【正文】 、黑色 色彩提示：銀色具有很強的商務品質感；深藍、黑色則是表達著深沉、穩(wěn)健的元素，商務色彩濃郁。多彩色彩是建筑設計中最富表現(xiàn)力的因素之一，好的建筑作品應將色彩計劃與周圍環(huán)境協(xié)調，并運用色彩凸現(xiàn)作品的個性。復制所謂的“百年老街”能夠借鑒到一些成熟的東西，然而這未必適合所有的城市，更未必適合本項目。內(nèi)部配置：項目沙盤模型、聲像展示系統(tǒng)、展板、談判桌椅、沙發(fā)、電腦、電話、傳真機、復印機、飲水機、中央空調等。營銷中心外立面設計提示→“全晶體”營銷中心設計，通透感、現(xiàn)代感，建筑本身即為本案亮點；→鋼架結構，采用透明鋼化玻璃、鋁塑板等材料；→建筑頂部可做適當?shù)奶旎ㄔ煨驮O計；→外部可開辟小廣場供客戶停車。位置安排：可設在A區(qū)北部臨自強路的位置。位置安排：位于項目公建區(qū)域內(nèi)。 同樣，商業(yè)街的臨街店鋪可以通過擺放座椅、遮陽傘、小型綠植等，達到聚集人氣、形成區(qū)域內(nèi)的綠化效果。主題景觀建議：盛宴噴泉：在噴泉的中央設置希臘神話中歡樂之神（酒神）狄奧尼索斯的雕像，阿波羅、維納斯等神像環(huán)繞四周。 住區(qū)內(nèi)部豐富的景觀營造效果，可滿足社區(qū)業(yè)主日常休閑、娛樂，例如喬木灌木草皮分層綠化、迷宮式園林、三段式建筑，即通過綠植、景觀、建筑三者之間的視覺互動，實現(xiàn)風景與建筑和諧統(tǒng)一，真正實現(xiàn)景觀居住。人文藝術園林——規(guī)劃區(qū)位于居住區(qū)域內(nèi)的組團，將人與景觀有機融合，從而構筑全新的人文藝術園林景觀。 永安街中心軸線及南小街兩側設立木質花壇、休息長椅、地燈、小型噴水池，在商業(yè)店鋪的門頭可懸掛盆景，街道兩側設立特色吊燈及異型燈桿。雕塑的內(nèi)容為河北省從古至今涌現(xiàn)出的名人、典故、歷史等，涉及的內(nèi)容要具有代表性和典型性。關鍵詞2——“華北中央大道”人文景觀已經(jīng)成為商業(yè)街吸引客群的一大亮點，不僅可以讓人們了解當?shù)氐奈拿}與知識，還能激發(fā)人們的“逛街”的熱情（例如喜歡在精致的景觀和小品前合影留念）。商業(yè)街要有適宜的空間尺度；設計時要運用空間的收放、轉折、滲透來增加景觀的層次、趣味性和連續(xù)性。永安路、南小街可設置為緩坡便道停車。項目內(nèi)其他規(guī)劃道路：建議在自強路與裕華路之間規(guī)劃3條以上內(nèi)部通路，豐富內(nèi)部路網(wǎng)。道路系統(tǒng)布局自強路：周邊環(huán)境較差，雙向四車道中華大街：城市主干道，雙向六車道裕華西路：城市迎賓道，雙向六車道站前街：環(huán)境較為嘈雜，人流混雜中華大街、裕華路均為石家莊城市主要交通干道，項目與其相臨，對于大規(guī)模商業(yè)建設與運營具有一定優(yōu)勢；但同時應注意到——自強路與站前街目前的復雜環(huán)境與相對較差的道路狀況對項目運作將不產(chǎn)生有利的影響。②大型商城——一期C區(qū)，詳見后③具有Town house感的風格商業(yè)街區(qū)——永安路部分臨街商業(yè)在永安路局部規(guī)劃設計Town house型的風格商業(yè)街是本項目商業(yè)的特色所在。——商務板塊中，強化商務區(qū)內(nèi)的交通路線；注重國際化、個性化、人本化的商務氛圍營造，打造CBD高端寫字樓形象。方案說明：本規(guī)劃方案將各功能板塊進一步細分，并在局部做功能調整；出于實際操作的可行性考慮，將商業(yè)板塊移至項目的西南位置，更利于招商與銷售；公共區(qū)域在地理位置上處于本案的核心地帶，在不影響項目品質的基礎上，可適度減小而提供給高檔公寓，提高項目經(jīng)濟利潤；公建配套區(qū)位置不變，留有一定量的彈性空間；“板塊”的意義在于將某一區(qū)域最主要的物業(yè)功能體現(xiàn)出，而不是絕對的物業(yè)功能定位。 ——功能開發(fā)的彈性概念——本項目體量巨大，運做周期較長?！休S線與緩沖區(qū)——永安路作為整個項目的中軸線，將成為金世界的商業(yè)主街。