【正文】 0元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價比的住宅存在較大的需求市場；n 在購房的客戶群上，年輕人是生力軍。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長江相連。勝浦鎮(zhèn)是個年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場狀況，得追本朔源，從動遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進行市場分析。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動遷房的銷售定價中，對地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。同時，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢將對園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進作用。n 在價格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房價記錄，這種勢態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房價的上升。n 到工薪階層無法承受市區(qū)高房價時候，只能到遠(yuǎn)郊購房，這時本案與市區(qū)存在的距離才會被接受?！拒嚪绘?zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。 人均公共綠地： 》216。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代的建筑風(fēng)格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)216。交通公交18路、59路可達。3. 優(yōu)勢分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對便利，到達上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。198。 機會點(opportunites)：B 市場形勢好——目前整個蘇州市場處于上升的階段，售價最近兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場行情看好。 威脅點(treats)： 消費力不確定因子多——，相對周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模較小，并且相對其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商工作也只是剛剛鋪開；目前大部分的工廠廠房仍在建設(shè)之中，內(nèi)外部環(huán)境尚有待于進一步改善。同時，本案具有可挖掘的產(chǎn)品塑造優(yōu)勢，因此只要做到揚長避短，在大環(huán)境已成定局的情況下，把本案打造成有自身特色的社區(qū)，其開發(fā)前景仍看好。但只要本案的開發(fā)在建筑形式和社區(qū)規(guī)劃上有所創(chuàng)新，形成產(chǎn)品的個性化、差異化，配合恰當(dāng)營銷手段，在車坊鎮(zhèn)目前供不應(yīng)求的市場環(huán)境下，本案的銷售前景仍十分看好。每戶占地面積在8001500平米之間，美式風(fēng)格，外立面采用藝術(shù)線條處理；鄰湖產(chǎn)品風(fēng)景尤其美麗，整個小區(qū)內(nèi)有一條內(nèi)河，美中不足是未完全與外湖連通；小區(qū)內(nèi)產(chǎn)品顯得比較緊湊，容積率作為獨棟別墅相對較高，個體規(guī)劃上仍有一些不足；物業(yè)保安不甚理想，會所相對較小；目前已有部分業(yè)主入住，小區(qū)內(nèi)業(yè)主層次差距較大；全部交房要到今年年底。市場的空白點為本案未來的介入提供了良好的切入點。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性很強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等。因此，我們在產(chǎn)品定位時，制定產(chǎn)品“差異化創(chuàng)新”思路。 本案定位的提出結(jié)合車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的特點和本案的具體情況，以確立以下產(chǎn)品定位主題：現(xiàn)代式建筑與中國式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)車坊首個精品社區(qū) 本案定位的可行性：1） 目前車坊鎮(zhèn)的房屋大多數(shù)是農(nóng)民自建房，房屋風(fēng)格格雷 同，沒有個性。無論是從理念上還是實際操作過程中都是有很強的市場沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動造勢，一定可以為這一概念成為本案的一個鮮明的機具個性的特點。“一個中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個景觀園林中心；“兩大組團”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽臺。2) 社區(qū)娛樂項目A. 網(wǎng)球場B. 兒童樂園C. 社區(qū)健身苑D. 老人活動中心E. 背景音樂3) 智能化設(shè)施建議A. 安保系統(tǒng)B. 出入口智能化管理系統(tǒng)C. 小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)D. 可視對講與重點部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E. 家庭安防報警系統(tǒng)4) 信息服務(wù)系統(tǒng)A. 小區(qū)有線、無線通信系統(tǒng)B. 有線電視C. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪 建材產(chǎn)品建議1) 結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)2) 外墻（1） 2層：毛石貼面（2） 3層以上，高級面磚3) 門窗（1） 優(yōu)質(zhì)防火門（2） 鋁合金欄桿4) 陽臺:不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽臺5) 空調(diào)架:統(tǒng)一安裝百葉窗、空調(diào)架6) 樓梯：藝術(shù)實木木扶手7) 走道：走道貼高級面磚8) 門廳：高級面磚、地磚裝修. 防盜不銹鋼玻璃門9) 分戶門：高級防盜防火實心木門四、客戶群定位本案目標(biāo)客戶群構(gòu)成比例：1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個體業(yè)主，50%2) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐木用瘢?0%3) 車坊鎮(zhèn)國家公務(wù)員、教師及醫(yī)生，15%4) 周邊地區(qū)來車坊鎮(zhèn)作投資、居家者，10%5) 其它，5%目標(biāo)客戶特征描述：1) 車坊鎮(zhèn)國家公務(wù)員及教師（1） 因工作需要，需居住在車坊（2） 注重生活質(zhì)量，收入相對穩(wěn)定（3） 希望或有強烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4） 較為注重建筑體，（5） 年齡劃分：25—50歲2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個體業(yè)主（1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對商機的把握能力強（2） 收入豐厚（3） 學(xué)歷較高（4） 有成就感，注重身份與品位（5） 注重生活品質(zhì)，對物業(yè)的交通與功能最為看中（6） 年齡劃分：30—40歲3) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢?） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2） 經(jīng)濟不算很富裕，但小日子過的舒適（3） 習(xí)慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4) 周邊地區(qū)來車坊投資、居住者（4） 手頭有多余的資金，消費能力強（5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報率（6） 注重樓盤的品質(zhì)和附加值（7） 有一定的收入來源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家五、價格定位建議1. 成本導(dǎo)向法本案的樓面價已達1375元/平方米，加上多層住宅建安成本1200元/平方米，總成本大約2600元/平方米左右，按開發(fā)25%的毛利潤計算，毛利潤值650元/平方米。負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值。根據(jù)本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產(chǎn)品具有明顯的優(yōu)勢，客戶對產(chǎn)品的感受價值非常高；另客戶的承受能力，價值偏向喜好等綜合分析。4. 結(jié)論綜合以上三項定價方法，結(jié)合我司前面的市場分析報告，建議價格定位為：本案的全盤均價為3300元/M239 / 3