【正文】 主家庭設(shè)備的修理小區(qū)車輛的保管與經(jīng)營為業(yè)主代購、搬運大件家具代業(yè)主雇請保姆、家庭教師等為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費等其他項目的委托服務(wù)第二章：物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置與管理制度一、物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。工程管理部：負責(zé)公司的工程計劃安排、工程合同的簽定、工程預(yù)結(jié)算、工程設(shè)備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。小區(qū)管理部：根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個小區(qū)管理部，負責(zé)小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作附屬保障機構(gòu)：1）清潔公司2）綠化公司3）保安隊4）工程維修隊5）生活服務(wù)隊二、物業(yè)管理公司的管理制度物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個類型：（一）物業(yè)綜合管理規(guī)定住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定（1）房屋管理第一條 業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。第三條 業(yè)主進室內(nèi)裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書面申請，報送圖紙，繳納裝修管理費、余泥清運費，并辦妥一切報批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時間內(nèi)施工完畢。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。（2）市政公用設(shè)施管理第七條 小區(qū)內(nèi)的各類公共設(shè)施，如路燈、消防設(shè)備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等，不隨意損壞，損壞者照價賠償，并承擔(dān)因此而引起的法律責(zé)任。第十一條 業(yè)主不準在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。第十五條 業(yè)主不準在樹木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準向花草樹木上潑污水和有害物質(zhì)。第十七條 大型機動車輛進入住宅小區(qū)內(nèi)，只準在主干道行駛，嚴禁駛?cè)霔濋g支道。第二十條 機動車輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管理處有權(quán)根據(jù)上級規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門依法處理。第二十四條 業(yè)主必須嚴格遵守當(dāng)?shù)卣?guī)定，嚴禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。第二十八條 小區(qū)管理單位或業(yè)委會，有權(quán)制止未經(jīng)批準的單位和個人在住宅小區(qū)營業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關(guān)部門處理。（1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。嚴禁住戶私藏槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。其職責(zé)范圍是：（1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作l 參與新建樓宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。l 為住戶提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實為住戶排憂解難。l 做好經(jīng)常性的督促檢查評比工作，及時總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗，促進小區(qū)管理工作的發(fā)展。l 做好房屋管理和修繕工作，對所管轄的房屋及附屬設(shè)備進行經(jīng)常性的檢查維修，確保房屋設(shè)施的正常使用。經(jīng)理職責(zé)經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導(dǎo)，負責(zé)公司的全面工作。領(lǐng)導(dǎo)全體人員認真履行職責(zé)，落實崗位責(zé)任制。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀律的職工隊伍，增強企業(yè)的凝聚力。協(xié)助經(jīng)理履行職責(zé)，實現(xiàn)任期目標，對經(jīng)理交給的分管項目負完全責(zé)任。2）主管公司勞動人事、工資分配、社會保險及企業(yè)管理工作。6）處理日常秘書工作，包括信件交換、公文收發(fā)、保密等。9）開展調(diào)查研究，當(dāng)好參謀，做好通訊報道工作，做好上傳下達，溝通協(xié)調(diào)各部門之間的工作。l 負責(zé)做好公司的文秘工作，重要的文稿要親自動手草擬，對外發(fā)文要把質(zhì)量關(guān)。l 負責(zé)勞動人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。l 每年與財會部門一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報表的統(tǒng)計工作。l 按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險及退休金返還等工作，每年及時準確地統(tǒng)計好數(shù)據(jù)，提供給保險部門調(diào)整繳費標準。l 會同財務(wù)部門做好職員的各項福利工作。l 處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報道工作。6）打字員職責(zé)l 認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，能熟練掌握操作技能，嚴守操作規(guī)程和崗位職責(zé)。2）負責(zé)提出多種經(jīng)營計劃，進行項目可行性研究、組建經(jīng)營管理機構(gòu)和為項目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。