【正文】 年憑祥市房地產(chǎn)市場的競爭比2005年更激烈。l 周邊的物流服務設施密集，憑祥火車南站是重要的貨物流通平臺，因此周邊建設了大量的倉庫。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展l 2005年作為憑祥市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)代發(fā)展的元年，表現(xiàn)出井噴式發(fā)展的特點，作為一個新興的房地產(chǎn)市場，其發(fā)展的地方性規(guī)律及特點都在形成和發(fā)育中，新興市場一般具有如下一些特點l 不確定因素很多，并難以預料l 消費潛力有待進一步釋放，但這種釋放的條件取決于先期消費者的消費價值的示范作用l 市場需求將向細分化發(fā)展l 房地產(chǎn)產(chǎn)品也將跟據(jù)需求的多元化而向多樣化發(fā)展。憑祥邊境經(jīng)濟合作區(qū)將實行“一區(qū)三園”的管理理模式，一區(qū)即憑祥邊境經(jīng)濟合作區(qū)的簡稱，三園，即一區(qū)轄下的南山工業(yè)園，夏石工業(yè)園（中國東盟憑祥出口加工區(qū)），林產(chǎn)工業(yè)園。再者，南寧與憑祥高速公路建成通車，使憑祥一舉成為廣西，仍至大西南進出東盟主要國家最便捷的通道。二、項目開發(fā)條件分析（一）有利條件城市經(jīng)濟發(fā)展對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)是憑祥城市經(jīng)濟的主要推動力，外貿(mào)的發(fā)展決定了城市發(fā)展的速度與方向，從2003年起，憑祥市外貿(mào)出現(xiàn)回升，%，增長強勁。地塊之上目前為原生狀態(tài)，有水塘和一些農(nóng)作物，如圖： l 西面不鄰市政道路，路對面為倉庫群，村莊和一些單位群落。距市中心區(qū)約4公里。本項目周邊的生活配套設施還算完整，可以滿足居民日常生活之需要3．項目周邊商業(yè)環(huán)境由于人口居住密度不高，人群經(jīng)濟收入屬中低水平，加之距離城市中心尚有一段距離，因此本項目四周的沒有商業(yè)氛圍，周邊的現(xiàn)有商鋪均處于關門狀態(tài)，說明附近沒有消費支持資源。憑祥市外貿(mào)發(fā)展基礎條件進一步得到改善和加強；東盟自由貿(mào)易區(qū)進入具體操作和形成階段，2005年，按框架協(xié)議，原產(chǎn)地的部份產(chǎn)品將開始獲得優(yōu)惠的關稅政策，約7000種商品的出口因此受益。城市規(guī)劃憑祥市的城市發(fā)展定位為“現(xiàn)代國際性口岸城市、邊貿(mào)城市和優(yōu)秀旅游城市，在這一戰(zhàn)略目標的指導下，未來憑祥市的城市空間將向南擴展和延伸，在目前的城市南面創(chuàng)建國家級開發(fā)區(qū)——廣西憑祥邊境經(jīng)濟合作區(qū)，合作區(qū)的主要內(nèi)容如下： 憑祥邊境經(jīng)濟合作區(qū)以“以經(jīng)貿(mào)帶動物流，以物流帶動產(chǎn)業(yè)”為理念，實施“一區(qū)多園”戰(zhàn)略，合作區(qū)以進出口加工、組裝、倉儲為主，優(yōu)先發(fā)展高新科技型、民營型、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)。政府優(yōu)惠政策目前憑祥市的投資優(yōu)惠政策主要為邊境經(jīng)濟合作區(qū)的建設服務，政策主要內(nèi)容有：l 用地政策l 財政扶持政策l 規(guī)劃政策l 服務政策本項目是否可獲得政府優(yōu)惠政策的支持，還要依具體情況而定。l 周邊生活配套條件相對完善成就，項目周邊人群居住密度不高，但還是處于城市區(qū)域范圍內(nèi)，而且與南站很近，這里多年來就一直存在一個完整的社區(qū)，基本的生活設施很完善。憑祥2006年初在售樓盤統(tǒng)計名稱占地(畝)總建筑面積(㎡)總套數(shù)主要戶型及面積目前平均銷售單價位置備注東盟商業(yè)港1730000住100商:400　內(nèi):70008000,4000　2005年上半年始售祥?