【正文】 差錯(cuò)，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱(chēng)是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認(rèn)。即使是公證的委托書(shū)也不能全部避免購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。二人以上共同購(gòu)買(mǎi)一套房屋，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上應(yīng)當(dāng)共同簽署合同。 產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購(gòu)房合同上簽字的購(gòu)房人來(lái)確認(rèn)的，并非想登記誰(shuí)的名字就能登記誰(shuí)的名字。民事行為能力指法律確認(rèn)公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務(wù)，并且能夠?qū)ψ约旱男袨槌袚?dān)民事法律責(zé)任的資格。從年齡上分析，十八周歲以下的子女屬于限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力的人，能進(jìn)行與其智力能力相當(dāng)?shù)姆尚袨?。但未成年子女不能以自己的名義單獨(dú)簽署購(gòu)房合同，而必須由其監(jiān)護(hù)人以“買(mǎi)方監(jiān)護(hù)人”的名義同時(shí)簽署。 ” 這就是說(shuō)，如果房產(chǎn)登記在未成年子女名下，在孩子具備完全民事行為能力之前，父母想出售這套房屋必須是為未成年人的利益才能出售，否則無(wú)權(quán)再出售這套房子了。按揭貸款是另一種單獨(dú)的民事法律行為，它不僅要求行為人具備民事行為能力，而且銀行還有其它更為嚴(yán)格的要求，以降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)。第三，辦理父母和子女關(guān)系公證，及共有產(chǎn)權(quán)和父母代為還款的承諾公證。以前外省市個(gè)人在京購(gòu)房需向北京市房地產(chǎn)交易中心提交購(gòu)房申請(qǐng)書(shū)。 二、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的注意事項(xiàng) 1 ．賣(mài)方詐騙手法 在二手房買(mǎi)賣(mài)中，有些售房人采用隱瞞事實(shí)或詐騙的手段，損害買(mǎi)房人的利益。等買(mǎi)方交了定金或產(chǎn)首付款后售房人便逃之夭夭。委托書(shū)公證后，代理人便有權(quán)出售房屋。有些售房人所售的房屋是被法院查封的，售房人在明知的情況下仍與買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，仍然出售查封的房屋，導(dǎo)致買(mǎi)方不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由售房人承擔(dān)。 （ 5 ）利用房屋買(mǎi)賣(mài)合同詐騙。這種詐騙手續(xù)一般是房主與另外一個(gè)唱雙簧，由非房主一方親自出面冒充房主賣(mài)房，將合同、發(fā)票等都給買(mǎi)方，然后收取定金或首付款或全款后逃跑，不再露面，而真房主隨后出現(xiàn)，假裝房子被人賣(mài)了，自己是產(chǎn)權(quán)人，拿出產(chǎn)權(quán)證要求買(mǎi)房人搬家，買(mǎi)房人不搬家則起訴到法院要求騰退房屋。待售房人取得房款后將 鑰匙交出后不再辦理物業(yè)費(fèi)等其它費(fèi)用的交接，購(gòu)房人在與物業(yè)進(jìn)行交接時(shí)發(fā)現(xiàn)售房人因該房屋欠下大量債務(wù)。按規(guī)定出售夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋應(yīng)該由另一方出具同意出售的證明，但出售方偽造另一方的簽字，謊稱(chēng)另一方已簽字同意辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)，拿到房款后將房款轉(zhuǎn)移。 （ 3 ）先過(guò)戶(hù)后辦個(gè)人住房抵押貸款。如果有中介公司參與，應(yīng)該將中介公司的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)、住所、實(shí)際經(jīng)營(yíng)地、法定代表人的住所、身份證號(hào)、電話(huà)、郵編等內(nèi)容寫(xiě)清楚 ?；拘畔?xiě)清楚后，不僅可以通過(guò)工商或建設(shè)部門(mén)中介公司的基本情況，還可以避免因?yàn)榇頇?quán)的問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，并可以在訴訟時(shí)提交準(zhǔn)確的起訴信息，以作為法院送達(dá)或執(zhí)行的參考，以利于訴訟及案件的執(zhí)行。 簽訂未取得房屋所有權(quán)證的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)注明買(mǎi)賣(mài)合同號(hào)、開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)、房屋的位置、施工號(hào)、房屋的面積或約定的面積、房屋的層數(shù)、朝向及房屋用途等基本情況，除此之外，還應(yīng)注明銷(xiāo)售許可證號(hào)或登記在開(kāi)發(fā)商名下的大產(chǎn)證號(hào)等信息。如果購(gòu)房人不解除合同，則合同繼續(xù)履行，售房人仍應(yīng)按房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任，直至抵押解除。