【正文】 關(guān)政策為多中心商業(yè)格局提供了指引和向?qū)?。 ? 政府對(duì)武進(jìn)區(qū)與新北區(qū)的規(guī)劃力度表明，今后，這兩大區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ萆虡I(yè)發(fā)展的重點(diǎn)方向 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 18 頁(yè) ? 總體上，常州居民的消費(fèi)意識(shí)較為傳統(tǒng)，價(jià)格合理、品類齊全、商品時(shí)尚新穎、商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境好依次是其選擇購(gòu)物場(chǎng)所關(guān)注的因素 。 ? 部分常州居民不滿足常州的購(gòu)物場(chǎng)所，相當(dāng)比例的消費(fèi)者會(huì)選擇到常州以外的地區(qū)購(gòu)物，主要是上海和南京 。 ? 西式快餐廳是常州居民最經(jīng)常去的餐廳 ，并認(rèn)為西式快餐廳較為時(shí)尚，其次是中式點(diǎn)餐餐廳，比如常州飯店和小肥羊火鍋店等 。 ? 新北區(qū)域的商務(wù)消費(fèi)，一般選擇在香格里拉、恒記餐飲等 。 ? 消費(fèi)者對(duì)體育活動(dòng)的消費(fèi)傾向性較高 。 消費(fèi)地點(diǎn)傾向 百貨購(gòu)物： 市中心區(qū)域南大街、文化宮商圈 ：南大街、購(gòu)物中心、泰富廣場(chǎng)…… 餐飲美食： 美食街或社區(qū)周邊 ：南大街 、雙桂坊、星湖路…… 休閑娛樂(lè)： 市內(nèi)知名場(chǎng)所 ：阿波羅飚歌城、英派斯健身中心、海闊天空浴場(chǎng)…… 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 21 頁(yè) 總結(jié) ? 常州消費(fèi)者的消費(fèi)特征具有一定的特殊性，在其購(gòu)買力水平有限的前提下，愿意付出很大一部分的收入用于消費(fèi)，家庭儲(chǔ)蓄存款較少 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 22 頁(yè) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 新北區(qū)商業(yè)研究 商業(yè) 概況 新北區(qū)商圈主要集中在通江大道兩側(cè)，飛龍路與龍城大道之間、太湖路與河海路之間，其他區(qū)域多為街鋪 。 ? 租金收益普遍不高： 12元左右。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 25 頁(yè) 租金對(duì)比 區(qū)域內(nèi)租金最高為家樂(lè)福商鋪，可達(dá)其他商鋪?zhàn)饨鸬?34倍，其次為每家瑪，金百國(guó)際的商鋪?zhàn)饨鹗亲畹偷模陀?1元。 ? 新城藍(lán)鉆、府琛廣場(chǎng)與健身路為 街鋪型商業(yè)，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，租金水平一般，相對(duì)而言，健身路的商業(yè)氛圍較為成熟，租金相比其他兩者要高 。 酒店名稱 酒店星級(jí) 客房數(shù) （間） 標(biāo)間面積 （平方米） 標(biāo)間價(jià)格 （元） 入住率 常州大酒店 五星 530 1821 730+15%（服務(wù)費(fèi)） 80% 香格里拉大酒店 五星 378 3140 周末： 808+15%（服務(wù)費(fèi)） 平時(shí)： 938+15%（服務(wù)費(fèi)） 70% 長(zhǎng)興華美達(dá)淹城公園酒店 準(zhǔn)五星 173 27 388 50% ? 常州五星級(jí)酒店的入住率均較高，說(shuō)明高星級(jí)酒店市場(chǎng)尚未飽和，具有一定的發(fā)展空間。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 29 頁(yè) 常州大酒店 常州大酒店擁有兩座分別為 28 層和 18 層的主樓。 酒店 90 年開業(yè)，主樓高 17 層， 97 年二期工程建成開業(yè)，共 28 層，后又對(duì) 1 座主樓進(jìn)行裝修， 99 年 9 月對(duì)外墻全面翻新，共設(shè)客房 530間套，標(biāo)間面積約為 1821平米。 90 開業(yè)， 96 裝修， 28 層，標(biāo)間 20 平米 。 信 用 卡： 萬(wàn)事達(dá)卡 (Master)、威士卡 (VISA)、運(yùn)通卡 (AMEX)、 JCB 卡、銀聯(lián)卡 。 常州富都商貿(mào)飯店位于常州新開發(fā)區(qū)中心地帶，從常州機(jī)場(chǎng)驅(qū)車 20 分鐘可達(dá)飯店，到常州火車站也只需 15 分鐘，交通十分便利。 周圍景觀： 中華恐龍園、常州國(guó)際展覽中心 。多功能廳承接各種宴會(huì)和就餐活動(dòng)，自助餐廳設(shè)有 150 多個(gè)餐位。 餐飲休閑： 中餐廳、燒烤、酒吧、大堂吧、限時(shí)送餐服務(wù)、健身室 。 ? 新北區(qū)最大的集中性商業(yè)項(xiàng)目為太陽(yáng)城，由于業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理等因素，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)情況較差 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 33 頁(yè) 商業(yè)定位及價(jià)格推導(dǎo) 商業(yè)市場(chǎng)定位及核心價(jià)值 項(xiàng)目立地條 件 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 34 頁(yè) 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件 項(xiàng)目位于新北商業(yè)區(qū)中心，所在核心商圈覆蓋范圍主要為常州市區(qū)以及新北區(qū)位 行政、文化、商業(yè)、休閑、旅游區(qū)域，交通便利 。 ? 