【正文】 可以為河南省城市房地產(chǎn)制度的制訂，進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，提供更加堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和實(shí)證基礎(chǔ)，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問題已日益引起人們的廣泛關(guān)注。圖 12 河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資量，商品房銷售面積圖2022 年以來，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，為河南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時商品房屋價格持續(xù)上揚(yáng)。商品房的銷售均價從 1999 年的 2053 元上升到 3684 元，年均增長 %。房地產(chǎn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱型產(chǎn)業(yè)。 本章小結(jié) .........................................................................................26第四章 河南省商品房價格發(fā)展趨勢及建議 ........................................26167。 變量的相關(guān)性分析及模型設(shè)定 ...............................................16167。 城鎮(zhèn)化水平 ..................................................................................13167。 擬合優(yōu)度檢驗(yàn) ..........................................................................10167。 多元線性回歸模型的求解 ...............................................................6167。通過回歸方程的顯著性檢驗(yàn)、殘差分析最后建立了商品房價格與河南省GDP、河南省城鎮(zhèn)化率的線性回歸模型，得到結(jié)論：在長期中河南省商品房價格與河南省 GDP，河南省城鎮(zhèn)化同方向變化，并且可以預(yù)測在河南省經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的趨勢下，河南省商品房價格依然會有所上漲。首先本文初步對影響商品房價格的主要因素做定性分析，在定性分析的基礎(chǔ)上并以河南省為背景選取幾個具有代表性的指標(biāo)，采用多元線性回歸的方法探求這些指標(biāo)與商品房價格的線性關(guān)系。 多元線性回歸模型 ...........................................................................6167。 T 檢驗(yàn) ..........................................................................................9167。 經(jīng)濟(jì)因素 ......................................................................................11167。 變量的選擇和數(shù)據(jù)的搜集 .......................................................15167。 多元線性回歸模型解釋 .................................................................25167。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使廣大城鎮(zhèn)居民的住房環(huán)境得到較大的改善和提高。我國房價達(dá)到家庭收入的 1020 倍。多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用2河南省作為我國中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，在國家政策的大力支持下，全省經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，特別是 1990 年以后，隨著城市住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)初步形成了較為完善的市場體系，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷售不斷增加。本文以商品房地產(chǎn)價格作為研究對象，系統(tǒng)地定性分析了引起房價變動的因素，同時通過建立經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)一步實(shí)證分析了各因素與房價變動的數(shù)量關(guān)系，試圖找出商品房地產(chǎn)發(fā)展過程中決定其價格的關(guān)鍵因素，以及各主要因素影響房地產(chǎn)價格的程度。各個房地產(chǎn)市場主體都希望能夠準(zhǔn)確及時地預(yù)測房地產(chǎn)的價格趨勢及規(guī)律，從而做出正確的投資經(jīng)營決策。 劉琳、劉洪玉(2022)從因果關(guān)系和數(shù)學(xué)關(guān)系兩個方面，探討了地價與房價的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果顯示中低收入家庭在期房市場上購買力不足。研究結(jié)果表明，長期影響房價最重要的因素是實(shí)際收入，在長達(dá)60多年的時間里，房價與實(shí)際收入顯著線性相關(guān)。