【正文】 動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。（2）建筑面積法。（3）直接成本法。相關(guān)具體成本的分配方法：（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。②換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本?？梢灶A(yù)提的費用（3項）：除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。計稅成本發(fā)生的合法憑據(jù)及扣除的期限規(guī)定：（1）企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本（限于在年度匯繳期結(jié)束前即5月底前取得？）。（2）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：① 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。（五）國稅發(fā){2009}31號文件執(zhí)行日期：上述規(guī)定自2008年1月1日起執(zhí)行。[預(yù)征范圍]:簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的項目。開發(fā)企業(yè)房屋銷售價格明顯偏低又無正當理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)清算項目當月或最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。（三）視同銷售情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移（開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移?！白杂没蛴糜诔鲎狻笔侵竿瑫r滿足下列條件：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。二、扣除項目金額基本規(guī)定：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。））（4）基礎(chǔ)設(shè)施費），包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條2項（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之和的百分之五計算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；備注：（1）開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工前或完工后繳納的清算項目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計入管理費用并按規(guī)定予以扣除。（3）對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。（四）開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證和資料不符合清算要求或不實的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費收取標準等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。（二）開發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產(chǎn)所支付的金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）清算時間符合清算條件第1項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當在九十日內(nèi)進行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。委托稅務(wù)師事務(wù)所進行土地增值稅稅款清算的，除本條第1項資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的附件，一并報送主管稅務(wù)機關(guān)，不需重復(fù)報送。（四）核定征收開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可按規(guī)定實行核定征收方式：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算申報，逾期仍不清算申報的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。對進行土地增值稅清算后應(yīng)補繳稅款的開發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。清算的可售建筑面積稅務(wù)師事務(wù)所接受開發(fā)企業(yè)委托進行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書》復(fù)印件加蓋公章，報送主管稅務(wù)機關(guān)。對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。）（三）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。一、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題（五）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。（七）關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（九）關(guān)于個人互換住房的征免稅問題對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。七、納稅期限納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。[征收方式及計稅依據(jù)]房產(chǎn)稅分從價征收和從租征收，從價征收是指對經(jīng)營自用的房屋以房產(chǎn)計稅余值作為計稅依據(jù)；從租征收是指對出租的房屋按租金收入作為計稅依據(jù)。國稅發(fā)〔2005〕173號 《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，因此應(yīng)根據(jù)條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。作營業(yè)用的地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅。 [納稅地點]房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)納稅。 [征稅對象、計稅依據(jù)]根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象。具體是指用已售出的商品房的建筑面積占可銷售建筑面積的比例換算已售出的商品房所占的土地面積，據(jù)以扣除。[納稅義務(wù)發(fā)生時間]購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。國稅發(fā)〔2003〕89號征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。