【正文】 STEP5：根據(jù)樓差系數(shù)得出本項目商鋪的分層基礎(chǔ)租金價格 樓層 1F 2F 3F 4F 基準(zhǔn)價 —— —— —— 樓層系數(shù) 分層租金單價 STEP6：根據(jù)分層基礎(chǔ)租金價格推算本項目商鋪的銷售均價 樓層 1F 2F 3F 4F 分層租金單價 樓層系數(shù) 分層銷售均價 綜合計算 由于開發(fā)商對利潤的 追求與商鋪的價值預(yù)期往往與實(shí)際租金存在差距，所以，通過市場比較法與租金還原法分別推算出的產(chǎn)品售價必然存在一定差異，因此，我司將兩者整合，綜合計算，以保證銷售利潤與去化速度的均衡性。銀飾、伊莎貝爾、新光飾品 KTV 好樂迪、繽紛錢柜 酒吧 Baby face、百度酒吧 電子游藝 Tom 熊、反斗城 西式快餐 KFC、麥當(dāng)勞、棒！約翰 咖啡廳 上島咖啡、迪歐咖啡 音像店 博恩凱 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 41 頁 項目酒店定位 本項目酒店部分定位為五星級，體量約 30000 平方米， 客房數(shù) 400 間左右，標(biāo)間面積 4045 平方米。 核心品類 代表品牌 休閑服飾 LEO、 Skap、梵思諾 保健器材 富士、歐姆龍、 Osim 休閑餐飲 一茶一坐、仙蹤林、水果撈 美食廣場 大食代、美樂匯 美容 SPA 瑪花纖體、美麗田園、伶雅堂 美發(fā)店 格調(diào)美 發(fā)、王宇洲美發(fā)城 古玩店 天寶齋、龍鳳祥、集雅古玩店 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 40 頁 流行 同時，滿足消費(fèi)者對流行元素的追求 。 核心價值： 滿足周邊居民的家庭消費(fèi)，為中高收入人士提供餐飲、休閑、娛樂的消費(fèi)場所 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 37 頁 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 38 頁 商業(yè)核心價值元素 家庭 首先，項目應(yīng)該成為滿足周邊居民家庭消費(fèi)需求的生活場所，以家庭為核心價值元素，倡導(dǎo)人文關(guān)懷 。 項目定位 項目商業(yè)定位 我司通過四個緯度對商業(yè)概念進(jìn)行梳理，確定了本項目商業(yè)概念 —— 休閑生活綜合體 。 ? 目前新北商業(yè)沒有形成 核心 商圈，未來將有很大的培養(yǎng)難度 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 35 頁 劣勢： ? 目前項目周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，需要較長的市場培育期 。 ? 目前項目周邊缺乏商業(yè)配套，項目開業(yè)后將改善項目周邊住宅配套商業(yè)不足的情況 。 ? 良好的交通系統(tǒng)，便于車行到達(dá)，以及 BRT 快速交通，將會給本項目帶來大量客流 。 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 項目位于新北中心區(qū)，也是規(guī)劃中區(qū)域商業(yè)中心，未來將成為常州市商業(yè)副中心 。 ? 交通： 項目所在商圈交通發(fā)達(dá)，主要道路有現(xiàn)行 BRT 及未來規(guī)劃中的軌道交通 1 號線從此經(jīng)過。 ? 位臵： 項目位于新北區(qū)核心商圈通江大道與龍城大道交匯處，是新北區(qū)規(guī)劃的核心商業(yè)帶，目前周邊商業(yè)氛圍 尚未 形成 。 ? 常州五星級酒店較少，僅有兩家，但入住率 均 較高，說明市場尚未飽和，具有一定的發(fā)展空間 。 ? 新北區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌毡槠停瑑H為 12 元左右，租金最高為家樂福商鋪，其次為每家瑪周邊商鋪，說明超市帶動人流可有助于商鋪?zhàn)饨鹪鲩L 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 32 頁 總結(jié) ? 