【正文】 ①普通住宅——回遷樓/商品房②個(gè)性公寓——SOLO公寓，SOHO公寓，位于項(xiàng)目的公寓板塊——學(xué)校、幼兒園、休閑廣場(chǎng)等生活配套設(shè)施分布如上圖所示。站前街：由于長(zhǎng)途客運(yùn)站、火車(chē)站的影響，站前街的人流比較雜亂。項(xiàng)目主要出入口設(shè)置——永安路與中華大街交口處、南小街與自強(qiáng)路交口處、南小街與路交口處、永安路與站前街交口處項(xiàng)目主要干道設(shè)置——永安路、南小街；項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明——通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)多條城市慢車(chē)道實(shí)現(xiàn)車(chē)輛分流項(xiàng)目停車(chē)系統(tǒng)布置——地下/地上停車(chē)結(jié)合。彎曲的步行商業(yè)街會(huì)使步移景異，始終牽著人們的視線(xiàn)而展開(kāi)。 本案所提倡的“街區(qū)公園”概念，不僅僅為項(xiàng)目營(yíng)造體驗(yàn)式消費(fèi)氛圍，同時(shí)體現(xiàn)更多人性化設(shè)計(jì)，例如在街邊設(shè)置足夠多的座椅供路人歇息休憩，使得路人在街區(qū)中的停走之間，本身便成為一種風(fēng)景。因此，建議在永安路中部靠近中央休閑廣場(chǎng)的路段設(shè)置名為“華北中央大道”的雕塑群。徹底改變現(xiàn)有商業(yè)步行街單調(diào)、呆板的街區(qū)風(fēng)格，使行人在游覽、購(gòu)物時(shí)也可近距離的享受景觀。高層公寓通常設(shè)計(jì)在商業(yè)群樓之上，為充分考慮公寓用戶(hù)的居住感受，可在裙樓頂部設(shè)計(jì)屋頂花園。居住景觀走廊——規(guī)劃區(qū)域位于永安街南側(cè)的內(nèi)附街兩側(cè)，景觀與商業(yè)、居住建筑形成一條景觀軸串聯(lián)，同時(shí)每段軸線(xiàn)在本組團(tuán)內(nèi)部又能獨(dú)立承擔(dān)起各自作為組團(tuán)獨(dú)立景觀軸的功能。立體綠化概念示意——中央休閑噴泉廣場(chǎng) 中央休閑廣場(chǎng)是游人集散分流、散步休息的空間，建議做敞開(kāi)式設(shè)計(jì)，廣場(chǎng)中間配景以歐式庭園的意境為訴求，同時(shí)輔以部分藝術(shù)小品，與商業(yè)街周邊的人文景觀串連，形成全區(qū)主要視覺(jué)焦點(diǎn)及東西向中軸線(xiàn)?！獏^(qū)域綠化住宅組團(tuán)內(nèi)的綠化一可滿(mǎn)足項(xiàng)目綠化率的硬性要求，同時(shí)給區(qū)域內(nèi)住宅、公寓的使用者提供良好的視覺(jué)身心休憩空間。 公建與配套系統(tǒng)雙語(yǔ)幼兒園——尊重兒童的心理與審美特點(diǎn)，本項(xiàng)目幼兒園的建筑風(fēng)格可以走卡通、游戲、童話(huà)等路線(xiàn)，外立面色彩鮮艷醒目，無(wú)須完全與本項(xiàng)目的現(xiàn)代風(fēng)格相統(tǒng)一。營(yíng)銷(xiāo)中心——主要負(fù)責(zé)客戶(hù)來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)接待，營(yíng)銷(xiāo)中心本身也可作為一種宣傳，其或大氣或個(gè)性的外體設(shè)計(jì)以及中心內(nèi)部良好的現(xiàn)場(chǎng)布置也會(huì)成為項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。會(huì)所——會(huì)所可為業(yè)主提供休閑娛樂(lè)等配套服務(wù)，銷(xiāo)售時(shí)可作為賣(mài)點(diǎn)宣傳；但實(shí)際上本案的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可起到泛會(huì)所服務(wù)之用，因此不建議本案設(shè)置獨(dú)立會(huì)所（可有針對(duì)性的考慮單體建筑內(nèi)的會(huì)所層）。功能分區(qū)：接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、財(cái)務(wù)區(qū)、辦公區(qū)，其中財(cái)務(wù)區(qū)與辦公區(qū)（含會(huì)議室）可設(shè)在2樓。