；▓@11000住:110(三房:110120)(四房:130140)13001500(林業(yè)局旁)現(xiàn)售二期祥興商業(yè)街40　商住兩房130140商住兩用(120)(商住2900)市政府旁商住。城市發(fā)展速度與項目開發(fā)商業(yè)開發(fā)周期不符本項目處于城市郊區(qū)，與城市成熟區(qū)相比，周邊的生活、商業(yè)的支持力量尚無法與城市成熟區(qū)域相比，因此本項目的進行商業(yè)開發(fā)定位時,應注意風險。境內(nèi)有舉世聞名的友誼關，是我國“九大名關”之一，也是唯一邊關。 憑祥市發(fā)展定位為現(xiàn)代國際性口岸城市、邊貿(mào)城市和優(yōu)秀旅游城市。在政策扶持及上述各種有利因素下，“中國——南寧——憑祥——東盟”必將成為未來“中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)”物流、人流、財流的主要流線、黃金項鏈。在廣西與越南綿延1020公里的邊境線上，景點眾多，有亞洲第一、世界第二的跨國大瀑布德天瀑布群、中國九大名關之一的友誼關等自然、歷史、人文景點百余處，加上素有“海上桂林”之稱的越南下龍灣，旅游資源甚是豐富。2005年之后，投資領域擴大到城市房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)憑祥市的房地產(chǎn)項目開發(fā)，都是外地資金和發(fā)展商?；謴瓦呝Q(mào)以后，特別是1992年以來，在邊貿(mào)的帶動下，運輸、旅游、餐飲服務等第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了17：19：64的新變化，一方面解決了大批城鄉(xiāng)待業(yè)人員的就業(yè)問題，一方面使地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置更趨合理，促進了地方經(jīng)濟均衡發(fā)展。二、房地產(chǎn)總體市場分析縱觀憑祥市房地產(chǎn)發(fā)展歷史，2005年是憑祥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，是憑祥房地產(chǎn)業(yè)開始走向現(xiàn)代發(fā)展的軌道。據(jù)憑祥市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示，自2002年至2004年，憑祥市每年辦理的產(chǎn)權交易的數(shù)量均維持在150宗，產(chǎn)品形式有宅基地，建成的占天占地住宅，成套房屋，國土局統(tǒng)計，2004年全市掛牌出地50宗，除極少數(shù)大面積地塊被單位買去，其它的全是私人購買。l 銀興街北段有二層商鋪價格在840元/㎡。如；祥龍小區(qū)歷經(jīng)10年的銷售，目前還剩約10個地塊未售出。l 產(chǎn)品供應處于“隱蔽”狀態(tài)下，不易獲得完整的相關供應信息。如銀興街二層商鋪物業(yè)，為1993年銀興公司的所剩物業(yè)。東盟商業(yè)港項目位于憑市商業(yè)的核心區(qū)位，該項目占地約17畝，總建筑面積約3萬平方米，項目開發(fā)性質(zhì)為商住結(jié)合，一二層為商鋪，三至六層為住宅。商品房住宅銷售估算：據(jù)政府房管局初步報數(shù),2005年該市商品房銷售登記約80——100套，按每套15萬計，估計總銷售額約1200——1500萬元間，商品房商鋪估計：2005年銷售商鋪的樓盤有東盟商業(yè)港與金源，其中東盟商業(yè)港銷量較大，兩盤總銷售額約1000萬元。，%比例。如表：憑祥市人口變化年狀況全市人口市區(qū)人口年份數(shù)量（萬人）年增長率數(shù)量（萬人）年增長率城市化率1999年%2000年%%%2001年%%%2002年%%%2003年%%%2004年10．5764．5（含外來人口）憑祥市城市基本特征如下：l 城市化率不高%，接近廣西平均水平，屬較低水平。