要將商業(yè)街整體優(yōu)勢發(fā)揮出，就必須在綜合化上做文章、為前來的顧客提供多層次的服務，對于本案如此大型步行街來說，把多層次餐飲、娛樂、休閑與購物立體結合，滿足消費者對不同方面樂趣的追求方位上上之選。（三）、總體規(guī)劃設計原則商業(yè)功能獨立性原則公共空間價值原則布局簡單化原則娛樂、文化價值原則主力店功能多元化原則設計技術指標相對保守原則設計布局“可視性”原則保守選擇新技術原則本案地塊并不規(guī)則，但從功能上又集合商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂、美食、酒店、觀光等多元化功能于一體，因此在規(guī)劃設計方面具有一定難度。因此，在先期開發(fā)過程中，要注意規(guī)避以上不利因素有可能帶來的負面效果，應從整體考慮項目的規(guī)劃設計，并樹立項目良好的工程形象，從而促進金世界今后的建設與運營。第四部分 產(chǎn)品定位及概念設計一、總體規(guī)劃（一）、項目地塊情況分析土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避本項目地塊位于市政配套設施較為完善的中山西路商圈，比鄰裕園廣場、省藝術中心、燕山大酒店等高端場所，集商業(yè)、辦公、文化娛樂氛圍于一體；，擁有河北省第二醫(yī)院、石家莊火車站、長途客運站等市政配套。價格定位：4200—4500元/平米住宅物業(yè)物業(yè)類型主要普通商品住宅。寫字樓物業(yè)①中小型公司②大中型公司本案商務部分的寫字樓包括小戶型寫字樓以及中高檔辦公空間，因此商務部分的客戶群體將包括多方面群體。在運作先期，建議本案的發(fā)展主題為：城市復興——締造全新人文之城The Center of City，Absolutely項目形象定位：新新城市，體驗之都——→位于城市中心區(qū)域的百萬平米恢宏建筑群，可以稱得上是城中之城，金世界是城市建筑的新成員，充滿動感的活力與體驗的快感，她承載著城市復興的使命，她的成長將為城市的形象及發(fā)展提供不可估量的貢獻力。項目已經(jīng)具有可與周邊各種業(yè)態(tài)相輔相成、共創(chuàng)繁榮的“新城市中央?yún)^(qū)”的潛質，在此，項目整體發(fā)展策略原則——以前瞻的意識、超前的視野構筑多元復合地產(chǎn)，締造活力城市中心倡導國際先進開發(fā)理念，引領城市未來，將城市發(fā)展趨勢中傳統(tǒng)商務辦公區(qū)或商業(yè)區(qū)，向“商務－商業(yè)－酒店－公寓－娛樂－餐飲—購物—觀光”的綜合區(qū)模式演變，以“中央新城項目的成功運作，將改變本區(qū)域的“臟”、“亂”、“差”形象，提升城市檔次，并且會帶來“加速招商引資，帶動第三產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加政府稅收”等多項綜合性效益，為城市和社會創(chuàng)造附加價值。SOLO公寓是超小戶型的公寓產(chǎn)品，為城市單身一族提供了個人居所，而酒店式公寓則是將裝修標準與物業(yè)服務上升到更高級別的公寓產(chǎn)品，除了滿足最基本的居所要求，更成為房地產(chǎn)市場中的投資型產(chǎn)品；小戶型寫字樓是中小型公司的首選，高級（商務）公寓同樣可以作為中小型公司辦公的場所，只是后者將居住其中變成了可能——細分的產(chǎn)品定位能夠實現(xiàn)項目整體的差異化定位：既保證了一定的差異性，使項目本身不會形成自我競爭；同時又有相互的關聯(lián)，即產(chǎn)品間的互補性。 二、項目內(nèi)部各物業(yè)相互之間的關系分析商業(yè)街、大型商業(yè)賣場是本案最主要的物業(yè)類型，也是項目打造繁華新新城市的重要方面；商務物業(yè)是本案另一個重要的物業(yè)類型，承載著締造真正城市中心商務區(qū)的重要使命，同樣是體現(xiàn)項目品質的重頭戲。一體化多元復合建筑群從城市的高度出發(fā)，將本項目作為“中央城市客廳”的意象表達出來，構建集居住、辦公、休閑、購物、文化、娛樂、觀光為一體的國際化、集成化新城，以體驗式休閑商業(yè)為主導，將文化、居住、商務、商業(yè)經(jīng)營等現(xiàn)代都市所具有的多種功能一一兼具。