如果售房人隱瞞事實(shí)真相，共有權(quán)人主張權(quán)利導(dǎo)致合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除的，售房人應(yīng)當(dāng)賠償共有權(quán)人。 6 ．對(duì)房屋租賃的聲明 售房人應(yīng)當(dāng)對(duì)所售房屋租賃的事實(shí)予以聲明，否則影響到房屋交付或承租人要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)售房人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，具體的違約責(zé)任雙方應(yīng)的合同中約定。因此，未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買(mǎi)賣(mài)對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都存在風(fēng)險(xiǎn)。 因新建商品房開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任或其它義務(wù)，因此買(mǎi)賣(mài)雙方轉(zhuǎn)讓時(shí)部分開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，因此售房人與購(gòu)房人應(yīng)在合同中約定，辦理完畢房屋驗(yàn)收交接手續(xù)之日起，甲方將享有的與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的一切權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方行使，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利包括但不限于： 1 、房屋質(zhì)量不合格時(shí)要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利； 2 、要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)房屋的權(quán)利。購(gòu)房者在確定付款方式時(shí)仍需仔細(xì)考慮一下幾種付款方式對(duì)自己有什么影響，以便爭(zhēng)取到將來(lái)對(duì)自已有利的結(jié)果。即使是在這種情況下，筆者也建議最好付全款的 90% ，以此來(lái)對(duì)抗可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題或其它在合同履行之前不能預(yù)見(jiàn)的其它問(wèn)題，以便開(kāi)售房人及時(shí)配合解決這些問(wèn)題。其次賣(mài)方后續(xù)的房款也不一定能順利得到。 很多 購(gòu)房者都沒(méi)有實(shí)力一次性支付房款，必須采用貸款的方式。但通過(guò)銀行貸款從風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)購(gòu)房者是有利的，對(duì)售房人也是有利的，購(gòu)房者及售房人可以利用銀行的信譽(yù)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，通過(guò)銀行貸款也存在首付款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，有些銀行是要求將首付款也存入銀行的，將來(lái)與貸款一起支付給售房人，但有些銀行不要求。 10 ．如何約定房屋的交付 （ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn) 一般中介公司在合同中房屋交付標(biāo)準(zhǔn)中約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)是“現(xiàn)狀”，這樣的約定因?yàn)槿鄙倏蓞⒄盏臉?biāo)準(zhǔn)，等于沒(méi)有約定。等房屋辦理交接手續(xù)時(shí)與合同約定的清單一一對(duì)照，符合合同的約定即辦理交接手續(xù)，不符合約定的要求售房人按照事先的約定承擔(dān)違約責(zé)任。房屋交驗(yàn)完畢后，雙方應(yīng)簽署《物業(yè)交驗(yàn)單》對(duì)房屋設(shè)施、設(shè)備狀況予以明確。 在此律師提醒，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，如果房屋有獨(dú)立、半獨(dú)立使用的附屬物或與房屋不可分割的附屬物，一定要在房屋買(mǎi)賣(mài)合同里寫(xiě)清楚，說(shuō)明所購(gòu)房屋即包括所購(gòu)房屋也包括與房屋相關(guān)的附屬物。 12 ．提前入住裝修的風(fēng)險(xiǎn) 在買(mǎi)賣(mài)雙方約定在辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)提前入住存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)都非常大，尤其是買(mǎi)方提前入住對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。 13 ．提前入住對(duì)裝修費(fèi)的約定 二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方有時(shí)會(huì)約定簽訂合同后在沒(méi)有付款或沒(méi)有辦過(guò)戶(hù)手續(xù)前即提前辦理入住。