【正文】 ○▲○○○○○○○○○○○○○○▲○○▲○○▲○○▲○○▲○○○▲○○▲○○▲○○○▲○○○▲○○○▲○○○○8 測量、分析和改進(jìn)▲○○○○○○○○○○▲▲○▲○○○○○○▲○▲○○○○○○▲○○○○○▲○○▲○○○○○▲—— 主管領(lǐng)導(dǎo)或歸口管理部門 ○—— 相關(guān)部門本公司依據(jù)GB/T19001：2000標(biāo)準(zhǔn)建立的質(zhì)量管理體系，覆蓋了標(biāo)準(zhǔn)的要求，形成了文件化的質(zhì)量管理體系，并達(dá)到了下列要求：a) 明確了公司質(zhì)量管理所需要的過程（見“公司質(zhì)量管理體系過程圖”），主要在質(zhì)量手冊中予以描述；b) 明確了各個質(zhì)量管理過程的相互關(guān)系，在質(zhì)量手冊和質(zhì)量管理作業(yè)文件中描述；c) 對各項質(zhì)量管理活動規(guī)定了相應(yīng)的程序和要求，并提供了所需的資源；d) 公司配備了合格的人員和設(shè)備，建立了信息渠道，確保有關(guān)人員能夠得到相應(yīng)的信息，并對所有的過程進(jìn)行監(jiān)視；e) 明確了對所有過程進(jìn)行監(jiān)視、測量和分析的程序和方法；f) 通過實施質(zhì)量方針目標(biāo)管理、產(chǎn)品過程的監(jiān)視和測量分析、糾正和預(yù)防措施等，實現(xiàn)公司質(zhì)量體系和產(chǎn)品的持續(xù)改進(jìn)。本程序適用于公司所有與質(zhì)量活動有關(guān)的文件控制，包括外來文件和資料。 對質(zhì)量手冊和質(zhì)量管理作業(yè)文件，需加唯一性標(biāo)識以識別，對合同、工程圖紙以及其它項目運(yùn)作性文件，具備授權(quán)人簽字或蓋章后即為有效，日常使用的法律法規(guī)等資料，不需加蓋受控章。如一頁中有多處改動或考慮到文件的完美性，可采用換頁的方式進(jìn)行修改。a) 上級機(jī)關(guān)下發(fā)的行政和管理性文件以及房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)，由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)簽收登記，交分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后貫徹實施；b) 工程施工技術(shù)類文件，由工程部負(fù)責(zé)保存和處理，對建筑施工類的國家、地區(qū)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝、技術(shù)規(guī)范等，由工程部審核其是否為有效版本，并提供有效版本清單，發(fā)放項目部使用。 QR0501 文件發(fā)放登記表 QR0502 文件接收登記表 QR0503 文件借閱登記表 QR0504 文件更改申請/通知單 QR0505 受控文件清單 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》 Q/TZHWI007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》 Q/TZHWI008《檔案管理辦法》 Q/TZHWI009《圖書資料管理辦法》 Q/TZHWI010《圖紙管理規(guī)定》 Q/TZHWI011《信函管理辦法》 Q/TZHWI012《文件受控專用章管理規(guī)定》質(zhì)量記錄控制程序通過對質(zhì)量記錄的控制和管理，為產(chǎn)品符合規(guī)定要求及質(zhì)量體系的有效運(yùn)行提供客觀證據(jù)。 質(zhì)量記錄的編號 質(zhì)量記錄的編號由設(shè)置編號和填報編號兩部分組成： 質(zhì)量記錄的設(shè)置編號位于記錄左上方，其結(jié)構(gòu)為：QRSSXX 其中：QR—表示質(zhì)量記錄 SS—XX該記錄順序號 質(zhì)量記錄的填報編號位于記錄右上方，其結(jié)構(gòu)為： MMM—SS—XXX 其中：MMM—填報部門代號，各部門的代號見Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》； SS—填報年號 XXX—填報的順序號 質(zhì)量記錄的填寫要求做到：a. 字跡清楚，表達(dá)明確；b. 真實、客觀、準(zhǔn)確、及時地反映活動的過程和結(jié)果；c. 具備記錄人的簽字和填寫的日期； 質(zhì)量記錄的傳遞，進(jìn)行質(zhì)量記錄的傳遞。 QR1901 質(zhì)量記錄變更申請單 QR1902 質(zhì)量記錄發(fā)放登記臺帳 QR1903 質(zhì)量記錄接收登記臺帳 Q/TZHWI006《文件編碼規(guī)定》 Q/TZHWI008《檔案管理辦法》 Q/TZHWI034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》，公司總經(jīng)理通過以下活動，以建立和實施質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進(jìn)其有效性，同時為所做出的承諾提供證據(jù)：a) 向全體員工灌輸滿足顧客要求、合同要求、法規(guī)要求的重要性；b) 明確管理者代表，在手冊中發(fā)布任命令；c) 主持制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，在手冊中以文件形式發(fā)布；d) 主持組織進(jìn)行管理評審，并不斷尋求改進(jìn)質(zhì)量管理體系；e) 為質(zhì)量管理提供必要而且充分的人力、設(shè)備、資金，保證質(zhì)量體系的有效運(yùn)行。