商業(yè)： 項(xiàng)目核心商圈覆蓋了未來(lái)新北規(guī) 劃的商業(yè)中心區(qū)，目前商業(yè)形式較為傳統(tǒng)，主要以大賣場(chǎng)、家用電器、傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場(chǎng)以及沿街商鋪構(gòu)成，缺少集中性 餐娛休閑 消費(fèi)場(chǎng)所 。 ? 項(xiàng)目位于通江大道與龍城大道的交匯處，項(xiàng)目可視性極強(qiáng) 。 ? 由于龍城大道為主干道，路面較寬，且有綠化帶隔離，步行達(dá)到較為不便 。 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 36 頁(yè) 商業(yè)核心 價(jià)值 本項(xiàng)目在滿足周邊區(qū)域居民的家庭消費(fèi)功能外，將致力于成為整個(gè)常州消費(fèi)人士的指定休閑 消費(fèi) 場(chǎng)所 。 核心品類 代表品牌 流行飾品 7176。 市場(chǎng)比較法 樓層 1F 2F 3F 4F 基準(zhǔn)價(jià) —— —— —— 樓層系數(shù) 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 47 頁(yè) 分層單價(jià) 租金還原法 樓層 1F 2F 3F 4F 分層租金單價(jià) 樓層系數(shù) 分層銷售均價(jià) 綜合計(jì)算 樓層 系數(shù) 1F 2F 3F 4F 市場(chǎng)比較法（ 70%） 租金還原法（ 30%） 綜合（ 7： 3） 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 48 頁(yè) 報(bào)告結(jié)論匯總 ? 項(xiàng)目定位： 休閑生活綜合體 ? 項(xiàng)目商業(yè)定位： ? 消費(fèi)客群定位：項(xiàng)目周邊居民，周邊及市中心商務(wù)人士、政府人員，周邊大學(xué)學(xué)生、教師 ? 商業(yè)組合建議：業(yè)態(tài)：百貨 20%、餐飲 40%、休閑娛樂(lè) 30%、社區(qū)配套 10% 檔次：中低檔 20%、中檔 50%、中高檔 30% ? 品牌建議：國(guó)際連鎖餐飲、休閑品牌為主力，國(guó)內(nèi)、本地知名品牌為補(bǔ)充 ? 項(xiàng)目酒店定位： ? 體量定 位： 30000 平方米左右 ? 客房數(shù)定位： 400 間左右 ? 標(biāo)間面積定位： 4045 平方米 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位： ? 項(xiàng)目租售建議：酒店保留，商業(yè)出售 ? 項(xiàng)目售價(jià)建議： 1F： 元 /平方米 2F： 元 /平方米 3F： 元 /平方米 4F： 元 /平方米 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 49 頁(yè) 類 型 建筑 面 積 （ M2） 現(xiàn)實(shí)點(diǎn) 銷售 單價(jià) 現(xiàn)實(shí) 點(diǎn) 銷售收益 銷 售點(diǎn) 銷 售點(diǎn) 銷售 單價(jià) 銷 售點(diǎn) 銷 售收益 銷 售點(diǎn) 年租金收入 銷 售點(diǎn)租金 總 收入 價(jià)格 備 注 參 照案例 商 鋪 街 區(qū) 式商 業(yè) QL90104 11900 10106 120261763 120261763 5 年后 12898 153487871.4 1227902 53161772.66 樣 本點(diǎn) 來(lái) 源 —— 項(xiàng) 目：金百 國(guó)際 、 愛(ài) 特廣 場(chǎng) 、家 樂(lè)福周 邊 、太 陽(yáng) 城、每家 瑪周 邊 街 鋪 ：新城 藍(lán)鉆 、府琛廣場(chǎng) 、健身路 集中商場(chǎng) 商 業(yè) QL90302 25000 9360 233998694 233998694 5 年后 （不售只 測(cè) 算價(jià) 值 ） 11946 298648218.5 2389185 10343923 社 區(qū) 配套商 業(yè) QL090304 QL090204 QL090316 QL090205 QL090503 14100 16278 229522197 229522197 5 年后 20776 51000 583782654 11447 會(huì) 所及鄰 理中心 娛樂(lè) 商業(yè) QL090413 10500 5110 53655000 53655000 5 年后 （不售只 測(cè) 算價(jià) 值 ） 6522 常州商 務(wù)會(huì) 所的平均租金 約為 元 /平方米 /天 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 50 頁(yè) 體育中心 20xx 2190 4380000 4380000 5 年后 （不售只 測(cè) 算價(jià) 值 ） 2795 常州 運(yùn)動(dòng)會(huì) 所的平均租金 約為 元 /平方米 /天 菜 場(chǎng) 及服 務(wù) 用房 120xx 5840 70080000 24500 128115000 5229 酒店 五星 級(jí)酒店 QL90302 36000 7000 2520xx667 5 年后 （不售只 測(cè) 算價(jià) 值 ） 8934 客 單 價(jià) 580 元，出租率70%，客房 營(yíng)業(yè) 收入占 總比 60%，行 業(yè) 利 潤(rùn) 率20%， 項(xiàng) 目建安成本 20xx元 /平米，前期 費(fèi) 用 100元 /平米，配套 費(fèi) 300 元 /平米，裝修及其他 費(fèi) 用1000 元 /平米，管理 費(fèi)2%，不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 采 樣 案例：常州大酒店、香格里拉大酒店 總 建筑面 積 111500 8017 893845997 1140777882 金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案 第 51 頁(yè) THE END THANKS