【正文】 產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的商品房建設、銷售和服務；（d）公司的外包有工程設計、施工監(jiān)理、工程施工，對以上各分包方，公司按相關過程確保對其實施控制。顧客：指公司公司開發(fā)土地和商品房購買消費者、房屋租賃者以及相關的融資方。物業(yè)管理：指物業(yè)公司依據(jù)與物業(yè)所有人簽訂的委托合同書，對其房屋等進行維護管理的有償服務行為。公司的質(zhì)量體系文件包括：a） 質(zhì)量方針和質(zhì)量目標；b） 本《質(zhì)量管理手冊》；c） 為確保公司質(zhì)量體系的有效運行和房地產(chǎn)開發(fā)過程的有效控制，制定了相應的程序文件和質(zhì)量管理作業(yè)文件；d） 標準規(guī)定應形成的質(zhì)量記錄和根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)特點確定的質(zhì)量記錄。c) 質(zhì)量管理體系所涉及的質(zhì)量記錄，見Q/TZHWI034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》。 工程部是文件控制的主管部門，主要負責：a. 指導、監(jiān)督各部門對文件控制的執(zhí)行情況；b. 質(zhì)量手冊和質(zhì)量管理作業(yè)文件的歸口管理工作。、登記，由總經(jīng)理工作部經(jīng)理或分管副總經(jīng)理批準下發(fā)。，由發(fā)放部門做好發(fā)放登記，填寫“文件發(fā)放登記表”。 文件的原編制部門負責將審批通過的“文件更改申請/通知單”發(fā)至各部門資料員。文件經(jīng)過多次修改或主要內(nèi)容修改后，應換版發(fā)行。 受控文件不得隨意復印，需要時，應向其歸控管理部門申請，批準后，方可進行復制。c) 項目經(jīng)營運作的有關文件和顧客提供的文件等，由策劃營銷中心負責處理。 總經(jīng)理工作部負責公司的信函管理，做好信函的收發(fā)和處理工作，執(zhí)行Q/TZHWI011《信函管理辦法》。 適用于公司質(zhì)量體系運行和項目開發(fā)建設全過程質(zhì)量記錄的控制。4．控制程序 質(zhì)量記錄的設置 工程部負責對質(zhì)量體系文件中涉及的質(zhì)量記錄進行匯總，編制質(zhì)量記錄清單和表格樣式，具體見Q/TZHWI034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》。，以相關人員在記錄上的簽字、檔案移交記錄表、盒內(nèi)文件清單等形式作為傳遞過程的記錄，必要時，可登記“質(zhì)量記錄發(fā)放登記臺帳”和“質(zhì)量記錄接收登記臺帳”。 各部門保管的質(zhì)量記錄的保存期限為五年，逾期可自行銷毀處理。f) 根據(jù)顧客的要求和法律法規(guī)的規(guī)定，公司總經(jīng)理要針對每個開發(fā)項目，強調(diào)項目運作中的重點注意事項，并在項目的信息管理、運作過程的監(jiān)督、適用的法律法規(guī)、項目的論證以及人員配備等幾個方面，提供相應的資源配備。贏得信譽——通過對公司各項開發(fā)經(jīng)營活動的控制，確保項目運作質(zhì)量，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中創(chuàng)建良好的企業(yè)信譽。d)工程設計文件審查率100%。簽定合同總數(shù)）100%考核時間：每半年考核一次 d)工程設計文件審查率=（通過審查的工程設計文件247。圍繞公司的質(zhì)量目標，根據(jù)公司的實際情況，對質(zhì)量管理體系四大過程給予識別，做出了明確的規(guī)定，形成了文件化的質(zhì)量管理體系，公司總經(jīng)理將帶領全體員工不斷改進，通過管理評審及時調(diào)整質(zhì)量目標，針對性采取措施，確保質(zhì)量管理體系的有效性。2）生產(chǎn)副總經(jīng)理：分管工程部，對公司的工程項目施工全面負責，平衡協(xié)調(diào)各工程項目施工進展計劃和有關的重大事項，負責公司的安全管理。6）法律事務管理：負責公司的法律事務與合同管理工作；負責提供公司內(nèi)部法律咨詢工作；負責公司經(jīng)濟合同的規(guī)范性審查；參與公司重大合同和編制和簽署過程；負責公司合同文件的管理工作；負責處理公司法律糾紛及訴訟； 負責有關房地產(chǎn)業(yè)政策信息的搜集、整理、對內(nèi)發(fā)布工作。