【正文】 極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書目 錄前言……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6第一章 本項目的相關(guān)研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8商業(yè)定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8商業(yè)品類研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8服務(wù)功能設(shè)計…………………………………………………………………………………………………………………………………8規(guī)劃布局設(shè)計及調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………9建筑規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………9后期物業(yè)經(jīng)營管理模式建議…………………………………………………………………………………………………………………9第二章 項目市場調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………… 9一、南沿線商業(yè)項目對比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10競爭項目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別………………………………………………………………………………………………………………10競爭項目消費客群差異………………………………………………………………………………………………………………………11價格及現(xiàn)狀比對………………………………………………………………………………………………………………………………12開發(fā)商策略比對………………………………………………………………………………………………………………………………13小結(jié)……………………………………………………………………………………………………………………………………………14二、投資者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14商業(yè)形態(tài)組合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好……………………………………………………………………………………………………15中小型投資者對于商鋪價格所能接受的范圍………………………………………………………………………………………………16三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17租金承受范圍…………………………………………………………………………………………………………………………………17經(jīng)營者認為本項目的合理售價………………………………………………………………………………………………………………18經(jīng)營者認為本項目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)…………………………………………………………………………………………………………19四、消費者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19消費者會在本項目消費的項目………………………………………………………………………………………………………………19消費者來本項目消費的理由…………………………………………………………………………………………………………………20消費者想象中本項目應右的消費場所………………………………………………………………………………………………………21消費者餐飲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21消費者休閑偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22五、本項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮………………………………………………………………………………………………………………… 22業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22本項目的業(yè)態(tài)比例……………………………………………………………………………………………………………………………25六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26第三章 項目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27一、項目分階段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27階段釋疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29總結(jié)……………………………………………………………………………………………………………………………………………30二、項目整體定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31整體定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31項目分區(qū)域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32項目整體定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40三、目標客戶定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45購買商鋪的目標群分析………………………………………………………………………………………………………………………45租賃使用商鋪的目標群分析…………………………………………………………………………………………………………………46商鋪的目標消費群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48四、客群消費機會分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50資源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50區(qū)域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51第四章 項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………… 52一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則…………………………………………………………………………………………………………………… 52 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果……………………………………………………………………………………52 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)功能設(shè)計…………………………………………………………………………52 以市場調(diào)研為依據(jù)……………………………………………………………………………………………………………………………52 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益……………………………………………………………………………………………………………52 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)……………………………………………………………………………………………………………………………52二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議………………………………………………………………………………………………………………… 53商業(yè)業(yè)態(tài)配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53業(yè)態(tài)選擇參考…………………………………………………………………………………………………………………………………56規(guī)劃調(diào)整建議…………………………………………………………………………………………………………………………………59三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議………………………………………………………………………………………………………………… 60商鋪面積劃分建議……………………………………………………………………………………………………………………………60商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………………60硬件配置建議…………………………………………………………………………………………………………………………………60四、交通組織設(shè)計建議………………………………………………………………………………………………………………………… 61人流動線………………………………………………………………………………………………………………………………………61車流動線………………………………………………………………………………………………………………………………………62物流動線………………………………………………………………………………………………………………………………………63導識系統(tǒng)設(shè)置…………………………………………………………………………………………………………………………………64五、其它商業(yè)配套建議………………………………………………………………………………………………………………………… 65六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66第五章 招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67一、原則………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67二、招商階段及目標…………………………………………………………………………………………………………………………… 67三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點安排…………………………………………………………………………………………………… 70四、全心公司各階段招商準備工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………… 74第六章 后期經(jīng)營管理建議…………………………………………………………………………………………………………………… 78統(tǒng)一經(jīng)營………………………………………………………………………………………………………………………………………78統(tǒng)一管理………………………………………………………………………………………………………………………………………78投入費用………………………………………………………………………………………………………………………………………78借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79其它建議………………………………………………………………………………………………………………………………………79第七章 總結(jié)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81前 言本項目是一個以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項目，本項目通過主題公園將各種服務(wù)機構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購物、休閑、娛樂、住宿等各種服務(wù)的一站式消費場所。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達型消費為主導方向，通過設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂休閑場所、主題廣場、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來針對消費者各層次的需求，同時，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。我公司在大量詳實市場調(diào)研的基礎(chǔ)上（具體數(shù)據(jù)報告請參閱我司于2006年11月16日提交的《極地海洋世界商業(yè)項目市場調(diào)研報告》），結(jié)合項目在設(shè)計之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對本項目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案，目的是為后期的銷售、招商和運營管理提供保障。通過對本項目前期深入的市場調(diào)研及分析，我司基本明確了開發(fā)商在本項目上的盈利模式，并希望通過我司對商業(yè)運營的全程介入，為貴司創(chuàng)造本項目的利潤最大化！在本建議開始之前，我們對貴司在本項目上的盈利模式進行了如下的探討：開發(fā)商的利潤點來源招商銷售經(jīng)營管理產(chǎn)品市場投資者者經(jīng)營者消費者后期經(jīng)營及管理支撐點開發(fā)商的主要利潤點主要來源于項目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證項目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。要對前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營、管理尋找有效的支撐，就必須從項目本身