【正文】 過高，都會產生這一問題。目前消費者收入的增長明顯低于房價的增長，這種趨勢的發(fā)展必將導致買得起房的人越來越少。沒有一定數量能買得起房的人支持房地產市場，那這個市場只能繁榮一時，不可能維持長久繁榮。要維持房地產市場的健康發(fā)展，必須從法律、法規(guī)的制定完善、司法審判實踐、政府宏觀調控、政府主管機構的嚴格監(jiān)管以及消費者消費心理的理性化等幾個方面來解決。就目前的形勢而言，有購買二手房意向的消費者在現階段購房時要注意下列幾個問題： (1) 冷靜觀察，不要輕信中介公司預言繼續(xù)大幅漲價的誤導。對于近兩年房價過快上漲的現象，已經引起國家的高度重視，并在采取措施平抑房價，從出臺的政策看，平抑房價的效果還是比較明顯，尤其是上海房地產市場效果明顯，高端價位項目價格回落更是明顯，而北京市場變化不算太大，價格上漲的趨勢繼續(xù)，但明顯放慢。近期珠三角地區(qū)房價上漲仍然過快。在目前市場情況還不明朗的情況下，建議購房者還是冷靜觀察，必須要買房時再出手，如不是必須，可以考慮再觀察一下市場走向。一手房市場的價格是二手房市場價格的參照表，一手房的價格決定和影響著二手房市的價格。 (2) 簽一份對自己有利的合同。目前在有中介公司參與的情況下中介公司一般不愿意與買賣雙方簽訂對自己不利的合同，這樣中介公司就沒有了操作的空間，因此在與中介公司談判時應據理力爭，將中介公司設置的陷阱填平或繞開。就消費者來說，對購買住房這一專業(yè)性很強的消費行為缺乏足夠的認識，又缺少主觀能動性，往往輕信中介公司的介紹，輕易地付了定金，這樣就給以后正式合同的談判造成了被動局面。當買方或賣方了解到對自己不利方面信息后，想簽訂補充協(xié)議中介公司往往不不同意，在分歧比較大時，中介公司往往不讓步，他們會以“定金不退”的事先約定向買方或賣方施壓。在這種壓力下，買方往往就范。建議消費者在交定金之前，在認購書上說明，如果雙方將來就主合同或補充協(xié)議條款達不成一致意見，或者中介公司有未披露對買方或賣方不利的信息，那么消費者有權退回定金。這樣消費者在簽約談判時就有了主動權。如果認為自己所提的要求不能被中介公司接受，那么就可以通過匯總各方面的信息做出決策，比如擔心產權方面存在問題，比如擔心存在假房主，那么買方可以通過談判確定是買還是不買這套房屋。 四、二手房買賣合同履行中應注意的問題 1 ．對買方有利的交易程序 對于二手房交易的買方來說，其最大的風險有兩個，一是付了房款得不到房屋，二是付了房款房屋無法辦理過戶手續(xù)。如果在簽訂合同后買方支付了全部房款，那么在合同的履行過程當中存在上述兩個嚴重的問題，對于買方的利益損失是非常大的，尤其是房主或其它人存在詐騙的情況下，買方可能既不能將所交房款索回，也得不到房屋。從二手房交易的過程來看，對于買方來說，最有利的交易方式就是辦理完房屋過戶手續(xù)，拿到房屋所有權證或領取房屋所有權證的通知單并辦理了房屋交接手續(xù)后再將房款一次性付給賣方是最安全的，也是最有利的。買方按這種交易方式簽訂合同并按這種方式履行是沒有什么風險的，但這需到買賣雙方協(xié)商，達成一致意見后才能執(zhí)行。這種方式需賣方對買方高度信任。 2 ．對賣方有利的交易程序 在二手房的交易過程當中，對于賣方來說最大的風險是買方不付款，尤其是在房屋交付后或辦理完畢房屋所有權證后，買方不付款，更嚴重的是買方將已經取得房屋所有權證的房屋再次上市出售后賣方無法找到其地址的，賣方最大的損失是所售房屋得不到任何房款。因此，對于賣方來說，最安全的交易是買方將全部房款交給賣方，然后賣方再與買方辦理房屋的交接手續(xù)及過戶手續(xù)。這種交易方式買方未必會同意，因為買方擔心自己付完房款后能否得到所購房屋或能否辦理過戶手續(xù)。 3 ．