10）小車班長：負責公司車輛的管理工作；負責車輛的調(diào)度管理工作；負責車輛的安全管理工作；負責車輛的維護、保養(yǎng)、維修工作；負責有關車輛的對外聯(lián)系工作。落實部門成員的崗位職責及工作計劃完成情況，及時進行檢查與考核。負責公司財務檔案整理、歸檔及保管工作。18）計劃管理：負責公司年、月度生產(chǎn)計劃的編制，組織有關部門對生產(chǎn)計劃研討，以及生產(chǎn)計劃的制訂、下達與調(diào)整；負責公司年、月度生產(chǎn)計劃的落實與考核；負責向統(tǒng)計局、開發(fā)辦報送房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營月報、年報；負責健全和完善公司的統(tǒng)計制度，監(jiān)督、指導各部門、分（子）公司建立健全各種原始記錄和計劃統(tǒng)計臺帳，并進行必要的業(yè)務指導；負責對有關統(tǒng)計資料的整理歸檔工作；負責公司工商年檢、組織機構(gòu)代碼年檢工作。22）人事與董事管理：負責制定中高層管理及技術(shù)隊伍建設規(guī)劃和年度工作計劃；負責中層管理人員的考察、培養(yǎng)、考核、獎懲、調(diào)配、聘用等日常管理工作；負責組織專業(yè)技術(shù)資格評定、認定、考核、聘任的管理和職業(yè)技能鑒定工作；負責中高層管理及技術(shù)后備隊伍建設工作；負責公司外派董事、監(jiān)事的管理與工作協(xié)調(diào)；負責領導班子管理工作；負責人事檔案的管理工作；負責制定并監(jiān)督執(zhí)行公司人事管理制度；負責人事統(tǒng)計管理工作。26）社會保險管理：負責公司社會保險政策管理；負責員工社會保險賬戶管理；負責員工收入臺帳管理；負責計算并通知有關部門(單位)提取、繳納各項社會保險金；負責辦理員工社會保險金的結(jié)算、轉(zhuǎn)移等手續(xù)；負責社會保險報表及有關調(diào)查資料的填報工作；負責制定社會保險方面的管理制度和工作程序。30）工程部經(jīng)理：負責組織、領導、協(xié)調(diào)各項目部的全過程管理；落實公司的項目責任制；負責監(jiān)督落實工程施工計劃；負責按質(zhì)量體系要求，組織施工全過程的質(zhì)量監(jiān)控；負責組織調(diào)查和處理重大工程質(zhì)量事故；負責公司的安全管理工作，組織公司職工貫徹落實國家有關的安全政策、法規(guī)；負責保障公司質(zhì)量體系的有效運行；負責對本部門工作的安排、監(jiān)督和工作成果考核；部門副經(jīng)理協(xié)助經(jīng)理做好工作。34）招投標管理：負責公司的工程招投標管理工作；負責編制招投標計劃，組織招投標會議，辦理有關招投標手續(xù)；組織編制招標文件，收集有關投標單位資料；辦理中標通知手續(xù)；協(xié)助辦理與中標單位簽定施工合同。37）質(zhì)量體系運行管理：負責公司質(zhì)量體系運行的日常組織管理工作；對公司各部門的體系運行工作進行檢查指導；負責公司質(zhì)量體系運行管理的有關標準和管理文件的培訓工作；負責公司質(zhì)量體系內(nèi)審員的培訓取證以及內(nèi)審員隊伍的建立和管理工作；負責組織進行公司的質(zhì)量體系內(nèi)部審核、整改驗證工作。41）工程審計：在審計部副經(jīng)理領導安排下，負責審計公司建設項目的前期策劃、規(guī)劃、審批等手續(xù)、程序及文件；負責審計建設項目的規(guī)劃設計、征地、拆遷、施工設計、監(jiān)理、施工等合同的簽定；負責審計建設項目的有關招投標工作等；負責審計建設項目物資采購的招投標等工作及物資管理工作；負責審計工程項目的概（預）算、結(jié)算、決算；負責審計工程項目的內(nèi)控制度的健全性和有效性；編制年度工程建設審計計劃，報部門領導審批，并監(jiān)督實施；負責向?qū)徲嫴可蠄蟊O(jiān)督、審計情況。44）發(fā)展規(guī)劃：負責收集國內(nèi)、外相關房地產(chǎn)企業(yè)的信息、資料；調(diào)查研究國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢和動向；探討本企業(yè)自身的發(fā)展空間；制訂企業(yè)的長遠和近期發(fā)展規(guī)劃；保管本部門文字、電子等各方面的資料和設備器具；負責處理本部門的內(nèi)勤工作。