6）做好多種經(jīng)營的統(tǒng)計及有關(guān)資料的整理、歸檔工作。l 督促所有人員嚴守財經(jīng)紀律，認真執(zhí)行經(jīng)營管理制度。l 積極主動地與工商和稅務(wù)等部門溝通聯(lián)系，依法經(jīng)營，依法納稅，溝通各種經(jīng)營渠道。l 收集、掌握項目企業(yè)經(jīng)營管理資料，建立多種經(jīng)營項目檔案。l 負責(zé)需要拆除的臨時鋪位等建筑物的停租事宜，并組織拆除工作。4）市場收費員職責(zé)l 按時完成市場各種費用的收繳工作，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無差錯，每日將收取的款項及時入庫。其主要職責(zé)是：1）遵守財經(jīng)紀律、建立和健全各項財務(wù)管理制度。5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用。8）擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告，當(dāng)好參謀。l 參與策劃重要的經(jīng)營策略，并對重要經(jīng)濟合同及投資項目進行評議。l 參與策劃重要的經(jīng)營決策，提供核算資料，分析投資項目的可行性。3）會計職責(zé)l 編制各種記帳憑證，及時記帳。l 按有關(guān)規(guī)定，做好財務(wù)檔案的保管和銷毀工作。l 做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結(jié)帳工作，做到月末后五天內(nèi)結(jié)出余額并與總帳對帳，及時作出銀行存款調(diào)節(jié)表。l 會計人員必須堅持原則，秉公辦事，即要做好財務(wù)會計工作，又要做好財務(wù)監(jiān)督工作。l 全面掌握本公司的產(chǎn)權(quán)房屋及租賃房屋。l 做好職員的思想政治工作，提高職員的素質(zhì)及工作能力。2）產(chǎn)籍員職責(zé)l 負責(zé)辦理房產(chǎn)的登記、造卡、造冊和統(tǒng)計工作。l 負責(zé)向房管部門交換或購買有關(guān)房產(chǎn)管理的文件、法規(guī)和資料等。③ 維修計劃批準后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個過程和工程的驗收，把好質(zhì)量關(guān)。l 負責(zé)本管理區(qū)內(nèi)租賃房屋的收租及摧租工作。l 協(xié)助搞好房屋的維修工作。l 負責(zé)本部的內(nèi)務(wù)工作。4）負責(zé)小區(qū)的綠化管理。對住戶的房屋、水電負責(zé)保修和有償維修。11）完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。4）帶領(lǐng)全體職工認真履行自己的職責(zé)，按照《住戶手冊》、入住合約、文明公約等，完成上級（業(yè)主）和公司所賦予的各項管理服務(wù)任務(wù)。8）組織好住宅小區(qū)的文體活動，開好居民聯(lián)歡會、座談會和業(yè)主聯(lián)合會，廣泛聽取居民意見，及時研究改進措施，為居民提供更多的服務(wù)。3）抓好所屬設(shè)備技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)工作，組織檢查考核他們的工作質(zhì)量和操作熟練程度，及時總結(jié)交流技術(shù)業(yè)務(wù)經(jīng)驗，提高專業(yè)能力。2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正處理。5）負責(zé)檢查各管理處對管理制度、服務(wù)項目的推行落實情況，督促他們作好各項管理服務(wù)工作，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作效率。3）負責(zé)本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，建立健全管理制度。其主要職責(zé)是：1）按公司制定的《住宅小區(qū)業(yè)主、住戶手冊》規(guī)定和要求，對住戶實行綜合管理服務(wù)工作，并重點做好下列六項：l 利用各種形式，對住戶進行城市規(guī)劃法和小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。l 按《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》，逐漸組織落實各項管理工作。4）配合派出所搞好住宅小區(qū)的治安管理工作。8）聽取并反映住戶反映的一切與公司有關(guān)的問題。3）做好所屬人員思想政治工作，注重培訓(xùn)專業(yè)知識，提高工作能力，關(guān)心其生活，幫助解決實際困難，增強企業(yè)的凝聚力。6）利用各種形式，對住戶進行小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。1工程助理職責(zé)1）建立小區(qū)公共設(shè)施、公用系統(tǒng)的維護和檢修制度，并監(jiān)督落實。5）根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量情況，及時與發(fā)展商聯(lián)系維修事宜。9）協(xié)助制定預(yù)算，呈公司審議，按時呈交報告，反映管理情況。3）解決業(yè)主的投訴及問題（分析、說服、處理）。7）負責(zé)糾察住戶違章行為。11）組織開展社區(qū)文化活動，與住戶經(jīng)常溝通，共建文明。14）負責(zé)住戶服務(wù)及其他有關(guān)工作，定期整理物業(yè)管理報告材料、存檔并向管理處主任匯報及發(fā)送給公司經(jīng)理。4）根據(jù)管理主任意圖，起草、打印并送發(fā)與公司業(yè)務(wù)往來有關(guān)的信函、文件傳真、告示等并做好歸檔。8） 好辦公室的清潔、保衛(wèi)工作。4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。3）按規(guī)定的記帳憑證及時記帳，主動搜集積累財務(wù)檔案資料，并及時提供給財務(wù)部歸檔。2）負責(zé)本管理處供水、電設(shè)施維修。3）為各小區(qū)的各種配套設(shè)備提供技術(shù)資料和維修、保養(yǎng)技術(shù)服務(wù)。7）協(xié)助開發(fā)商向有關(guān)部門申請新建小區(qū)、房屋的路名和門牌。組織本部人員完成各項任務(wù)。5）組織本部人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識。2高、低壓電主管職責(zé)1）負責(zé)高、低壓電房、電氣設(shè)備維修養(yǎng)護。2電梯主管職責(zé)1）定期巡視各小區(qū)電梯的運行情況，查閱電梯運行記錄，對各電梯的運行及維護、保養(yǎng)情況作出書面評定，提出整改意見。2）指導(dǎo)小區(qū)柴油管理員的維修、保養(yǎng)工作。