物業(yè)服務日常問題處理知識解答-預覽頁
【正文】 區(qū)內(nèi)10多輛私家車被人故意劃傷，被劃的車輛均是停放在小區(qū)路旁的露天自律停車位上。如果簽訂的是車輛保管合同，則物業(yè)公司要承擔賠償責任。 2共用排污管道堵塞“頻發(fā)”誰該擔責？根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，共同使用同一污水主管道排放生活污水，應合理、謹慎地管理、使用物業(yè)公共設施，共同維護管道的暢通。但是，如果業(yè)主繳納了物業(yè)費，在物業(yè)應有的工作范圍之內(nèi)，物業(yè)沒有履行自己的職責，沒有按規(guī)定正常巡查小區(qū)安全，或者保安發(fā)現(xiàn)偷盜行為未制止，以及小區(qū)監(jiān)控設施早已損壞，物業(yè)沒有及時維修而給案件偵破增加了難度，那么，業(yè)主的電瓶被盜物業(yè)是有責任的。此外，因任何理由拒交物業(yè)費都是違法的，如果業(yè)主認為物業(yè)不作為，可以向法院提起訴訟，要求減免物業(yè)費，但是不能拒交物業(yè)費。2008年5月2日晚7點左右，王小姐將自己剛買才兩天的電動車停在自己房屋的底樓，當晚10點半，王小姐下樓時發(fā)現(xiàn)電動車不在了，在小區(qū)找了一圈也沒看見。物業(yè)公司認為，其主要職能是維護小區(qū)的正常秩序和對房屋的安全監(jiān)管，對小區(qū)業(yè)主停放在小區(qū)車庫外的個人財物沒有保管義務，且其沒有失職行為，故不同意王小姐的訴訟請求。法院認為，業(yè)主王小姐繳納的是物業(yè)管理費，并沒有與物業(yè)公司另行簽訂有關被盜車輛的保管合同并繳納相關的保管費，故原告以被告未盡保管職責為由要求被告賠償電動車被盜損失的訴訟請求，法院不予支持。像這種事，提出賠償是否合理，是否符合有關規(guī)定？ 律師上述問題帶有一定的普遍性，為此我們專門采訪了法律界及物業(yè)管理界人士，現(xiàn)將傾向性意見綜合如下：目前，居民小區(qū)自行車停車模式大致有兩種：一是業(yè)主自購自行車庫，即開發(fā)商將建好的自行車庫賣給業(yè)主，產(chǎn)權歸業(yè)主所有；二是物業(yè)公司在地上（或地下）劃出固定或不固定的泊位，讓小區(qū)內(nèi)居民停放自行車，除個別情況外，通常是免費的，而案例中的自行車停放當屬第二種模式。通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看好我的車，不能說我按你的要求辦了，后果你卻不管。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應負擔一定責任，物業(yè)公司應當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。同理，在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有設置警示性標志又沒有采取防范措施，則應承擔民事賠償責任，否則就不應承擔民事賠償責任?！ ∧硺I(yè)主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。3業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時，有哪些違規(guī)行為應承擔經(jīng)濟責任？業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時，應遵守有關房屋裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主可以要求建設單位對物業(yè)進行維修?！ ?物業(yè)服務企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務企業(yè)？物業(yè)服務企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)服務企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。一般慣例是，按單元門進行分攤。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以建設方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。第四十一條規(guī)定：在正常供熱運行中，如室內(nèi)溫度達不到標準要求的，經(jīng)供熱單位現(xiàn)場測溫確定不達標，屬于供熱單位的供熱質(zhì)量或系統(tǒng)問題的，由供熱方處理并承擔責任或退還相應比例的熱費；屬于熱用戶室內(nèi)供熱設施結構或安裝問題的，由熱用戶或建設單位解決并承擔責任。但要注意的是，當業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂服務合同或已形成事實合同后，業(yè)主方不能擅自終止合同，不能單方拒絕履行自己的交費義務。物業(yè)公司如果服務不合格，要根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定追究其責任。這是因為，業(yè)主的物業(yè)是相互關聯(lián)的，個體利益與集體利益應當兼顧。物業(yè)管理公司不能也無權將欠費者逐出小區(qū)，也不愿意選擇成本高昂的訴訟程序。一旦物業(yè)管理企業(yè)無法依靠自己的力量消除欠費，那么不交物業(yè)管理費的行為就不只是損害物業(yè)管理企業(yè)的利益，而是損害了全體業(yè)主的利益。
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