居民購買力等市場情況進行重點調(diào)查掌握；有目標的對某城市的總體規(guī)劃熟悉掌握；與項目所在地的政府進行洽談、簽定開發(fā)合同，訂購土地，項目立項；參加土地拍賣竟標，購買土地；辦理土地的有關手續(xù)；參入項目的規(guī)劃設計工作；進行項目前期的運作。51）物資采購供應：在本中心經(jīng)理（副經(jīng)理）的領導下，具體負責材料、物資、設備采購供應管理工作；根據(jù)批準的材料、物資、設備需求計劃實施材料、物資、設備的采購供應工作；參與、配合物資計劃員進行材料、物資、設備采購計劃的編制審查工作；參與材料、物資、設備采購的招標和評審工作；負責組織材料、物資、設備采購合同的簽訂工作；落實供應商對材料、物資、設備的供應的進展情況；參與檢查工程項目對材料、物資、設備的利用情況；參與制定材料、物資、設備采購供應計劃管理的有關制度、辦法；負責材料、物資、設備采購供應合同的具體管理工作。公司由最高管理者建立適當?shù)膬?nèi)部溝通過程，并確保對質(zhì)量管理體系的有效性進行溝通，通過公司內(nèi)各職能部門和層次間的溝通，達到交流信息增進理解和協(xié)調(diào)行動，促進過程輸出的實現(xiàn)和提高過程的有效性，提高公司效益。 （d）各部門相互走訪：各部門采取口頭或書面方式互通情況、增進理解、協(xié)調(diào)配合，加強接口聯(lián)系，確保體系有效性。 公司總經(jīng)理負責主持管理評審會議，并對評審結(jié)果做出決定性意見； 管理者代表負責向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的運行情況，組織編制管理評審報告，檢查落實管理評審意見； 工程部負責管理評審的組織準備工作，收集管理評審所需的資料，編制管理評審報告，組織實施和驗證評審中提出的糾正和預防措施； 各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料，實施有關的糾正和預防措施。，經(jīng)管理者代表審閱后，于評審會一周前，連同評審會通知發(fā)至參會人員。 公司總經(jīng)理對評審會議進行總結(jié)，并確定質(zhì)量管理體系的改進意見和措施。 ； 、產(chǎn)品改進和資源配置改進的需求及措施，以及這些措施實施和驗證的要求； ； ?！妒謨浴泛唾|(zhì)量體系程序文件的，由工程部負責組織進行修改。公司從不斷提高質(zhì)量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發(fā)，對人力資源管理規(guī)定了相應的要求，《人力資源控制程序》。4）公司辦公設備由總經(jīng)理工作部統(tǒng)一管理，計算機和軟件的使用管理見Q/TZHWI013《計算機管理制度》。3）為確保產(chǎn)品的符合性，公司各有關部門對開發(fā)項目所必需的投保及施工工作環(huán)境提出要求，并進行必要的監(jiān)控。、考核和管理人力資源部負責公司員工的引進和招聘，按照所招聘崗位的素質(zhì)技能要求，對引進和應聘人員進行考察，對現(xiàn)有員工每年一次進行考核評價和日常管理工作。 培訓計劃的編制人力資源部根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃、項目開發(fā)運作的實際需要和各部門的培訓需求，于每年12月底編制公司職工教育培訓年度計劃，報分管領導審核后，由公司總經(jīng)理批準實施。 公司職工培訓工作主要包括：1)崗前培訓a)崗前培訓的對象主要包括：分配的大中專生、技校生、復轉(zhuǎn)軍人和新錄用（招聘）的人員。2)專業(yè)技術(shù)培訓 結(jié)合各崗位工作的實際要求、公司開發(fā)經(jīng)營和工程建設的需要，由各部門根據(jù)職責分工或業(yè)務范圍，進行有關的專業(yè)技術(shù)培訓，提高崗位技能和管理水平，滿足公司各項業(yè)務運作的要求。具體實施規(guī)定，執(zhí)行Q/TZHWI036《職工外委培訓實施辦法》。 人力資源部負責公司持證上崗的管理工作，負責審查、登記、保存和管理相關人員的上崗資質(zhì)證書，確保國家政府部門和上級主管部門規(guī)定的特殊崗位，具備相應的執(zhí)業(yè)資格證書。