如乙方違約導(dǎo)致合同無(wú)效或被解除的，乙方除了承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任之外，乙方自行裝修所支出的所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。供暖費(fèi)的價(jià)格按北京市第（ 2001 ）年 372 號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)費(fèi)用由物業(yè)管理單位與新的房屋所有權(quán)人在市場(chǎng)價(jià)格的幅度內(nèi)協(xié)商確定。獨(dú)立供暖系統(tǒng)購(gòu)房人自己可以調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，因此天然氣的用量根據(jù)房屋的大小、室內(nèi)溫度高低、房屋的采光及樓層、朝向等因素相關(guān)。 買(mǎi)賣(mài)雙方或任何一方必須攜帶買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件、買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、買(mǎi)方房產(chǎn)證復(fù)印件 ( 若已辦下來(lái) ) 到北京市國(guó)土資源和房屋管理局居住小區(qū)管理辦公室辦理更名手續(xù)后才能轉(zhuǎn)到買(mǎi)方名下。 18 ．在簽訂購(gòu)房合同時(shí)如何約定延期交房?jī)?nèi)容 二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，延期交付房屋的原因很多，有的是因?yàn)橘u(mài)方反悔，有的是賣(mài)方將房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在糾紛，相關(guān)權(quán)利人拒絕搬出或強(qiáng)行入住該房屋，有的是因?yàn)槲飿I(yè)公司不配合阻撓購(gòu)房人入住房屋。但在寬限期內(nèi)售房人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款或者總房?jī)r(jià)款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算，或者按已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金。 19 ．售房人不同意簽訂詳細(xì)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議怎么辦 目前在二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上，因?yàn)榉吭瓷傩枨罅看?，供?yīng)量與需求量的大約比例是 1 ： 3 至 1 ： 5 ，因此處于絕對(duì)的賣(mài)方市場(chǎng)，基于市場(chǎng)的行情，有些售房人不想受到很多束縛，因此不同意簽訂過(guò)細(xì)的或者對(duì)自己有約束協(xié)議內(nèi)容。遇到這種情況，有些是售房人意氣用事，購(gòu)房人可以與售房人心平氣和的談，說(shuō)明利害關(guān)系，但也有些售房人所售的房屋本身存在問(wèn)題，但沒(méi)有將對(duì)購(gòu)房人不利的信息如實(shí)告知購(gòu)房人，恰恰購(gòu)房人在細(xì)節(jié)當(dāng)中談及此事，并要求將此內(nèi)容加入合同，因此售房人不同意購(gòu)房人的請(qǐng)求，遇到這種情況購(gòu)房人可能判斷購(gòu)買(mǎi)此房的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者通過(guò)談判及談判不成的內(nèi)容可以做出決策，決定是否放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋，如果購(gòu)房人判斷沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓步，接受售房人的方案或協(xié)商內(nèi)容。由于賣(mài)方原因?qū)е沦I(mǎi)方逾期取得房屋所有權(quán)證的，買(mǎi)方有權(quán)追究賣(mài)方違約責(zé)任，每逾期一日，賣(mài)方應(yīng)按總房款的萬(wàn)分之三向買(mǎi)方支付滯納金，逾期超過(guò)三十日，買(mǎi)方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行過(guò)戶(hù)手續(xù)。若賣(mài)方解除合同的，買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付總房款 20% 的違約金。一般違約指在合同履行的過(guò)程當(dāng)中，違反了合同的約定，但不足以影響合同的目的，比如比合同約定的付款時(shí)間遲付了 3 天，比如比合同約定的記交房時(shí)間晚交了 7 天，這類(lèi)情況都屬于一般違約?！安毁?gòu)買(mǎi)房屋”是指乙方主觀(guān)不購(gòu)買(mǎi)該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不購(gòu)買(mǎi)該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付購(gòu)房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。 本合同生效前若乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方支付的購(gòu)房定金。