【文章內(nèi)容簡介】 ，未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣對于買賣雙方來說都存在風(fēng)險。未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣至少應(yīng)注意下面的問題： 約定售房人保證于某年某月某日之前辦理完畢本人名下的所售房屋所有權(quán)證，否則雙方可解除合同。 將售房人所購房屋的基本信息在買賣合同中注明，比如購房合同簽訂的日期、開發(fā)商的名稱、合同編號、房屋坐落位置、樓號、房號，實(shí)測建筑面積或暫測建筑面積、購房方式及付款金額、與開發(fā)商買賣合同的履行情況等。并要求售房人聲明對其所提供的商品房買賣合同、購房款發(fā)票原件、稅費(fèi)發(fā)票原件的合法性、真實(shí)性及有效性負(fù)責(zé)，否則將承擔(dān)具體約定的違約責(zé)任。 因新建商品房開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任或其它義務(wù)，因此買賣雙方轉(zhuǎn)讓時部分開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給購房人，因此售房人與購房人應(yīng)在合同中約定，辦理完畢房屋驗(yàn)收交接手續(xù)之日起，甲方將享有的與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》項(xiàng)下的一切權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方行使，轉(zhuǎn)讓的權(quán)利包括但不限于： 1 、房屋質(zhì)量不合格時要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利； 2 、要求開發(fā)商修復(fù)房屋的權(quán)利。 9 ．如何約定付款方式 購房人購買房屋的付款方式主要有三種，第一種是一次性付款，第二種是分期付款，第三種是貸款方式付款。貸款方式付款至少有兩種貸款方式可供選擇，一是商業(yè)銀行貸款，二是住房公積金貸款。 三種主要的最常見的付款方式表面看沒有什么太大區(qū)別，都是向售房人付款，但這幾種方式對購房人的影響還是不一樣的，有時影響還比較大，決定著買賣雙方的利益甚至風(fēng)險。購房者在確定付款方式時仍需仔細(xì)考慮一下幾種付款方式對自己有什么影響，以便爭取到將來對自已有利的結(jié)果。 選擇一次性付款可能會得到售房人一定幅度的房價款優(yōu)惠，但購房者必須以足夠的資金做后盾，對資金尚不寬裕的購房者會有一定難度，這種付款方式風(fēng)險比較大，尤其是在售房人要求先付款后辦過戶的情況下，當(dāng)購房人把全部積蓄都交給售房人時，可以說主動權(quán)已經(jīng)不在購房人手里了，如果售房人詐騙或惡意違約，不辦理過戶、不交付房屋或者將來房屋質(zhì)量出了問題或出現(xiàn)延期交房的情況，對購房人來說就相當(dāng)不利，最大的風(fēng)險是房子住不上，錢又要不回來。如果所購房屋在簽訂合同前已存在抵押，那么采用一次性付款方式付款，對于售房人來說，那么售房人不一定著急做解除抵押登記，因?yàn)橘彿咳说腻X已經(jīng)付清，售房人不解除抵押其抵押的借款可以一直不歸還，售房人可能用購房人已付的房款做其它的事情，這樣一旦售房人最終不能解除抵押購房人的損失就比較大。一次性付款適用于購房者資金充足、售房人信譽(yù)良好且經(jīng)確信房屋產(chǎn)權(quán)等沒有任何問題的情況下。即使是在這種情況下，筆者也建議最好付全款的 90% ，以此來對抗可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題或其它在合同履行之前不能預(yù)見的其它問題，以便開售房人及時配合解決這些問題。 相對來說，分期付款對購房者比較有利，購房者可以按交易的階段分幾次向售房人支付房款，直至房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、實(shí)際交付房屋為止再付最后一筆尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。但這種方式對買賣雙方來說都有風(fēng)險。首先買方的首付款安全不能保證，有些售房人利用先付定金或首付款的形式進(jìn)行詐騙，或者惡意違約，購房人交付定金或者首付款后，再次將房屋出售，與其它第三方辦理過戶手續(xù)，這樣即使購房人起訴得到法院的支持，在執(zhí)行階段也未必能順利要回定金或首付款。其次賣方后續(xù)的房款也不一定能順利得到。因?yàn)橛行┵彿咳宿k理完畢過戶手續(xù)及取得房屋鑰匙后，消極對待尾款，不按合同約定支付，給售房人造成一定的麻煩。分期付款的方式雖說對雙方來說比較公平，但同時對雙方來說都存在風(fēng)險。 貸款支付房款的方式目前相當(dāng)多的一部分購房者都采用，原因主要是資金的問題。 很多 購房者都沒有實(shí)力一次性支付房款，必須采用貸款的方式。