主要闡述了多元線性回歸模型、模型求解的過程、回歸方程的顯著性檢驗(yàn)及殘差分析。在一定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，運(yùn)用 SPSS 統(tǒng)計軟件，探求河南省商品房價格與土地價格指數(shù)、河南省 DGP、河南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、河南省物價指數(shù)及河南省城鎮(zhèn)化率的多元線性關(guān)系，通過顯著性檢驗(yàn)、殘差分析最后確立河南省商品房價格與河南省 GDP、河南省城鎮(zhèn)化率的線性模型，并對模型做出分析解釋?；貧w分析方法是在眾多相關(guān)的變量中，根據(jù)實(shí)際問題的要求，考查其中一個或幾個變量與其余變量的依賴關(guān)系。回歸分析的基本思想是：雖然自變量和因變量之間沒有嚴(yán)格的、確定性的函數(shù)關(guān)系, 但可以設(shè)法找出最能代表它們之間關(guān)系的數(shù)學(xué)表達(dá)形式[12]。同時，在經(jīng)典計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型首先根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論和樣本數(shù)據(jù)設(shè)定模型的函數(shù)關(guān)系，然后估計函數(shù)關(guān)系中的參數(shù)并檢驗(yàn)所設(shè)定的關(guān)系。即 ??????kXXY?210其中 為被解釋變量， 為 個解釋變量， 為(,)j?? (0,12,)j k???個未知參數(shù)， 為隨機(jī)誤差項(xiàng)。因而1)(??X 1?()????βXY則為向量 的 OLS 估計量。為此提出原假設(shè)Y 0:210??kH???為了建立對 進(jìn)行檢驗(yàn)的 F 統(tǒng)計量，我們利用總離差平方和的分解式，即：多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用9 簡寫為?????????222?YYiiiRSETS在 成立的條件下，計算統(tǒng)計量0HF ????1,~1???knknF對于假設(shè) ，根據(jù)樣本觀測值計算統(tǒng)計量 給定顯著水平 ，查第一個自由0 ?度為 ，第二個自由度為 的 分布表得臨界值 。如果某個解釋變量對被解釋變量 的影響不重要，即可從回歸Y模型中把它剔除掉，重新建立回歸方程，以利于對經(jīng)濟(jì)問題的分析和對 進(jìn)行更準(zhǔn)確的預(yù)測。0:?iH?0:1?iH?(2)構(gòu)造統(tǒng)計量 ，當(dāng) 成立時,統(tǒng)計量 。??kt )1(2?knt?(4)若 ，則拒絕 ，接受 ，即認(rèn)為 顯著)1(2??knt? 0:?iH?0:1?iH?i?不為零。在多元線性回歸中定義樣本決定系數(shù) 21ESRT??樣本決定系數(shù) 的取值范圍在 區(qū)間內(nèi)， 越接近 1，表明回歸擬合的效R[0,]2R果越好； 越接近 0，表明回歸擬合的效果越差，因此 可以清楚的直觀地反映2 2回歸擬合的效果。所謂殘差是指實(shí)際觀察值與回歸估計值的差，即 ?(1,2)iieYn???只有當(dāng)與模型中的殘差項(xiàng)有關(guān)的假定滿足時，我們才能放心運(yùn)用回歸模型。本文采用殘差圖分析法。如果回歸方程存在異方差n時，殘差圖上點(diǎn)的散布呈現(xiàn)相應(yīng)的趨勢。本文采用圖示檢驗(yàn)法。如果誤差項(xiàng)不服從正態(tài)分布，就會造成回歸方程一些檢驗(yàn)無法進(jìn)行。我們知道房價的影響因素是多樣化的，在此我們從以下幾個方面來探討。房地產(chǎn)總量的有限性主要體現(xiàn)在土地總量的有限性上，土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會導(dǎo)致土地價格的上揚(yáng)，如果土地價格增加，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本必然增加，則利潤率隨之降低，這勢必引起房地產(chǎn)投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給相應(yīng)減少；相反，如果地價下降，企業(yè)利潤率提高，則房地產(chǎn)供給相應(yīng)增加。其中主要有一下因素。2022年我國人均GDP超過1700美元，與此相應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的黃金時期。圖31 河南省城鎮(zhèn)居民個人可支配收入，商品房均價走勢圖三、房地產(chǎn)開發(fā)投資由于我國的國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，潛在的需求引起社會普遍的房價上漲預(yù)期，再加上銀行利率較低等原因，使得大量的資金流入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)由于投資回報率低，也有部分資金流入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。 四、物價水平 物價指數(shù)或通貨膨脹率主要是通過兩個途徑對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生影響。其次，通貨膨脹使得影響房地產(chǎn)商品的保值與增值功能發(fā)生變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動。國家統(tǒng)計局在全國抽樣調(diào)查顯示，目前中國每年新增1%的城市人口，大約為1800萬2022萬，新增城市人口的住房需求將會很大。中國政府的政策行為強(qiáng)烈的影響著中國地產(chǎn)的發(fā)展。二、增加地方政府財政收入分稅制改革以后，從現(xiàn)今土地供給制度而言，地方政府可以獲得三種收益：一是土地一級市場由地方政府壟斷，土地出讓金一次性收??