l 2002至2003年間的就業(yè)形勢未見好轉(zhuǎn)，2003年全社會從業(yè)人員下降幅度比2002年有所減少，由此看就業(yè)率下降趨勢并未得到改變，這不利于房地產(chǎn)需求。l 私營企業(yè)118戶，企業(yè)雇傭人員1303人。3．經(jīng)濟和地方因素影響憑祥邊貿(mào)發(fā)展史憑祥市是一個邊貿(mào)經(jīng)濟為主體的城市，邊貿(mào)行業(yè)是該市的主導產(chǎn)業(yè)，因此邊貿(mào)業(yè)對該市的房地產(chǎn)業(yè)的需求有著重大的影響。憑祥邊貿(mào)發(fā)展對房地產(chǎn)的影響l 憑祥市邊貿(mào)業(yè)的從1997年開始征收50%的關稅，2000年后全額征收，自始該市的邊貿(mào)在從業(yè)者在總體上發(fā)生重大變化，結(jié)果是總貿(mào)易額雖年年增加，但從業(yè)者在總體卻在不斷減少，從業(yè)者的減少，使本的潛在購買群體規(guī)模相應縮小，對房地產(chǎn)的需求帶來不利的影響。l 人口是城市房地產(chǎn)需求的基礎，憑祥市人口的增加以本地居民的自然增長為主要動力。l 當?shù)氐男刍畔橹軋?，信息登出一次收費20元l 每期雄基周報上登出的房屋出租類信息數(shù)理：6～7套。現(xiàn)實情況是較多的情況：一家之中有一方在單位工作、而另一方從事貿(mào)易較少的情況：兩方都在單位班，或兩方都從事貿(mào)易。潛在關注者定義——在憑祥市工作或生活滿五年以上及五年者，并在過去一年里考慮過房地產(chǎn)的人本次對憑祥進行問卷訪談，對在憑祥工作或生活滿五年者進行隨機抽樣訪問，共發(fā)放問卷50份，有效回收34份，其中26份回答在過去一年里曾考慮過房地產(chǎn)，通過對26份進行分析，得出如下判斷，以供項目參考。（七）潛在競爭分析未來房地產(chǎn)潛在競爭有增加的趨勢。三、天地樓及宅基地調(diào)查 祥龍小區(qū)：從1998年開始銷售，現(xiàn)尚余一定存量的宅基地未售出，大部分位于小區(qū)最里面，位置較差，位置稍好的地塊均已售出。 市內(nèi)天地樓銷售價格表地址物業(yè)類型面積（㎡）總價 （萬元）總體單價住宅單價 （2層及以上）商鋪單價 （1層）備注北環(huán)路二層占天占地240502083 1100 3067 8米寬的臨街面，商業(yè)價值高銀興街北段一層商鋪6016　　2667　銀興街南段五層占天占地300702333 11007267包括土地及土地證費用援越街兩層商鋪120161333 10001667　金源商業(yè)街三層占天占地22050230014003877天地樓可大致按二層及以上為住宅價格、一層為商鋪價格的方式折算，憑祥市場也基本符合此規(guī)律。（2）價格預測：住宅按1100元/㎡、一層商鋪按2700元/㎡計算，四層折算為（1100元/㎡3＋2700元/㎡1）247。l 憑祥交易場經(jīng)營戶存量在400戶左右，鋪面、攤位約480多個。邊貿(mào)商業(yè)分布及存量從事邊對外貿(mào)易，以區(qū)域批發(fā)為主，主要的邊貿(mào)點有弄懷、浦寨。◇。大型商場憑祥交易場一層農(nóng)貿(mào)菜市其經(jīng)營可以滿足憑祥市民的日常生活需求, 日用百貨、化妝品、工藝品、鐘表、玉器的分布占大部分。目標客戶群體主面向周邊縣份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)批發(fā)，同時兼顧憑祥市內(nèi)的零散銷售。 現(xiàn)憑祥市還未出現(xiàn)生產(chǎn)資料類的專業(yè)市場，如鋼材，紡織等專業(yè)市場；這與憑祥市的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關。l 在憑祥市區(qū)的外地經(jīng)營戶大部分是租用鋪面及住房，且有較長的一段時間，經(jīng)營年限普遍在3～５年。l 對憑祥市的游客的抽樣統(tǒng)計顯示，游客在憑祥的人均消費支出為450元。