，最小彎曲半徑大于9m。經(jīng)排水管道流入室外化糞池后排入城市排污管道。　　　　申辦手續(xù)　　負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的前期手續(xù)審批，設(shè)計(jì)規(guī)劃等工作。 室外停車場地均采用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射?！　。?）考慮到各專業(yè)管線維護(hù)管理方便，管線盡量布置在人行道下。　?。?）管網(wǎng)規(guī)劃　　規(guī)劃區(qū)供熱由大陵街縣城規(guī)劃供熱管接入，供熱支管沿小區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，管徑為DN20050 mm?？紤]綜合因素，住宅按每戶1門設(shè)置，公共建筑按每百平方米1門設(shè)置。　?。?）．污水量計(jì)算　　規(guī)劃設(shè)計(jì)污水量按給水量的80%計(jì)算?！　≡O(shè)兩個(gè)戰(zhàn)時(shí)出入口，其中一個(gè)為主要出入口(室外出入口)，一個(gè)為次要出入口?！　　　≡O(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定　　《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522005　　《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500961999（2003年版）　　《住宅建筑設(shè)計(jì)》GB503682005　　《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006　　《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ11888　　《屋面工程技術(shù)措施》GB503452004　　《地下室工程防水規(guī)范》GB501012001　　《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5003796　　《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50200J1142001　　《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5022295　　《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB503252001　　建筑設(shè)計(jì)　　1）．增強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過渡。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)?！　〉谖逭?建設(shè)規(guī)模與工程方案　　　　**，建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓的建設(shè)，其中1棟為地下1層地上22層框剪結(jié)構(gòu)，其余3棟為地下1層地上21層框剪結(jié)構(gòu)?！　∷臈l件　　**縣西高東低，可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在?800米以下?，土壤肥沃?，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在1300米左右。　　從需求關(guān)系看　　在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間?？傮w來看，在國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我省加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，局部區(qū)域的商品住宅價(jià)格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價(jià)格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。這對于**縣融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高企業(yè)的技術(shù)水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競爭力。　　公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動(dòng)**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化**縣人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活