【正文】 筑元/㎡6899189781897800按建筑面積3地下車庫元/㎡0216030000合計014379512219200，其中：。（1）BEP（產(chǎn)銷量）=年總固定成本/（單位產(chǎn)品單價－單位產(chǎn)品變動成本－單位產(chǎn)品銷售稅金與附加）=225776500/（－－）=。從盈虧平衡分析圖可直觀看到，臨界點分別為28%和37%，允許變動范圍較寬，抗風險能力較強，沒有銷售收入，%才能使項目達到內(nèi)部收益率15%，%的預期目標。對與房地產(chǎn)相關的上下游產(chǎn)業(yè)及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬發(fā)展空間。項目與區(qū)域及國家宏觀經(jīng)濟層面的發(fā)展支持服務業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)政策導向相一致，符合國家相關經(jīng)濟增長政策、扶貧政策、環(huán)保政策、就業(yè)政策、收入分配政策要求。（2）對當?shù)丶夹g進步及對三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的貢獻。（2）項目實施將形成鶴峰房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構調(diào)整的新格局，通過先進的華龍房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、建設、管理模式的應用，將打造出鶴峰城區(qū)新形象。第8章　社會影響分析,本項目實施后，增加直接工資及福利、運輸、原材料、。本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)及小區(qū)服務性項目，應有當?shù)貗D女、兒童等弱勢群體廣泛參與，并加強公共區(qū)各項服務設施建設，為弱勢群體提供便利。項目建設和運營符合國家的民族宗教政策，充分考慮了鶴峰土家族苗族等當?shù)孛褡宓娘L俗習慣、生活方式及宗教信仰，不會引發(fā)民族矛盾、宗教糾紛和社會安定。表現(xiàn)為發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟損失。經(jīng)濟環(huán)境風險。風險影響程度為較大影響。目前城市基礎設施和配套公用設施的配套不夠完善。境內(nèi)山洪、暴雨多有發(fā)生，洪水位按20年一遇設計，風險影響程度為較小影響。隨著國際經(jīng)濟形勢變化，國內(nèi)貸款利率調(diào)整時有發(fā)生，風險影響程度為中等影響。設計符合當?shù)貙嶋H，適用性強，風險影響程度為較小影響。工程質(zhì)量風險。 市場需求風險。風險轉(zhuǎn)移分為三種類型。二是制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并盡可能嚴格按照計劃實施。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風險，而不能分散系統(tǒng)風險。，屬于建設過程中的暫時性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a，屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。本項目建成后。 　　風險分散是從證券投資風險分散原理發(fā)展起來的理論。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險具有系統(tǒng)性、關聯(lián)性和多樣性的特點。包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險。適用性風險。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。周邊設施風險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策。本項目在設計、決策過程中有廣泛的社會參與，得到消費者的認同與社會的支持。鶴峰縣人民政府高度重視，簽署了《華龍半島綜合開發(fā)建設項目協(xié)議書》，形成了城建、交通、電力、通信、供水等基礎設施條件以及醫(yī)療、教育等社會福利及生活條件足夠保障的社會支撐系統(tǒng)；當?shù)厝罕妼椖康膽B(tài)度及參與程度。一方面推動城鎮(zhèn)化進程，一方面增加城建壓力。本項目屬于國有土地出讓，出讓前由政府完成了拆遷及對受損群體的安置與補償。（2）通過增加就業(yè)機會，對居民收入的增長、改善居民生產(chǎn)生活條件、提高居民生活質(zhì)量將起到一定的促進作用。（2）項目對當?shù)丶皣邑斦杖氲呢暙I。、企業(yè)利潤8689萬元、勞務工資600萬元、利息897萬元、房租150萬元。相當于鶴峰縣2012年全社會固定資產(chǎn)投資計劃的9%，成為鶴峰固定資產(chǎn)投資的重點項目之一，對建材、餐飲、運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展具有較強的拉動作用。該項目在鶴峰目前屬于地段最好、建筑規(guī)模較大的樓盤之一，在行業(yè)內(nèi)具有重要地位，對鶴峰房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向具有重要影響。盈虧平衡圖: 圖上橫軸為因素變化幅度（%），縱軸為全投資利潤率（%），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線代表價格變化。華龍半島商住樓總建筑面積143795㎡，可銷售總面積122192㎡。項目開發(fā)者及工程施工單位應與當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，工程施工單位應對施工人員加強教育，不隨意亂丟棄物，保證工人工作生活環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。棄土處置地不明確或無規(guī)劃亂丟亂放，將影響土地利用、河流流暢，破壞自然、生態(tài)環(huán)境，影響城市的建設和整潔。施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，使鄰近居家普遍蒙上一層泥土，給居住區(qū)環(huán)境的整潔帶來許多麻煩。其中林業(yè)用地土壤8個土類，16個亞類，29個土屬，87個土種，在8個林業(yè)用地土類中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個地帶性土類。（4）氣候概況。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構較為簡單，地形復雜，地貌千姿百態(tài)。38′，北緯29176。經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準機關批準；未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。（6）采用泛光燈時，燈具效率低于55％者不應選用。（5）建筑通風設計時充分考慮了處理好室內(nèi)氣流組織，提高通風效率。本項目的建筑物的造型設計簡潔、完整，盡量避免復雜的輪廓線，但局部也服從了建筑美觀的要求。建筑外窗(包括陽臺門的透明部分)設計中，按照不同朝向、不同窗墻面積比的外窗，其傳熱系數(shù)符合下表的規(guī)定。