【正文】 5分鐘可到城市核心泉城路，向東 5分鐘可到二環(huán)東路快速出城。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 6 宗地四至 —— 占據(jù)金邊銀角提升物業(yè)價值 山 大 路 解 放 路 后續(xù)開發(fā)用地 科技市場 東至：山大路、賽博數(shù)碼廣場； 南鄰：解放路； 西靠：鐵職地塊后續(xù)開發(fā)宗地 北臨：科技市場商鋪。 項目解讀 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 9 項目解讀 項目基本情況小結(jié) ? 項目占據(jù)城市 科技商務(wù)區(qū)核心及峰值地價交匯處 ，立地條件優(yōu)越。 ? 項目地塊沿城市主干道，容積率較高，便于樹立優(yōu)越城市形象，成為區(qū)域 標(biāo)志型物業(yè) 。 銷售層面 突破濟(jì)南現(xiàn)在市場局面，在兩年半內(nèi) 完成項目可 可售部分的全部銷售，回款 20億。 ? 第三產(chǎn)業(yè)比重提高、占據(jù)主導(dǎo)地位，為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。 西南部商務(wù)帶： 包含西客站片區(qū)， 經(jīng)十西路兩側(cè)，南 外環(huán)片區(qū)，屬舊城 改造及城市建設(shè)出 現(xiàn)的新興商務(wù)帶。 16個項目總用地面積 30多平方公里，總投資 4000多億元，總建筑面積 7000多萬平方米。 東部新區(qū)寫字樓 項目名稱 開發(fā)企業(yè) 規(guī)劃指標(biāo) 物業(yè)類型及面積 中鐵匯展國際 中鐵十局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 :45381平方米 ； 總建筑面積 :192342平方米 項目規(guī)劃為商業(yè)步行街、 soho辦公、商務(wù)公寓、酒店、大型超市、地下車庫等。 寫字樓供綜合分析 項目區(qū)域 分布特征 客戶特征 估計供應(yīng)量 代表項目 東部區(qū)域 分高新區(qū)片區(qū)和奧體文博兩大片區(qū)，是政府引導(dǎo)型商務(wù)區(qū)。東部新城的寫字樓客戶主要是高新區(qū)十幾年來培養(yǎng)的客戶，外加一部分從核心區(qū)東遷的本地實力派企業(yè)，另外就是在政府規(guī)劃導(dǎo)向下東遷的企事業(yè)單位。 由于西部片區(qū)以居住為主，并無多少產(chǎn)業(yè)支撐，所以西部客戶以地緣性中小型客戶為主，行業(yè)涉及：汽車、貿(mào)易、制作、機(jī)械等中小型企業(yè)，投資客比例低。其區(qū)位形象 交通條件、價格及發(fā)展前景都能吸引高端客戶入住。 ?產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 中部板塊 鑫苑金座： 50年產(chǎn)權(quán)， 3棟（ 1棟 15層、 2棟 18層）高層 ；約 ，銷售率 100%。另有商業(yè) /住宅 居易香桔市： 70年產(chǎn)權(quán)， 6棟小高層、高層；約 8萬平米，銷售率 100%。另有住宅和底商 誠基中心： 70年產(chǎn)權(quán)， 6棟公寓。另有商業(yè) 騰騏 ? 冠宸： 70年產(chǎn)權(quán)， 2棟小高層， 6棟多層；約 2萬平米，銷售 90% 。另有商業(yè)大堂 中鐵匯展國際： 40年產(chǎn)權(quán)；約 3萬平米，預(yù)計 。 銀座中心： 40年產(chǎn)權(quán)，寫字樓、公寓、商業(yè)綜合體，約 55萬平米，其中公寓 ， 2棟高層， 360套， 2022年開盤。 0 8 0 9 年公寓供求關(guān)系變化010203040萬平米0%20%40%60%80%100%供應(yīng)面積 成交面積 成交率 26% 94% 91%2022年 2022年 2022第一季度公寓市場成交量及區(qū)域分析 今年 7月銷量回升，是因銀座中心新盤上市。 、萬豪國際為層高 ， loft； 1號公館為酒店式公寓（精裝）； ，朝向位置差。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 24 誠基中心 香港國際 彩世界 鑫苑金座 騰騏 ? 冠宸 中齊未來城 藍(lán)調(diào)國際 九城尚都 正大時代廣場 香格里拉 萬達(dá)達(dá)人界 發(fā)祥巷 20 30 40 50 60 70 80 90 100 一室 二室及其他 公寓主力戶型主要是 3040㎡ 、 5060㎡ 的一室；二室較少，面積為 8090㎡ 。 藍(lán)調(diào)國際 客戶主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為 70%，投資客占到 30%。 發(fā)祥 1號公館 多為二次置業(yè)；辦公、投資客占 6570%，自住客比例較小，約 30%；客戶主要來自槐蔭、市中、歷下、天橋區(qū)，項目周邊企事業(yè)單位高端客群。 