：a)開發(fā)工程項目優(yōu)良率80%,年遞增1%以上； b)顧客滿意率95%，%以上；c)合同履約率98%，%以上。工程部負(fù)責(zé)將質(zhì)量目標(biāo)的完成情況，提交公司的管理評審。5）秘書：負(fù)責(zé)公司領(lǐng)導(dǎo)講話、會議資料及上報資料等綜合性文字的搜集、撰定工作；負(fù)責(zé)定期編輯出版公司簡報；負(fù)責(zé)公司發(fā)文的核稿；負(fù)責(zé)公司大事記的編寫工作； 負(fù)責(zé)公司會議的組織管理；負(fù)責(zé)公司會議確定事項的督查督辦工作； 負(fù)責(zé)公司的音像設(shè)備管理及攝像、照相等工作；協(xié)助經(jīng)理抓好指導(dǎo)檔案、文書崗位工作；協(xié)助經(jīng)理抓好小車班的管理工作。13）財務(wù)經(jīng)理：組織本公司財務(wù)核算和經(jīng)營管理工作，及時準(zhǔn)確提供財務(wù)信息；協(xié)調(diào)和理順公司與稅務(wù)、審計、金融機(jī)構(gòu)等外部單位關(guān)系；負(fù)責(zé)組織召開公司月度會議、季度經(jīng)濟(jì)活動分析會議，抓好會議精神的落實與貫徹；負(fù)責(zé)制定、完善公司財務(wù)管理制度、會計核算辦法及各項內(nèi)控管理制度；負(fù)責(zé)本公司的財務(wù)培訓(xùn)工作。17）資本運(yùn)營與資產(chǎn)管理：參與項目開發(fā)，提出項目資本運(yùn)作方案；協(xié)助營銷策劃中心編制項目可行性研究報告；提出項目融資方案，聯(lián)系貸款單位和辦理相關(guān)融資工作；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)和低值易耗品等管理工作；負(fù)責(zé)公司資金管理工作，按月編制公司月度資金收支計劃；負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)公司債權(quán)債務(wù)清理工作；關(guān)注國際及國內(nèi)資本運(yùn)營及資產(chǎn)管理發(fā)展動態(tài)，探索公司項目融資新渠道，實現(xiàn)公司低成本擴(kuò)張。25）工資管理：負(fù)責(zé)編制公司薪酬制度、福利制度，并組織實施；負(fù)責(zé)編制公司薪酬計劃；負(fù)責(zé)制單核發(fā)在職人員工資、獎金、福利費(fèi)用；負(fù)責(zé)組織確定員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)建立和維護(hù)薪酬、福利臺帳；負(fù)責(zé)公司勞資統(tǒng)計管理工作；負(fù)責(zé)代扣員工社會保險。33）工程規(guī)劃與管理：負(fù)責(zé)組織、實施工程項目的規(guī)劃管理工作；依據(jù)項目的開發(fā)定位，組織協(xié)調(diào)規(guī)劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的規(guī)劃工作；辦理項目的有關(guān)規(guī)劃手續(xù)和報批手續(xù)，負(fù)責(zé)辦理項目的規(guī)劃許可證；負(fù)責(zé)與規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)工作；負(fù)責(zé)項目規(guī)劃調(diào)整工作；負(fù)責(zé)與施工設(shè)計的銜接協(xié)調(diào)工作。40）審計部經(jīng)理：負(fù)責(zé)審計公司建設(shè)項目的前期策劃、規(guī)劃、審批等手續(xù)、程序及文件；負(fù)責(zé)審計建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計、征地、拆遷、施工設(shè)計、監(jiān)理、施工等合同的簽定；負(fù)責(zé)審計并參與建設(shè)項目的有關(guān)招投標(biāo)工作等；負(fù)責(zé)審計建設(shè)項目物資采購的招投標(biāo)等工作及物資管理工作；負(fù)責(zé)審計工程項目的概（預(yù)）算、結(jié)算、決算；負(fù)責(zé)審計工程項目資金來源到位、控制及資金支出情況；負(fù)責(zé)審計工程項目的內(nèi)控制度的健全性和有效性；編制年度工程建設(shè)審計計劃，并負(fù)責(zé)實施；負(fù)責(zé)組織工程、財務(wù)的審計工作；部門副經(jīng)理協(xié)助部門經(jīng)理做好工作。47）市場開發(fā)：協(xié)同市場研究與策劃人員進(jìn)一步對某個項目（或一個地區(qū)）的市場進(jìn)行重點調(diào)研,掌握市場行情；有目標(biāo)的對某城市的土地存有量；空房存有量。