常州新北區(qū)目前商業(yè)項目不多，仍以街鋪為主要商業(yè)形式，旨在滿足周邊居民 生活配套需求 。 周圍景觀： 大潤發(fā)、大學(xué)城、武進(jìn)區(qū)政府、淹城博物館、淹城動物園、武進(jìn)新天地中心廣場 。 服務(wù)設(shè)施： 免費(fèi)停車場、接機(jī)服務(wù)、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、專職行李員行李存放服務(wù)、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù) 。酒店毗鄰淹城森林公園、古春秋淹城文化遺址和野生動物園等景點(diǎn)，交通便捷，環(huán)境得天獨(dú)厚，是一家集商務(wù)、餐飲、休閑觀光于一體的景觀精品酒店。 常州市長興集團(tuán)投資建設(shè)的華美達(dá)森林花園酒店，擁有豪華湖景套房，高級湖景房，景觀房，高級單人房共 174 間。 信 用 卡： 萬事達(dá)卡 (Master)、威士卡 (VISA)、運(yùn)通卡 (AMEX)、大萊卡 (Dinners Club)、 JCB 卡、銀聯(lián)卡 。 餐飲休閑： 中餐廳主要經(jīng)營淮揚(yáng)菜、粵菜可容納 513 人、西餐廳主要經(jīng)營自助、零點(diǎn)可容納 90人；健身室、棋牌室、游泳池、網(wǎng)球場、酒吧、咖啡廳、桑拿中心 。 鄰近： 距離 市中心 8 公里 距離 火車站 8 公里 距 離 機(jī)場 30 公里 。常州富都商貿(mào)飯店 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 30 頁 香格里拉大酒店（富都商貿(mào)飯店） 常州富都商 貿(mào)飯店分別擁有一個 600 平米和 500 平米的大宴廳、 10 個面積各異的多功能廳和一個獨(dú)立的新娘房，先進(jìn)的會議視聽設(shè)備和訓(xùn)練有素的會議統(tǒng)籌服務(wù)隊伍，能夠根據(jù)不同的活動特點(diǎn)，滿足客人的要求。 周圍景觀： 天寧寺、人民公園、紅梅公園、購物中心、商業(yè)大廈、新世界購物中心 。 服務(wù)設(shè)施： 商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)、 DDD 電話、 IDD 電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、商場、鮮花店、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、不提供機(jī)場接機(jī)服務(wù) 。會議室最多可容納 300 人。擁有：保齡、棋牌、桌球、乒乓球、桑拿、夜總會等。市中心。 20xx 年，按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)全面改造竣工，設(shè)有商務(wù)樓層、無煙樓層、女性樓層等各個性、人性化房間 398 間 (套 )，客房寬敞、舒適、豪華、典雅， 26 間中西餐廳、酒吧風(fēng)格各異，具有同聲翻譯系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)施的多功能大廳、多款會議室、夜總會、桑拿中心、游 泳館、保齡、美容、健身等，配備完善的水凈化系統(tǒng)、安全預(yù)警系統(tǒng)、噴淋消防系統(tǒng)。 ? 長興華美達(dá)淹城公園酒店位于武進(jìn)郊區(qū)，僅依托于淹城旅游景區(qū)的游客，客群覆蓋面狹窄，且軟硬件設(shè)施較差，故在三家高星級酒店中入住率最低。 ? 常州大酒店位于市中心，雖房間面積較小，但價格較低，且地段較好，出行便利，故入住率最高。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 28 頁 五星級酒店市場研究 常州五星級酒店有兩家，分別為位于天寧區(qū)市中心的常州大酒店、新北區(qū)的香格里拉大酒店，以及一家準(zhǔn)五星的武進(jìn)長興華美達(dá)淹城公園酒店 。 ? 金百國際尚處于前期招商階段，租金拉低便于吸引商家入駐 。 ? 太陽城與愛特百貨屬于集中性商業(yè)項目，在新北商業(yè)尚未發(fā)展成熟的現(xiàn)階段，租金水平很難得到良好的體現(xiàn) 。 市場類商鋪 面積（㎡） 樓層 年租金 (元 /㎡ ) 日租金 (元 /㎡ ) 金百國際 180 1F 40000 100 1F 25000 100 1F+2F 30000 愛特百貨 10 1F 10950 3 20 2F 18250 10 3F 7300 2 家樂福 50 1F 155000 45 1F 120xx0 6 1F 24000 30 2F 120xx0 15 2F 70000 30 2F 55000 太陽城 60 1F 80000 60 1F 40000 33 1F 5000 60 2F 50000 50 2F 40000 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 26 頁 30 2F 20xx0 50 3F 40000 60 3F 30000 40 3F 120xx 每家瑪 50 1F 720xx 30 1F 48000 15 1F 24000 新城藍(lán)鉆 170 1F 50000 120 1F 35000 130 1+2F 30000 府琛廣場 250 1+2F 70000 150 1+2F 50000 70 1+2F 30000 健身路 280 1F 180000 120 1F 70000 30 1F 25000 ? 家樂福由于地段位置較好，且超市吸引人流較為成功，品牌度較高，因此，租金最高 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 24 頁 檔次對比 區(qū)域內(nèi)商業(yè)檔次普遍偏低，大量商業(yè)處于中檔甚至是中低檔次；其中檔次最高的家樂福，擁有大量中高檔品牌 。 ? 未來商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)分布龍城大道 /通江大道 /飛龍路 /太湖中路 。 ? 附近已有商業(yè)項目：家樂福超市、金百國際、愛特百貨、新城藍(lán)鉆、麥德龍超市、府琛廣場、太陽城、每家瑪超市 。 ? 商圈尚不成熟，人口在逐步導(dǎo)入中，消費(fèi)力不足，還需要較長時間的培育等待。 ? 在新北人口導(dǎo)入尚未完成，商業(yè)發(fā)展起步階段，仍應(yīng)以滿足周邊社區(qū)居民消 費(fèi)需求為最終目的 。 ? 常州消費(fèi)者對于餐飲的熱衷程度最高，在餐飲方面的消費(fèi)投入也是最高的 。 金地常州新北區(qū)項目商業(yè)定位可研方案 第 20 頁 消費(fèi)傾向分析 消費(fèi) 業(yè)態(tài) 傾向 常州消費(fèi)者人均收入相比長三角一線城市并不算高，但消費(fèi)意識較強(qiáng)，尤其在餐飲方面的消費(fèi)需求處于主導(dǎo)地位，主要體現(xiàn)在家庭就餐、朋友聚餐等方面。 ? 目標(biāo)人群經(jīng)常參加的休閑娛樂消費(fèi)依次為卡拉 OK、咖啡廳、美容美發(fā)和電影院 。 ? 器械健身、羽毛球、乒乓 球依次是常州居民喜歡參加的體育活動 。 ? 常州新北區(qū)休閑娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，其中洗浴、 KTV 是支撐新北商業(yè)的重要力量 。 ? 常州居民較為喜歡的菜系是川菜和淮揚(yáng)菜，而對其他菜系的喜好程度并不高 。 ? 食物味道好、餐廳環(huán)境好、價格合理依次是常州居民選擇就餐場所的主要原因 。 ? 總體上，常州居民較為喜歡外出就餐 。 ? 另外，常州消費(fèi)者在逛街購物更傾向于發(fā)生其他消費(fèi)行為，其中餐飲消費(fèi)所占比例明顯高于其他消費(fèi) 。 ? 常州消費(fèi)者對 于品牌的認(rèn)知相對較低，但有追求時尚、流行的訴求，例如女性消費(fèi)者傾向于購買流行時尚品牌 Only、 Esprit，男性消費(fèi)者更愿意購買大眾所熟悉的品牌 。 ? 常州消費(fèi)者與家人外出購物頻次較高，以家庭為單位的購物行為較為明