【正文】 年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。 2005年長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)分析(1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 ，%。加上龍嘉機(jī)場的投入使用，帶動(dòng)長春東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，以吉林大路、東盛大街為中心的“東部板塊”逐步形成。長春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“2005數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢更造就長春房市供需兩旺的局面。（5）商品房空置總量基本合理，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴(yán)重。 、。(7)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集和信息披露制度進(jìn)一步完善長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)經(jīng)過近兩年時(shí)間的建設(shè),已經(jīng)形成一整套科學(xué)合理、功能完善的數(shù)據(jù)采集和信息披露制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重要性有了深刻的認(rèn)識(shí)并給予了積極的配合。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢，也將在一定程度改變長春地產(chǎn)格局。而2005年商品房價(jià)格為2577元/平方米，與2004年底相比上漲17元每平方米，%。另外空置面積中也包含部分已經(jīng)預(yù)定但尚未正式簽定《商品房買賣合同》的商品房。無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。但是部分被拆遷人由于對(duì)政策理解上的偏差，誤認(rèn)為拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就是被拆遷人要多少拆遷人就應(yīng)補(bǔ)多少，出現(xiàn)了漫天要價(jià)的現(xiàn)象，使拆遷工作受阻。 針對(duì)以上問題，我們提出如下建議，旨在消除影響我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不和諧因素，為其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)建良好的內(nèi)、外市場環(huán)境。同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模和保證規(guī)劃嚴(yán)肅性，防止隨意擴(kuò)大規(guī)模和提高容積率，以免增加公用設(shè)施的負(fù)荷和侵犯消費(fèi)者的權(quán)益。根據(jù)國務(wù)院2004年4月26日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》，對(duì)開發(fā)公司的自有資金作出嚴(yán)格限制，企業(yè)的自有資金不應(yīng)低 于開發(fā)項(xiàng)目的35% ,而房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)聯(lián)性較大、影響面較廣的特點(diǎn)，為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，同時(shí)為了防止開發(fā)企業(yè)利用銀行與社會(huì)資金過度擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)公司的財(cái)務(wù)杠桿；按規(guī)定將貸款投向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的開發(fā)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范措施，防止由于重復(fù)抵押和同業(yè)互保而形成信貸風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)個(gè)人住房消費(fèi)貸款管理，要對(duì)購房貸款者進(jìn)行有效的收入審核和資信評(píng)估，防止市場過度炒作，防范與期房伴生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)。（5）充分利用政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 ②整頓規(guī)范拆遷公司的拆遷行為，提高拆遷隊(duì)伍的整體素質(zhì)，杜絕野蠻拆遷等現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我市現(xiàn)有不同資質(zhì)的大小開發(fā)公司400多家，而大多數(shù)都是短期內(nèi)成長的規(guī)模小、管理松散、服務(wù)差的企業(yè)，因此對(duì)本地資本金過小的企業(yè)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)鼓勵(lì)本地企業(yè)聯(lián)合兼并，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)。雖然國家出臺(tái)的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺?？⒐っ娣e同比減少71萬平方米，%。 近期出臺(tái)房地產(chǎn)政策分析1）、國家政策： 2005年1月10日，建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合推出關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見（建金管[2005]5號(hào)）。 3）、 長春市政策： 長春市人民政府關(guān)于印發(fā)《長春市人民政府進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》的通知［長府發(fā)（2005）16號(hào)］。 這些政策的市場接受度隨時(shí)間的推移，逐漸加大。同時(shí)發(fā)展的滯后，也導(dǎo)致對(duì)政策敏感性較低，再加上長春市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在國家的這一輪調(diào)整中直觀的直接影響不大。二級(jí)土地32萬平方米，七級(jí)土地50萬平方米，八級(jí)土地54萬平方米。長春市現(xiàn)有未改造的棚戶區(qū)108塊。截止2005年底，長春市通過招投標(biāo)等方式已確定建設(shè)單位的棚戶區(qū)改造地塊有39塊，占地面積630萬平方米，規(guī)劃總建筑面積696萬平方米。住房公積金貸款余額64993萬元。,%。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》重點(diǎn)在于防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求商業(yè)銀行對(duì)未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35% ,《指引》對(duì)個(gè)人房貸也提出新規(guī)定，要求借款人對(duì)自身進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，量力而行。嚴(yán)格控制每年住房信貸的增長是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。 要解決住房空置率過高和控制房價(jià)上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價(jià)位的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。政府應(yīng)公布房價(jià)中的社會(huì)成本，尤其是土地成本，為社會(huì)和媒體對(duì)開發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終形成一個(gè)有效的商品房價(jià)格監(jiān)督機(jī)制。 