農(nóng)村宅基地使用權(quán)流的理論與實踐探析-預覽頁
【正文】 學院，廣東 廣州 510015）摘要：宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)具有強烈的現(xiàn)實需求和一定的制度基礎(chǔ)，能產(chǎn)生經(jīng)濟當事人在現(xiàn)行宅基地制度安排下無法獲得的外部利潤，符合“卡爾多?？怂埂毙蕵藴?。關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；必要性；可行性；改革中圖分類號： 文獻標識碼：A 文章編號：一、 引言宅基地[①]是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)，保護宅基地就是保護農(nóng)民最根本的利益。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題依然沒能得到有效解決。二、 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論分析宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)的范疇，權(quán)利人將宅基地使用權(quán)在其權(quán)利范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)是宅基地使用權(quán)的應有之義。（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性分析宅基地資產(chǎn)價值的凸顯是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟根源在市場經(jīng)濟條件下，土地資源的配置服從效率標準，一切稀缺資源優(yōu)化配置的必要途徑是并按市場需求流動或轉(zhuǎn)讓[②]。宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)屬性逐步彰顯，在城市郊區(qū)和經(jīng)濟相對發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)逐漸盛行，已呈不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢。外部環(huán)境的變化使得外部利潤不斷累積，并誘致當事人進行制度創(chuàng)新。用地者剩余擴大到三角形ACF，與原來相比增加了梯形EBCF?？梢?，宅基地流轉(zhuǎn)制度的變革將會導致外部利潤增加。 從圖1的分析中，可以發(fā)現(xiàn)，宅基地流轉(zhuǎn)使得政府剩余相對減少[③]，供地者和使用者的剩余增加，即政府剩余部分轉(zhuǎn)移給集體和農(nóng)民，但剩余的絕對量是增加的。三、 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的地方改革實踐正是由于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置和農(nóng)民利益保護，而經(jīng)濟上、制度上又具有可行性，很多地方開展了宅基地流轉(zhuǎn)的地方改革實踐，最具代表性的有有天津的“以宅基地換房”模式和廣東“宅基地入市流轉(zhuǎn)”模式。中央有關(guān)部門對天津市提出的“以宅基地換房”的方式建設小城鎮(zhèn)的作法給予充分肯定，并將天津列為全國試點城市[⑥]。具體內(nèi)容包括以下三個方面：一、“一戶一宅”合法宅基地可上市。三、大力推動公寓式農(nóng)民住宅建設?！罢厝胧辛鬓D(zhuǎn)”模式屬于“保權(quán)分利”模式?！耙哉負Q房”模式改變了集體土地的所有權(quán)，無法保障農(nóng)民的土地權(quán)益，一定程度上相當于“變相的征地”,但其巧妙地規(guī)避了國家法律,大大提高失地農(nóng)民的補償標準,一定程度上保護了農(nóng)民的利益,有效地化解了征地制度的缺陷?！耙哉負Q房”模式在目前我國縣鄉(xiāng)財政緊張及集體收益不足的狀況下能達到中央政府、地方政府、集體、農(nóng)民等各參與主體的一致性同意，具有較強的生命力和適應性；而“宅基地入市流轉(zhuǎn)”模式適用于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。但農(nóng)村宅基地要做到在符合規(guī)劃和計劃的情況下能直接參與包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各種建設，從而完全做到與國有建設用地“同地、同價、同權(quán)”，達到“兩種產(chǎn)權(quán)、一個市場、同等權(quán)利”的目標[13]，則還需要進一步采取以下措施加以改革。（二） 完善宅基地使用權(quán)的創(chuàng)設方式計劃經(jīng)濟條件下，為保障農(nóng)民的居住權(quán)，一直由農(nóng)村集體給其成員分配宅基地，這是我國特有的宅基地使用權(quán)創(chuàng)設的方式。因此，無論是通過無償取得還是出讓取得的宅基地使用權(quán)都已經(jīng)與成員福利無關(guān)，變成純粹的財產(chǎn)權(quán)利，都可以自由流轉(zhuǎn)，用于各種建設。農(nóng)村集體分享土地收益的具體方式和比例應該由集體討論決定，國家不宜干預過多。電話：13118908440；郵箱：guangguang71通信地址:海南省?？谑腥嗣衤?8號；郵編：570228 收稿日期：作者簡介：梁亞榮（1971）男，廣東高州人，海南大學法學院教授；朱新華（1984），男，江蘇泰興人，南京農(nóng)業(yè)大學碩士研究生；鄧明輝（1975），男，廣東茂名人，中山大學碩士研究生。[③] 政府是制度供給主體，其偏好及意愿決定了制度供給與否及供給力度，而政府的利益變化（包括經(jīng)濟利益和政治利益）又決定了其偏好和意愿?！盵⑥]資料參見：《天津被列為全國“宅基地換房”試點城市》。文章版權(quán)歸文章原始
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