萬科開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗教訓及其規(guī)律性總結(jié)項目前期1-預覽頁
【正文】 有可能被當?shù)卣?、部門劃分為幾大塊，小區(qū)的部分區(qū)域被分割，使地塊不完整。 點評： 如北京項目中間用地的裕華大道實屬市政代征地，不但不屬小區(qū)用地，同時我方還需支付地價，且直接影響小區(qū)的圍合設計及管理。如電話，自行投資建設的成本約8000元/門，在向客戶收取相應的成本費用時，遇到難度。項目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套：① 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過？駛往何處？需要多長時間？② 教育：有哪些小學、中學？教育質(zhì)量怎樣？③ 銀行；④ 大型購物中心；⑤ 醫(yī)療診所；⑥ 文化、體育、娛樂設施；⑦ 餐飲；⑧ 公園；⑨ 郵局；⑩ 菜場； 上述內(nèi)容，均是日常生活的基本設施。僅此項費用每年的成本高達200多萬元。應了解的內(nèi)容包括：① 土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理；② 承載力：基礎(chǔ)處理；③ 地下水位：地下室防水處理；④ 抗震性：抗震要求； 點評：上海萬科城市花園，由于未詳細了解地塊的地質(zhì)特征，一期工程采用鋼筋混凝土預制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80100元。由于前期缺乏資金，地價款是一筆筆湊起來的，第一期地價款共分了78筆，最少的8萬元，大的10萬、30萬、500萬不等湊起2900萬不足3000萬整數(shù)匯往上海交給土地方。（2）、關(guān)于稅金的交納 合作開發(fā)的項目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時被征一道，在銷售房屋時又被征一道。l 合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。這樣，這部分房屋的營業(yè)稅及其附加，就在甲方、乙方進行了二次征收。合資公司對房屋進行銷售，需要交納交納相應的營業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時，分配環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及其附加。需要指出的是，房地產(chǎn)項目開發(fā)，在獲得土地、分配收益這二個環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生被重復征收營業(yè)稅的問題，而且數(shù)額巨大（銷售額的5%，假如有2億元的銷售額，營業(yè)稅就有1000萬元人民幣）。 項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮 上述情況，針對的是項目本身的可行性判斷。l 上海城市花園項目符合公司大規(guī)模開發(fā)的投資決策思路，土地塊處在上海城市發(fā)展的規(guī)劃方向，地價適中，地上沒有任何建筑物，可以很快進行開工，進入銷售階段。 綜合以上三方面因素，萬科決定在上海大規(guī)模投資開發(fā)項目。l 把握市場變化與公司經(jīng)營發(fā)展的關(guān)系根據(jù)公司開發(fā)實力，盡量做熟不做生；把握公司的資金實力，資金占壓時間與成本、利潤之間的關(guān)系；把握操作上的主動性，可實現(xiàn)的因素較多；把握項目開發(fā)的時間：是土地儲備還是即刻開發(fā)；與政府部門保持良好的信息溝通；二、土地合同部分： 項目土地合同是項目開發(fā)過程中第一個合同，也是項目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，它的簽訂就顯得特別重要。我方在支付22萬元/畝地價的同時，又于94年4月26日與北京吉祥工業(yè)區(qū)簽訂“城花”項目要求的綜合配套費臨時協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：我方另分擔“城花”項目要求的綜合配套費，市政綜合費以12萬元/畝計，另，在支付上述兩項費用外還需另交納各種增容費、權(quán)費、貼費等。從目前房地產(chǎn)商獲取土地的方式來看有以下幾種：l 向農(nóng)民征地，并支付征地費、拆遷、安置補償費用，以及交納土地出讓金。 點評：北京項目在早期萬科與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時，由于項目土地使用權(quán)實際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì)不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無法進行其土地轉(zhuǎn)讓，故前期萬科簽定之土地出讓合同是不具法律保護的無效合同（由于前期歷史因素）。在確認土地方土地合法使用權(quán)的同時，應進一步完善土地的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的確認。開發(fā)公司應做到：熟悉所在地土地主管部門項目土地轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限，保證項目手續(xù)的合法性。以下是我們通常所說房地產(chǎn)項目開發(fā)應具備的基礎(chǔ)“五證”： A、項目國有土地出讓合同書及土地證； B、項目建設用地許可證； C、項目建筑用地規(guī)劃許可證； D、項目開工證； E、項目銷售許可證： 明確土地性質(zhì)：（1）、生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)的區(qū)域差別很大程度上決定了項目用地性質(zhì)，在市區(qū)往往是熟地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地卻往往是生地，土地用地性質(zhì)涉及到項目開發(fā)中許多大市政配套費的相關(guān)分攤及項目整體進度工期控制，直接影響項目不可預見費的有效控制，同時制約項目銷售。土地開發(fā)務必選擇熟地用地，次之也應要求供地方保證所有滿足項目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設、接駁于項目紅線外口兩米之內(nèi)。點評：北京項目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實際上是不符合項目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項目規(guī)劃要求進行建筑物退紅線距離。因此，在項目開發(fā)前，必須詳細界定、明確項目用地地價具體數(shù)額及與之對應之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性。點評：上海項目純地價為25000萬元。如：上海項目由于前期對相關(guān)收費及本地項目慣例操作的認識缺乏，導致項目成本失控，前后遇到的收費內(nèi)容高達182項，其中，僅政府核定后的合理收費就有64項，政府承認的不合理收費竟達115項。首先制訂詳細、可行的銷售計劃，加大銷售力度，保證資金的計劃回流，減低項目投資風險。為合理確定和有效控制項目成本，大量配套費用的支付必須事前界定，核算清楚。經(jīng)初步了解，北京市商品房應交納“用電權(quán)費”按95年調(diào)價費用為40元平米建筑面積，“四源費”目前實行單位面積標準為自來水建設費12元，污水處理建設費10元，供熱建設費30元，煤氣建設費29元，合計81元。l 配套設施的建設一定要先行，或同步于主體設施的實施。l 政府有關(guān)部門收取的增容，網(wǎng)點，集資，補貼等配套費用具有很大的伸縮性，項目公司應根據(jù)項目開發(fā)過程中實際需用量，劃小計算基數(shù)，爭取合理
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