【正文】 裝修房屋的質(zhì)量缺陷《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》釋義第39條“質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件以及合同中對質(zhì)量的要求等。合同法第六十一條規(guī)定“質(zhì)量要求不明確的，應(yīng)按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”。但在實(shí)務(wù)中，常見在商品房買賣合同中約定入戶門為“鋼質(zhì)門”或“實(shí)木門”的，如果交付的入戶門達(dá)不到防盜門的標(biāo)準(zhǔn)，出賣方以“符合合同約定”為由，恐怕不能免除產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。廣告宣傳與精裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)買受人投訴“貨不對版”的糾紛?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條專門針對這類糾紛作出規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。這符合法理，也符合情理。二、精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷及其法律風(fēng)險從當(dāng)前實(shí)務(wù)中看，精裝修房最易引發(fā)糾紛的三類質(zhì)量缺陷是部品質(zhì)量、裝修質(zhì)量以及室內(nèi)空氣質(zhì)量。建筑法第五十六條規(guī)定“設(shè)計文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，應(yīng)當(dāng)注明其規(guī)格、型號、性能等技術(shù)指標(biāo)，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。門窗不合格，影響到房屋的安全、保溫、防水；廚柜、地板的質(zhì)量，關(guān)系到室內(nèi)空氣質(zhì)量能否達(dá)標(biāo)；開關(guān)插座直接關(guān)系到人身與財產(chǎn)安全；潔具涉及到節(jié)水性能；不合格的墻地磚及石材可能產(chǎn)生超標(biāo)的輻射。另外，涉及到人身安全隱患的部位，如室內(nèi)欄桿高度、樓梯寬度，國家規(guī)范都有明確規(guī)定，違反即構(gòu)成質(zhì)量缺陷。裝修工藝不符合規(guī)范要求的，也將構(gòu)成質(zhì)量缺陷。危害最大的5種污染物質(zhì)是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。據(jù)中國室內(nèi)環(huán)境委員會五年來對六千戶家庭室內(nèi)環(huán)境檢測結(jié)果顯示， 有兒童健康問題的家庭百分之九十室內(nèi)環(huán)境超標(biāo)。所以，開發(fā)商對該風(fēng)險應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注。從侵權(quán)角度看，因室內(nèi)環(huán)境污染致人身體損害，開發(fā)商要承擔(dān)賠償責(zé)任，包括可能產(chǎn)生的精神損失。除了雙方明確約定的情形之外，一般不支持單方隨意解除合同。精裝修房屋，出現(xiàn)什么質(zhì)量問題算是“嚴(yán)重影響正常居住使用” ？一般來說，購房人購買精裝修房屋的目的，就是無需裝修即能居住使用，如果裝修質(zhì)量存在重大缺陷，必然使購房人不能達(dá)到這一合同目的，即使房屋主體質(zhì)量合格，也會“嚴(yán)重影響正常居住使用”，否則就與毛坯房沒有區(qū)別了。（3）室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標(biāo)，在短期內(nèi)無法治理。這種情況下，除出賣人能證明存在不可抗力或者其它免責(zé)事由，都應(yīng)向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)務(wù)中爭議較大的問題是，房屋雖按約定時間交付，但因為存在質(zhì)量問題進(jìn)行整改，購房人認(rèn)為整改期間應(yīng)當(dāng)屬于延遲交付，而開發(fā)商認(rèn)為整改是在正常交付基礎(chǔ)之上進(jìn)行的，不存在延遲交付責(zé)任。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。實(shí)務(wù)中常見購房人以普通質(zhì)量缺陷要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交付甚至退房責(zé)任的案例。但仲裁庭認(rèn)為，取得“竣工備案表”就是開發(fā)商竣工驗收合格的標(biāo)志。附贈銷售買賣雙方只簽署毛坯房銷售合同，約定精裝修部分均為贈送?！币簿褪钦f，開發(fā)商的這種“贈送”，要承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。這種方式仍然存在三點(diǎn)風(fēng)險。依照合同法第286條，定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。開發(fā)商正確的選擇應(yīng)當(dāng)是采用正常銷售方式，買賣雙方簽訂以精裝修商品房為標(biāo)的的買賣合同，同時，抓住幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制好法律風(fēng)險，這才能適應(yīng)未來以精裝修房屋為主流產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。如何既提高精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)，又避免質(zhì)量風(fēng)險？減少裝修項目，贈送裝飾項目，并且以禮品券代替實(shí)物，不失為一種較好的方式。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第35條規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品時，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。某項目開發(fā)商贈送業(yè)主分體空調(diào)，使用多年后出現(xiàn)窗外機(jī)噪音問題，業(yè)主還是找開發(fā)商投訴，要求解決。這種方式下，買賣雙方是購房人與供貨廠商，日后如有質(zhì)量問題，就等于購房人自己買的商品有了問題，與開發(fā)商無關(guān)；而房間內(nèi)放入了這些物品后，空氣質(zhì)量是否合格，也與開發(fā)商無關(guān)。如果購房人因室內(nèi)污染導(dǎo)致疾病，開發(fā)商更要承擔(dān)侵權(quán)賠償?shù)呢?zé)任，其后果可能是很嚴(yán)重的。如果不能證明，就要由開發(fā)商承擔(dān)不利的后果。鑒于目前精裝修房的室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測并不是法定的要求，不是房屋驗收合格備案的必經(jīng)程序，有的開發(fā)商為節(jié)約成本，減少了這一環(huán)節(jié)；有的開發(fā)商采取抽檢方式，但抽檢的條件不嚴(yán)格、不科學(xué)。比如，開發(fā)商抽檢合格的房屋，交付后購買人立即請檢測單位檢測，并得出不合格的證明，這就可以直接推翻開發(fā)商的抽檢