銀行要求二手房貸款必須先支付不低于購房款 20% 的首付款，有些銀行要求不低于 30% 的首付，特殊情況首付款比例還要提高，其余部分由購房者按月向銀行償還。以按揭方式購房，除負(fù)擔(dān)銀行的利息外，還需支付銀行的律師費(fèi)、保險費(fèi)、評估費(fèi)等費(fèi)用，這樣購房人的額外支出是顯而易見的。比如某人貸款三十萬，還款期限二十年，那么按現(xiàn)行的利率標(biāo)準(zhǔn)，二十年后還清貸款時，除了三十萬本金外，其大約還要支付十八萬多元的銀行利息，從購房成本的角度來考慮，其總房款在購房價的基礎(chǔ)上又增加了十八萬，這是一筆非常大的支出。但通過銀行貸款從風(fēng)險的角度來說，對購房者是有利的，對售房人也是有利的，購房者及售房人可以利用銀行的信譽(yù)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。另外，通過貸款方式支付房款還可以考驗(yàn)售房人所售房屋的合法性。對于銀行來說，給哪套房屋的購房人發(fā)放貸款，銀行會對該套房屋的風(fēng)險進(jìn)行評估，銀行認(rèn)為產(chǎn)權(quán)合法，手續(xù)齊全，風(fēng)險不大，才會給該套房屋發(fā)放貸款，否則銀行也不會給該套房屋放貸，這樣銀行就為購房人把了一關(guān)。如果某套房屋不能辦貸款，那么證明該套房屋肯定風(fēng)險比較大，這樣購房人就可能判斷該房屋是不能購買的。當(dāng)然，通過銀行貸款也存在首付款的風(fēng)險問題，有些銀行是要求將首付款也存入銀行的，將來與貸款一起支付給售房人，但有些銀行不要求。因此購房人對貸款支付首付款的風(fēng)險也應(yīng)當(dāng)有充分的認(rèn)識并通過合適的方式化解。 上述三種方式實(shí)際上都不能完全解決買賣雙方資金的安全問題，如果想保證買賣雙方的付款方式選擇與資金的安全掛鉤，可以將這三種付款方式進(jìn)行變通，比如采用銀行的資金托管業(yè)務(wù)或公證提存業(yè)務(wù)，或者居間擔(dān)保的業(yè)務(wù)。這幾種變通的付款方式在后續(xù)問題中陸續(xù)介紹。 10 ．如何約定房屋的交付 （ 1 ）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn) 一般中介公司在合同中房屋交付標(biāo)準(zhǔn)中約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)是“現(xiàn)狀”，這樣的約定因?yàn)槿鄙倏蓞⒄盏臉?biāo)準(zhǔn)，等于沒有約定。曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)也被拆走。當(dāng)買方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因在合同中沒有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能勝訴。在簽訂二手房買賣合同中對于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)狀一定像向一手房一樣列一個附件，以及將裝修、設(shè)備、電器及家具情況列一清單，作為交房的標(biāo)準(zhǔn)，千萬不可省略，并約定實(shí)際交付與合同約定不符的違約責(zé)任。等房屋辦理交接手續(xù)時與合同約定的清單一一對照，符合合同的約定即辦理交接手續(xù)，不符合約定的要求售房人按照事先的約定承擔(dān)違約責(zé)任。 （ 2 ）約定與房屋一并交付的物品 售房人交房時應(yīng)將以下物品同時向購房人交付：①房屋鑰匙、單元門鑰匙（或磁卡）、信箱鑰匙、水、電、暖、燃?xì)忾T的鑰匙等所有鑰匙；②《住宅使用說明書》、《住宅保修書》、物業(yè)合同、物業(yè)管理公約；③各種水、電、氣等卡；④有線電視交費(fèi)憑證；⑤買賣雙方約定的其它物品。買賣雙方辦理房屋交接時，售房人應(yīng)協(xié)助購房人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，辦理相關(guān)變更手續(xù)。 辦理房屋交接時，買賣雙方均應(yīng)到場。房屋交驗(yàn)完畢后，雙方應(yīng)簽署《物業(yè)交驗(yàn)單》對房屋設(shè)施、設(shè)備狀況予以明確。 （ 3 ）房屋附屬物的交付 有些房屋附屬帶有獨(dú)立的使用空間，比如地下室等，有些地下室是可獨(dú)立使用的，有些是與房屋一體的，比如一層的地下室。在房屋買賣合同履行當(dāng)中，曾發(fā)生過這樣一個案例，房主出售的房屋是帶有地下室的，該地下室從一層客廳可通過樓梯進(jìn)入地下室，也可以在室外通過一個窗戶進(jìn)入。房主在售房時沒有在合同中注明房屋的轉(zhuǎn)讓包括地下室，買方也理所當(dāng)然地認(rèn)為該房屋包括地下室，但該地下室并沒有計(jì)入房產(chǎn)證的房屋建筑面積，房產(chǎn)證的附圖上也沒有標(biāo)明房屋建筑面積含地下室，但在辦理房屋交付手續(xù)時，房主拒絕交付地下室，房主稱房款是不含地下室的，如果交付地下室則需另行交錢。 