土地不在同一地方的納稅人，應(yīng)按土地所在地分別向土地所在地稅務(wù)機關(guān)納稅。分為五大類，即經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部門確定征稅的其他憑證。 稅 表稅目征稅范圍計稅依據(jù)稅率納稅義務(wù)人購銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補償、易貨等合同按購銷金額萬分之三立合同人建筑安裝工程承包合同、包括建筑安裝工程承包合同（省局魯?shù)囟惡痆2008]126號關(guān)于明確土地使用稅和印花稅若干政策問題的通知規(guī)定；裝飾裝修按此稅目征收）按承包金額萬分之三立合同人借款合同銀行及其它金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同按借款金額萬分之零點五立合同人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標專用權(quán)、專用權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按所載金額萬分之五立據(jù)人加工承攬合同包括加工、定做、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等合同按加工或承攬收入金額萬分之五立合同人建設(shè)工程勘察設(shè)計合同包括勘察、設(shè)計合同按收取的費用金額萬分之五立合同人財產(chǎn)租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設(shè)備等合同按租賃金額千分之一立合同人財產(chǎn)保險合同包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同按收取的保險費收入金額千分之一立合同人貨物運輸合同包括民用航空運輸、鐵路運輸、海上運輸、內(nèi)河運輸、公路運輸和聯(lián)運合同按運輸收取的費用金額萬分之五立合同人倉儲保管合同包括倉儲、保管合同按倉儲收取的保管費用金額千分之一立合同人技術(shù)合同包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同按所載金額萬分之三立合同人權(quán)利許可證照包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證按件貼花每件5元領(lǐng)受人營業(yè)帳?。ㄉa(chǎn)經(jīng)營用帳薄）記載資金的帳薄按實收資本和資本公積萬分之五貼花立帳薄人其他帳薄按件貼花每件5元。（2）按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國家牌價計算金額；沒有國家牌價的，按市場價格計算金額，然后按規(guī)定稅率計算應(yīng)納稅額。采取匯總辦法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生的時間是：次月的15日前到當?shù)囟悇?wù)機關(guān)繳納。[納稅期限]印花稅按月、季或半年繳納的，申報納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。應(yīng)當繳納車船稅的車輛包括：載客汽車、載貨汽車、摩托車、三輪汽車、低速貨車、專項作業(yè)車、輪式專用機械車等。[納稅義務(wù)發(fā)生時間]車船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為車船管理部門核發(fā)的車船登記證書或者行駛證書所記載日期的當月。青島市車輛稅額統(tǒng)一按照《山東省車船稅車輛稅目稅額表》執(zhí)行稅目計稅單位年稅額備 注載客汽車每輛大型600元乘坐人數(shù)大于或等于20人的汽車（包括電車）中型480元乘坐人數(shù)大于9人且小于20人的汽車小型420元乘坐人數(shù)小于或等于9人的汽車微型240元發(fā)動機氣缸總排氣量小于或者等于1升的載客汽車載貨汽車按自重每噸96元包括半掛牽引車、掛車三輪汽車低速貨車按自重每噸60元自重為機動車的整備質(zhì)量，以車船管理部門核發(fā)的車船登記證書或行駛證書相應(yīng)項目所載數(shù)額為準。 拖船按照發(fā)動機功率每2馬力折合凈噸位1噸計算征收。（）的，；，按照1噸計算。納稅人已經(jīng)完稅或者已經(jīng)按照規(guī)定辦理車船稅免稅手續(xù)的，在購買機動車交通事故責任強制保險時憑相關(guān)證明不再繳納車船稅。已辦理退稅的被盜搶車船，失而復(fù)得的，納稅人應(yīng)當從公安機關(guān)出具相關(guān)證明的當月起計算繳納車船稅。車船稅的征收管理由納稅人所在地的地方稅務(wù)部門負責。[納稅期限]車船稅按納稅年度申報繳納。征收標準為單位和個人實際繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅總額的7％。[納稅期限]城市維護建設(shè)稅及附加按月申報，申報納稅期限為月份終了后15日內(nèi)。二、關(guān)于發(fā)票代開方面。三、違反發(fā)票管理法規(guī)的行為表現(xiàn)及處罰規(guī)定：發(fā)票違法行為是指《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》中設(shè)定的違反發(fā)票管理規(guī)定而應(yīng)當依法給予行政處罰的行為。 （三）未按照規(guī)定開具發(fā)票的。主要包括:(1) 丟失發(fā)票；(2)損（撕）毀發(fā)票；(3)丟失或擅自銷毀發(fā)票存根聯(lián)以及發(fā)票登記簿；(4)未按規(guī)定繳銷發(fā)票；(5)印制發(fā)票的企業(yè)和生產(chǎn)發(fā)票防偽專用品的企業(yè)丟失發(fā)票或發(fā)票監(jiān)制章及發(fā)票防偽專用品等；(6)未按規(guī)定建立發(fā)票保管制度；(7)其他未按規(guī)定保管發(fā)票的行為。（二） 對非法攜帶、郵寄、運輸或者存放空白發(fā)票的，（包括經(jīng)稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的空白發(fā)票和偽造的假空白發(fā)票）由稅務(wù)機關(guān)收繳發(fā)票，沒收非法所得，可以并處１萬元以下的罰款。對違反發(fā)票管理法規(guī)情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當書面移送司法機關(guān)處理。發(fā)票進行真?zhèn)舞b定并出具鑒定報告的，由青島市局負責；發(fā)票進行真?zhèn)尾樵兓蜻M行一般的鑒定，且不需要出具鑒定報告，鑒定后當場予以退還發(fā)票的。建筑業(yè)發(fā)票認證制度：為加強建筑業(yè)稅收源頭控管，拓寬發(fā)票鑒別服務(wù)渠道，強化建筑業(yè)發(fā)票“雙向”監(jiān)管，凡我市范圍內(nèi)的建設(shè)單位取得的建筑業(yè)發(fā)票均要實行認證制度，發(fā)票認證工作由直屬征收分局、各稅務(wù)所組織具體實施。二、功能簡介稅收法規(guī)發(fā)布：受國家有關(guān)電信條例中短信內(nèi)容字數(shù)的限制（70字含標點符號、空格），當有新稅收法律法規(guī)、政策等規(guī)范性文件發(fā)布時，僅需將相關(guān)法規(guī)標題及簡單提示作為短信內(nèi)容發(fā)送給的用戶。納稅催報服務(wù)：在申報期結(jié)束后，征管系統(tǒng)自動讀出未申報的納稅人及未申報的稅種，自動發(fā)送如下信息：某納稅人(申報碼)某某月份以下稅種尚未進行納稅申報：個