【正文】 性導(dǎo)致的。如今，隨著房地產(chǎn)建筑市場的規(guī)范化，房地產(chǎn)工程建設(shè)中風(fēng)險管理機(jī)制的規(guī)范化，項目相關(guān)方往往選擇投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，或采用風(fēng)險性較小的的合同形式，或制定相應(yīng)風(fēng)險控制措施來回避風(fēng)險。另外，他們對項目工程變更的影響和變更的本質(zhì)，也提出了很多積極的意見和觀點(diǎn)。 本文研究思路和方法 研究思路：。(3)系統(tǒng)分析法系統(tǒng)分析是把復(fù)雜的項目看成系統(tǒng)工程，通過系統(tǒng)目標(biāo)分析、系統(tǒng)要素分析、系統(tǒng)環(huán)境分析、系統(tǒng)資源分析和系統(tǒng)管理分析，準(zhǔn)確地診斷問題，深刻揭示問題起因，有效地提出解決方案。(5)管理協(xié)同方法在進(jìn)行變更風(fēng)險管理過程中，找出一些可以協(xié)同的要素，分析其相互間的影響和作用，進(jìn)行協(xié)同管理。本文將以房地產(chǎn)建設(shè)項目工程變更形成過程，及其對房地產(chǎn)建設(shè)項目影響最大的實(shí)施階段為研究對象，主要以XX(新址)建設(shè)項目在建設(shè)實(shí)施過程中如何應(yīng)用項目工程變更風(fēng)險管理的理念，有效對項目工程變更進(jìn)行事前的、全面的、動態(tài)的有效控制方法及經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)，來說明房地產(chǎn)項目工程變更風(fēng)險控制的優(yōu)勢與可行性，并希望能對其他建設(shè)項目的工程變更控制起到好的借鑒。 工程項目是最為典型，也是最為常見的項目類型，它是投資項目中最重要的一類，是一種投資行為與建設(shè)行為相結(jié)合的投資項目。 工程項目的特征1．工程項目具有一般項目的典型特征 　　(1)唯一性。任何工程項目都有其確定的終點(diǎn)， 工程項目的實(shí)施都將盡力達(dá)到其終點(diǎn)，當(dāng)工程項目完成后，這個項目就結(jié)束了。 　　(3)項目目標(biāo)的明確性。工程項目都是在一定的約束條件下實(shí)施的，如項目產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、項目工期、人財物等資源條件、公眾習(xí)慣、法律法規(guī)等。隨著工程技術(shù)復(fù)雜化程度的增加，加上現(xiàn)在項目規(guī)模的也越來越大，工程項目中的不確定性因素也相應(yīng)增加，復(fù)雜程度也越來越高。一個工程項目要建成往往需要幾年、十幾年，有的甚至更長。工程項目都含有一定的建筑、 安裝工程，必須固定在一定的地點(diǎn)，所以都必定會受工程項目所在地的氣候、資源、地質(zhì)等條件制約，受到當(dāng)?shù)卣?、社會機(jī)構(gòu)以及社會文化的影響。 項目工程變更理論 項目工程變更的定義目前對工程項目還沒有統(tǒng)一的定義。根據(jù)FIDIC合同的變更定義可知，工程變更主要表現(xiàn)在兩個方面，即合同方面的變更和狹義的變更。包括工作任務(wù)的增減、改變某些指標(biāo)的要求或類型、改變某部門工程的高程、基線和尺寸、改變施工工序等。2)按照變更內(nèi)容， 工程變更又可以分為合同變更、設(shè)計變更和施工變更三種。 項目工程變更對項目的影響工程項目本身的復(fù)雜性通常會導(dǎo)致業(yè)主和承包商在投標(biāo)階段所確定的方案和實(shí)際目標(biāo)之間存在一定的差異，再加上在施工中項目工程本身還會受到外界因素的干擾，這都會導(dǎo)致技術(shù)、工程數(shù)量、方案等方面的更改，發(fā)生工程變更?？偟膩碇v，工程變更對項目的影響可以歸納為三個方面：直接成本、工期延誤和間接成本的影響。因此，工程變更還間接的導(dǎo)致項目的成本增加?？茖W(xué)分析、評價、預(yù)防、控制建設(shè)項目工程變更風(fēng)險，建立合理的工程變更風(fēng)險預(yù)警機(jī)制及其應(yīng)對體系，有助于保證建設(shè)工程項目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。我們可以采取管理措施規(guī)避、減輕或控制風(fēng)險，但不可能完全消除風(fēng)險。