【正文】 開刊登五期《杭州市區(qū)空置商品房確認(rèn)公告》，共核準(zhǔn)在杭42家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的4035套，可以享受優(yōu)惠政策，降價(jià)、減稅出售。團(tuán)體購(gòu)買已走向尾聲，散戶市場(chǎng)已真正來臨。如：浙江綠城房產(chǎn)、浙江南都房產(chǎn)、浙江證大房產(chǎn)、浙江耀江集團(tuán)、安居房產(chǎn)、浙江金都房產(chǎn)、大家房產(chǎn)、華立房產(chǎn)、浙江金緯房產(chǎn)、濱江房產(chǎn)、浙江偉星房產(chǎn)、浙江中大房產(chǎn)、浙江廣宇房產(chǎn)、浙江廣通房產(chǎn)、浙江興財(cái)房產(chǎn)、浙江中財(cái)房產(chǎn)、浙江浙經(jīng)房產(chǎn)、浙江華立房產(chǎn)等。它們的特點(diǎn)是：主營(yíng)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大都開發(fā)過較多的項(xiàng)目，而且，大多涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售甚至物業(yè)管理。；其他房地產(chǎn)企業(yè)，他們?cè)?9年的銷售額分別為：，中大房產(chǎn)1.2億元，都是銷售額在2億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)里，今年2季度的商品房銷售價(jià)格呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，完成的投資及土地開發(fā)面積不斷增加，房屋施工及銷售大幅度上漲。南都房產(chǎn)開發(fā)的南都4 3 01234567綠 城 南 都 證 大 耀 江 安 居 金 都 大 家 華 立 金 緯 濱 江 偉 星 中 大銷 售 額 (億 元 )行業(yè)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng) 1999年，浙江省GDP增長(zhǎng)10%，達(dá)到5350億元，增速高出全國(guó)平均水平。居民收入逐步提高 在浙江省， 1999年，全省人均可支配收入8428元，%，1999年杭城居民人均可支配收入9085元，分點(diǎn)，%，剔除物價(jià)因素，%，超過1998年的實(shí)際增幅（%）。尤其是在今年，隨著“貨幣化”分房政策以及金融、稅收等一系列相關(guān)配套政策的出臺(tái)，加之銀行不斷加大推行個(gè)人住房按揭的力度，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了近六年痛苦的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，正逐步走出低谷，步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。散戶青睞品牌，品牌房產(chǎn)公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)更加有利。貨幣化分房的補(bǔ)貼額度有限，散戶根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及對(duì)居住環(huán)境的要求，或多或少要選擇按揭，因此，可以預(yù)計(jì)，更多的人會(huì)超前消費(fèi)，貨幣化分房給人們帶來的是觀念的改變。貨幣化分房政策出臺(tái)之后，購(gòu)房者有了自主權(quán)，對(duì)房產(chǎn)品的要求會(huì)越來越高，國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)必須改造舊的機(jī)制，才能適應(yīng)形勢(shì)。因?yàn)橛幸欢üg的客戶大部分已經(jīng)趕上了實(shí)物分房，而新參加工作的客戶群真正進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)還有一個(gè)過程。從而，也推動(dòng)著杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3．99年9月，杭城調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策正式出臺(tái)，對(duì)于99年8月1日以后購(gòu)買普通住宅的消費(fèi)者，%稅率計(jì)征契稅。2022年4月，杭州市召開全市房地產(chǎn)開發(fā)工作會(huì)議，圍繞“實(shí)施‘住在杭州’發(fā)展戰(zhàn)略，努力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展”主題，提出了創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)的三條原則、四個(gè)環(huán)節(jié)和五項(xiàng)措施，為杭州的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。由于“住在杭州”不僅指居住生活在杭州，而且還指工作、創(chuàng)業(yè)在杭州，因此，“住在杭州”戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托是以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)。從杭州市來說，尤其這兩年，出現(xiàn)了投資增、竣工快、銷售暢、價(jià)格升的產(chǎn)銷兩旺和市場(chǎng)的持續(xù)紅火局面。但在中國(guó)，在杭州市，房地產(chǎn)業(yè)年增加值占GDP的比重都還很低，還遠(yuǎn)未達(dá)到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。加上興建大學(xué)城，“學(xué)在杭州”，共同促進(jìn)杭州成為“生活居住的天堂”、“旅游休閑的天堂”、“求知?jiǎng)?chuàng)業(yè)的天堂”。因此，“住在杭州”戰(zhàn)略的提出，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，并進(jìn)而升級(jí)為支柱產(chǎn)業(yè)，與教育、旅游和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)一起促進(jìn)杭州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。