【正文】 各項目標任務?；A設施進一步完善，發(fā)展環(huán)境進一步改善，發(fā)展后勁進一步增強?？傮w而言，“十二五”時期，仍將面臨的是機遇與挑戰(zhàn)并存，機遇大于挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境，有利于加快經(jīng)濟社會發(fā)展?！秶鴦赵恨k公廳關于清理固定資產投資項目的通知》（國辦發(fā)[2004]38號）規(guī)定：針對固定資產投資增長過快、規(guī)模過大，同時煤、電、油、運和重要原材料供求緊張的矛盾突出，加大對部分投資過熱行業(yè)宏觀調控。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十二五”期間，普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃?！笆濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》中規(guī)定：商品房預售是一種比較特殊的房地產轉讓行為。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案。水泥項目,最低資本金比例為35%。其他項目的最低資本金比例為20%。對取得四級資質證書和暫定資質的房地產企業(yè)，注冊資本提高到不少于400萬元?！掇k法》同時要求，未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產開發(fā)企業(yè)不得向預訂人收取任何費用。鶴峰縣國土資源局國有土地使用權掛牌出讓公告(鶴國土掛告字[2012]2號)規(guī)定：，方案及施工圖設計時，建設項目（含相關附屬設施）滴水不得超過紅線范圍，建筑后退紅線距離不小于5米。該項目的實施是鶴峰縣委縣人民政府落實黨中央國務院武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅規(guī)劃（20112020年），全面建設小康社會的重要舉措；能進一步滿足鶴峰縣城住房市場的剛性需求；是拓展容美鎮(zhèn)城市新區(qū)，擴大發(fā)展空間的有效途徑；是加快鶴峰縣城發(fā)展步伐，完善城市服務功能，提升城市品位的有力措施。建筑材料利用情況本項目作為住宅樓建設，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙礫等。（3）木材：可從本地購進。貯量豐富，適用于砼骨料及路基用料。據(jù)鶴峰城區(qū)總體規(guī)劃修編20012020中記載。（3）對施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。（4）合理使用施工用水，嚴格控制長流水，要經(jīng)常檢查水管和閥門泄漏?！眹夜嫉南闹笜撕陀嘘P節(jié)能規(guī)定。》 （GB/T 500332001）1《城市道路照明設計標準 （GB503652005）項目建設方案所遵循的國家和地方有關合理用能標準、節(jié)能設計規(guī)范的選擇恰當，充分考慮到行業(yè)及項目所在地的特殊要求，內容全面、標準選擇適宜。省政府“616”對口幫扶支援的110千伏橋太線已經(jīng)建成，110千伏太平變電站和110千伏宣太線路工程及裝機45萬千瓦的江坪河水電站、裝機17萬千瓦的淋溪河水電站正在建設之中。 生活用能：本項目建成后，居住戶數(shù)854戶。鶴峰縣為夏熱冬冷地區(qū)，根據(jù)建筑物所在地區(qū)、氣候與建筑類型等特點選擇以下標準。（2）合理的建筑體形能夠減少建筑物與外界的熱量交換，在其他條件相同時，體形系數(shù)（建筑外圍護面積與其所包圍體積之比）越大，單位面積散熱量也越大，對節(jié)能不利。（2）夏季空調室內熱環(huán)境設計指標，應符合下列要求：a、室內設計溫度取 26—28℃；b、換氣次數(shù)取 。按照建筑節(jié)能設計標準和規(guī)范，在建設項目的設計和建造過程中，對建筑圍護結構采取隔熱保溫措施，使用節(jié)能型系統(tǒng)，實現(xiàn)建筑節(jié)能。k）不滿足外墻加保溫措施（m2k）不滿足中空塑鋼窗（m2利用自然通風降低溫度、改善居住環(huán)境是炎熱地區(qū)節(jié)約空調電耗的重要方法；恰當?shù)钠矫娌贾糜兄谛纬衫硐氲耐L作用，通過建筑物門窗的合理設置，形成通風口，組織并誘導自然通風，既起到節(jié)能作用又克服了空調室內空氣品質差的弱點。不同朝向、不同窗墻面積比的外窗傳熱系數(shù)朝向窗外環(huán)境條件外窗的傳熱系數(shù)K[W/（））窗墻面積比≤窗墻面積比且≤窗墻面積比且≤窗墻面積比且≤窗墻面積比且≤北（偏東60。范圍）無外遮陽措施有外遮陽措施（其太陽輻射透過率≤20%）南（偏東30。