項目發(fā)展可能性判斷（1）、重要有利條件l 緊挨火車站南站，物流型市場的重要優(yōu)勢依托l(wèi) 距市中心不遠（2）、不利條件l 周邊居民密度不高，居民分布過于分散l 周邊居民的經(jīng)濟收入水平不高l 地塊不與南大路沒有接口l 沒有商業(yè)傳統(tǒng)和歷史三、初步可能方向根據(jù)以上研判，得出以下五種初步可能方向，進行進一步分析判斷：方向一：城市低端住宅（單元式住宅） 方向二：旅游賓館服務酒店開發(fā) 方向三：倉儲經(jīng)營開發(fā) 方向四：現(xiàn)代物流基地開發(fā) 方向五：天地樓（結(jié)合部分單元樓）四、初步可能方向的研判我們繼續(xù)深入分析初步可能方向的市場可能性和經(jīng)營風險，以確定項目發(fā)展定位進行深入的投資收益分析。結(jié)論：優(yōu)勢及機會明顯，基本可行，因該方向的產(chǎn)品單價提升空間小，需要通過詳細的投資測算來判斷該方向的可行性。而且經(jīng)營風險太大，回收周期較長，建議不考慮此方向。（五）、方向五：天地樓（結(jié)合部分單元樓）分析：（1）、優(yōu)勢l 本項目所在區(qū)域的基本生活配套設施完備，有利住宅產(chǎn)品的開發(fā)l 位于市中心與邊貿(mào)點之間，市內(nèi)第三大人口聚集點，存在相當數(shù)量的目標客戶（2）、劣勢l 市中心外區(qū)域天地樓、宅基地滯銷l 天地樓屬于中高端住宅，而本地塊支持中高端住宅有相當市場難度l 位于鐵路附近，影響居住品質(zhì)l 憑祥市房地產(chǎn)行業(yè)處于起步階段，不確定因素影響很大l 城市規(guī)模有限l 房地產(chǎn)供應的發(fā)展速度明顯快于城市發(fā)展的速度，形成房地產(chǎn)過快發(fā)展而競爭壓力過大（3）機會l 本區(qū)域天地樓供應較少l 憑祥市房現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)處于剛起步階段，市場呈向上發(fā)展趨勢，而且速度快l 憑祥房地產(chǎn)市場還未開始細分，隨房地產(chǎn)行業(yè)的成熟發(fā)展，需求的多元化，將引發(fā)房地產(chǎn)市場向細分化，層次化發(fā)展（4）威脅● 城市北區(qū)和中區(qū)天地樓和宅基地存量的潛在威脅。（1）城市南區(qū)居住人群，本地人為主，自用，年齡及職業(yè)范圍較廣?？蛻羧后w定位：本地倉儲零擔企業(yè)、個體戶（三）方向三：天地樓（結(jié)合部分單元樓）發(fā)展定位利用該區(qū)域天地樓產(chǎn)品的投放空缺，引入底層商業(yè)街構(gòu)建大型商城概念，發(fā)展為以天地樓為主的商住小區(qū)。樓宇以南北朝向排布為主。戶型以60～85㎡之間的二房為主力戶型，俯以部分三房戶型，避免做樓中樓及一房、單間戶型。建筑二～三層框架結(jié)構(gòu)建筑為主，大開間。建筑天地樓為三層半、四層半磚混結(jié)構(gòu)，外立面可參考越南普遍的法式風格；單元樓為六層的磚混結(jié)構(gòu)。根據(jù)目前情況，項目在地段及價位上在當?shù)鼗緹o競爭對手，而需求較為穩(wěn)定，總的推售量適中，應能取得比較好的開發(fā)經(jīng)營效果。二、倉儲經(jīng)營開發(fā)：開發(fā)經(jīng)營策略在項目建設期利用倉庫使用權的預售和預租定金，填補部分資金需要，其余利用銀行貸款解決。開發(fā)經(jīng)營風險 低風險是本方向的特點，但仍存在一定風險。開發(fā)經(jīng)營狀況存在較大風險。（2） 建安費用參考當?shù)刈越ǚ繕藴?，比項目建安成本略高。工程前期需要辦理各種許可證，進行招投標，進行勘探設計。（5）公共建筑配套費這里說的公共建筑配套費包括商貿(mào)、餐飲、娛樂、體育健身等了項目的完整而建造的設施，主要包括在會所及其附屬建筑中，總費用為200萬元。（7）開發(fā)總成本項目開發(fā)總成本為以上七項之和。銷售收入估算表（萬元）序號項目金額備注1第一年3024銷售總額的70%2第二年1296銷售總額的30%合計4320?。?）利潤的計算在隨后的利潤估算中，各項稅率取值如下：%，所得稅率為33%。，計算如表：銷售稅金及附加估算表（萬元）序號項目金額備注1銷售收入4320　2總成本費用　3營業(yè)稅及附加　4印花稅及管理費　5土地增值稅　6利潤總額　7所得稅　8稅后利潤