為進(jìn)一步打響這一品牌，從城市總體布局規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境改善、到道路交通和市政配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部硬環(huán)境將進(jìn)一步改善。 “住在杭州”不僅要求杭州城市具有宜人的生態(tài)環(huán)境，便捷的生活配套和良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，而且對(duì)具體的居住生活質(zhì)量提出了更高要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必將為“住在杭州”奠定良好的基礎(chǔ)。許多人都有買不起房的觀念，那是社會(huì)上流行的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法不科學(xué)，有待于修正。對(duì)于住房是一次性消費(fèi)的觀念，是到了改一改的時(shí)候了。而高品位住宅小區(qū)創(chuàng)建，將促進(jìn)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑工程技術(shù)和建材創(chuàng)新，營(yíng)銷方式和手段創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)定位水平和人才素質(zhì)提高，帶來功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、人文質(zhì)量等全方位的競(jìng)爭(zhēng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰?！白≡诤贾荨贝偈狗康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 “住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建既為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了挑戰(zhàn)。從去年的“住在杭州”代表樓盤評(píng)選、“住在杭州”高級(jí)研討會(huì)及赴香港樓盤展示，至今年以來《焦點(diǎn)訪談》和《新聞聯(lián)播》對(duì)杭州整個(gè)城市的環(huán)境質(zhì)量和整體形象明顯改觀的宣傳報(bào)道，從市領(lǐng)導(dǎo)到政府有關(guān)部門、從房地產(chǎn)開發(fā)商到普通居民，“住在杭州”已漸入人心，引起各方對(duì)于人居環(huán)境改善、住宅小區(qū)營(yíng)建和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)注和重視。即創(chuàng)造五個(gè)最佳：最佳的增值環(huán)境，保持市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，物業(yè)平穩(wěn)增值；最佳的環(huán)保環(huán)境，大氣、水等生態(tài)環(huán)境在全國(guó)大中城市中是宜人居住，小區(qū)環(huán)境具有親和力；最佳的生活環(huán)境，購(gòu)物、教育、出行都非常方便，人際交往渠道暢通，對(duì)外聯(lián)系便捷；最佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，住在杭州，有創(chuàng)事業(yè)的濃厚氛圍和良好條件，這方面需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境的配套；最佳的服務(wù)環(huán)境，創(chuàng)全國(guó)一流的物業(yè)管理水平，使居住和工作在其中感到十分舒適、安全和方便?！白≡诤贾荨鼻『脼樯钚偷某鞘小贾菡业搅水a(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷起步、過熱、調(diào)整、整合至目前的興旺，已經(jīng)在發(fā)展壯大中逐步成為杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，誕生了一批省、市城市住宅建設(shè)示范小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了杭州市住宅建設(shè)史上“零”的突破?！白≡诤贾荨睉?zhàn)略的提出，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，有利于實(shí)現(xiàn)杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著促進(jìn)和導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)業(yè)成為“住在杭州”戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托隨著住房商品化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)依托。金融政策1．降低房地產(chǎn)交易的有關(guān)稅費(fèi)；2．增加住宅消費(fèi)信貸規(guī)模；3. 儲(chǔ)蓄利率下調(diào)、存款實(shí)名制、征收利息稅；4．住房按揭利率降低、期限延長(zhǎng)（最長(zhǎng)達(dá)30年）、比例增加（購(gòu)房款的80%）（在杭城個(gè)人購(gòu)房中有80%以上選擇按揭），建立住房公積金制度；5．杭城99年1月推行公積金與商業(yè)銀行組合貸款。2. 99年5月1日，杭州放開外地人購(gòu)買出讓土地上的新建內(nèi)銷商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理。從整個(gè)市區(qū)二手房交易數(shù)量來看，房改房做為主力房源已經(jīng)顯示了它的潛在力量。貨幣化分房出臺(tái)之后，那種高價(jià)房好銷，低價(jià)房反而銷不掉的現(xiàn)象將不會(huì)再現(xiàn)。因?yàn)閲?guó)有房產(chǎn)企業(yè)原來享受國(guó)家優(yōu)惠政策，市場(chǎng)意識(shí)相對(duì)薄弱。同時(shí)，貨幣化分房對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)挑戰(zhàn)。