時(shí)間越悠久、經(jīng)歷滄桑越多的城市，人們的懷舊心理也就越強(qiáng)烈，如天津的商業(yè)街——仿古的商業(yè)老街給人更多依存的心境；另一類(lèi)建筑風(fēng)格則是極富現(xiàn)代感的商業(yè)街區(qū)，通過(guò)若干大型購(gòu)物中心、大量的主力店的多業(yè)態(tài)，組合為新興的商業(yè)街區(qū)。時(shí)尚商業(yè)街的景觀是動(dòng)態(tài)的，并且應(yīng)該具有良好的視覺(jué)連續(xù)性——豐富的色彩打造多彩的街區(qū)。建筑單體設(shè)計(jì)提示、商務(wù)樓外立面設(shè)計(jì)提示性格風(fēng)——后現(xiàn)代的體驗(yàn)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌的后現(xiàn)代派建筑，主色調(diào)可采用富有質(zhì)感的深灰色或銀灰色，現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔而大氣。 局部及其它特殊設(shè)計(jì)提示g 商業(yè)街區(qū)道路指示系統(tǒng)在街區(qū)內(nèi)設(shè)置道路指示牌與街區(qū)地圖，內(nèi)容可以體現(xiàn)項(xiàng)目周邊道路指示、目前顧客所處的位置、項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的提示等等。g 無(wú)障礙通道充分考慮殘障人士的需求，在人行道上開(kāi)辟無(wú)障礙通道，通過(guò)細(xì)致周到的設(shè)計(jì)，得到提升的是良好的社會(huì)口碑與項(xiàng)目形象。公寓方面建議考慮多種產(chǎn)品，如SOHO公寓、SOLO公寓等，通過(guò)差異化的產(chǎn)品類(lèi)型，吸引目標(biāo)客戶(hù)與投資者的注意。在公共綠化綠地?zé)艄獾脑O(shè)計(jì)上，通過(guò)設(shè)置草坪燈，地坪射燈、樹(shù)掛串燈等塑造良好的夜間街區(qū)環(huán)境。從購(gòu)物時(shí)間段方面分析，商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組織中有多數(shù)部分需依靠夜晚的時(shí)間，因此除了注意營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境，還需注意引導(dǎo)人流。而作為室外的步行街區(qū)，由于各個(gè)店鋪的獨(dú)立性，不宜采用統(tǒng)一的背景音樂(lè)。在規(guī)劃上，充分考慮市場(chǎng)需求的瞬息萬(wàn)變，在項(xiàng)目定位的時(shí)候留有可變的彈性規(guī)劃分區(qū)（如商業(yè)—公寓的彈性規(guī)劃空間設(shè)計(jì)），做到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的游刃有余。有關(guān)原則總結(jié)如下：第一、以交易為本，逐漸發(fā)展為多元化的交易消費(fèi)和娛樂(lè)；第二、以人為本，滿(mǎn)足人的生存、社交、求富的需求；第三、以地方特色為本，反映本地民俗，吸引八方來(lái)客；第四、以城市為本，體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，吸引市民參與完善城市和行業(yè)的管理，豐富一個(gè)城市的景觀與大眾化的娛樂(lè)；第五、以通達(dá)為本，貨物中轉(zhuǎn)，南北東西的交流。商業(yè)街定位建議24小時(shí)體驗(yàn)式休閑動(dòng)感都匯定位說(shuō)明：①迎合現(xiàn)代商業(yè)中越來(lái)越注重的夜生活消費(fèi)模式，通過(guò)24小時(shí)全天候休閑娛樂(lè)體驗(yàn)消費(fèi)的設(shè)計(jì)，打造名副其實(shí)的“都心不夜城”；②“動(dòng)感”表明了本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)更多地偏重于娛樂(lè)與休閑方面，直接鎖定了未來(lái)商業(yè)潛在的主消費(fèi)群體——年輕族；③“都匯”一詞暗示了商業(yè)街的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模之大與眾多知名品牌的云集，最大化地張揚(yáng)金世界的商業(yè)價(jià)值。