九城尚都 居住型公寓以辦公自用型客戶為主，約為 60%； SOHO商務(wù)公寓，投資客戶居多，自用投資比例約為 80%；客戶以經(jīng)十路以南、項目周邊的中小型企業(yè)為主。 供應(yīng)成交 ?多為 50年產(chǎn)權(quán)，中部產(chǎn)品檔次較高； ?面積集中在 3040， 5060平米的一房及少量的 8090平米的兩房。 區(qū)域分布 濟(jì)南公寓市場小結(jié) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 27 項目位于傳統(tǒng)科技商務(wù)的核心位置，區(qū)域商務(wù)得到認(rèn)可，距城市核心商業(yè)區(qū)極近，出城也非常方便。 公寓的供應(yīng)主要集中在城市中心和東部新城的商務(wù)帶，由于公寓客戶面較廣，目前供銷穩(wěn)定，價格平穩(wěn)，受投資客戶熱捧。 城市綜合體；電子商務(wù)知名品牌；交通便利；商業(yè)產(chǎn)權(quán) 40年； 寫字樓產(chǎn)品面臨著市場容量和價格標(biāo)桿的雙重壓力。 ?項目商務(wù)氛圍濃厚，人流量大。 ?周邊自然環(huán)境較差，噪音大，缺少居住氛圍。 機(jī)會 SO （發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會） WO （利用機(jī)會，克服劣勢） ?新政對住宅投資打擊較大，給商務(wù)項目投資帶來機(jī)會。 ?宣揚商業(yè)商務(wù)功能，弱化居住功能。 ?利用公寓投資客戶引入寫字樓投資客戶，擴(kuò)大項目客戶群。（如高速網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)管家等） 綠色材料展示區(qū) 將項目所用有利于環(huán)保、節(jié)能的新工藝、新材料等進(jìn)行展示，讓客戶直接看到，體會到綠色建筑的與眾不同。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 35 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 36 光線控制系統(tǒng)。 觸摸屏的看樓通道，到訪者可以在體驗通道內(nèi)，通過觸摸屏的方式，直觀了解華強(qiáng)商業(yè)部分、公寓部分以及寫字樓部分的信息。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 39 進(jìn)駐什么層次的客戶，決定了什么樣的檔次。 費用增加的建安成本比例： ?認(rèn)證型： 25%； ?實效型： 68%； ?領(lǐng)先型： 1020%。 ?設(shè)觸屏式自動查詢系統(tǒng)（售樓處使用過的 全息投影可用于此處）。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 44 網(wǎng)上管家 —— 提供網(wǎng)上物業(yè)管理平臺 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部內(nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部與客戶之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸。 視頻會議中心 引入知名網(wǎng)路營運商，在寫字樓內(nèi) 32或 33層建設(shè)高技術(shù)視頻會議中心。廣播系統(tǒng)可設(shè)置多種廣播節(jié)目，并且可以選擇播放的區(qū)域及節(jié)目內(nèi)容。 綜合信息化系統(tǒng) 整合大廈所有信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理使用 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 46 寫字樓大廈樓體、山大路外廣場、商業(yè)屋頂燈光工程統(tǒng)一設(shè)計，打造項目高端形象。在平時、節(jié)日、重大活動等不同場合，可以營造出不同的光色環(huán)境，達(dá)到“平時莊重，節(jié)日輝煌”的視覺效果。 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 53 電梯內(nèi)飾建議 ? 液晶顯示 ? 音樂背景 ? 空調(diào)系統(tǒng) ? 按鈕錯誤修正功能 ? 采用雙排發(fā)光按鈕 ? 考慮殘疾人使用便利性 ? 吊頂后高度不低于 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 54 空調(diào)建議 ? 