項目一期的各個產(chǎn)品中，既包括SOLO公寓與酒店式公寓，又包括小戶型寫字樓與高級（商務）公寓。三、本項目在石家莊未來城市結構中的地位本案位于石家莊城市中心區(qū)的核心位置，堪稱石家莊最大的舊城改造項目。第二部分 項目整體定位與發(fā)展策略一、整體發(fā)展理念“金世界”項目地處石家莊城市中央?yún)^(qū)域，緊鄰 “金融街”（自強路）、東方城市購物廣場、省藝術中心等城市中心設施，商業(yè)、商務氛圍濃厚，休閑、娛樂等配套設施完善。不同的發(fā)展階段，結合項目推廣目標，應有不同的發(fā)展主題作為其核心主題。②中小型公司③房地產(chǎn)投資者、投資公司等投資型客戶④外地公司駐石辦事處等高級商務公寓作為商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品，其客戶群將以投資者為主，而非自用；中小型公司由于經(jīng)濟能力的限制，可以選擇高檔公寓或SOHO、SOLO公寓作為辦公空間。價格定位：12000—14000元/平米公寓物業(yè)物業(yè)類型為高級（商務）公寓、SOHO公寓、SOLO公寓等。②分物業(yè)的價格定位詳見《金世界一期營銷策劃報告》。同時應注意到的是，大量外來流動人口的存在，使本區(qū)域社會治安與形象較差，大量無業(yè)人員長期居住永安路附近等情況，都不利于項目的整體形象。街、區(qū)、集群的概念是將不同商業(yè)業(yè)態(tài)有機地結合在一起，在形式上達成統(tǒng)一的概念，在內(nèi)容上起到互補的作用，將本案打造為街、區(qū)、集群結合的城市黃金區(qū)。本案東西全長約800米，南北縱深約550米，呈長方地塊形態(tài)。業(yè)態(tài)方面，著力引入特色餐飲街、名品專賣、連鎖美容機構、飾品廊、家居世界、連鎖KTV、時尚吧、連鎖超市、數(shù)碼地帶、音像世界、電影院等等各種業(yè)態(tài)，囊括衣食住行玩等方方面面，徹底滿足城市中不同消費人群的不同需求，成為區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大，影響力最強，輻射面最廣的全景式黃金商業(yè)區(qū)。項目中央的大型音樂噴泉休閑廣場，將本案從東西方向分為兩大區(qū)域，同時它可將用做整個項目商業(yè)主街的緩沖地帶，將超長的商業(yè)街“分割變短”，提供給那些因為步行商業(yè)街區(qū)感到疲憊的游客一個休憩的場所；再者，大型的休閑廣場也是本項目在景觀營造方面的重點。商業(yè)復合體（推薦）以永安路、南小街的金“十”字布局為樞紐，將商業(yè)街作為項目的主導，規(guī)劃思路為構筑以商業(yè)為基礎的復合地產(chǎn)。綜上所述，優(yōu)先推薦方案一。商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品類型包括：①大型商業(yè)賣場——位于項目西南商業(yè)板塊→中山路與中華大街為石家莊市的主干道，交通便利人口密集，極具商業(yè)潛力，建議在此設立大型賣場；→此賣場可定位為服務周邊的綜合性生活超市，鎖定國內(nèi)乃至國際化品牌商業(yè)連鎖店進行定制化招商，可根據(jù)所招募的商家要求，進行合理、規(guī)范的產(chǎn)品設計（也可引入類似“蘇寧電器”等大型家電賣場）；→目標消費客戶主要來自本區(qū)內(nèi)的居住者以及周邊區(qū)域，業(yè)態(tài)為日用百貨等消費品，以滿足其日常生活需要；→商業(yè)賣場是本項目整體商業(yè)上的起點，通過其服務對象的廣泛性，起到為項目商業(yè)吸引人流的作用；隨著商業(yè)街區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)趨向觀光、休閑、娛樂等，消費群體將逐步細化，相對年輕的消費者會成為項目商業(yè)街區(qū)的主流消費人群。公寓物業(yè)產(chǎn)品類型包括：