為了切實(shí)防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。通過開展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢交易的腐敗案件，也是降低房價(jià)的一個(gè)途徑。 3）、人口因素 2004年末，全市戶籍總?cè)丝跒?24萬人。第三部分 商品房供給和銷售情況 商品房供應(yīng)和銷售1）、2004年商品房空置情況2004年商品房空置面積330萬平方米（其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置79萬平方米）。 竣工面積按區(qū)域劃分：，凈月區(qū)78萬平方米， 萬平方米。4）、截止到2005年商品房空置情況（，）。 、。2）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）新增供應(yīng)2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）。商品住宅銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)30萬平方米，寬城區(qū) ，, 。2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房空置面積 。%,，%。（二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后，2005年有所下降近幾年隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，人們住房消費(fèi)理念的逐步形成，長春市二手房市場出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。增量房成交面積為258萬平方米，: 1 ；，增量房交易面積為260萬平方米，: 1；，增量房成交面積為253萬平方米，: 1；，增量房成交面積為234萬平方米，: 1 。 （三）從市場交易稅、費(fèi)看，二手房稅費(fèi)收入總額逐年增長 在二手房交易不斷增長的同時(shí)，長春市二手房的各項(xiàng)稅、費(fèi)總額也不斷增長。 隨著國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)。二者合計(jì)，%；這說明45歲以下的中青年人士逐漸已成為未來長春市樓市消費(fèi)的主體。而相對(duì)收入較高的IT,證券、三資等行業(yè)的人員比例相對(duì)較小，因此從整體上來看，開發(fā)商還是應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔住宅需求市場。 四是客觀因素重視度增大。二室銷售10754套，成交金額204895萬元。 商品住宅按成交價(jià)格的銷售分析商品住宅共成交22309套，按照銷售價(jià)格分：1000以下成交400套，金額3055萬元。25013000成交2855套，金額92837萬元。圖5：按價(jià)位劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上分析可以看出15002000元/平方米的商品住宅為購房者最能接受的價(jià)位，價(jià)位在25003000元/平方米的商品房也有一定的消費(fèi)群體。100120平方米成交3592套，金額85242萬元。見下表：表6：商品住宅按照房屋面積劃分的銷售情況60以下618081100101120121150151180180以上銷售套數(shù)（套）2382362649633592443822421066銷售面積（萬平方米）金額（萬元）28161 52993 93388 85242 136475 93066 90104 圖6：按照面積劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上統(tǒng)計(jì)可以看出面積在60150平方米的商品住宅為主力戶型，體現(xiàn)普通商品房非常受購房者歡迎。表7：2005年112月各類商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）05年11月05年12月05年13月05年14月05年15月05年16月05年17月05年18月05年19月05年110月05年111月05年112月商品房249224522581259127622712259025372578259626062577其中：商品住宅212920862218226523702401234323982441248724662440經(jīng)濟(jì)適用住房160916631664184418411838181918021796177618051788辦公寫字樓42794279427942793145315430864360429043063889商業(yè)營業(yè)用房684143204324380938153960427348394772418847494791車庫244926652853277338533895377337163660359234693410說明：商品住宅含別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅 圖8：2005年112月各類商品房平均銷售價(jià)格從圖中可以看出，長春市2005年商品房價(jià)格基本平穩(wěn)。 商品房價(jià)格波動(dòng)因素及相關(guān)分析2005年，通過宏觀調(diào)控，順利實(shí)現(xiàn)房價(jià)“軟著陸”，成效較為明顯，房價(jià)經(jīng)歷13月的平穩(wěn)，45月房價(jià)持續(xù)上漲，68月價(jià)格穩(wěn)中有降，9月份開始房價(jià)趨于穩(wěn)定。按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，地價(jià)每上漲價(jià)一個(gè)百分點(diǎn)，因此，土地價(jià)格的上漲一定程度上推動(dòng)了房價(jià)的上漲；(2)建材價(jià)格上長。 3, 投資和投機(jī)行為增加。 5,政策因素的影響。 8,外埠投資的影響 隨著長春市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，許多跨國公司、省外大企業(yè)紛紛到長投資，拉動(dòng)了對(duì)本市房地產(chǎn)的需求。 商品房價(jià)格指數(shù)分析以2004年長春市商品房平均價(jià)格2560元/平方米為基數(shù)，基數(shù)的價(jià)格指數(shù)為1000點(diǎn)，2005年商品房平均價(jià)格與該指數(shù)進(jìn)行比較,得出長春市2005年價(jià)格指數(shù)走勢。 從目前我市的房地產(chǎn)市場供求狀況看，存在的風(fēng)險(xiǎn)有以下方面： （1） ，以四級(jí)和五級(jí)土地為主，向外圍擴(kuò)展的趨勢非常明顯。 （3） ，%，而市場平均售價(jià)為1788元／平方米的情況下，可見市場對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求量是非常大的，整體市場購買欲望強(qiáng)烈但購買能力偏低，這種現(xiàn)象直接形成了對(duì)中高檔房地產(chǎn)品的銷售威脅。目前積壓（空置3年以上）％，超出一般公認(rèn)的空置水平。戶型銷售上仍然以兩室和三室為主，銷售價(jià)格集中在15002000元／平方米價(jià)位上。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)育階段，尚不成熟，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)，因此總體營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)非常大。 (3）個(gè)人住房消費(fèi)信貸的期限長、資金周轉(zhuǎn)慢，管理成本高，在長達(dá)10年至30年的償還期中，各種意外的事故都會(huì)增加收益的不確定性，從而影響銀行運(yùn)營能力和經(jīng)濟(jì)效益，這些都影響和制約著商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款發(fā)放的積極性，從而影響著消費(fèi)者購房能力的提高。這些都將最終影響開發(fā)商的經(jīng)營運(yùn)作。如房地產(chǎn)業(yè)保持在高位低速增長，則至少在中期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)可保持整體穩(wěn)定，不致于出現(xiàn)大量住房開發(fā)不良貸