在此律師提醒，在簽訂房屋買賣合同時，如果房屋有獨(dú)立、半獨(dú)立使用的附屬物或與房屋不可分割的附屬物，一定要在房屋買賣合同里寫清楚，說明所購房屋即包括所購房屋也包括與房屋相關(guān)的附屬物。 11 ．如何約定房屋風(fēng)險轉(zhuǎn)移 二手房買賣合同中對于房屋風(fēng)險的轉(zhuǎn)移可約定如下：該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋正式交付之日或者權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給買方。這里的風(fēng)險包括自然的風(fēng)險和人為的風(fēng)險自然風(fēng)險包括地震、外來物體撞擊等，人為因素包括人為拆除、爆炸等；房屋正式交付之日應(yīng)為交 鑰匙的時間或?qū)嶋H占有使用該房屋的 時間；權(quán)利轉(zhuǎn)移之日為取得房屋所有權(quán)證的日期。選擇房屋交付之日風(fēng)險轉(zhuǎn)移對賣方有利，選擇辦理完過戶手續(xù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移對買方有利。 12 ．提前入住裝修的風(fēng)險 在買賣雙方約定在辦理完過戶手續(xù)提前入住存在很大的風(fēng)險，對買賣雙方來說風(fēng)險都非常大，尤其是買方提前入住對房屋進(jìn)行了裝修。有時，買賣雙方對房屋的產(chǎn)權(quán)及過戶條件或一方存在詐騙等并不了解，簽訂合同后導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行，那么裝修損失由誰來承擔(dān)則成了雙方爭議的焦點(diǎn)。對于賣方來說，房子賣不了，買方入住期間也無法收取租金，如果買方對房屋進(jìn)行了裝修或者裝修了一部分，裝修工程無法處理，只能拆除，賣方再次賣房還需對房屋進(jìn)行重新處理。對于買方來說，如果合同中沒有約定裝修損失的問題，那么買方的損失可能特別大，所有的裝修費(fèi)用由可能要自己承擔(dān)，即便讓賣方承擔(dān)，那么通過訴訟解決的可能性比較大，對買方來說可謂費(fèi)時費(fèi)力，因此建議買賣雙方最好不要提前入住，即便提前入住了，也不要裝修，另外，對提前入住后合同不能繼續(xù)履行應(yīng)約定房屋使用費(fèi)問題，這樣對買賣雙方來說是比較公平的，即便是賣方違約，也應(yīng)該給賣方的房屋在占用期間的使用費(fèi)。 13 ．提前入住對裝修費(fèi)的約定 二手房買賣合同當(dāng)中，買賣雙方有時會約定簽訂合同后在沒有付款或沒有辦過戶手續(xù)前即提前辦理入住。提前入住一旦雙方發(fā)生糾紛，買方又對房屋進(jìn)行了裝修，那么裝修的費(fèi)用由誰承擔(dān)雙方的爭議就非常大。為了避免這種情況的發(fā)生，買賣雙方可以這樣約定：甲乙雙方辦理房屋交接之日，乙方可以自行決定對房屋進(jìn)行裝修。若由于甲方違約導(dǎo)致合同被確定無效或者解除的，甲方除了承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任之外還應(yīng)當(dāng)賠償乙方支付的一切裝修費(fèi)用。如乙方違約導(dǎo)致合同無效或被解除的，乙方除了承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任之外，乙方自行裝修所支出的所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。 14 ．如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用 在二手房買賣合同中，經(jīng)常發(fā)生物業(yè)費(fèi)及其它費(fèi)用的爭議。對于物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等問題雙方應(yīng)在合同中做如下約定：售房人與購房人辦理完畢交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水、電、天然氣、物業(yè)、供暖費(fèi)、通訊費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用均由售房人承擔(dān)，交接手續(xù)之后發(fā)生的費(fèi)用由購房人承擔(dān)。 15 ．已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理 已購公房上市出售后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費(fèi)用。供暖費(fèi)的價格按北京市第（ 2001 ）年 372 號文件的規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)費(fèi)用由物業(yè)管理單位與新的房屋所有權(quán)人在市場價格的幅度內(nèi)協(xié)商確定。 