對買賣雙方都是安全的交易程序 在目前，整個社會的信譽體系還沒建立起來的現狀下，對于二手房交易的雙方來說，沒有絕對的對雙方來說同時交易都是安全的，但是可以通過一定的擔保方式或其它方式解決買賣雙方的風險問題，使交易雙方能夠順利簽約。目前在二手房交易的過程當中通常采用下列幾種方式解決買賣雙方對于交易安全的矛盾沖突： (1) 引入房屋中介公司作為交易安全的擔保。 具體的做法是買方將房款全部支付給中介公司，由中介公司代收，待房屋辦理完畢過戶手續(xù)是交接手續(xù)后中介公司一次性支付給賣方，但賣方辦理過戶手續(xù)的一切材料及證件需交給中介公司，由中介公司負責辦理交易過戶手續(xù)。這種方式可以解決買方雙方互不信任的問題，但這種方式買賣雙方必須相信中介公司。目前在中介公司尚不規(guī)范、事故頻發(fā)的階段，選擇中介公司至關重要，否則買賣雙方就又陷入了另一個陷阱。這種交易方式必須選擇一個實力強、信譽好的中介公司，不能選擇小的中介公司。 (2) 引入專業(yè)的金融擔保公司。 目前有些擔保公司開展這項業(yè)務，實際上與房屋中介公司開展的居間擔保業(yè)務是一致的，只不過這類公司更專業(yè)，但這類金融擔保公司首先必須考慮自己擔保責任的絕對安全，比如采取反擔保措施或者抵押等方式，保證一旦出現買方或賣方違約的情況下保證自己不受損失。 (3) 銀行的資金托管。 目前有些銀行辦理這項業(yè)務。銀行與買賣雙方簽訂資金托管協(xié)議，買方將購房款在辦理過戶手續(xù)前一次性存入銀行，待買賣雙方辦理完畢過戶手續(xù)后銀行根據三方事先的協(xié)議銀行將買方的購房款存入賣方的帳戶上。 (4) 買方或賣方自己提供擔保。 比如在買方事先付款的情況下，賣方提供擔保，以有價證券或另外的房產作為履行本合同的擔保，如果賣方不履行合同，則買方有權處置擔保財產。在賣方先辦過戶的情況下，買方需提供擔保，保證自己不按時支付房款應承擔擔保責任，并以擔保財產對賣方承擔責任。 (5) 公證提存。 買賣雙方簽訂協(xié)議，約定買賣雙方到公證處做公證提存，將房款置于公證處的監(jiān)督之下，待辦理完畢過戶手續(xù)，賣方將房款從公證處提走。 4 ．提存協(xié)議的基本內容 一般公證處都有提存協(xié)議的格式范本，雙方持身份證件、房屋所有權證及買賣合同共同到公證處就可以辦理此項業(yè)務。但買賣雙方也可自己擬定提存協(xié)議內容。提存協(xié)議可以參考下面提存協(xié)議的內容： 甲方（售房人）： 乙方（購房人）： 甲乙雙方就房屋買賣的房款支付問題達成一致意見，雙方同意將售房款辦理公證提存。具體內容如下： (1) 甲乙雙方房屋買賣合同簽訂后三日內雙方共同辦理公證提存手續(xù)。提存款數額為＿＿＿元。 (2) 若乙方原因導致逾期辦理提存事宜的，甲方有權追究乙方的違約責任。每逾期一日，乙方應向甲方支付總房款萬分之三作為延期付款的滯納金。逾期超過十日的，甲方有權解除本合同，甲方解除合同的，乙方應向甲方支付總房款 20% 的違約金。 (3) 若甲方原因導致逾期辦理提存事宜的，乙方有權追究甲方的違約責任。逾期超過十日的，乙方有權解除本合同，乙方解除合同的，甲方應向乙方支付總房款 20% 的違約金。 (4) 甲方應于《房屋買賣合同》約定的辦理房屋所有權證日期前將房屋所有權證過戶登記至乙方名下，待乙方取得房屋所有權證并與甲方辦理完畢房屋交接手續(xù)后，甲方將公證提存的購房款由公證處一次性支付給甲方。 (5) 甲乙雙方約定本次公證提存的費用由甲方（或乙方或共同承擔）。 (6) 雙方因履行本協(xié)議發(fā)生爭議的，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方都有權向所售房屋所在地人民法院提起訴訟。 (7) 本協(xié)議一式三份，公證機構留存一份，甲乙雙方各執(zhí)一份。 