【正文】 法學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為：“權(quán)利的發(fā)生，有基于當(dāng)事人的法律行為者，有基于法律的規(guī)定者。 　　在我國，優(yōu)先購買權(quán)古已有之，古稱佃租先買權(quán)雖無明文規(guī)定，但民法卻普遍存在，民國初年為法律所認(rèn)可。在我國的多部法律中對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第11條：房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。此為理論上所稱的買賣不破租賃。此類似于買賣不破租賃的效力，也體現(xiàn)了承租權(quán)的它物權(quán)性質(zhì)。但承租人因租賃合同所取得的對(duì)他人所有物的使用、收益權(quán)利為債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。 （三）、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)優(yōu)先購買權(quán)是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利，具有法定性，是法定先買權(quán)的一種?！眱?yōu)先購買權(quán)是權(quán)利人單方面的權(quán)利，不必征得相對(duì)人的同意，是因承租人一方的行為即能引起某種民事權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。根據(jù)債權(quán)的相對(duì)性原則，債權(quán)不得對(duì)抗第三人，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)則可以對(duì)抗第三人，可以導(dǎo)致出租人與第三人之間的房屋買賣合同關(guān)系無效，所以它又是一種對(duì)抗權(quán)。應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)。房屋買賣合同的成立為承租人取得房屋所有權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購買權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的。 　　綜上，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，但不是附條件的形成權(quán)，也不是物權(quán)或債權(quán)，而是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)較為妥當(dāng)。出租人出賣出租房屋時(shí)，必須及時(shí)通知承租人。即以同等條件為前提。是由法律直接規(guī)定的，是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，承租人必須在法律規(guī)定的條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，否則不得行使。 　　承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)還必須具備以下條件： 　　1）、必須以有效的租賃合同為前提。若租賃合同尚未成立，租賃合同已經(jīng)解除，承租人不能享有該項(xiàng)權(quán)利。有的學(xué)者認(rèn)為，結(jié)合《合同法》第230條的規(guī)定，以10天或7天為宜。在不相同的條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)此問題司法實(shí)踐中沒有爭(zhēng)議。這種觀點(diǎn)在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。 為保護(hù)承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另一方面，該放棄應(yīng)以明示的方式做出，但承租人在收到出賣人的出賣通知后，在法定或約定（因此該期限不能由出租人或承租人單方?jīng)Q定）的行使期間內(nèi)未做出任何表示的，應(yīng)視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。一般言之，該期限如過長(zhǎng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過短又不利于優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者認(rèn)為以十五日為期限稍短，應(yīng)以一個(gè)月為宜?！钡蛟撔薷母宀⑽凑绞┬?，故其規(guī)定并無效力。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，因承租人違約而導(dǎo)致與出租人之買賣合同解除時(shí)，此時(shí)其應(yīng)喪失優(yōu)先購買權(quán)。（三）、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是須出租人出賣租賃房屋；二是承租人須以同等條件表示購買。至于何為同等條件，我國立法上并未對(duì)同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見解?！巴葍r(jià)格”說固然具有易于操作、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》（2002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。根據(jù)《合同法》不過，如果僅僅這樣簡(jiǎn)單地界定租賃房屋的含義及范圍，未免顯得較為僵化，難以適應(yīng)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜的與房屋有關(guān)的租賃關(guān)系。按照《合同法》第130條的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。即使承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，此所謂對(duì)抗效力，也僅是指承租人可以請(qǐng)求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無效或第三人與出租人訂立的買賣合同無效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。這說明優(yōu)先購買權(quán)并不是物權(quán)。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：1)、出租人售房時(shí)，承租人仍在租賃該房屋。3)、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購買權(quán)，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時(shí)，才能實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)。首先，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將出賣人與競(jìng)買人業(yè)也成立的合同關(guān)系強(qiáng)制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購買權(quán)，最后應(yīng)價(jià)者不能取得拍賣物，競(jìng)買人依法追究出賣人的責(zé)任，這又損害了出賣人和競(jìng)買人的利益。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報(bào)名競(jìng)買，與他人公平競(jìng)爭(zhēng)。故其后的民事立法皆應(yīng)以此為藍(lán)本。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問題。其他標(biāo)的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。筆者認(rèn)為，我國可以借鑒國外立法，規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的行使方式以通知為宜，書面或口頭均可，其通知的對(duì)象是出賣人(所有權(quán)人)。承租人向法院起訴，要求出賣人履行依法定優(yōu)先購買權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先做出確認(rèn)之訴的處理。其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級(jí)人民法院要對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)“予以保護(hù)”，其意旨絕不是只讓各級(jí)法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無效、承租人有優(yōu)先購買權(quán)的法律條文，而是要求各級(jí)法院采取具體的措施和方法，有效的“予以保護(hù)”。法院在處理優(yōu)先購買權(quán)案件中，把握同等條件確定權(quán)利人與出賣人間合同的主要條款是關(guān)鍵，合同確定了，當(dāng)事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強(qiáng)制履行的判決。臺(tái)灣土地法第104條第二款 [3]《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第11條，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》,第10條 [4]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究第一冊(cè)》.中國政法大學(xué)出版社,1998年版，第312至313頁[5]柳經(jīng)緯:，1995年版 [6]史尚寬:《債法總論》.中國政法大學(xué)出版社,2000年版 [7]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究第一冊(cè)》.中國政法大學(xué)出版社,1998 年,第507頁 [8］何志。 高等教育出版社1