在二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，存在很多類(lèi)違約，比如有關(guān)購(gòu)房人逾期付款的違約和售房人逾期交房的違約、購(gòu)房人放棄購(gòu)買(mǎi)房屋或售房人不賣(mài)房屋，還有售房人沒(méi)有按約定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、沒(méi)有將戶(hù)口從房屋內(nèi)遷走、房屋質(zhì)量存在瑕疵等等，每種違約都不一樣，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約責(zé)任大小或輕重來(lái)確定違約金的比例，比如涉及到根本違約的悔約違約金可以按照最高限即總房款的 20% 來(lái)確定，也可以小于 20% 。 24 ．如何約定爭(zhēng)議的解決方式 按照規(guī)定，爭(zhēng)議的解決方式有兩種，一種是訴訟，通過(guò)法院解決，另一種是仲裁，通過(guò)仲裁機(jī)構(gòu)解決。法院和仲裁機(jī)構(gòu)在合同中只能選擇其一，否則就是法院管轄。比如買(mǎi)賣(mài)雙方可約定如果超過(guò)合同約定的付款期限三十天買(mǎi)方仍未付款，則買(mǎi)賣(mài)雙方的合同解除。變更的內(nèi)容包括交房日期、付款日期、付款方式、辦理過(guò)戶(hù)的日期、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、附屬物的歸屬、物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)等等內(nèi)容。 27 ．如何約定合同的生效條件 二手房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，只要合同依法成立，自成立時(shí)即生效。如果當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。 比如雙方交易的房屋還沒(méi)有辦理完畢房屋所有權(quán)證，可以約定該合同附條件，雙方可約定待賣(mài)方的房屋所有權(quán)證辦理完畢后合同生效。若為墻界關(guān)系復(fù)雜的平房或其它四至復(fù)雜的房屋，可自行繪制簡(jiǎn)圖并簡(jiǎn)要說(shuō)明各種四至關(guān)系。雙方成交前首先應(yīng)當(dāng)取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)，然后還需與承租人商議租賃關(guān)系的解除或變更事宜。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確所列裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)款均包含在總房款中，是房屋附加值的主要構(gòu)成部分。 乙方于 年 月 日前 后 日支付 幣 元 ( 大寫(xiě) ) ： 。房屋不同于其他商品，房屋買(mǎi)賣(mài)不是簡(jiǎn)單的房屋錢(qián)款的交割，還有最重要的是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志是辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)此賣(mài)方一定有清楚的認(rèn)識(shí)，以免在過(guò)戶(hù)問(wèn)題上消極對(duì)待引起雙方在產(chǎn)權(quán)方面產(chǎn)生糾紛。如果不能按時(shí)交房，則會(huì)暫扣部分房款，待交房時(shí)付清。但在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。有時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過(guò)程中往往比較注意重要的方面，忽略了某些細(xì)節(jié)，這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂合同前事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生糾紛或產(chǎn)生糾紛也有處理的辦法?？偟膩?lái)說(shuō)，商品房的價(jià)格最終決定于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，如果消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力達(dá)不到消費(fèi)商品房的程度，那么就不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)行為，也就不會(huì)發(fā)生在購(gòu)買(mǎi)商品房上的消費(fèi)。要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須從法律、法規(guī)的制定完善、司法審判實(shí)踐、政府宏觀(guān)調(diào)控、政府主管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)管以及消費(fèi)者消費(fèi)心理的理性化等幾個(gè)方面來(lái)解決。在目前市場(chǎng)情況還不明朗的情況下，建議購(gòu)房者還是冷靜觀(guān)察，必須要買(mǎi)房時(shí)再出手，如不是必須，可以考慮再觀(guān)察一下市場(chǎng)走向。就消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房這一專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的消費(fèi)行為缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，又缺少主觀(guān)能動(dòng)性，往往輕信中介公司的介紹，輕易地付了定金，這樣就給以后正式合同的談判造成了被動(dòng)局面。