房改政策（實(shí)物分房），實(shí)施貨幣化分房的政策貨幣化分房對(duì)于房地產(chǎn)商來說，意味著散戶時(shí)代的到來，杭州房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨著大的調(diào)整。1999年，%，%。至1999年年底，杭州市GDP達(dá)到1225億元，%，已經(jīng)連續(xù)第9年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。這一切，都標(biāo)志著杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、管理水平邁上了一個(gè)新臺(tái)階，對(duì)提高杭城房產(chǎn)品質(zhì)將產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響，也將促進(jìn)杭城乃至浙江房地產(chǎn)界全面建立質(zhì)量保證體系。認(rèn)為2季度稅后利潤(rùn)比上季度上升的開發(fā)企業(yè)占了19.23%，%。2022年，杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售形勢(shì)仍然保持穩(wěn)中有升的好勢(shì)頭。它們的特點(diǎn)是：實(shí)力有限，資金有限，經(jīng)驗(yàn)少、只做過一、兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，銷售或物管大都由別的專業(yè)公司代理。這些房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是：資金實(shí)力雄厚，但主營(yíng)并不是房地產(chǎn)。杭州市1999年商品房交易情況表成交數(shù)量 （宗）成交面積（萬平方米）成交金額（億元）成交價(jià)格（元/平方米）成交情況 6789 92．61 28．79 3100比上年增長(zhǎng)% 上升1344 有所下降 有所下降 下降180杭州市1999年抵押房產(chǎn)交易情況表成交面積（萬平方米） 成交金額（億元）99年成交情況 351．88 100高出98年的量 200 68．78比上年增長(zhǎng)% 56．84 68．78注：抵押房產(chǎn)包括商品房現(xiàn)、期房的按揭廠商 目前,杭州市有省、市、區(qū)、單位、集團(tuán)、合資、股份、等各種房地產(chǎn)公司約327家。豪華住宅的空置率最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其它房產(chǎn)品的空置率，也超過了全國(guó)商品房的平均空置率，說明杭州市豪華住宅供需嚴(yán)重脫節(jié)。然而，住宅需求并沒有因?yàn)樯唐纷≌罩寐示痈卟幌露玫綕M足，潛在的住房需求無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。2022年l6月，市區(qū)住房公積金“個(gè)人購(gòu)房抵押貸款”達(dá)1471戶，貸款金額18300萬元，預(yù)計(jì)全年貸款可突破3億元。目前，杭州市區(qū)人均住宅面積達(dá)到10.1平方米。1999年，杭州市市區(qū)住宅施工面積555萬平方米，竣工232萬平方米。杭城房地產(chǎn)行業(yè)也由此邁入了新的歷史時(shí)期。于是，紛紛采取多種形式，以擴(kuò)大自己及樓盤的知名度。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，開發(fā)商的增加，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。蔣村作為余杭的一部分，在他們看來，遲早是要被劃為杭州市的。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，集資建房的出現(xiàn)，一些政府所屬建設(shè)單位漸漸地不滿足于舊城改造，開始擴(kuò)大市場(chǎng)，逐步拓寬建設(shè)范圍。他的發(fā)展，基本上經(jīng)歷了這樣幾個(gè)階段：初期，參與建房的只有房管局及政府所屬建設(shè)單位，主要進(jìn)行舊城的改造和新城的擴(kuò)建。就這樣，他們選擇了蔣村。正是這樣的一批早期為了生存而在杭州市郊摸爬滾打的開發(fā)商們，奠定了杭城房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。97年下半年，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開發(fā)商們開始意識(shí)到品牌在競(jìng)爭(zhēng)中的重要性。從此，對(duì)于環(huán)境規(guī)劃的重視，對(duì)于樓盤品質(zhì)的重視，以及廣告、樓書上包裝自己的樓盤等品牌意識(shí)越來越為開發(fā)商所接受。其它投資，％。新開工項(xiàng)目297個(gè)，比去年同期增加69個(gè)。2022年，增長(zhǎng)54％，其中購(gòu)房定金預(yù)付款達(dá)24.7億元，同比增長(zhǎng)83％。在制約住宅發(fā)展的同時(shí)，也波及到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。目前，此類房產(chǎn)品問者多，購(gòu)者少，銷售形勢(shì)很不樂觀。同時(shí)，散戶購(gòu)買商品房的實(shí)力和實(shí)際承受能力都較去年有了一定的提高。杭州市的房地產(chǎn)公司有三種，一種是大型的集團(tuán)公司下屬的房地產(chǎn)公司，如：青春寶、中大、廣通、城建、野風(fēng)、久陽(yáng)、宋都、濱江、廣宇、華立、偉星等十幾家。第三種是因某個(gè)項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目型開發(fā)公司，如萬景閣、雙牛等十幾家。行業(yè)中，綠城房產(chǎn)的銷售額比上年增長(zhǎng)82%，大家房產(chǎn)比上年增長(zhǎng)92%，金都房產(chǎn)增長(zhǎng)40%。%的企業(yè)表示，自己公司的商品房銷售價(jià)格已比上季度要提高，%的企業(yè)表示持平，沒有一家公司的銷售價(jià)格是下降的。德加公寓和金都房產(chǎn)開發(fā)的新金都城市花園，均通過國(guó)家建設(shè)部組織的全國(guó)城市住宅建設(shè)示范小區(qū)的驗(yàn)評(píng)和復(fù)評(píng)，雙雙摘取國(guó)家級(jí)金獎(jiǎng)小區(qū)桂冠，囊括建設(shè)部最高獎(jiǎng)項(xiàng)。