商品房精裝修交付法律風險研究(文件)
【正文】 工期、承擔延期交付的違約責任，需要從具體情況出發(fā)，權衡利弊，作出取舍。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。一般質量缺陷，開發(fā)商承擔保修責任并賠償損失精裝修房屋比毛坯房更容易出現質量缺陷，比如門窗變形、地板起翹、瓷磚或粉刷層空鼓、墻壁污損等，這些都不影響合同目的的實現，不影響交付，更不影響合同的履行，但購買人有權要出賣人進行維修或者更換，使購房人得到無瑕疵的產品。后申請仲裁主張開發(fā)商延期交房，并要解除合同。仲裁庭最終裁決，不支持周某要求開發(fā)商支付延期交房違約金、解除合同的仲裁請求。（一）通過改變銷售方式來規(guī)避風險的種種嘗試由于法律對精裝修房銷售模式并無明確規(guī)定，有的開發(fā)商為減少精裝修質量缺陷責任，試圖通過銷售方式來規(guī)避風險。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。開發(fā)商采取這種模式，主要有兩個原因：一是轉移精裝修質量責任，規(guī)避延期交房風險；二是政策原因，如南京市一度實行商品房價格管制，但不限制精裝修部分的價格，導致一些開發(fā)商通過精裝修的單獨計價規(guī)避政府指導價的限制；上海市以房屋購買總價確定稅收比例，簽署兩份協(xié)議，可以以毛坯房銷售爭取較低的稅率。第二，購房人即使與開發(fā)商指定的裝修企業(yè)簽訂了裝修協(xié)議，作為獨立于房屋買賣合同之外的裝修協(xié)議，定作人具有較大的解除權。從以上分析可以看出，以非正常的銷售方式來規(guī)避法律風險，難免顧此失彼，得不償失。但隨著市場競爭的加劇，減少裝修配置，又會在競爭中處于劣勢。而放進了家私、電器、窗簾這些物品之后，空氣質量就很難達標，并且日后質量保修也是相當麻煩的事情。作為開發(fā)商交付的產品，開發(fā)商要承擔銷售者的責任。解決的辦法是對基本裝修配置以外的其他設備、裝飾，包括家私、家電、窗簾等，開發(fā)商物色若干供貨廠商，由開發(fā)商向購房人贈送一定價值的禮品券，購房人持劵選購產品，由廠商按其要求，送貨、安裝產品，開發(fā)商與廠商憑券結算。（三）要高度警惕室內環(huán)境污染的風險一套住宅，如果室內環(huán)境污染檢測不合格，可以被認定為不合格的產品，開發(fā)商要承擔退房和賠償損失的責任?！币簿褪钦f，原告以室內環(huán)境污染起訴開發(fā)商時，只需證明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而開發(fā)商要想免除責任，就得提供法律規(guī)定的免責事由，并負責證明室內空氣質量沒有超標或者超標與原告受損沒有因果關系?？諝赓|量的爭議，通常發(fā)生在交付之后半年甚至更長時間，此時房屋經過使用，甚至經過了業(yè)主的再裝修裝飾，即使他重新委托的檢測結果不合格，也不能證明是交付時即存在的污染，如果此時開發(fā)商有交付前檢測合格的證明，就可以對抗購房人日后取得的房屋空氣質量不合格的證據。即使是嚴格條件下的抽檢，也存在未滿足最大蓋然性要求的問題。所以，要想最大程度地避免空氣質量不合格的風險，最好做到“一房一檢”，由檢測單位為每一套房屋出具合格證明。比如按《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》要求，對自然通風的建筑，檢測甲醛、氨、苯，TVOC的條件應當為“對外門窗關閉1小時后進行”，檢測氡的條件是“對外門窗關閉24小時后進行”。顯然，此時開發(fā)商要找法定的免責事由或者證明此事與自己無關是非常困難的，最終大都以敗訴了結。類似的案例已經時有發(fā)生：購房人生病后，委托專業(yè)檢測機構對其房屋室內進行檢測，結果不合格，就以此向法院起訴，要求開發(fā)商賠償。對于購房人來說，他可以在贈送的金額內選擇自己需要的物品，更能滿足個性化的需求。此類糾紛今后會更多。銷售者賠償后，屬于生產者的責任或者屬于向銷售者提供商品的其他銷售者的責任的，銷售者有權向生產者或者其他銷售者追償。如前所述，精裝修的法定標準并不高，按導則的要求只須完成基礎性項目。一旦購房人解除裝修協(xié)議，開發(fā)商隱含在裝修部分的房屋價款就會發(fā)生損失。首先，根據反不正當競爭法第12條，經營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。二是贈送的精裝修部分，其價格已經包含在毛坯房的價格中，在按毛坯房價格交納一次營業(yè)稅外，按照營業(yè)稅暫行條例實施細則，“將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產”，該部分還會被再次征收營業(yè)稅，這就成了偷雞不成反而蝕把米。采取這種方式，可能是開發(fā)商認為，贈送品的質量要求較低，購房人對贈送品的質量瑕疵不會太計較。三、精裝修房屋質量缺陷的法律風險控制如何在推廣精裝修過程中減少和控制法律風險，是開發(fā)商都要面對的問題。雖然周某發(fā)現了房屋存在許多裝修質量問
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