【正文】 占比重：l 帶租約的獨(dú)立商鋪：46%l 產(chǎn)權(quán)式商鋪：40%l 不帶租約的獨(dú)立商鋪：14%（2）分析：這些中小型投資者喜歡投資有穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目有部分可考慮以產(chǎn)權(quán)式或帶租約的方式進(jìn)行銷售。三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析租金承受范圍（1）租金最高水平：從左表可以看出，在商家還未對本項(xiàng)目有充分的理解和認(rèn)識的情況下，商家目前就能承受60元/㎡（2）分析：對于本項(xiàng)目的租金所能支撐的銷售價(jià)格，在第一個(gè)階段里不可能就能達(dá)到8%左右的投資回報(bào)率，而決定投資者對本項(xiàng)目的投資因素主要還是比較看好升值潛力，所以，我們可在制定銷售價(jià)格的時(shí)候，考慮將投資回報(bào)率設(shè)定在6%左右。（2）分析：從經(jīng)營者對本項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期上可以看出，其所能承受的首期租金范圍按6%的投資回報(bào)率計(jì)算在2550元/㎡月）50006%25取其中上限：8000左右取其中上限：40左右60006%3070006%3580006%4090006%45100006%50說明：本部份的內(nèi)容在我司《極地海洋世界商業(yè)部分營銷策略方案》中有詳細(xì)的分析，此處不作為重點(diǎn)進(jìn)行闡述。而且來這里消費(fèi)的主要原因還是因?yàn)檫@里的設(shè)備設(shè)施齊全，能夠放松休閑。六、總結(jié)：通過上述的調(diào)研分析，本項(xiàng)目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配比應(yīng)為：休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：即：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右第三章 項(xiàng)目定位研究一、項(xiàng)目分階段定位階段釋疑：我們將本項(xiàng)目后期運(yùn)營發(fā)展，根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r，具體按時(shí)間周期劃分為兩個(gè)階段，如下表述：第一階段：主題公園正式運(yùn)營，一期的商業(yè)完成招商及銷售任務(wù)，所有商業(yè)業(yè)態(tài)通過812個(gè)月的市場培育期后，相對穩(wěn)定下來。而大部分還是面向大眾化的消費(fèi)群體經(jīng)營，最終會形成高檔、中檔、大眾化分區(qū)域共存的景象。第一階段：商業(yè)還是偏重于體驗(yàn)型和游園型，依托主題公園所提供的大環(huán)境及大概念支撐商業(yè)的經(jīng)營。 第二階段：隨著城市副中心的南移，居住人口的增多，交通的便利及南沿線自身的發(fā)展，本區(qū)域的商業(yè)已不再在現(xiàn)有郊區(qū)的概念，將會變成城區(qū)內(nèi)商業(yè)的概念，即“城市化”+“居住化”的概念。第二階段：隨著本區(qū)域的逐漸成熟，商業(yè)的概念也發(fā)生了改變，向其所能提供的功能和實(shí)際消費(fèi)需求轉(zhuǎn)變，即轉(zhuǎn)向“功能化”+“實(shí)用化”的概念。（注：本定位主題作為第一階段定位總思路，第二階段定位思路將根據(jù)市場的成熟情況做具體升級。身處良好的環(huán)境及人造景觀，走在充滿異國情調(diào)的建筑群落里，享受各類商家所提供的良好服務(wù)，其本身就是最好的一種觀光休閑。“游園經(jīng)濟(jì)”從南沿線及大成都現(xiàn)有的所有旅游商業(yè)項(xiàng)目來看，無論那些商業(yè)項(xiàng)目如何打這兩張牌，其都缺乏了一個(gè)真正意義上能夠?qū)⑾M(fèi)者吸引住的主題公園，從之前旅游項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告中就可以看出，真正在后期經(jīng)營的比較好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都是有一個(gè)永恒不變的主題——花/野生動物/溫泉/休閑/水/生態(tài)，本項(xiàng)目的主題除了新奇的海洋動物，還有科普知識、異國情調(diào)的建筑群落、良好的生態(tài)、人造的湖面及參與性極強(qiáng)的商業(yè)，如：四維影院、水世界、購物中心、開放式的露天表演等等。