管理者代表由公司總經(jīng)理任命，《管理者代表任命書》。 本程序適用于公司管理評審。 根據(jù)各部門提供的評審資料，對以下幾個方面進(jìn)行評審：a. 質(zhì)量體系審核的結(jié)果；b. 顧客反饋；c. 過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性；d. 預(yù)防和糾正措施的狀況；e. 以往管理評審的跟蹤措施；f. 可能影響質(zhì)量管理體系的變更；g. 改進(jìn)的建議。 各責(zé)任部門負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施，經(jīng)工程部審核，管理者代表批準(zhǔn)后，組織實施并驗證。3）公司擁有多部商業(yè)用車，相關(guān)人員配備了固定電話和移動電話，能夠滿足公司交通和通訊的需要。，負(fù)責(zé)公司員工的聘用、考核、管理、培訓(xùn)等工作；。c)人力資源部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的培訓(xùn)資料，進(jìn)行存檔保存。 5)外委培訓(xùn)公司的外委培訓(xùn)主要包括：特殊作業(yè)人員的持證上崗和執(zhí)業(yè)資格的取證培訓(xùn)、專業(yè)知識培訓(xùn)、專業(yè)任職資格培訓(xùn)等。 策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對項目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制“項目運(yùn)作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。 項目運(yùn)作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。在產(chǎn)品有關(guān)的要求中，以書面合同的形式確定的，在合同簽定前進(jìn)行評審；其它要求，在項目開發(fā)策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進(jìn)行評審，在項目運(yùn)作方案中明確相應(yīng)的要求，如：隱含要求、適用的法律法規(guī)和公司的附加要求等。合同評審控制程序1. 目的 通過對合同評審的控制，明確顧客對產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。，由策劃營銷中心記錄，聯(lián)系顧客進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。 a)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對對方的資信程度、資金用款計劃、借款期限及利率、還貸資金來源及還貸計劃、雙方的權(quán)利與義務(wù)及違約責(zé)任等條款進(jìn)行評審；b)總經(jīng)理工作部對合同合法性、有效性進(jìn)行評審；c)審計部重點對合同的嚴(yán)密性、屬實性和相關(guān)財務(wù)條款進(jìn)行評審。 合同簽訂后,由合同承辦部門將合同正本交總經(jīng)理工作部存檔，副本送交財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部等相關(guān)部門。c) 通過采取抽查、設(shè)計參與、例會等監(jiān)督檢查形式。對設(shè)計圖紙的管理執(zhí)行Q/TZHWI010《圖紙管理規(guī)定》。，適當(dāng)時，對設(shè)計更改進(jìn)行評審、驗證和確認(rèn)，予以充分分析和論證，在確定合理可行的基礎(chǔ)上，批準(zhǔn)后實施。采 購 總則，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設(shè)備質(zhì)量滿足項目開發(fā)建設(shè)的要求。為確保設(shè)計開發(fā)的輸出滿足輸入的要求，項目部應(yīng)根據(jù)設(shè)計單位的計劃安排，派專責(zé)人參加并聽取設(shè)計單位后期設(shè)計階段驗證意見結(jié)論的匯報。：a) 設(shè)計和開發(fā)階段；b) 適合每個階段的評審、驗證和確認(rèn)活動；c) 設(shè)計和開發(fā)的職責(zé)、權(quán)限。,由承辦部門負(fù)責(zé)通知顧客，并及時征求顧客同意后,辦理合同變更手續(xù)。,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部記錄,聯(lián)系貸款人進(jìn)行協(xié)調(diào)。 c)財務(wù)與資產(chǎn)運(yùn)營部對其中的租賃價格、付款方式等經(jīng)濟(jì)條款進(jìn)行評審；d)總經(jīng)理工作部對合同的合法性、有效性進(jìn)行評審；e)審計部對合同的嚴(yán)密性、屬實性進(jìn)行評審。3. 