工管1201工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)(某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià))-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 注明其價(jià)格出處）；※建設(shè)資金：自有資金占總造價(jià)的35%以上，不足部分向銀行貸款（貸款年利率統(tǒng)一按7%計(jì)算），銀行貸款在年中支付；※要求自有資金率在35%以上；※建筑容積率要求（最大值）：住宅：多層2：1，高層和小高層4：1。5．設(shè)計(jì)內(nèi)容本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?！煌桨钢g的比選方法自行選擇并說明理由及其方法優(yōu)劣。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績(jī)。教師若認(rèn)為有必要，可以對(duì)部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績(jī)。長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表見如下表格二：2長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表序號(hào) 年份項(xiàng)目4561年初累計(jì)貸款2本年應(yīng)計(jì)利息 3本年應(yīng)付本金 4期末欠款余額 建設(shè)投資估算表如下表三：3建設(shè)期投資估算表序號(hào)工程費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購(gòu)置工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例（﹪）1工程費(fèi)用合計(jì)36720400 37120%建筑安裝費(fèi)36000 36000 供水電費(fèi)720 720 電梯費(fèi)用 400 400 2工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì) 7783277832%土地使用費(fèi) 7500075000 可行性研究費(fèi) 110110 城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi) 16001600 消防設(shè)施配套費(fèi) 100100 生活垃圾服務(wù)費(fèi) 240240 白蟻防治費(fèi) 2626 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 720720 規(guī)劃管理費(fèi) 3636 3其他費(fèi)用 10001000%4管理費(fèi)用 17001700%5預(yù)備費(fèi) %基本預(yù)備費(fèi) 6建設(shè)期利息 %合計(jì)（16） 36720400%各項(xiàng)資本金的估算⑴工資及福利費(fèi)估算：宣傳人員、管理人員及銷售人員總共250人。⑷修理費(fèi)：按設(shè)備費(fèi)與供水電工程的10%提取，應(yīng)此，年修理費(fèi)為：（設(shè)備+水電）10%=（400+720）10%=112（萬元）⑸建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年攤銷，（萬元）⑹總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不需要貸款，運(yùn)營(yíng)期間沒有新發(fā)生利息。 （8）其他費(fèi)用不考慮。（假設(shè)其房屋全部售出）則：第一年的營(yíng)業(yè)收入：20000040%20000＝160000（萬元）第二年的營(yíng)業(yè)收入：20000040%20000＝160000（萬元）第三年的營(yíng)業(yè)收入：20000020%20000＝80000（萬元）總營(yíng)業(yè)收入為=160000+160000+80000=400000（萬元）營(yíng)業(yè)稅及附加估算 營(yíng)業(yè)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加等。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析結(jié)果表如下表十： 表10 敏感性分析表序號(hào)123 因素指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）基本方案%4營(yíng)業(yè)收入20%%10%%10%%20%%經(jīng)營(yíng)成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營(yíng)成本。長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表見如下表格二：(附表2)建設(shè)投資估算表如下表三：3 建設(shè)期投資估算（萬元）序號(hào)工程費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購(gòu)置工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)比例（﹪）1工程費(fèi)用合計(jì)642604100 68360%建筑安裝費(fèi)63000 63000 供水電費(fèi)1260 1260 電梯費(fèi)用 600 600 中央空調(diào)費(fèi)用 3500 2工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì) %土地使用費(fèi) 105000105000 可行性研究費(fèi) 150150 城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi) 28002800 消防設(shè)施配套費(fèi) 175175 生活垃圾服務(wù)費(fèi) 420420 白蟻防治費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 12601260 規(guī)劃管理費(fèi) 6363 3其他費(fèi)用 17001700%4管理費(fèi)用 25002500%5預(yù)備費(fèi) %基本預(yù)備費(fèi) 6建設(shè)期利息 %合計(jì)（16） 642604100%各項(xiàng)資本金的估算⑴工資及福利費(fèi)估算：宣傳人員、管理人員及銷售人員總共300人。 ⑶營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬，主要包括廣告宣傳、差旅費(fèi)等。因此，固定成本只包括攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。則總成本費(fèi)用估算表如下四：(附表4)二、資金籌措（不考慮流動(dòng)資金）固定資產(chǎn)中100000萬元采用銀行貸款解決，=，固定總投資分3年投入，第一年投入40﹪，第一年投入40﹪，第一年投入20﹪，不足部分全部用資本金投資。（取3%的綜合稅率） 此時(shí)，每年的營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)=11088003%=33264（萬元） 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表如下表六：(附表6)四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析與償債能力分析 該項(xiàng)目的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為15﹪，現(xiàn)金流量表如下：3） 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表如下表七：(附表7)該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝91+ / =（年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝101+ / =（年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=%4） 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：(附表8)該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt＝61+（年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt*＝71+ / =（年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=（萬元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)BEP。所以本項(xiàng)目?jī)H選營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析
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