①臨永安路的商鋪可考慮做成類(lèi)似聯(lián)排別墅式（局部）店鋪，獨(dú)特的建筑風(fēng)格詮釋本項(xiàng)目所代表的新型商業(yè)業(yè)態(tài)；南小街產(chǎn)品為兩層獨(dú)立式商業(yè)店鋪；②單體店鋪開(kāi)間以6—8米為主力區(qū)間，通過(guò)不同進(jìn)深豐富產(chǎn)品的面積，滿(mǎn)足多方需求；③商街外立面呈現(xiàn)代風(fēng)格，時(shí)尚、簡(jiǎn)約，統(tǒng)一初裝修； 街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議從本案的兩條商業(yè)主街分析，800米長(zhǎng)的永安路橫貫東西，同時(shí)又為城市慢車(chē)道，是項(xiàng)目?jī)?nèi)最大商業(yè)主街，因此建議永安路的商業(yè)規(guī)劃為金世界項(xiàng)目中高檔次、高品位商業(yè)街區(qū)的最好體現(xiàn)，以“華北中央大道”的概念為依托，規(guī)劃以國(guó)內(nèi)及國(guó)際一、二線(xiàn)品牌商家等中高租金類(lèi)店鋪以及主力店為主（如億龍珠寶、百客咖啡、元綠壽司等），大型賣(mài)場(chǎng)、超市等可引入國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌并嘗試引入世界一線(xiàn)品牌商家（如家世界、家樂(lè)福、蘇寧電器等）；餐飲等可引入國(guó)內(nèi)一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌商家與世界一線(xiàn)品牌商家（如俏江南、永和大王、肯德基、麥當(dāng)勞等）。綜上所述，對(duì)商業(yè)街的業(yè)態(tài)定位如下：——“華北中央大道”→東段商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合服務(wù)街區(qū)，可為周邊及站前街等其它商業(yè)區(qū)域提供服務(wù)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可選擇諸如中式快餐、特色商店、特色小吃、中檔旅館等租金承受能力較低的業(yè)態(tài)類(lèi)型；→中段商業(yè)業(yè)態(tài)：風(fēng)尚都市街區(qū)，項(xiàng)目核心區(qū)域，具有極高商業(yè)價(jià)值，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可選擇高消費(fèi)、奢侈品等商業(yè)業(yè)態(tài)，如國(guó)際/國(guó)內(nèi)精品服裝、禮品店、珠寶店、香水店、首飾店、名表店、收藏品店、運(yùn)動(dòng)用品店、箱包店等租金價(jià)格較高的業(yè)態(tài)類(lèi)型，以及婚紗攝影、家居世界等對(duì)商業(yè)面積要求較大的商家的引入；→西段商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑食客街區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)的中西高檔餐飲區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)諸如巴西烤肉、韓國(guó)料理、日本回轉(zhuǎn)壽司、法式西餐，以及咖啡館、茶藝坊、風(fēng)情酒吧、啤酒俱樂(lè)部、夜總會(huì)等高租金的特色商業(yè)。（可作為街區(qū)推廣名）。由此可以看到，商業(yè)服務(wù)的主要人群主要為住宅、公寓和寫(xiě)字樓的用戶(hù)，而對(duì)商業(yè)街的人流（尤其是永安路）不具有太大的吸引力。二、一期總體規(guī)劃建議遵循項(xiàng)目總體規(guī)劃理念，本案一期同樣把商業(yè)作為連接各個(gè)部分的線(xiàn)索。方案二區(qū)別在于將6F的公寓式商住樓修改為18F的公寓樓，裙樓為2F的臨街店鋪。①單身人群/丁克一族②中小型公司等定位分析：城市中越來(lái)越多的年輕人與單身人群的出現(xiàn)，為諸如SOHO公寓、SOLO公寓等超前的產(chǎn)品提供了大量目標(biāo)客戶(hù)群體。 SOLO樣板間示意圖28F寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位定位分析：本案北側(cè)的自強(qiáng)路段分布著省農(nóng)行、省建行、省交通銀行等多家銀行的省級(jí)辦事機(jī)構(gòu)，因此金融中心的規(guī)劃建設(shè)將為證券、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、社會(huì)基金組織等金融性質(zhì)的大型公司提供便利服務(wù)，同時(shí)為“金融街”提供配套服務(wù)。