早在1998年年底，民幣，居全國(guó)大中城市之首。居溫州、寧波之后,排名第三。政策環(huán)境福利分房的取消、貨幣化分房政策的實(shí)施，外地人購(gòu)房入戶政策的出臺(tái)等住房制度的改革，各種住房金融制度的建立，甚至政府減免一系列稅費(fèi)，讓居民賣舊房買新房，享受政策優(yōu)惠，都不斷地改善著政策的軟環(huán)境，或者促進(jìn)住房的商品化進(jìn)程，使集團(tuán)購(gòu)房從市場(chǎng)退出，個(gè)人購(gòu)房取而代之；或者刺激房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，都為杭州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著積極的推動(dòng)作用?？梢哉f，這一方案的出臺(tái)對(duì)杭州的房地產(chǎn)有著積極的作用。對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)公司，此政策的出臺(tái)則為不利的消息。實(shí)物分房只控制面積而不控制價(jià)格，導(dǎo)致杭州市的房?jī)r(jià)居高不下，特別是市中心的房?jī)r(jià)。2．房改房上市的政策： 房改房上市政策的出臺(tái)，為大量渴望購(gòu)買二手房的人們提供了更多的選擇機(jī)會(huì)，使得存量房產(chǎn)交易開始全面上升。產(chǎn)業(yè)政策1．建設(shè)部制訂的《跨世紀(jì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)政策綱要》指出，跨世紀(jì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)是：（1） 加大住房投入，改善住房的有效供給；（2） 增加住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住房的有效需求；（3） 搞活市場(chǎng)流通，促進(jìn)住房供給與需求的基本平衡，實(shí)現(xiàn)住房投資和住房消費(fèi)的雙向拉動(dòng)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。4．99年10月，杭州市房管局公布空置商品房確認(rèn)公告，對(duì)于在99年8月1 日至2022年12月31日其間購(gòu)買空置商品房的單位或個(gè)人，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策。具體包括：1）鼓勵(lì)推廣應(yīng)用新技術(shù)新材料，四新產(chǎn)品和節(jié)能住宅；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高、功能優(yōu)秀住宅小區(qū)的開發(fā)商實(shí)行政策鼓勵(lì)，從征地、辦證等方面給予優(yōu)惠；2）加快貨幣拆遷安置；3）刺激二級(jí)市場(chǎng)活躍，重視科技投入，完善住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)對(duì)“住在杭州”優(yōu)秀住宅小區(qū)創(chuàng)建工作的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)舊住宅小區(qū)實(shí)行收購(gòu)整治等等；4）在政策調(diào)控下，土地供應(yīng)實(shí)行公開招標(biāo)和拍賣，將使競(jìng)爭(zhēng)日趨公平和公正，優(yōu)勝劣汰，使房地產(chǎn)開發(fā)走向品牌、實(shí)力和規(guī)模經(jīng)營(yíng)?！白≡诤贾荨背鞘衅放频膭?chuàng)建，離不開住宅產(chǎn)業(yè)的品牌發(fā)展。杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)全市財(cái)政收入的增長(zhǎng)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)都作出了重要的貢獻(xiàn)。隨著住宅理念的提升和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，使以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，城市的發(fā)展也面臨發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和新的支柱產(chǎn)業(yè)的培育。“住在杭州”既提升了房地產(chǎn)業(yè)的地位，又為其發(fā)展指明了方向，提出了更高要求。 “住在杭州”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的改善 目前“住在杭州”已經(jīng)從最初于去年媒體和有關(guān)部門提出的一句口號(hào)，通過策劃一系列活動(dòng)逐漸打響，并成為市委市政府系列推出的城市品牌之一，成為杭州“人力資本密集型發(fā)展戰(zhàn)略”中一個(gè)先導(dǎo)性戰(zhàn)略。同時(shí)，為吸引人才形成人才集聚，使他們學(xué)在杭州、住在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州，杭州將先后制定一系列吸引外來移民投資居住的優(yōu)惠政策，如購(gòu)房入戶，智力移民、鼓勵(lì)外地企業(yè)集團(tuán)總部駐杭、興建大學(xué)城和創(chuàng)業(yè)園等政策措施的實(shí)行，將大大促進(jìn)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境明顯改善。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)配套、住宅性能到物業(yè)管理，成為創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)必須狠抓的四個(gè)環(huán)節(jié)。社會(huì)因素—觀念社會(huì)上一些舊的觀念對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響是不容忽視的，包括住房是一次性消費(fèi)的觀念、買不起房的觀念、一次性付款的觀念、不住郊區(qū)的觀念等。如果根本買不起房，當(dāng)前居民個(gè)人購(gòu)房率70%以上的現(xiàn)