行業(yè)分析-房地產(chǎn)-by李長(zhǎng)旭楊偉然-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 都有較大回落。9月末，全國(guó)商品房空置面積為9748萬(wàn)平方米，%。在一些地方，大量的資金被用于房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)其應(yīng)有的價(jià)值，形成了一定的泡沫?？梢钥闯?003年的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)均上漲了一定的量。與房?jī)r(jià)、地價(jià)走高不同的是，%，并且地域差距比較大，一些中西部城市的房屋租賃價(jià)格繼續(xù)飛漲，而另一些特大型城市則保持了一種緩漲態(tài)勢(shì)。除此之外，還有一些企業(yè)為了某種目的隱瞞真實(shí)的收益率，所以實(shí)際的這些數(shù)字可能還會(huì)更高。通常一個(gè)政策的出臺(tái)可以極大的影響行業(yè)的發(fā)展，所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的變數(shù)非常多。它的出臺(tái)實(shí)際上是從法律上承認(rèn)土地交易的合法性。 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》提出要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，各地要健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。申請(qǐng)用地的市、縣人民政府應(yīng)繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市縣人民政府財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)繳納。
房地產(chǎn)金融方面最近最有影響力的政策要數(shù)中國(guó)人民銀行的“121號(hào)”文件《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。第一，放貸條件更為嚴(yán)格。隨著住房制度改革的深化，幫助廣大中低收入家庭改善居住環(huán)境的任務(wù)相當(dāng)艱巨。第三、當(dāng)限制土地儲(chǔ)備貸款。并且規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，改變了資金用途，加大了商業(yè)銀行信貸管理的難度。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，提高貸款利率將增加投資和建設(shè)成本，從而壓縮行業(yè)利潤(rùn)，對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)不小的沖擊。故此次貸款利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需求影響不大。
第二節(jié) 加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響入世意味著將有大量的外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)涌入像北京、上海、廣州等國(guó)際化都市，這必將使這些主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有直接和間接的影響。這意味著外國(guó)銀行、保險(xiǎn)公司、律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)將會(huì)在我過(guò)發(fā)展起來(lái)，自然對(duì)高級(jí)寫(xiě)字樓等需求大幅增加。商業(yè)用房入世后良好的投資環(huán)境將吸引許多國(guó)際知名的商業(yè)集團(tuán)來(lái)我國(guó)的商業(yè)領(lǐng)域投資，興建酒店、大型超市等；另一方面，外商及高收入階層的擴(kuò)大也要求社會(huì)為其增加更多的用于消遣放松的娛樂(lè)場(chǎng)所。間接影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁，意外著職工收入的增加和就有機(jī)會(huì)的擴(kuò)大，隨著關(guān)稅的降低，居民的日常開(kāi)支也將降低。國(guó)家現(xiàn)在還沒(méi)有確認(rèn)這種模式的合法性，但有可能在未來(lái)允許這種模式的存在。因?yàn)槿绻挥么ǚ绞?，而由集資人自己去完成全部建設(shè)手續(xù)和施工流程，一是根本不可能成功，二是可能付出的代價(jià)更高。 舉例說(shuō)明：京城定價(jià)7500元比同類(lèi)房便宜2成，按照預(yù)算：如果在樓面地價(jià)為3000元到4000元/平方米的北四環(huán)東路做個(gè)項(xiàng)目，估計(jì)成本能控制在7500元/平方米以內(nèi)。 消費(fèi)者自發(fā)合作建房是開(kāi)發(fā)商的欺詐營(yíng)銷(xiāo)方式和行為導(dǎo)致的必然結(jié)果，隨著消費(fèi)者權(quán)利意識(shí)的不斷提高，自建住宅必將在中國(guó)得到更大發(fā)展。比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。據(jù)政府部門(mén)與房地產(chǎn)有關(guān)專(zhuān)家分析預(yù)測(cè)，物業(yè)稅的開(kāi)征將使房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)成本大幅度下降，準(zhǔn)入門(mén)檻將大大降低。開(kāi)征物業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是將土地增值收益由業(yè)主轉(zhuǎn)移到國(guó)家，將有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)初期的資金壓力。一旦物業(yè)稅開(kāi)征，它不僅是把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取，而且物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅還會(huì)隨著物業(yè)價(jià)值的升值而提高，這樣一來(lái)，地方政府便可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。（1）開(kāi)征物業(yè)稅有利于解決中低收入者的住房問(wèn)題。從理論上講，開(kāi)征物業(yè)稅后，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者降低一定的購(gòu)房成本，但是，物業(yè)稅在降低了購(gòu)房者的準(zhǔn)入門(mén)檻的同時(shí)也提高了養(yǎng)房的門(mén)檻。開(kāi)征物業(yè)稅以后，一方面，房地產(chǎn)商投機(jī)買(mǎi)的房子如果不能及時(shí)出手的話，每年一大筆物業(yè)稅將形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對(duì)炒樓者是一種壓力；另一方面，實(shí)行物業(yè)稅后樓價(jià)大幅度下降，炒樓利潤(rùn)空間減小，風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。在這種前提下，購(gòu)房門(mén)檻的降低又極大地刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求，由此市場(chǎng)對(duì)土地的需求增加很難說(shuō)不會(huì)出現(xiàn)新的“圈地”運(yùn)動(dòng)。本報(bào)告僅從房地產(chǎn)業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、影響因素等方面做了一些調(diào)查和總結(jié)，總的來(lái)說(shuō)是從產(chǎn)業(yè)的角度宏觀的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況進(jìn)行了描述。參考文獻(xiàn)① 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒－2003》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒－2004》；② 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，；③ 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，劉洪玉著《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》；④ 華中師范大學(xué)碩士畢業(yè)論文，吳老二著《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策選擇》；⑤ 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士畢業(yè)論文，翟曉峰著《入世對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略》；⑥ 柴強(qiáng)主編，房地產(chǎn)估價(jià)師考試用書(shū)《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)》；⑦ 《稅務(wù)研究》2004年第9期，《公共政策與我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展》；⑧ 《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》電子版17 / 1
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