②風(fēng)險造成的損失大小具有規(guī)律性。如臺風(fēng)、 暴雨、嚴(yán)寒、火災(zāi)、洪水、地質(zhì)災(zāi)害等因素都可能給建設(shè)工程施工帶來影響和損失。如淘汰不符合環(huán)保要求的建材產(chǎn)品和施工機(jī)具、強(qiáng)制推行工程量清單計價等。如主要設(shè)計人員素質(zhì)低下會導(dǎo)致工程出現(xiàn)大量的設(shè)計錯誤和遺漏；施工管理人員素質(zhì)低下會使使工程出現(xiàn)大面積返工；監(jiān)理人員素質(zhì)低下從而導(dǎo)致工程變更頻繁發(fā)生，工程變更不能及時處理；業(yè)主管理人員素質(zhì)低下容易導(dǎo)致工程管理失控, 項目各方工作難以協(xié)調(diào),致使成本上升、工期延長等。專家會議法的優(yōu)點(diǎn)是：善于發(fā)揮相關(guān)專家和相關(guān)分析人員的創(chuàng)造性思維，從而對風(fēng)險源進(jìn)行全面的識別，并根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)對風(fēng)險進(jìn)行分類。一般只在項目初期使用，以便提早減少風(fēng)險因素。流程圖可以用工作分解結(jié)構(gòu)圖來表示，也可以用網(wǎng)絡(luò)圖來表示。情景分析法主要分析哪些事件可能引起風(fēng)險，其引發(fā)風(fēng)險的條件是什么，會出現(xiàn)什么樣的風(fēng)險，這些風(fēng)險會產(chǎn)生什么樣的后果等等。減輕風(fēng)險是一種很重要的策略，它可能需要較高的成本，但一般情況下，采取風(fēng)險減輕措施所需要的費(fèi)用要比不采取風(fēng)險減輕措施所導(dǎo)致的損失要小?；乇茱L(fēng)險包括以下形式：主動預(yù)防風(fēng)險和完全放棄。（3）轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險也稱為分擔(dān)風(fēng)險， 采取轉(zhuǎn)移風(fēng)險的目的不是降低風(fēng)險發(fā)生概率和后果，而是借用一定的方法，將一部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)嫁給項目的第三方。主動接受是指風(fēng)險發(fā)生時，啟動相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)急機(jī)制；被動接受是指風(fēng)險發(fā)生時，不采取任何應(yīng)對措施，只是選擇一個風(fēng)險損失最小的方案。由于我國要求工程要嚴(yán)格按圖施工，工程結(jié)算時要以完整的工程竣工圖為依據(jù)進(jìn)行結(jié)算文件的編制。但是由于我國的監(jiān)理工作起步較晚，監(jiān)理人員的素質(zhì)普遍較低。設(shè)計單位只負(fù)責(zé)設(shè)計工作及其變更工作，不負(fù)責(zé)其他的工作，如招投標(biāo)和工程管理。第三方面，控制變更的手段不同。風(fēng)險識別是指通過一定的方式，全面而系統(tǒng)地識別出影響建設(shè)工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險事件，并對之加以適當(dāng)歸類的過程。并且定期對一定數(shù)量的風(fēng)險項目進(jìn)行評價。在實(shí)際工作中，一般采用專家調(diào)查法進(jìn)行風(fēng)險估計。它的不足之處，首先是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足，其次是不易求解。專家權(quán)重的系數(shù)和為“I”。 風(fēng)險評價值=所有專家風(fēng)險值總和。設(shè)計變更一般應(yīng)以圖紙或設(shè)計變更通知單等形式發(fā)出。 　 （2）施工單位在施工過程中，遇到了一些原設(shè)計未預(yù)料到的情況，需要進(jìn)行特殊處理，從而導(dǎo)致的項目工程設(shè)計變更。 　 （3）工程開工后，建設(shè)單位基于某些方面的需要提出要求改變某些施工方法，或增、減某些具體工程項目等。 　　由于以上原因所提出變更的有可能是設(shè)計單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位或施工單位中的一個單位，也有可能是上述幾個單位都會提出。