（2）門窗設計建筑物的外窗及陽臺門的氣密性等級，不低于現(xiàn)行國家標準《建筑物外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB7170規(guī)定的Ⅲ級，7層及7層以上的外窗及陽臺門的氣密性等級，不低于該標準的Ⅱ級。（2）采用分散式空氣調節(jié)器進行空調(及采暖)時，其能效比、性能系數(shù)必須符合國家現(xiàn)行有關標準中的規(guī)定值。電力本項目的電力系統(tǒng)在設計、布置時力求減少線損，全速選擇負荷中心，節(jié)約電能。（3）選用高效率、低能耗的變壓器。第5章　建設用地、征地拆遷及移民安置分析鶴峰縣城西南側楊柳潭新區(qū)（老屋場）。項目選址和用地方案符合有關法律法規(guī)要求；項目選址不涉及壓覆礦床和文物、不影響防洪、通航及軍事設施安全等不利影響。（土地紅線面積），建筑密度：58%，容積率：，綠地率25%。第6章　環(huán)境和生態(tài)影響分析（1）地理位置。38′至30176。境內東西長85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)—江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)—，平均海拔1147米，平均切割深784米。年平均徑流深1223毫米，四季分配不均。鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風濕潤氣候。（5）土壤概況。（6）森林植被。本項目對生態(tài)環(huán)境影響主要為工程建設造成的影響。(2)噪聲的影響施工噪聲包括金屬切削施工噪聲和建筑施工噪聲，主要來自施工時鋼結構構件加工、施工機械和建筑材料運輸、車輛馬達的轟鳴喇叭的喧鬧聲。這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴重影響施工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導致工作人員體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔輕則導致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴重影響工程施工進度，同時使附近的居民遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的影響。棄土的運輸需要大量的車輛，如在白天進行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。工程施工開挖、運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工噪聲，為了減少施工對周圍居民及機關的影響，工程在距民舍200m的區(qū)域內不允許在晚上十一時至次日早上六時內施工，同時應在施工設備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。擬建項目滿足達標排放、保護環(huán)境和生態(tài)、水土保持等政策法規(guī)的要求，生態(tài)環(huán)境保護措施合理和可行?；矩攧諗?shù)據(jù)取自《鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告》中的財務數(shù)據(jù)，其投入物(包括土地、電力、勞力等特殊投入物）、產出物的市場價格均由市場自由形成，可近似反映支付意愿或機會成本，因此不采用影子價格調整，其經(jīng)濟影響分析采用可研報告中的財務分析據(jù)。其中：商業(yè)建筑面積18978㎡，；居住建筑面積103214㎡。銷售利潤率＝利潤/銷售收入*100%＝*100%＝%。累計稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（I＝15%）：。%時即可保本。 從圖上看出當財務內部收益率剛好等于基準收益率15%時的價格變動臨界點為負28，即銷售價格下降到28%時全投資利潤率將變?yōu)樨摂?shù)，；投資成本變動臨界點為37%，當投資成本增加37%時全投資利潤率將變?yōu)樨摗? 由圖可以看出，在其他變動因素變化率相同情況下，當產品價格下降幅度超過24%時，凈現(xiàn)值將由正變負，項目由可行變?yōu)椴豢尚?；當投資額增加的幅度超過28%時，凈現(xiàn)值由正變負，項目變?yōu)椴豢尚小Ｔ擁椖康慕ㄔO，將對提高房地產企業(yè)的管理水平，完善小區(qū)功能，實現(xiàn)物業(yè)科學管理，推進公共配套服務產生積極的影響。（2）對城鎮(zhèn)化進程的影響。項目的宏觀經(jīng)濟影響主要體現(xiàn)在項目的實施將對武陵片區(qū)的房地產開發(fā)、旅游服務業(yè)產生影響，并進一步對該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展產生影響。