3）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)泵房管理員處理技術(shù)難題。3）按施工合同，向施工單位支付工程款。3）嚴格執(zhí)行施工計劃，部署施工現(xiàn)場，實施現(xiàn)場施工監(jiān)督，掌握施工進度和隱蔽工程施工情況，把好工程質(zhì)量關(guān)。2）制定本公司治安防范措施，指導(dǎo)落實安全防范工作。6）組織保安員進行法紀教育，職業(yè)道德和消防知識的培訓(xùn)。3）制定治安防范措施，指導(dǎo)落實本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。7）協(xié)調(diào)各保安隊、班的工作關(guān)系。3保安隊長職責(zé)1）堅決貫徹執(zhí)行公司的指示，帶領(lǐng)全隊人員完成公司規(guī)定的保安任務(wù)。5）領(lǐng)導(dǎo)全隊進行保安工作技能訓(xùn)練，制定和下達全隊和各班的訓(xùn)練計劃和訓(xùn)練任務(wù)，經(jīng)常督促檢查訓(xùn)練進度，不斷提高全隊人員的業(yè)務(wù)技能。9）主動及時地向領(lǐng)導(dǎo)請示，報告工作，對全班隊員及全班工作負責(zé)。確保本執(zhí)勤點所管理的區(qū)域安全無案件。5）教育全班人員愛護裝備器材，熟練掌握裝備器材的性能，嚴格遵守使用規(guī)定。2）遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行公司的規(guī)章制度。1）堅決執(zhí)行黨的路線、方針、政策，嚴格遵守國家的法律、法令。5）文明執(zhí)勤，嚴格執(zhí)行“執(zhí)勤九不準規(guī)定”：l 不準罵人、訓(xùn)人和講粗話。l 不準嬉笑、打鬧和搭肩挽背。l 不準愛人、未婚妻、女朋友來班留宿。六、物業(yè)管理公司前期工作及時間安排有關(guān)籌備管理工作分為四個階段：l 籌備期l 招募及培訓(xùn)駐場員工l 交接房產(chǎn)期及裝修期l 正式運作籌備期1）于項目交付使用前四個月總經(jīng)理到位，協(xié)助處理籌備各項管理事務(wù)。招募及培訓(xùn)駐場員工交接房產(chǎn)期及裝修期1）于項目正式交付使用前，組織接收小組，將工程已竣工之房產(chǎn)接收，并于跟妥各項遺漏工程后，準備移交予有關(guān)的業(yè)主或租戶。于該段時間內(nèi)，項目內(nèi)的保安及防火最為緊張，因為承包商的施工隊尚未完全撤離，各單位委聘的裝修承包商又開始進入小區(qū)內(nèi)施工，加上租務(wù)代理、客戶、業(yè)主等方面人士均會經(jīng)常進出小區(qū)。第三部分：附件—物業(yè)管理相關(guān)法令、規(guī)范及公約附件1城市新建住宅小區(qū)管理辦法〈中華人民共和國建設(shè)部令第33號〉第一條 為了加強城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，特制定本辦法。 第三條 房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)小區(qū)管理的對口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工， 負責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責(zé)管理前， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)管理。 第八條 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)； 物業(yè)管理公司的權(quán)利：(一) 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；(二) 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；(三) 依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； (四) 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； (五) 有權(quán)要求管委會協(xié)助管理； (六) 有權(quán)選聘專營公司 (如清潔公司、 保安公司等) 承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)； (七) 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 第十條 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確： (一) 管理項目；(二) 管理內(nèi)容； (三) 管理費用； (四) 雙方權(quán)利和義務(wù)； (五) 合同期限；(六) 違約責(zé)任； (七) 其他。 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。第十七條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細則。 第二條 本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位對城市住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。 　 第四條 物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。 實行政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標準向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。 　本條第２項至第６項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。 　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為６個月）向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 　 第十三條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)節(jié)處理。 　第十七條 本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) （一）權(quán)利 1．依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利； 2．依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所（地）的權(quán)利； 3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