這樣消費(fèi)者在簽約談判時(shí)就有了主動(dòng)權(quán)。從二手房交易的過(guò)程來(lái)看，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，最有利的交易方式就是辦理完房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，拿到房屋所有權(quán)證或領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的通知單并辦理了房屋交接手續(xù)后再將房款一次性付給賣(mài)方是最安全的，也是最有利的。因此，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，最安全的交易是買(mǎi)方將全部房款交給賣(mài)方，然后賣(mài)方再與買(mǎi)方辦理房屋的交接手續(xù)及過(guò)戶(hù)手續(xù)。 具體的做法是買(mǎi)方將房款全部支付給中介公司，由中介公司代收，待房屋辦理完畢過(guò)戶(hù)手續(xù)是交接手續(xù)后中介公司一次性支付給賣(mài)方，但賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的一切材料及證件需交給中介公司，由中介公司負(fù)責(zé)辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。 (2) 引入專(zhuān)業(yè)的金融擔(dān)保公司。銀行與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂資金托管協(xié)議，買(mǎi)方將購(gòu)房款在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前一次性存入銀行，待買(mǎi)賣(mài)雙方辦理完畢過(guò)戶(hù)手續(xù)后銀行根據(jù)三方事先的協(xié)議銀行將買(mǎi)方的購(gòu)房款存入賣(mài)方的帳戶(hù)上。 (5) 公證提存。提存協(xié)議可以參考下面提存協(xié)議的內(nèi)容： 甲方（售房人）： 乙方（購(gòu)房人）： 甲乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)的房款支付問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方同意將售房款辦理公證提存。每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付總房款萬(wàn)分之三作為延期付款的滯納金。 (4) 甲方應(yīng)于《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的辦理房屋所有權(quán)證日期前將房屋所有權(quán)證過(guò)戶(hù)登記至乙方名下，待乙方取得房屋所有權(quán)證并與甲方辦理完畢房屋交接手續(xù)后，甲方將公證提存的購(gòu)房款由公證處一次性支付給甲方。 (7) 本協(xié)議一式三份，公證機(jī)構(gòu)留存一份，甲乙雙方各執(zhí)一份。為了根本上解決二手房交易資金安全問(wèn)題，也為了合同的順利履行，防止攜款潛逃的事件發(fā)生，資金托管的業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。 買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》原件及復(fù)印件；房屋權(quán)屬證書(shū)原件及復(fù)印件；買(mǎi)賣(mài)雙方身份證原件及復(fù)印件。 根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定，買(mǎi)房人是分多次付款的，可多次辦理資金托管； ? ?如果雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行不能協(xié)商一致，需通過(guò)訴訟或仲裁解決的，則資金托管中心會(huì)根據(jù)法院或仲裁機(jī)構(gòu)的判決或裁決來(lái)確定將托管資金支付給哪一方。比如，賣(mài)方將房屋賣(mài)掉后再也沒(méi)有其它合法來(lái)源的房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷入戶(hù)口，那么買(mǎi)方理由再充分，公安機(jī)關(guān)都不會(huì)將賣(mài)方戶(hù)口強(qiáng)行遷出的。通過(guò)審查賣(mài)方的戶(hù)口本或到派出所調(diào)查，買(mǎi)方可以基本了解賣(mài)方的戶(hù)籍是否在出售的房屋之中，如果戶(hù)籍在出售的房屋當(dāng)中，要求其限期遷走。按照《中華人民共和國(guó)合同法》 第二百二十九條、 第二百三十條的規(guī)定， 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。以上兩點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。因此，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)方一定了解房屋出租的情況，并對(duì)出租問(wèn)題中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、房屋租賃的期限、第三方搬出的期限、租賃費(fèi)用的承擔(dān)等問(wèn)題進(jìn)行約定。如果在過(guò)戶(hù)之后丟失，那么在合同履行的過(guò)程當(dāng)中發(fā)生糾紛，那么就沒(méi)有解決糾紛的依據(jù)，如果到法院去 起訴，因?yàn)闆](méi)有證據(jù)，法院也