（2）項目對區(qū)域資源開發(fā)和有效利用，優(yōu)化當?shù)刭Y源配置的貢獻。（1）項目與武陵片區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和國家中長發(fā)展規(guī)劃具有關聯(lián)性和較強的適應性，項目在鶴峰的落地，是鶴峰縣落實黨中央、國務院武陵片區(qū)連片扶貧發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。表現(xiàn)在擴大了鶴峰城市空間布局，拉開了城區(qū)骨架，形成楊柳潭新的城區(qū)，為康嶺新城建設奠定了基礎；可增加鶴峰縣城人口承載量3200人，其中：直接增加城鎮(zhèn)人口854戶，2989人；增加服務人口211人。（1）對培育鶴峰乃致武陵地區(qū)的旅游服務業(yè)產業(yè)市場環(huán)境、促進競爭、優(yōu)化房地產業(yè)市場秩序、提高資源配置效率有著極積的推動作用。本節(jié)內容略。（3）項目的實施，對促進貧困地區(qū)發(fā)展增加貧困人口收入，特別是增加郊區(qū)種、養(yǎng)、加從業(yè)人員收入，繁榮周邊農貿市場有著十分極積的意義，是落實武陵片區(qū)連片扶貧開發(fā)規(guī)劃，實現(xiàn)鶴峰全面小康的重要舉措。引起文化教育水平、衛(wèi)生健康程度的變化，并對當?shù)厝宋沫h(huán)境產生影響。華龍集團在房地產開發(fā)建設方面已形成有一套成功的獲得項目地區(qū)的人群參與項目設計、準備和實施的恰當形式和方法。項目設計方案充分考慮到了使群眾能充分有效參與的多種方式，項目決策群眾參與程度高，得到當?shù)厝罕姷恼J同與支持。本項目沒有移民安置問題和受損補償問題，使社會風險大為降低。 政治環(huán)境風險。社會環(huán)境風險。風險影響程度為可忽略影響。國家經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，縣域經(jīng)濟持續(xù)增長，區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境有利項目建設。本項目符合土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策要求，并得到縣委縣人民政府及相關職能部門大力支持，但尚存金融方面的不確定性因素。商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟和各類設施的變化會給項目帶來影響。城市基礎設施和配套公用設施的配套情況直接影響業(yè)主的生產生活，給項目帶來可能風險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性。項目用地為出讓競得拆遷后的現(xiàn)狀土地，風險影響程度為可忽略影響。房地產開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發(fā)的重要制約。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。 先進性風險。過分強調設計的先進性、經(jīng)濟性，忽視適用性，會有不為消費者接受的風險。項目造價居于當?shù)仄骄?，風險影響程度為較小影響。建設單位有一個熟悉工程管理的團隊，有較強的合同管理能力，風險影響程度為中等影響。工期拖延風險。 價格風險。在處理項目風險時，必須對各種風險因素進行認真分析，綜合評價，采取相應防范和控制措施。風險回避是一種消極的風險防范策略，在回避風險的同時，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。 風險轉移不放棄或中止帶有風險的開發(fā)活動，但將風險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人承擔，從而達到降低自身損失程度的目的。通過尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務責任、風險損失轉移給他人。 一是建立一支高素質、多學科的開發(fā)隊伍，懂工程善管理，能夠較準確地把握宏觀政策和經(jīng)濟趨勢。風險控制是一種積極的風險管理措施，成本低效果好，本項目應優(yōu)先采用。在項目開發(fā)時，可以通過調整開發(fā)結構，通過開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時間差異化來分散風險。到2020年，%的增速，達到80億元，:::41:41，今后10年，第三產業(yè)的超常發(fā)展是鶴峰經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的關鍵。有利縣域經(jīng)濟增長，有利企業(yè)發(fā)展壯大，有利居民生活