南京某地塊項目拆遷補償價格預(yù)評估報告-預(yù)覽頁
【正文】 成交套數(shù)放量明顯主城城墻以內(nèi)二手房價不斷攀高，迫使越來越多的客戶向新城轉(zhuǎn)移，無論是新商品房還是二手房，新區(qū)的成交比例正在呈不斷活躍的態(tài)勢，以前中介都不介入的新區(qū)，現(xiàn)在已成為各大中介盡相介入的熱點。%，%，%。2004年11月至2005年11月全市各月二手住宅掛牌、交易量走勢、交易量走勢（五）二手住宅價格分析2004年11月份至2005年11月全市、江南八區(qū)各月二手住宅交易價格走勢五、估價目的城市房屋拆遷補償預(yù)評估。八、估價依據(jù)1. 2001年11月，國務(wù)院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》2. 2002年10月，江蘇省人民政府《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》3. 2004年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆遷管理辦法》4. 1999年5月，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T502911999）》5. 2004年元月，南京市房管局《南京市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》6. 2004年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆遷區(qū)位圖》7. 2004年元月，南京市房管局《南京市房屋拆遷評估管理規(guī)定》8. 委托方提供的查產(chǎn)資料和其他與本拆遷項目相關(guān)批文、規(guī)劃、工程資料9. 評估人員前期調(diào)查資料和現(xiàn)場勘察記錄資料10. 評估人員收集的與估價對象相關(guān)的房地產(chǎn)市場資料和其他相關(guān)資料九、估價原則本報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行評估。技術(shù)路線為：基本公式拆遷補償評估價格=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格建筑物折舊土地重新取得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。①建安費用對照現(xiàn)場勘察記錄，根據(jù)南京市人民政府令第227號文件的規(guī)定及《南京市城市房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范》（寧房拆[2004]4號），結(jié)合南京市非居住房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，參考有關(guān)類似工業(yè)建筑物的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，考慮到待評建筑物的規(guī)模、跨度、層高、層次及基礎(chǔ)和附屬設(shè)施的不同，結(jié)合評估人員收集的建筑工程造價資料和評估人員的經(jīng)驗確定鋼混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的單價為674元/平方米，混合結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的單價為553元/平方米。⑥投資利息%計，計息期為一年。土地重新取得價格=基準(zhǔn)地價（1+綜合費用調(diào)增系數(shù)）調(diào)整修正系數(shù)營業(yè)用房屋評估方法應(yīng)用營業(yè)用房屋經(jīng)對照查產(chǎn)資料，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察確認(rèn)，結(jié)合收集的市場資料情況確定營業(yè)用房采用收益法評估。 （2）確定資本化率r；按試行規(guī)范采用安全利率法確定，資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值；該地塊交通十分方便，人流量很大。對照現(xiàn)場勘察情況，考慮房屋建造年期、現(xiàn)行狀態(tài)等情況，將待估房屋的收益年期列入表2中；（4）評估計算； 表 2房屋坐落租金純收益（a）資本化率（r）收益年期（n）計 算 過 程單價（元/M2）沿升州路%35 [1—]13187十一、估價結(jié)果及其確定理由（一） 估價總結(jié)論按照市場化拆遷評估模式，經(jīng)本所評估確認(rèn)：白下區(qū)升州路326號地塊的擬被拆遷營業(yè)、取整為1267萬元，大寫人民幣為壹仟貳佰陸拾柒萬元整。十三、備注，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的房地產(chǎn)市場行情適當(dāng)調(diào)整；，部分房屋以現(xiàn)場丈量為準(zhǔn)，故與實際可能存在差
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