但是隨著商圈的成熟影響力的擴(kuò)大，消費(fèi)者構(gòu)成發(fā)生了改變，業(yè)態(tài)的配比、商家的組成及檔次都發(fā)生了改變，并逐漸向項(xiàng)目之初的定位規(guī)劃靠近，只要運(yùn)營商在這個(gè)階段注意把控，最終將達(dá)到比較理想的狀態(tài)。我們應(yīng)該吸取遠(yuǎn)大的教訓(xùn)，使本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)檔次構(gòu)成層次化、豐富化，最終達(dá)到合理布局。①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高端（如專營燕鮑翅的商家）③商家構(gòu)成：國際、國內(nèi)知名品牌餐飲④客群構(gòu)成：中高端團(tuán)隊(duì)、商務(wù)應(yīng)酬、中高檔散客等※ 臨南沿線部分： ①業(yè)態(tài)定位：休閑、餐飲②檔次定位：特色化、大眾化③商家構(gòu)成：華陽特色美食、川西名小吃店、中小型餐飲、野味山珍、休閑茶樓、保健按摩等④客群構(gòu)成：部分旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、大成都及華陽周邊食客、休閑群體※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分①業(yè)態(tài)定位：零售、娛樂②檔次定位：特色化、大眾化③商家構(gòu)成：旅游紀(jì)念品、四川土特產(chǎn)、食品飲料店、24小時(shí)便利店、精美特色小店、水上用品專賣、洋快餐、精美小食店、水上用品專賣、各種游園游戲、兒童游樂項(xiàng)目等④客群構(gòu)成：旅行社團(tuán)隊(duì)游客、參觀主題公園的散客、水世界及電影院消費(fèi)者、旅行社團(tuán)隊(duì)游客、散客、未來社區(qū)的住戶等※ 漁人碼頭造船廠①業(yè)態(tài)定位：餐飲②檔次定位：高檔海鮮酒樓或中餐酒樓③商家構(gòu)成：高端特色餐飲、高端海鮮城、國際國內(nèi)中高端餐飲品牌商等④客群構(gòu)成：部分高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分高端散客、高端商務(wù)散客（2）漁人碼頭本部分的商業(yè)主要分為兩個(gè)版塊，高檔餐飲版塊及高端休閑娛樂版塊，物業(yè)主要由兩部分構(gòu)成：※ 五區(qū)1號樓（建筑面積4540㎡）※ 主場館及輪船（面積不詳）※ 人造船舶區(qū)（面積不詳）在這三個(gè)版塊里，主場館所連接的輪船會由海昌集團(tuán)自營，五區(qū)一號樓主要以高檔次的有水休閑娛樂會所組成，其區(qū)位如圖所示：版塊一：主場館及輪船（由海昌集團(tuán)自營高檔海鮮酒樓）。物業(yè)主要由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：※ 五區(qū)2號樓（建筑面積11231㎡）※ 五區(qū)3號樓11※ 五區(qū)3號樓12 （面積合計(jì)：5898㎡）※ 五區(qū)3號樓13五區(qū)2號樓 12層為臨湖商業(yè)，34層為酒店 五區(qū)3號樓13 2層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂五區(qū)3號樓12 2層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂五區(qū)3號樓112層商業(yè)，局部34層，主要設(shè)計(jì)用途為餐飲/休閑/娛樂每個(gè)版塊的定位及分析如下：※ 五區(qū)2號樓（建筑面積：4540㎡）① 業(yè)態(tài)定位：12層休閑業(yè)態(tài)，34層經(jīng)濟(jì)型酒店② 檔次定位：中檔次、大眾化③ 商家構(gòu)成：休閑、咖啡、西餐、茶樓、酒吧等中檔品牌商家④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、休閑游客※ 五區(qū)3號樓11① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲② 檔次定位：中高檔③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客※ 五區(qū)3號樓12① 業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲② 檔次定位：中高檔③ 商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④ 客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客※ 