杭州市年度土地市場分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 上相較第一、二季度大幅提高，但是出讓價格更趨清冷。2007年百家齊鳴，由于消費(fèi)市場的興起，企業(yè)拿地沖動十分顯著，往往是政府推出一塊開發(fā)商就爭搶一塊。因此，地塊優(yōu)秀、資金充裕、企業(yè)有戰(zhàn)略發(fā)展要求，只有滿足這三個條件的開發(fā)商才會在拍賣會上競相加價。蔣村地塊為住宅用地，住宅的樓面價也因地價的高昂而達(dá)到了11142元/平方米和10188/平方米。這些地塊都是少有的大地塊，位于城中，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，于居于商都很適宜，在以往必定造成“地王”轟動。（三）區(qū)塊分布：濱江下城為供地主力，老城區(qū)廠房地塊發(fā)力，主城7個區(qū)域都有分布。它以24388萬元的總價，被77號競買單位杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司競得，樓面均價約7878元/平方米。在它所有的7宗地中，有3宗是位于錢塘江畔聞濤路的絕版江景地塊，分別被德圣房地產(chǎn)、海墅投資管理(杭州)有限公司，以及中海和世茂的聯(lián)手注冊子公司“興貴投資有限公司”聯(lián)袂取得。比如杭州重機(jī)廠、杭州東南化工廠等，這些工廠曾為杭州的建設(shè)、人民的生活立下汗馬功勞。2007年有原金松洗衣機(jī)廠地塊、原杭一棉地塊、原東南面粉廠地塊3個老廠房完成土地出讓。經(jīng)過91輪激烈競價，作為商住用地，折合樓面價9833元/平方米。11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。在前期宏觀調(diào)控顯效和內(nèi)需減少的兩方夾擊下，中國房地產(chǎn)市場和土地市場出現(xiàn)了必然的拐點(diǎn)。在中央政策出臺前后，各地方政府紛紛出臺相關(guān)政策。意見規(guī)定：對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，允許受讓人在1 2個月內(nèi)付清出讓價款，對起價總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊，其出讓價款支付期限最高可達(dá)18個月；允許自《出讓合同》簽訂之日起1 O日內(nèi)應(yīng)繳的首付出讓價款(定金)調(diào)整至出讓價款總額的10%。6月杭州市國土資源局推出第一期《讀地手冊》，9月又推出第二期。而第二期杭州讀地手冊更是推出62宗總面積計3118畝的政府儲備土地。2008年土地市場整體轉(zhuǎn)淡的根本原因正是在于宏觀基本面對市場的緊縮作用顯現(xiàn)。半年來，這些貨幣政策收到了相當(dāng)大的效果，根據(jù)央行2008年第3季度5000戶企業(yè)調(diào)查綜述分析顯示我國宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)顯著回落，企業(yè)家對下季度經(jīng)濟(jì)下行的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。圖5 中國大陸2007~2008年M2和M0供應(yīng)量然而受美國華爾街金融風(fēng)暴的波及，下半年中國出口貿(mào)易不容樂觀，經(jīng)濟(jì)從過熱走向平穩(wěn)，繼而發(fā)生下滑，%，回到了兩年前的水平。加之銀行銀根緊縮，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)了的資金鏈緊張的狀況。如恒大地產(chǎn)，過去一年里儲地量暴增8倍，而截至2009年1月，恒大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元，除此外還向機(jī)構(gòu)投資者融得的10億美元資金。2008年的成功上市使它有能力在今年接連拿下3宗土地。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10%。以上海為例，2008年前11個月流標(biāo)的住宅用地比例高達(dá)38%。接下去，9月、10月、11月房價環(huán)比增幅依次為 %、%、%，房價下跌呈加速趨勢。房地產(chǎn)業(yè)以及土地市場與中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢緊密相關(guān)。一方面，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的擴(kuò)散使得中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素增加；另一方面，產(chǎn)業(yè)調(diào)整的契機(jī)也將到來。2008年11月5日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。事實(shí)上2008年年末，中央對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從抑制轉(zhuǎn)向積極鼓勵。面對更多不確定的內(nèi)外部因素，可以預(yù)計未來土地市場對政府的依賴將加強(qiáng)。即后兩部分共計55%的額度會進(jìn)入杭州市政府性基金，統(tǒng)一被政府提取和分配。由土地出讓而得的財政收入是杭州市政府年財政收入的重要組成部分。比上年大幅下降。 杭州地鐵一期工程已于2007年3月28日正式動工。但是我們?nèi)钥煽吹剑贾菔型恋爻鲎尳鹗杖肱c公共服務(wù)和市政建設(shè)直接相關(guān)，如果將來土地市場仍不見好轉(zhuǎn)，那未來城市建設(shè)所需的資金勢必會受到牽連，政府公共服務(wù)水平也可能因此下降。經(jīng)過行業(yè)洗牌，明年地好、價低的土地局面將極有可能給資金雄厚的開發(fā)商吹去東風(fēng)，明年的房地產(chǎn)市場將因此進(jìn)入新一輪群雄逐鹿的發(fā)展時期。那塊被高樓環(huán)抱的原東南化工廠地塊，在不久的將來也會融入這金碧輝煌的都市夜景。16 / 16
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