有的隨意使用符合要求的設(shè)備產(chǎn)品或工程材料,這種做法會嚴(yán)重造成設(shè)計單位對工程質(zhì)量的失控,給工程帶來極大的風(fēng)險, （2）設(shè)計單位隨意性變更的風(fēng)險。（3)監(jiān)理單位越權(quán)變更設(shè)計的風(fēng)險。目前有些建設(shè)單位為了某些不正當(dāng)利益,故意委托設(shè)計單位出具設(shè)計變更意見，從而增加成本，而在實(shí)際施工時卻并不按變更執(zhí)行，以此來獲取非法利益,應(yīng)付相關(guān)管理部門提出的修改要求。 設(shè)計變更風(fēng)險控制與管理 按照FIDIC (國際咨詢工程師聯(lián)合會)施工合同條件約定,在頒發(fā)工程接收證書前的任何時間,工程師可通過發(fā)布指示或要求承包商提交建議書的方式提出變更。 （2)做好設(shè)計方案的設(shè)計、比較及選擇工作，降低變更發(fā)生的概率。（6)早審查、早發(fā)現(xiàn)和早變更。只有在實(shí)施了設(shè)計施工總承包的情況下才會出現(xiàn)真正意義上的“低價中標(biāo)”，這樣的中標(biāo)價才是最合理的。（2）明確建設(shè)范圍，防止因項目范圍界定不清引起工程變更工程合同范圍是指合同所包含的工程范圍，以及圍繞合同施工范圍進(jìn)行施工作業(yè)而形成的相關(guān)工作及責(zé)任范圍。（3）工量清單設(shè)置有問題，出現(xiàn)錯誤引起的工程變更工程清單計價是國際上普遍采用的工程招投標(biāo)方式，已有上百年的歷史，規(guī)章制度完善成熟。（4）在合同中明確工程變更的管理條款在編制合同條款時，應(yīng)注重有關(guān)風(fēng)險和責(zé)任的約定，將建設(shè)項目施工管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險量化，責(zé)任明確，公正地維護(hù)雙方的利益。 工程計量條款注重計算方法的約定。導(dǎo)致施工階段工程變更的原因很多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （2）增加、或減少工程內(nèi)容 那么，在施工過程中，有關(guān)方一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必然會變更工程，以完善其使用功能。 （5）合理化建議 在施工過程中應(yīng)盡量避免產(chǎn)生工程質(zhì)量事故，但是工程施工中的錯誤在所難免，那么，在施工過程中發(fā)現(xiàn)后就應(yīng)立即做出相應(yīng)的工程變更。（7）使用的材料品種的改變 由于工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確，導(dǎo)致設(shè)計假定與工程實(shí)際不同，如本工程有一棟住宅樓，原設(shè)計基底標(biāo)高為自然地面以下2米，但在施工過程中發(fā)現(xiàn)，局部基土與工程地質(zhì)勘察資料有較大出入，因此在征相關(guān)方同意的前提下繼續(xù)下挖，超深的部分采取砂石回填壓實(shí)方法，因此，較大的工程變更就產(chǎn)生了。 施工階段的工程變更常常會打亂施工方原先的進(jìn)度計劃安排，造成工具設(shè)備、材料、勞動力等要素準(zhǔn)備工作的匆忙，甚至混亂，有時還會引起現(xiàn)場工作的停工狀態(tài)。 （1）在前期加強(qiáng)項目的資料收集和調(diào)研工作 要減少建設(shè)項目后期的工程變更，必須在前期做好項目資料收集和調(diào)研工作，并在此基礎(chǔ)上應(yīng)認(rèn)真整理、分析、研究資料，多召集相關(guān)單位召開項目認(rèn)證會。 （3）規(guī)范工程變更文件簽發(fā)、接收和歸檔的程序 施工階段的工程變更資料是設(shè)計文件的重要組成部分，一旦簽發(fā)，該文件就生效，同時， 按照《檔案法》的有關(guān)規(guī)定 “工程變更資料”也應(yīng)該按程序進(jìn)行歸檔。 再次，做好變更施工對工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全及文明施工的跟蹤和動態(tài)分析工作，以減少承包方的索賠概率。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。（4） （5）建筑方案—項目設(shè)計主題和開發(fā)理念東方明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。