五區(qū)3號樓13①業(yè)態(tài)定位：高檔休閑、娛樂、餐飲②檔次定位：中高檔③商家構(gòu)成：中高端特色餐飲、娛樂城、休閑娛樂品牌商等④客群構(gòu)成：部分中高端旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分中高端散客、中高端商務(wù)散客、休閑游客（4）水世界（建筑面積：6000㎡）①業(yè)態(tài)定位：有水休閑、沖浪、漂流、人造海灘、酒吧等②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個(gè)運(yùn)營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：目的性消費(fèi)的群體（5）四維電影院（建筑面積：2543㎡）①業(yè)態(tài)定位：四維數(shù)碼影城②檔次定位：中檔③商家構(gòu)成：由一個(gè)運(yùn)營商來經(jīng)營④客群構(gòu)成：旅游團(tuán)隊(duì)、散客、目的性消費(fèi)的群體（6）購物中心（建筑面積：22560㎡）①業(yè)態(tài)定位：大型購物中心、超市、百貨②檔次定位：大眾③商家構(gòu)成：一個(gè)超市兼百貨的運(yùn)營商經(jīng)營④客群構(gòu)成：區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者、本項(xiàng)目內(nèi)居住人群、部分旅行社團(tuán)隊(duì)游客、部分散客等（7） 酒店式公寓（建筑面積：32129㎡）①業(yè)態(tài)定位：酒店式公寓②檔次定位：精裝小戶型項(xiàng)目整體定位布局通過以上對本項(xiàng)目各個(gè)板塊的分解定位后，對整個(gè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)及檔次上有了一個(gè)比較明晰的定位。 旅游板塊 特色休閑娛樂板塊 社區(qū)配套板塊（2）業(yè)態(tài)布局圖： 主題旅游區(qū) 旅游配套區(qū) 購物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂區(qū)休閑娛樂餐飲區(qū)（3）消費(fèi)檔次分區(qū)圖：本項(xiàng)目利用已有的各種資源，使不同檔次的商家得以區(qū)分出來。這種商業(yè)對人流及商業(yè)地段的要求最高。通過對項(xiàng)目不同時(shí)期應(yīng)呈現(xiàn)不同的商業(yè)特點(diǎn)，利用一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)的對消費(fèi)者形成吸引力，結(jié)合工程建設(shè)的周期及開發(fā)商資金利用等方面的考慮，我們將商業(yè)呈現(xiàn)的階段建議如下： 在第一階段推出的商業(yè)：旅游大道、漁人碼頭、板道大街 在第二階段推出的商業(yè)：四維電影院、SHOPPINGMALL、水世界、酒店式公寓說明：在第一階段里，除了主題公園能夠?qū)οM(fèi)者產(chǎn)生很大的吸引力之外，其它類型的商業(yè)都是旅游配套型的商業(yè)，而能夠以自身為消費(fèi)目的吸引消費(fèi)者的商業(yè)相對較少。、但是這里有一點(diǎn)需要說明的是：水世界的興建不一定非要與二期商業(yè)同步進(jìn)行，可根據(jù)主場館營業(yè)后的經(jīng)營情況，適當(dāng)?shù)奶崆??？紤]到周邊市場的成熟還需要至少35年的時(shí)間，而滿足購物中心的市場成熟度至少還需要58年的時(shí)間，所以我司建議在本項(xiàng)目的住宅部分基本入住，地鐵開通之后，再啟動購物中心這個(gè)部分商業(yè)的運(yùn)營，但修建時(shí)間可提前。（2）投資型①成都本土投資群體成都本土的投資群體構(gòu)成還是比較多樣，通過前期我司的調(diào)研，已經(jīng)有部分中小型投資群體對本項(xiàng)目產(chǎn)生了投資意向，這些中小型投資群體雖然購買能力不如大宗投資客，但是數(shù)量眾多分布較廣，所以本項(xiàng)目在做商鋪的劃分時(shí)，還是要兼顧這些中小型投資者的購買需求。本項(xiàng)目是一個(gè)以國際上現(xiàn)階段比較流行的主題游樂公園為核心的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，對這些海外的投資者來說，應(yīng)該是有很大吸引力的。其中核心品牌店的目標(biāo)商家均為國內(nèi)高檔次的餐飲、休閑、娛樂商家，除了貴司自營的海鮮酒樓之外，其余部分的商家將會涉及到定向招商的問題。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，還可以使項(xiàng)目商業(yè)部分迅速成熟起來，縮短項(xiàng)目的市場培育周期。