寫字樓選擇全球四大品牌中央空調(diào)主機(jī) （ 約克 、 開利 、 特靈 、 麥克維爾 ） ， 分戶計量系統(tǒng) ， 配備獨立新風(fēng)系統(tǒng) ， 可考慮使用冰蓄冷 、 負(fù)離子等先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)； ? 建議項目寫字樓部分采用 24小時中央空調(diào)分戶計量系統(tǒng) 。 廉價寫字樓、住宅物業(yè)、店司一體 D 個人工作室或部門承包人 對辦公面積要求不大，工作時間自由，有辦公、居住一體的需求。 B 省市級公司的企業(yè)總部 濟(jì)南本地發(fā)展起來的省市級公司總部，及其他地市發(fā)展良好的公司，為全省覆蓋，遷總部到濟(jì)南。如設(shè)計公司、高科技公司、文化教育類公司等。 注重物業(yè)形象、辦公設(shè)施設(shè)備、商務(wù)配套等，對價格極敏感。 寫字樓價格：采用市場比較法與收益還原法結(jié)合。 結(jié)論 ：本項目公寓毛坯房現(xiàn)在均價 13500元 /平米 較為合適。 溢價修正：因項目科技環(huán)保因素 +1000元 /平米。） 寫字樓 ：在公寓后期推出，按公寓后期均價繼續(xù)往上走，以均價 16000元 /平米入市，最終 力爭總均價實現(xiàn) 18000元 /平米。樹立形象標(biāo)桿和價格標(biāo)桿。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 68 推售次序：先公寓，后寫字樓，整體推售公寓節(jié)奏加快，寫字樓盡量后開。 D C B A E 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 69 9 10 2 1 3 12 11 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 2022 2022 2022 項目亮相 公寓開盤 項目整體封頂 寫字樓開 盤時間 品牌導(dǎo)入期 公寓蓄客期 公寓強(qiáng)銷期 寫字樓蓄客期 寫字樓大客戶行動 寫字樓持續(xù)銷售期 總體營銷節(jié)奏 公寓尾盤期 寫字樓產(chǎn) 品力呈現(xiàn) 公寓產(chǎn)品力 （系列賣點）呈現(xiàn) 區(qū)域價值炒作 華強(qiáng)財富故事宣傳 華強(qiáng)品牌導(dǎo)入 寫字樓強(qiáng)銷期 公寓銷售周期大約開盤后 1年結(jié)束； 寫字樓銷售周期大約開盤后 2年結(jié)束。 戶外：占領(lǐng)山大路，其他城市交通節(jié)點及同類項目附近酌情選擇。 以報廣和網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，配合現(xiàn)場活動及禮品贈送、節(jié)日客戶問候等。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 72 三、公寓強(qiáng)銷期 （ 2022年 3月 10月） 階段策略 推廣主題 行動綱領(lǐng) 媒體策略 促銷活動 濟(jì)南首家商鋪化商務(wù)公寓 公寓銷售工作全面展開； 注重客戶分析與老客戶帶新客戶的挖掘工作； 開始寫字樓的大客戶挖掘行動。 華強(qiáng)廣場公寓開盤儀式 中國電子市場價格指數(shù)山大路首發(fā)儀式 華強(qiáng)廣場大廈封頂 /寫字樓開盤儀式 華強(qiáng)廣場公寓價值挖掘； 華強(qiáng)電子世界商戶的辦公倉儲用地； 最佳的 IT、電子等網(wǎng)店的開設(shè)地點； 直接開店，從電子世界借用客戶。 ?報廣配合高端商務(wù)雜志：以高端形象宣傳為主，版面以全省版面為主 。 ?報廣配合高端商務(wù)雜志：以高端形象宣傳為主，報紙版面以全省版面為主 。 廣域營銷 ? 三大營銷戰(zhàn)略 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 80 賦予項目服務(wù)配套差異化；以星級服務(wù)總部基地和中小企業(yè)孵化器作為項目核心競爭力； 賦予項目物業(yè)功能差異化；在軟性配套上實現(xiàn)零缺陷服務(wù)。 ? 核心營銷策略 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 86 與行業(yè)協(xié)會聯(lián)合互動； 寫字樓液晶顯示 、 專業(yè)雜志 、 DM宣傳； 利用電子賣場的大客戶資源 ， 進(jìn)行推廣； “ 走出去 ， 請進(jìn)來 ” 的主動出擊銷售模式 。 主動出擊 3 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 93 ? 組合互動 ? 體驗式環(huán)境 ? 聲、光、電 ? 動態(tài)、電話 現(xiàn)場氛圍營造 4 濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號鐵院大廈 電話： 053155560888 94 ? 小組獎勵政策 在每個季度末以小組為單位進(jìn)行考核，對于業(yè)績突出的團(tuán)隊給予獎勵提高團(tuán)隊競爭力