k）滿 足3單層玻璃鋼窗（m2建設單位要把實施建筑節(jié)能標準作為基本要求，設計單位要嚴格按照建筑節(jié)能設計標準進行設計，要把節(jié)能設計落實到建筑施工、結(jié)構性能和機電設備等各個專業(yè)，不符合節(jié)能標準的設計為不合格設計。k）遮陽系數(shù)SC（東、南、西向/北向）單一朝向外窗（包括透明幕墻）窗墻面積比≤≤—窗墻面積比≤≤≤—窗墻面積比≤≤≤窗墻面積比≤≤≤窗墻面積比≤≤≤屋頂透明部分≤≤注：有外遮陽時，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)*外遮陽的遮陽系數(shù)；無外遮陽時，遮陽系數(shù)=玻璃的遮陽系數(shù)建筑的外殼與建筑體形（1）建筑外殼由窗、墻、屋面和門等構成，是控制建筑能耗的最重要因素。本項目電能消耗生活、商業(yè)服務用電，水耗為生活衛(wèi)生用水?！罚?JGJ/T16920）2《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》“新建工程項目設計必須認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策、國家和行業(yè)節(jié)能設計標準，不得采用國家已公布的限制（或停止）生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)序列、規(guī)模、或行業(yè)已公布限制（或停止）的舊工藝翻版擴產(chǎn)增容及選用淘汰產(chǎn)品。（2）合理規(guī)定施工時照明度數(shù)，節(jié)約用電。其中當?shù)厣a(chǎn)的礫石、中（粗）砂材料，開采方便規(guī)模較大，可用汽車直接運至施工現(xiàn)場。因不屬資源開發(fā)類項目，故資源利用重點分析項目建設過程中的建材資源利用。依照國家有關規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招投標方式，進行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策?！掇k法》要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書或者《暫定資質(zhì)證書》。調(diào)整后,各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例為:鋼鐵、電解鋁項目,最低資本金比例為40%。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。特別是經(jīng)濟總量仍然偏小，地方企業(yè)規(guī)模有待進一步做大；第三產(chǎn)業(yè)比重不高，區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢有待進一步挖掘；解決“三農(nóng)”問題任務艱巨，就業(yè)和再就業(yè)壓力仍然較大；處理好各種社會利益關系難度加大，構建社會主義和諧社會仍然有很多工作要做。資金來源：企業(yè)資本金一年內(nèi)增加到8040萬元，申請銀行貸款10009萬元，主要財務指標表銷售收入總成本所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅土地增值稅稅后累計凈現(xiàn)金流量財務內(nèi)部收益率10000稅后累計財務凈現(xiàn)值（i=15%）稅后利潤稅后全投資利潤率%稅后資本金投資利潤率%資產(chǎn)負債率%第2章　發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析“十一五”以來，鶴峰縣堅決貫徹國家宏觀調(diào)控政策，積極應對更加開放的外部環(huán)境變化，著力解決發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問題，成功戰(zhàn)勝突如其來的疫情和自然災害，鞏固和保持了經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。其主要經(jīng)濟技術指標如下：㎡，㎡，總建筑面積（含地下）㎡，其中：㎡，㎡。租賃房：2006年鶴峰租賃房2200元/套現(xiàn)有各類房屋總量10345套。全縣民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值191027萬元，%。項目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購物等功能于一體的活動中心。公司概況：公司現(xiàn)有員工43人，其中大專以上學歷者19人，已投入資金6000多萬元用于土地收儲、項目前期的“三通一平”和鶴峰華龍半島開發(fā)的相關前期工作等。首期出資注冊人民幣238萬元，股權占比10%。華龍集團是恩施州大型綜合性民營企業(yè)，在全州處于龍頭地位。農(nóng)村居民收入大幅提高：2011年農(nóng)村居民純收入達到4116元，較上年增加783元，%。恒海觀天下1400套。商用房：2006年鶴峰商用房4500元/平方米，2011年鶴峰商用房9000元/平方米，%。居住戶數(shù)854戶。隨著加入世界貿(mào)易組織過渡期的結(jié)束，我國將進入全方位開放的新階段。以建設山水園林式城市為目標，科學調(diào)整和嚴格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。因此，城市房地產(chǎn)管理法對商品房預售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權轉(zhuǎn)讓更加嚴格的限制性條件和程序。鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項目,最低資本金比例為25%。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。商業(yè)服務業(yè)設施用地只能建設五星級賓館、醫(yī)療療養(yǎng)院項目及其配套服務設施；競得人需配建休閑廣場一個，（其中：，廣場配套道路2300平方米，廣場配套綠地3700平方米），同時配建半島環(huán)形連接道路約520米及半島親水走廊的綠化，整個設計投資規(guī)模不低于1800萬元，以上內(nèi)容設計方案由競得人按相關程序報審和開發(fā)建設；競得人需按住宅建筑面積的5%配建保障性住房。（2）水泥：低標號普通水泥由當?shù)厝A新水泥廠供應，42325水泥，525水泥，其水泥經(jīng)抽樣檢驗，性能指標均滿足標號要求。區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層及基巖裂隙水，主要接受大氣降水補給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補給。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失?！豆步ㄖ?jié)能設計標準》（GB501892005）《綠色建筑評價標準》（GB/T503782006）《綠色建筑技術導則》(建科【2005】199號)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標》（JCJ1342001）《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分）JCJ26951