5 ．資金托管 (1) 二手房交易資金托管業(yè)務的好處 由于房屋買賣少則十幾萬，多則幾十萬，甚至上百萬，交易雙方都會擔心自己在買賣過程中上當受騙，所以在付款方式上都十分謹慎。有的賣房人擔心房屋所有權證變更為買方名下后買房人不按合同約定及時付清房款，買房人擔心先付款被騙或者無法辦理過戶，雙方互不信任。買方雙方對中介公司也是不信任，因為有些中介公司收取當事人購房款后，挪作他用，造成房屋成交后房款給付不及時，更有個別不法中介公司收取當事人購房款后，由于經營不善，卷款逃跑，給買賣雙方造成經濟損失。為了根本上解決二手房交易資金安全問題，也為了合同的順利履行，防止攜款潛逃的事件發(fā)生，資金托管的業(yè)務應運而生。銀行作為交易資金受托管方，保障二手房交易資金劃轉安全。二手房交易托管資金只有買賣雙方當事人確認后存、取，任何第三方不得支取，不符合雙方約定的條件也不得支取。 (2) 二手房資金托管辦理程序 辦理二手房資金托管按下列程序辦理 ? 買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》原件及復印件；房屋權屬證書原件及復印件；買賣雙方身份證原件及復印件。 ? 帶齊上述材料后到有此項業(yè)務的銀行簽訂《房屋買賣資金托管協(xié)議》； ? 買房人將購房款存入指定銀行托管賬戶； ? 根據《房屋買賣合同》約定，買房人是分多次付款的，可多次辦理資金托管； ? 賣方領取托管資金需提供買方名下房屋權屬證書，買賣雙方的身份證，托管協(xié)議書及資金托管憑證。 ? 資金托管銀行核準，賣方填寫支出憑證，買賣雙方辦理取款手續(xù)，賣方提取賣房款（因賣方特殊原因需提前支取部分賣房款的，買賣雙方協(xié)商一致的，也可按以上程序辦理）。 ? 因該房屋不具備過戶條件或買賣雙方約定終止交易的，經確認解除原《房屋買賣合同》，買方可以領取托管資金，提供的要件包括買賣雙方身份證；資金托管憑證；買賣雙方確認解除《房屋資金托管協(xié)議》。買方提出申請，買賣雙方共同到銀行辦理手續(xù)，經銀行審核后，買方從銀行提取購房房款。在買賣雙方未能達成一致前，銀行暫停支付托管資金，待雙方爭議解決后再決定將資金支付給買方或賣方。如果雙方對房屋買賣合同的履行不能協(xié)商一致，需通過訴訟或仲裁解決的，則資金托管中心會根據法院或仲裁機構的判決或裁決來確定將托管資金支付給哪一方。 6 ．二手房交易如何解決戶口問題 有的買房人購買了二手房，辦理完過戶及入住手續(xù)后，想把戶口遷過來，可是到派出所辦理遷戶口的手續(xù)時，發(fā)現原房主的戶口還在這里，派出所不給我辦理遷入手續(xù)，找原房主要求她把戶口遷走，但原房主拒絕配合，出現這類問題怎么解決？ 目前買賣二手房發(fā)生戶口問題的糾紛越來越多，一般買房人最關心的是房屋的產權是否合法、價格是否便宜，在談判過程當中把主要精力都放在自己最關心的問題上，往往忽略可能引發(fā)對買方不利后果的戶口問題。如果對于二手房交易過程當中的戶口問題沒有明確處理的方式，那么一旦發(fā)生糾紛，處理起來相當困難。因為戶籍的遷入和遷出歸公安機關管理，對于遷入遷出的條件公安機關的行政行為很多是受戶籍政策的限制。比如，賣方將房屋賣掉后再也沒有其它合法來源的房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，那么買方理由再充分，公安機關都不會將賣方戶口強行遷出的。因此，買方的戶口也就無法遷入。如果在合同中對于戶口的遷出問題雙方沒有約定，對此問題發(fā)生爭議不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。 