② 更多的廣場和綠化開放的空間。（7）住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。第二，具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。樓層蓋均用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。制定了工程變更管理風(fēng)險識別流程，. 圖51 建設(shè)項目工程變更組織結(jié)構(gòu)圖 圖52 工程變更管理風(fēng)險識別流程圖 工程項目動態(tài)風(fēng)險的識別 采用專家調(diào)查法對設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段進(jìn)行風(fēng)險識別。(1)施工現(xiàn)場簽證(I類變更)。(5)由用戶方提出的緊急設(shè)計變更(Ⅳ一Ⅰ類變更)。首先依據(jù)工程變更內(nèi)容將工程變更劃分為設(shè)計變更、工作范圍變更、施工條件變更、施工變更和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)變更，針對不同內(nèi)容的變更情況提出不同控制方法。工作范圍的變更是最為普遍的工程變更現(xiàn)象，通常表現(xiàn)為工作量的增加或減少。②對于變更工程量適中、變更費(fèi)用不高的變更，工程師應(yīng)盡量避免采用變更令，可以采用“承擔(dān)清單”的變更控制手段。（3）設(shè)計變更的產(chǎn)生在施工前或施工過程中，對設(shè)計圖紙任何部分的刪除、修改或補(bǔ)充都屬于設(shè)計變更。（5）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)變更的產(chǎn)生在工程實(shí)施的過程中，業(yè)主有時出于進(jìn)度、造價等考慮會要求承包商降低或提高工程質(zhì)量的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，改變材料質(zhì)量或類型選擇，或者由于工程質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的改變和施工、設(shè)計法規(guī)的改變所引起的設(shè)計和施工修改。通過對東方明珠項目進(jìn)行在整個實(shí)施階段進(jìn)行了工程變更的風(fēng)險控制后，我們得到了以下幾點(diǎn)經(jīng)驗:①建設(shè)項目的整個過程中引入工程變更風(fēng)險控制的原理是可行的；②整個建設(shè)項目應(yīng)用了工程變更的風(fēng)險控制后， 投資節(jié)約了近1400萬元人民幣，并保證了項目的如期完工，管理效果良好；③對其他類似建設(shè)項目的工程變更管理、成本管理起到了良好的借鑒作用。本研究針對工程變更產(chǎn)生的三個重要階段即設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段對工程變更的風(fēng)險識別、控制，并就每一個導(dǎo)致工程變更風(fēng)險因素進(jìn)行詳細(xì)地說明：風(fēng)險產(chǎn)生原因、條件、環(huán)境、后果與控制的要領(lǐng)等。本文的局限性有以下三點(diǎn)，尚需在對后的研究中進(jìn)一步加強(qiáng):第一，只研究了建設(shè)項目工程三個階段的變更風(fēng)險管理。目前，工程變更風(fēng)險的識別、管理基本上還應(yīng)用傳統(tǒng)的方法，遠(yuǎn)沒有達(dá)到信息化管理的水平，工程變更管理流程不規(guī)范，業(yè)主、承包商、設(shè)計單位、監(jiān)理內(nèi)部及相互之間有關(guān)工程變更文檔處理采用紙介質(zhì)進(jìn)行，運(yùn)行效率低，傳遞時間長，并且容易發(fā)生變更信息的丟失，造成風(fēng)險識別的延誤或遺漏。因此迫切需要解決的問題是提高項目管理者素質(zhì)，通過各種形式來培訓(xùn)項目管理者，提高工程變更管理水平。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，項目工程的多樣化、個性化、復(fù)雜化越來越深刻，引起變更的因素越來越多，隨之而來的風(fēng)險也越來越多和難以控制。 對工程變更風(fēng)險控制的理論和方法也將更加完善