（2）南沿線有拓展需求的商家通過前期我司對南沿線現(xiàn)有商家的訪問調(diào)查，有絕大多數(shù)商家都比較看好本項(xiàng)目，因南沿線政府的規(guī)劃，其未來都面臨著拆遷的問題，所以大部分商家都表示出會密切關(guān)注本項(xiàng)目的動態(tài)，如果本項(xiàng)目的規(guī)劃及條件能夠滿足他們的需求，除了來本項(xiàng)目開店經(jīng)營外，還會考慮購買。這部分的商家需要通過前期的招商宣傳及項(xiàng)目的逐漸呈現(xiàn)，而日漸積累。若本項(xiàng)目在開業(yè)之初就與多家旅行社達(dá)成了合作關(guān)系，那么在這個(gè)階段里也會有少部分的旅行社團(tuán)隊(duì)，但其所占比例并不大。這些參觀群體在第一個(gè)階段里，是本項(xiàng)目商業(yè)部分的主要消費(fèi)群體，眾多商家在這個(gè)階段里剛剛開始在這里經(jīng)營，還沒有被廣大的市場所知曉，只有依托大量的參觀游園消費(fèi)者到這里來隨機(jī)性的消費(fèi)，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠項(xiàng)目所營造的經(jīng)營環(huán)境來吸引消費(fèi)者之外，還需要通過自身的經(jīng)營特色來打動消費(fèi)者，使消費(fèi)者再次來這里消費(fèi)。在這個(gè)階段里，本項(xiàng)目的消費(fèi)者數(shù)量基本上達(dá)到了一個(gè)相對的穩(wěn)定，若希望一直保持一個(gè)比較高的游客數(shù)量，除了節(jié)假日外，還要考慮在后期的經(jīng)營管理方面經(jīng)常推出一些主題活動，以吸引更多的參觀者。吸引力“海洋”、“南極”一直是身處內(nèi)陸城市生活的居民最夢想能夠接近的地方，新奇的海洋景觀、極地動物、海底隧道雖然在媒體上都能看到，但是始終沒有親身體驗(yàn)和感受，所以本項(xiàng)目的主題——海洋極地公園，正如一個(gè)強(qiáng)有力的磁石，在未來能夠?qū)⒋蟛糠值南M(fèi)者源源不斷的吸引到本項(xiàng)目來參觀消費(fèi)。而本項(xiàng)目的興建不但成為了本區(qū)域未來的消費(fèi)中心，使本區(qū)域的休閑商業(yè)形態(tài)提升一個(gè)層次。商業(yè)業(yè)態(tài)配比：l 項(xiàng)目原規(guī)劃設(shè)計(jì)面積：區(qū)域主場館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號樓五區(qū)2號樓五區(qū)3號樓水世界電影院購物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計(jì)29870㎡43127㎡63232㎡其中，除去主場館和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店之后，所?？梢?guī)劃的商業(yè)面積為：68600㎡左右l 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配比及面積：通過上述幾章節(jié)的分析，本項(xiàng)目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右根據(jù)以上的幾組數(shù)據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃定位，將每個(gè)區(qū)域的面積及業(yè)態(tài)對應(yīng)如下圖：購物/零售/社區(qū)配套：22500㎡左右購物中心：22500㎡休閑特色餐飲：20000㎡左右售樓部餐廳：3133㎡旅游大道臨南沿線部分：8000㎡左右造船廠：2800㎡左右五區(qū)3號樓：5898㎡合計(jì)：20000㎡左右休閑娛樂：17800㎡左右五區(qū)1號樓：4540㎡五區(qū)2號樓12層：㎡水世界：6000㎡左右電影院：2543㎡合計(jì)：㎡左右其它旅游配套：6900㎡左右旅游大道臨水世界、電影院部分：6000㎡左右從上述的分析中我們可以看出，本項(xiàng)目現(xiàn)有的業(yè)態(tài)規(guī)劃從面積上看是基本符合規(guī)劃指標(biāo)的。 （4）零售類：國際品牌店、工藝品店、音像店、古玩店、品牌服飾店、旅游禮品店、書店、智力玩具店、旅游者用品、飲料、零食、兒童商品店、“極地”品牌產(chǎn)品等。規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對商業(yè)業(yè)態(tài)之間關(guān)系的考慮論證，我司認(rèn)為有必要將五區(qū)2號樓和五區(qū)3號樓之間的位置進(jìn)行對換，原因?yàn)橐韵聨讉€(gè)方面：（1）酒店大堂共用問題：在原設(shè)計(jì)中，五區(qū)1號樓及2號樓之間的酒店大堂是設(shè)計(jì)為共用的，但是五區(qū)2號樓的酒店已由原來的三層變?yōu)閮蓪樱覍ｉT設(shè)置了單獨(dú)使用的大堂