有鑒于戶口問題的復雜性，建議購買二手房時購買人為了避免因戶口問題而引發(fā)房產糾紛，筆者認為，買方要做以下兩件事情：一是要求賣方出示戶口本，在必要時到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況。通過審查賣方的戶口本或到派出所調查，買方可以基本了解賣方的戶籍是否在出售的房屋之中，如果戶籍在出售的房屋當中，要求其限期遷走。二是買方就戶口問題與賣方進行協(xié)商，約定戶口不能按期遷出的違約責任，比如不能按期遷出按房價款的日萬分之五承擔違約責任，直至遷出為止，或者將戶口問題與付款的進度掛鉤，在履行完過戶手續(xù)等義務后賣方將戶口遷走再支付最后一筆購房款。 7 ．二手房交易應注意正在出租的房屋問題 有些二手房在轉讓時，該房屋已經出租給第三方。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產，可能會產生糾紛。按照《中華人民共和國合同法》 第二百二十九條、 第二百三十條的規(guī)定， 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 因為合同法認可 “ 買賣不破租賃 ” ，也就是說房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權發(fā)生轉移，但是租賃合同對承租人仍然有效，承租人可繼續(xù)承租該房屋，買房人不能對抗在先成立的租賃合同。另外，賣方在出售該房屋時，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。以上兩點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。在出售的房屋存在租賃關系的情況下，產生糾紛的原因最多的是租金問題。一般在租賃市場上是先付租金，在售房人已經提前收取租金的情況下，如果租賃期限未滿，承租人會要求退還未承租期間的租金。一旦售房人不同意退租金，承租人拒不搬出承租的房屋，那么買房人將不能按期入住該房屋，而承租人又不同意另行將房屋租金支付給新的房東，售房人也不同意將已收取的房租轉付給購房人，那么三方就會產生糾紛。因此，在簽訂二手房買賣合同時，買方一定了解房屋出租的情況，并對出租問題中的優(yōu)先購買權、房屋租賃的期限、第三方搬出的期限、租賃費用的承擔等問題進行約定。 8 ．在二手房交易中如何明確稅費 二手房交易中的稅費是由相關的法規(guī)及政策規(guī)定的，對于由誰交納是非常明確的，但是賣方經常要求其售房價格自己凈得多少萬，而不包括稅費，這樣稅費就存在爭議了，因此必須在合同中約定稅費的承擔方式或變更售房款的價格。另外，二手房交易稅費變化比較大，存在簽訂時雙方都沒有預料到的稅費，但在過戶時卻已經開始征收了，這種情況經常導致買賣雙方發(fā)生爭議，稅費由誰來交，因此在買賣雙方交易過程當中對于稅費政策的調整導致買方或賣方收益減少或超過預期的情況下，買賣雙方應明確稅費政策變更后合同履行的問題，比如雙方解除合同，或者稅費由某一方承擔，或者稅費由雙方按比例共同承擔。 9 ．二手房屋買賣合同丟了怎么辦 二手房買賣合同不用辦理預售登記手續(xù)，如果在過戶之前丟失可以與對方協(xié)商，再補簽一份即可。如果在過戶之后丟失，那么在合同履行的過程當中發(fā)生糾紛，那么就沒有解決糾紛的依據，如果到法院去 起訴，因為沒有證據，法院也不會受理。即使法院受理了，因為沒有合同作為證據，在對方不出示合同也不承認的情況下，購房人很可能會輸掉官司。同樣，對于售房人來說丟失合同也面臨同樣的問題，如果在合同的履行過程當中買方違約，在訴訟過程當中如果買方不認可違約行為，賣方沒有證據證明自己的主張，那么由此產生的不利后果應由自己承擔。 10 ．付款憑證丟失怎么辦 目前在二手房交易中，絕大多數都是個人