、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。 項目運作方案的編制 各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。 批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設的整體運作情況，執(zhí)行Q/TZHWI030《項目運作報告編寫規(guī)定》。，應確保：a) 產(chǎn)品的要求得到規(guī)定，一般形成文件，如：合同、設計圖紙、項目運作方案等；b) 與以前表達不一致的合同的要求已予解決；c) 公司有能力滿足規(guī)定的要求；d) 如果顧客提供的要求沒有形成文件，在接收顧客要求前，對顧客的要求進行確認。公司確定并實施以下與顧客溝通的方式和安排：a) 策劃與營銷中心負責進行市場調(diào)查，向顧客提供產(chǎn)品目錄，組織顧客現(xiàn)場參觀；b) 采取各種方式，如：發(fā)布會、展銷會、廣告發(fā)布、現(xiàn)場講解等，向顧客宣傳介紹產(chǎn)品的有關信息，包括使用功能和使用方法等。2. 范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 零散房屋銷售合同的評審 對于散戶購買或者集團購買、金額在1000萬元以下的房屋銷售合同作為零散房屋銷售合同進行評審。 對公司物業(yè)的租賃方案及一次性租賃面積在1000平方米以上的房屋租賃合同采用會議評審方式進行評審，在方案確定或合同簽訂前,由策劃營銷中心組織工程部、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部、審計部召開評審會,對租賃方案或合同草案進行評審: a)策劃營銷中心對其中的租賃方式、承租人的有關要求、承租人的資信程度、租賃用途的合法性等進行評審；b)工程部對合同所涉租賃房屋的質(zhì)量和使用功能、維修條款等進行評審。，由策劃營銷中心負責聯(lián)系顧客進行協(xié)調(diào)。,填寫“合同評審表”,由參加評審人員填寫意見并簽字，交分管領導、總經(jīng)理審批。 對于合同草案中不明確或無法滿足的內(nèi)容,由財務與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系對方進行協(xié)調(diào)，達成一致。 合同的變更 對顧客提出的合同變更由承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”,說明變更內(nèi)容和理由，由原相關評審部門、分管領導、總經(jīng)理審批后，及時下發(fā)相關部門執(zhí)行。 合同承辦部門填寫“合同履行跟蹤表”, 說明合同解除原因，由原合同評審部門審核簽字后,交分管領導、總經(jīng)理審批，由承辦部門負責通知顧客,辦理合同解除手續(xù)。d) 對設計過程中的各階段活動，一般由工程部技術(shù)專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關鍵活動，由工程部組織進行。 工程部組織項目部負責在設計招標中，制定項目的設計任務書，設計任務書在發(fā)放投標單位前，應按規(guī)定進行審核批準。項目部專責人參加設計單位組織的設計方案及有關技術(shù)、經(jīng)濟論證的設計評審會議，以評價設計開發(fā)各階段成果滿足要求的能力，并通過評審識別問題，采取改進措施。，要對設計進行更改：a)隨著設計開發(fā)的進展、情況的變化，可能發(fā)生要求的變更，應更改策劃輸出。設計和開發(fā)更改的具體實施辦法見Q/TZHWI019《設計變更實施辦法》。 工程部、物資采購中心和策劃營銷中心根據(jù)職責范圍，負責結(jié)合工程招標，收集各種供方的有關信息資料，組織有關部門進行評價，評價的準則參照以下原則：a） 供方的企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)和經(jīng)營狀況應與其所投標的或提供的產(chǎn)品（服務）的要求相適應；b） 供方在其所在的專業(yè)領域內(nèi)，具備一定的社會聲譽，并有著一定的成功業(yè)績；c） 供方具備持續(xù)提供合格產(chǎn)品的能力，能夠提供其質(zhì)量保證體系有效運行的證據(jù)；d） 與公司有過歷史合作的供