職責(zé) 總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)合同評審的綜合管理工作，對合同的合法性、有效性進(jìn)行評審；、租賃、代建合同評審的組織、記錄以及合同的簽訂、修改等工作； 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部對合同資金付款計劃、履行合同的資金運(yùn)作計劃進(jìn)行評審，負(fù)責(zé)融資合同評審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作，；、安全性進(jìn)行評審；、屬實性進(jìn)行評審。a) 會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關(guān)要求（如：購房通用合同）的評審以及集團(tuán)購買、數(shù)量多、金額大的合同評審；b) 書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署 “合同巡簽單”的方式進(jìn)行評審。 項目運(yùn)作方案的實施和驗證 各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按“項目運(yùn)作方案”的規(guī)定要求實施。4. 控制程序，召集總經(jīng)理工作部、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運(yùn)作流程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。、專業(yè)技術(shù)，不斷更新知識結(jié)構(gòu)，提高自身素質(zhì)，為公司發(fā)展多做貢獻(xiàn)，對在考試、考核取得優(yōu)秀成績者，公司將按有關(guān)規(guī)定予以獎勵。b)培訓(xùn)內(nèi)容包括公司簡介、房地產(chǎn)開發(fā)的基本知識、工程管理概況、安全質(zhì)量管理和公司有關(guān)規(guī)章制度等。執(zhí)行Q/TZHWI042《勞動用工管理辦法》和Q/TZHWI043《聘用職工管理辦法》。5）公司對施工等外包單位基礎(chǔ)設(shè)施的配備能否滿足其相應(yīng)的外包任務(wù)進(jìn)行監(jiān)督檢查。 對本次管理評審報告的落實情況和效果，要在下次管理評審中進(jìn)行評審。 工程部負(fù)責(zé)管理評審會議的記錄并保存。 公司每年（間隔不超過12個月）組織進(jìn)行一次管理評審，由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理參加。公司常用的溝通方式主要有： （a）行政會議和經(jīng)營生產(chǎn)例會 通過定期召開會議，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營情況、有關(guān)的重大問題、工作安排、上階段工作的檢查及相關(guān)問題進(jìn)行交流、研究、落實。48）房地產(chǎn)銷售：制定或編寫營銷方案；負(fù)責(zé)房產(chǎn)證及銷售手續(xù)的辦理；負(fù)責(zé)樓花或熟地的銷售；負(fù)責(zé)樓房的銷售；負(fù)責(zé)售房款的回收；負(fù)責(zé)樓盤的包裝策劃；負(fù)責(zé)辦理廣告業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)售后服務(wù)。42）財務(wù)審計：在審計部副經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)安排下，負(fù)責(zé)編制部門年度、季度財務(wù)審計計劃經(jīng)批準(zhǔn)后實施；審查工程資金落實到位情況。35）工程部項目經(jīng)理：在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程項目部的全面工作，實行集中領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、統(tǒng)一指揮；負(fù)責(zé)制訂項目的施工組織計劃，并組織實施、檢查與考核；負(fù)責(zé)組織政策研究，掌握市場信息，正確決策生產(chǎn)經(jīng)營和工作方式；負(fù)責(zé)建立健全項目部各項管理制度，并組織實施、檢查和考核；履行項目安全生產(chǎn)第一負(fù)責(zé)人的職責(zé)，組織建立健全質(zhì)量保證與監(jiān)督體系；負(fù)責(zé)維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律，合理使用各項資金。27）離退休管理：負(fù)責(zé)離退休職工離退休金制單及發(fā)放工作；負(fù)責(zé)辦理離退休職工醫(yī)藥費(fèi)用報銷手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理離退休職工病、亡事宜；負(fù)責(zé)離退休職工檔案管理工作；負(fù)責(zé)組織離退休職工參加黨、工會活動及文娛活動；負(fù)責(zé)建立健全離退休人員管理方面的臺帳；負(fù)責(zé)按照上級有關(guān)規(guī)定，編制本單位的制度、辦法，并組織實施。19）經(jīng)濟(jì)活動考核與分析：負(fù)責(zé)