5F樓的產(chǎn)品定位——酒店式公寓定位分析： 由于本樓與18F的SOLO公寓樓為連體建筑，順延的位置關(guān)系使不同的建筑間得到過(guò)度，同時(shí)，“酒店式公寓”的定位又與SOLO公寓的定位形成差異化，避免了項(xiàng)目自身定位的重復(fù)。5樓“L”型區(qū)域內(nèi)除了5的部分公寓樓和一棟住宅，再無(wú)其他物業(yè)。如此設(shè)置，使得主街2層商鋪的總面積控制在260平米以?xún)?nèi)，輔街商鋪的面積控制在130平米以?xún)?nèi)（88的店鋪方正實(shí)用）。分析輔街的目前狀況及未來(lái)經(jīng)營(yíng)的困難：①過(guò)多類(lèi)似“內(nèi)街”的商業(yè)形式出現(xiàn)，可能不利于金世界商業(yè)主街區(qū)的整體形象，甚至有可能形成多條輔街與主街分流人群的局面，造成項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值降低；②即使規(guī)劃輔街，由于其規(guī)模較小，日后形成良好商業(yè)氛圍也具有一定難度；③不規(guī)劃輔街，將5F樓的商業(yè)部分劃分為東西通透的商業(yè)店鋪，同樣可解決商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題；且大進(jìn)深的商鋪在南小街更適合做休閑消費(fèi)類(lèi)商業(yè)（如果本樓的進(jìn)深確定在18米以?xún)?nèi)的話(huà)）。因此，如果將此區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)輔街，只有通過(guò)在招商過(guò)程中，吸引更多特色經(jīng)營(yíng)的商家進(jìn)駐，營(yíng)造小街獨(dú)特的商業(yè)氛圍，才能令其價(jià)值得到真正提升。6F樓定位建議——辦公樓定位分析：①本樓的進(jìn)深較窄，類(lèi)似于B區(qū)的4，由于其東西方向的特點(diǎn)，同樣不適宜定位成以居住為主的公寓產(chǎn)品。3F/4F樓定位建議定位說(shuō)明：①此樓基本處在永安路與南小街的交口位置，接近項(xiàng)目出入口，同時(shí)離站前街、火車(chē)站很近，外部環(huán)境不占優(yōu)勢(shì)；②本樓在位置上與A區(qū)的5F樓——酒店式公寓形成呼應(yīng)之勢(shì)，因此可定位為商業(yè)服務(wù)類(lèi)產(chǎn)品，如中檔旅館等；③本樓暫不屬一期范圍，在此僅作簡(jiǎn)要說(shuō)明。方案一——“時(shí)代先鋒”數(shù)碼主題購(gòu)物廣場(chǎng)隨著科技進(jìn)步及生活水平的提高，數(shù)碼產(chǎn)品已由從前的“奢侈品”逐漸變?yōu)榱餍械钠胀ā巴婢摺保絹?lái)越多的人擁有MP數(shù)碼相機(jī)、MP筆記本電腦等數(shù)碼產(chǎn)品……尤其是在近幾年，IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹，新產(chǎn)品的價(jià)格大戰(zhàn)時(shí)有發(fā)生。在此，定位方案一：建議將本樓定位為數(shù)碼主題購(gòu)物廣場(chǎng)。方案二——“流行前沿”數(shù)碼動(dòng)漫城目前石家莊的商城多為百貨、電器、服飾等購(gòu)物類(lèi)商城，還沒(méi)有以?shī)蕵?lè)為主題的大型體驗(yàn)式商城，因此，通過(guò)全方位差異化定位，打造河北首家體驗(yàn)式娛樂(lè)主題商城，將在項(xiàng)目東側(cè)形成一個(gè)能帶動(dòng)人氣的主力店，從而提升項(xiàng)目一期的商業(yè)氛圍。特色三、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)引領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)新路線(xiàn)，經(jīng)由虛擬和實(shí)體資源交叉整合方式，滿(mǎn)足人們上網(wǎng)購(gòu)物、上網(wǎng)娛樂(lè)的需求。 定位一充分考慮了IT產(chǎn)品潛在的巨大消費(fèi)市場(chǎng)，借鑒并超越了太和電子城、惠普生數(shù)碼廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)