16 ．簽約時注意小區(qū)的供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2001 年 10 月 17 日 北京市物價局〔 2001 〕 372 號文規(guī)定，鍋爐供暖價格如下：（ 1 ）燃煤鍋爐（直供方式）供應(yīng)的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季 16 元調(diào)整為 元；（ 2 ）燃煤鍋爐（間供方式）供應(yīng)的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季 18 元調(diào)整為 19 元。另外，燃油鍋爐或燒天然氣鍋爐供應(yīng)的民用供暖價格為 30 元每建筑平方米。還有一種是自采暖的供暖方式，每一戶都是獨(dú)立的供暖，由購房人自己到銀行購買天然氣，然后插卡，這樣才能開通天然氣。獨(dú)立供暖系統(tǒng)購房人自己可以調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，因此天然氣的用量根據(jù)房屋的大小、室內(nèi)溫度高低、房屋的采光及樓層、朝向等因素相關(guān)。一般樓層低、采光差或者處于端單元的房屋用氣量大，花費(fèi)高。對于供暖的方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)購房人也應(yīng)有所了解。 17 ．如何約定公共維修基金 在二手房買賣中一般售房人交納的公共維修基金，在房產(chǎn)過戶之后購房人將公共維修基金款項(xiàng)一次性補(bǔ)償給售房人， 賣方交的公共維修基金不能自然轉(zhuǎn)到購房人名下， 售房人應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人辦理過戶手續(xù)。 買賣雙方或任何一方必須攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、買賣合同復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、買方房產(chǎn)證復(fù)印件 ( 若已辦下來 ) 到北京市國土資源和房屋管理局居住小區(qū)管理辦公室辦理更名手續(xù)后才能轉(zhuǎn)到買方名下。 公共維修基金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。公共維修基金若不更名，原則上新的買方就無權(quán)使用該公共維修基金，在業(yè)主委員會提請中修、大修、改造、更新時，要登記各房主交納公共維修基金的情況，而買方有可能因拿不出來交款憑證，而無權(quán)享用該公共維修基金。目前，買賣雙方不做公共維修基金更名的情況非常普遍，為了保護(hù)買方的合法權(quán)益，律師建議還是應(yīng)該辦理更名手續(xù)，且更名手續(xù)并不復(fù)雜。 18 ．在簽訂購房合同時如何約定延期交房內(nèi)容 二手房買賣過程當(dāng)中，延期交付房屋的原因很多，有的是因?yàn)橘u方反悔，有的是賣方將房屋出租，承租人不同意搬出，有的是房屋存在糾紛，相關(guān)權(quán)利人拒絕搬出或強(qiáng)行入住該房屋，有的是因?yàn)槲飿I(yè)公司不配合阻撓購房人入住房屋。為了讓售房人保證按期交房和避免在售房人不能按期交房時產(chǎn)生糾紛，購房者一定要在購房合同中就售房人不能按規(guī)定的時間內(nèi)交房時，應(yīng)該如何處理作出明確的規(guī)定。這些規(guī)定應(yīng)該包括以下內(nèi)容：（ 1 ）售房人應(yīng)于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付購房者。（ 2 ）假如售房人不能按期交房，那么購房者應(yīng)給售房人一個寬限期，允許售房人在該寬限期內(nèi)交房。但在寬限期內(nèi)售房人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購房者已交付的購房款或者總房價款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算，或者按已付購房款的日萬分之五計(jì)算違約金。（ 3 ）寬限期過后，售房人仍不能交房，那么購房者有權(quán)解除合同。同時購房者有權(quán)要求售房人返還他所交的購房款及利息，并支付違約金，違約金可以按照法律規(guī)定的最高限額即總房款的 20% 計(jì)算。寬限期過后，購房者不想退房，那么售房人仍應(yīng)繼續(xù)支付違約金，直至房屋交付之日止。 19 ．售房人不同意簽訂詳細(xì)房屋買賣協(xié)議怎么辦 目前在二手房買賣市場上，因?yàn)榉吭瓷傩枨罅看?，供?yīng)量與需求量的大約比例是 1 ： 3 至 1 ： 5 ，因此處于絕對的賣方市場，基于市場的行情，有些售房人不想受到很多束縛，因此不同意簽訂過細(xì)的或者對自己有約束協(xié)議內(nèi)容。簽訂房屋買賣合同 當(dāng)事