；地方政府還可以通過低成本拆遷把獲得的土地出售；稅收及其以外的各種收費(fèi)。多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用15第三章 商品房價格的線性研究上一章分析了可能影響河南省商品房價格的主要因素，為了清楚反映這些因素對房價的影響程度，本章擬用多元線性回歸模型進(jìn)行實(shí)證研究。本文以河2X345XY南省為研究對象，選取河南省 2022—2022 年的各種變量的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在相關(guān)數(shù)據(jù)以表格形式給出：表 31 自變量和因變量數(shù)據(jù)表年份地價指數(shù) 1X河南省GDP（億元） 2河南省城鎮(zhèn)居民個人可支配收入（元） 3X河南省物價指數(shù) 4河南省城鎮(zhèn)化率（%） 5X河南省商品房均價（元） Y2022 103 12392022 105 13792022 108 13992022 106 15722022 104 18002022 105 20222022 113 22832022 100 24322022 106 26712022 111 2928數(shù)據(jù)來源：河南省 2022 統(tǒng)計年鑒，2022 年中國地價指數(shù)報告多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用16167。因此本文采用多元線性回歸模型來探究因變量與自變量之間的4X關(guān)系。b. 因變量: 河南省商品房均價YAnovab模型 平方和 df 均方 F Sig.回歸 5 .000a殘差 4 1總計 9a. 預(yù)測變量: (常量), 河南省城鎮(zhèn)化率X5, 地價指數(shù)X1, 河南省物價物價指數(shù)X4, 河南省GDPX2, 河南省城鎮(zhèn)居民個人可支配收入X3。167。為了消除自變量之間多重共線性對參數(shù)估計的影響我們運(yùn)用逐步回歸方法重新進(jìn)行回歸。b. 預(yù)測變量: (常量), 河南省GDPX2, 河南省城鎮(zhèn)化率X5。最后得到標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程為 ?????標(biāo)準(zhǔn)化的河南省商品房價格， 標(biāo)準(zhǔn)化的河南省GDP， 標(biāo)準(zhǔn)化的河南城鎮(zhèn)Y? 2? 5X?化率（ ）=樣 本 值 樣 本 均 值標(biāo) 準(zhǔn) 化 值 樣 本 標(biāo) 準(zhǔn) 差167。再以殘差為 (殘差 1)為縱坐標(biāo)，以0e? ie（殘差 2）為橫坐標(biāo)繪制（ ， ）的散點(diǎn)圖如下1i? ie1i?多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用23 圖 42 殘差散點(diǎn)圖從散點(diǎn)圖上可以看出殘差的分布沒有表現(xiàn)出一定規(guī)律，可以說明模型誤差項(xiàng)不存在自相關(guān)。 多元線性回歸模型解釋 本文通過逐步回歸建立的回歸模型，通過了方程顯著性檢驗(yàn)很好的顯示了自變量和因變量之間的線性關(guān)系，并且殘差不存在異方差、自相關(guān)，服從正態(tài)分布。多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用25經(jīng)濟(jì)的增長，給房地產(chǎn)業(yè)注入巨大活力，也大幅增加人民的收入，在潛在的需求和持續(xù)的投資刺激下，房地產(chǎn)價格也不免一路走高。 本章小結(jié)本章主要對河南省商品房均價進(jìn)行回歸分析和模型解釋，在已得到數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上運(yùn)用 spss，首先進(jìn)行直接回歸，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)變量間多重共線性，影響回歸的結(jié)果，后采用逐步回歸法，提出一些相關(guān)性很強(qiáng)的變量，得出顯著性較好的回歸方程，在進(jìn)行殘差分析以進(jìn)一步診斷回歸方程的擬合效果。再者由于多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用26河南省人口眾多，近些年城鎮(zhèn)人口逐年增加，人民生活水平的逐步提高，越來越多人民對生活質(zhì)量的要求的需求日益增加，這潛在的刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，因此可以預(yù)見河南省房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢頭，商品房價格在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下也將保持快速的增長。房地產(chǎn)需求旺盛，價格上漲使房地產(chǎn)商利潤率上升，將會吸引更多的資金投入到房地產(chǎn)市場來分享利潤，最終局部地方形成房地產(chǎn)“泡沫” 。要根據(jù)市場需求，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，正確引導(dǎo)高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地。結(jié) 論一、本文的主要結(jié)論 河南省商品房價格的影響因素是多樣性的，有成本因素，經(jīng)濟(jì)因素，人口因素，政府因素。影響商品房的價格因素具有多樣性，本文最終只是選擇了河南省GDP，河南省城鎮(zhèn)化率兩個指標(biāo)，一些其他的因素可能具有非線性的關(guān)系而被剔除，還有一些定性的因素沒考慮到模型中來。又例如在選擇表示河南省城鎮(zhèn)化水平的指標(biāo)時，考慮到用城鎮(zhèn)人口數(shù)的數(shù)字較大，有多元線性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用28可能對回歸方程的顯著性檢驗(yàn)造成影響，所以采用了城鎮(zhèn)化率來表示城