【正文】 種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。由于貨幣資金是現(xiàn)實的支付手段，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型的企業(yè)，所以貨幣資金的核算和管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要?！皫齑娆F(xiàn)金”是資產(chǎn)類科目，借方反映庫存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫存現(xiàn)金的減少，本科目期末借方余額，反映房地產(chǎn)企業(yè)持有的庫存現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)，主要包括發(fā)放工資、支付差旅費等。 現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；對于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務(wù)，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬。 (三)庫存現(xiàn)金盈虧的核算 為了保證企業(yè)庫存現(xiàn)金的安全，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對出納員保管的庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點核對，如果出現(xiàn)短缺、溢余的情況，要通過“待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢”科目進(jìn)行核算。待處理財產(chǎn)損溢在未報經(jīng)批準(zhǔn)前與資產(chǎn)直接相關(guān)，在報經(jīng)批準(zhǔn)后與當(dāng)期損溢直接相關(guān)。盤虧的庫存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后處理時，借記“其他應(yīng)收款”、“營業(yè)外支出”等科目，貸記“待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢”科目。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便經(jīng)營，一般都會撥付給營銷部門和工程部門一定額度的備用金，使用備用金的部門定期報銷，由財務(wù)部門及時補(bǔ)足備用金額度。銀行存款的核算，分為總分類核算和明細(xì)分類核算。房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款增加的業(yè)務(wù)，主要包括： 將企業(yè)收取的現(xiàn)金存人銀行或其他金融機(jī)構(gòu)； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的可售物業(yè)售房款； 收取客戶用轉(zhuǎn)賬方式支付的持有物業(yè)租金。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)開戶銀行出具的入賬通知、公司所開發(fā)票的記賬聯(lián)填制收款憑證，會計分錄如下：借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000 【例213】 2009年6月19日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司通過電匯形式向國友建筑公司支付工程進(jìn)度款500萬元，中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)電匯回單及國友公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會計分錄如下：借：生產(chǎn)成本 5000000 貸：銀行存款 5000000 【例214】 2009年6月22日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為支付廣告費，向一佳廣告公司開出了一張金額為20萬元的轉(zhuǎn)賬支票。銀行存款日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記?？偡诸愘~戶中“銀行存款”科目余額應(yīng)與銀行存款日記賬的余額相等。 銀行匯票存款是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，在尚未辦理結(jié)算之前的票據(jù)存款。 信用證保證金存款是指采用信用證結(jié)算方式的企業(yè)為開具信用證而存入銀行信用證保證金專戶的款項。 (一)房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金 由于所處行業(yè)的特點不同，房地產(chǎn)企業(yè)不同于生產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)，一般不存在外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證保證金存款、信用卡存款、存出投資款等其他貨幣資金。銀行承兌匯票保證金是指向銀行申請開具承兌匯票時，銀行對申請企業(yè)所收取的一定金額的保證金。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的重要組成部分。 1．按揭貸款保證金的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在收到按揭貸款銀行出具的入賬通知時，按進(jìn)入企業(yè)按揭貸款結(jié)算戶的金額，借記“銀行存款”科目，按進(jìn)入企業(yè)按揭貸款保證金戶的金額，借記“其他貨幣資金——按揭貸款保證金”科目，按銀行發(fā)放的按揭貸款總額，貸記“預(yù)收賬款”等科目。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款保證金賬戶轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶。 【例217】 2009年1月5日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司向銀行申請開具了一張面額為100萬元的銀行承兌匯票，用于支付工程款。企業(yè)收到所屬單位匯出款項的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項，屬于在途貨幣資金。應(yīng)根據(jù)集團(tuán)總部匯出款項通知填制收款憑證，會計分錄如下：借：其他貨幣資金——在途資金 50000000 貸：其他應(yīng)收款——內(nèi)部往來 50000000 【例220】 2009年7月2日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到匯款時，根據(jù)銀行通知編制如下會計分錄：借：銀行存款 50000000 貸：其他貨幣資金——在途資金 50000000第二節(jié)職工薪酬的核算一、職工薪酬的概念和內(nèi)容職工薪酬是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報酬以及其他相關(guān)支出。以購買商業(yè)保險形式提供給職工的各種保險待遇，也屬于職工薪酬。包括企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為福利、將企業(yè)擁有的資產(chǎn)無償提供給職工使用、為職工無償提供醫(yī)療保健服務(wù)等。工資包括一切構(gòu)成工資總額的部分，如工資、獎金、津貼和補(bǔ)貼等。 病假工資：按一定比例支付。 【例221】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司實行的是固定月薪制，某員工固定月薪為2600元，2009年5月份該員工請事假4天。 房地產(chǎn)企業(yè)中營銷部門人員職工薪酬在“銷售費用”科目核算；其他部門人員職工薪酬在“管理費用”科目核算。對于個人承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬一一應(yīng)付工資”，貸記“其他應(yīng)收款科目。 2．發(fā)放工資及相關(guān)職工薪酬的核算 發(fā)放工資時：按實發(fā)工資金額，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資”科目，貸記“銀行存款”科目。 【例222】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年5月份的工資總額為40萬元，其中：營銷部門人員工資為10萬元，其他部門管理人員工資為30萬元。 (1)5月末計提當(dāng)月職工薪酬時，編制如下會計分錄：借：管理費用 300000 銷售費用 100000 貸：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資400000 (2)5月末計提當(dāng)月社會保險費時，編制如下會計分錄： 企業(yè)承擔(dān)社會保險為12萬元(4030％)，其中：營銷部門為3萬元，其他部門管理人員為9萬元。會計分錄為： 借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資 24000 貸：其他應(yīng)收款 24000 (4)5月末計提代扣個人所得稅時，編制如下會計分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資 12000 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交個人所得稅 12000 (5)6月5日發(fā)放工資時，編制如下會計分錄： 發(fā)放工資時，“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資”(40－4－2．4－1．2)。 房地產(chǎn)企業(yè)月末按照一定比例計提職工福利費，借記“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬一應(yīng)付福利費”科目。主要包括宣傳活動、文體活動、工會行政費用及困難補(bǔ)助等支出。 如果房地產(chǎn)企業(yè)未成立工會的，企業(yè)可以計提工會經(jīng)費，也可以不計提工會經(jīng)費。上述各種形式的職工教育所需經(jīng)費，都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的開支范圍和經(jīng)費來源，在職工教育經(jīng)費內(nèi)開支。 【例223】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司2009年5月份工資總額為50萬元(不包括營銷人員的工資)，公司規(guī)定職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費的計提比例分別為14％、2％和1．5％。 1．實物福利和優(yōu)惠性福利的核算 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的商品房無償獎勵給職工或給予職工購房優(yōu)惠，根據(jù)商品房售價或優(yōu)惠額度，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目。2009年5月份，該商品房竣工并交付使用。2009年5月30日計提折舊，假定每輛汽車每月折舊1000元，編制5月份會計分錄如下：借：管理費用 l0000 貸：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利 10000同時，借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利 10000 貸：累計折舊 100003．有償休假性福利的核算 對于可累積的帶薪休假，年末應(yīng)按照職工本年度未行使的累積帶薪休假對應(yīng)的工資金額，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目；職工行使累積帶薪休假時，借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資”科目。 2008年12月份，編制會計分錄如下：借：管理費用 3000 貸：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利 30002009年5月份，編制會計分錄如下：借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利 3000 貸：庫存現(xiàn)金 3000 (三)辭退員工補(bǔ)償款的核算 企業(yè)可能出現(xiàn)提前終止勞務(wù)合同、辭退員工的情況，根據(jù)勞動協(xié)議，企業(yè)需要提供一筆資金作為補(bǔ)償，這稱為辭退福利。該計劃在2009年6月份完成，實際支付補(bǔ)償款90萬元。 企業(yè)以現(xiàn)金與職工結(jié)算的股份支付，在行權(quán)日，借記“應(yīng)付職工薪酬——股份支付”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 應(yīng)確認(rèn)的成本費用金額＝5470000＝2350000(元) 借：生產(chǎn)成本 2350000 貸：應(yīng)付職工薪酬——股份支付 2350000 (2)2009年5月10日。2009年5月10日以現(xiàn)金結(jié)算股份支付，并辦理支付手續(xù)，此時該企業(yè)股票的市場價格為5．5元／股。此時該企業(yè)股票的市場價格為5．5元／股。核算方法在以后章節(jié)介紹。核算方法在以后章節(jié)介紹。核算方法在以后章節(jié)介紹。核算方法已在上一節(jié)介紹。核算方法在以后章節(jié)介紹。核算方法在本節(jié)介紹。 一、其他應(yīng)收款的核算 其他應(yīng)收款是企業(yè)應(yīng)收、暫付給其他單位或個人的非購銷活動的應(yīng)收債權(quán)。本賬戶可按其他應(yīng)收款項目分類，并按不同的債務(wù)人設(shè)置明細(xì)賬。 為了正確核算企業(yè)應(yīng)付、暫收的款項，企業(yè)需要設(shè)置“其他應(yīng)付款”科目進(jìn)行核算。在結(jié)算出當(dāng)期應(yīng)付的租金后，借記“制造費用”(租入固定資產(chǎn)用于產(chǎn)品生產(chǎn))、“管理費用”(租入固定資產(chǎn)用于管理和非生產(chǎn))、“其他業(yè)務(wù)成本”(租入固定資產(chǎn)用于其他業(yè)務(wù))等科目，貸記“其他應(yīng)付款”科目。但是，在有些情況下，債權(quán)人和債務(wù)人可以通過協(xié)商或經(jīng)法院裁決，債權(quán)人作出某些讓步，使債務(wù)人減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，這稱為債務(wù)重組。讓步是債務(wù)重組的重要特征。企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)遇到困難，在短期內(nèi)難以償還，經(jīng)債權(quán)人、債務(wù)人雙方協(xié)商或由法院裁決可以進(jìn)行債務(wù)重組。 1．以現(xiàn)金清償債務(wù)的核算 以低于應(yīng)付債務(wù)賬面的現(xiàn)金清償債務(wù)的，企業(yè)應(yīng)按應(yīng)付債務(wù)的賬面余額，借記“應(yīng)付賬款”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目，按其差額計入當(dāng)期損益，即：貸記“營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得”科目。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)通常表現(xiàn)為以房抵工程款。 【例236】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房正式竣工交付，該公司尚欠中宏建筑公司工程尾款2000萬元，因中聯(lián)房地產(chǎn)公司商品房銷售比例較低，公司暫無資金償還上述欠款，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議： 中聯(lián)房地產(chǎn)以市場銷售價格將價值2000萬元的商品房清償上述債務(wù)。 借：主營業(yè)務(wù)成本 15000000 貸：庫存商品 15000000 企業(yè)實施債務(wù)重組業(yè)務(wù)，一定會有債務(wù)重組收益。 借：主營業(yè)務(wù)成本 15000000 貸：庫存商品 15000000 3．將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本清償債務(wù)的核算 將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本形成的股本溢價計入資本公積，形成的債務(wù)重組利得記入“營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得”科目。 5．以混合重組方式清償債務(wù)的核算以現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本和修改其他債務(wù)條件等方式(混合重組方式)的組合清償某項債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)依次以支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值、債權(quán)人享有股份的公允價值，沖減重組債務(wù)的賬面價值，再按上述原則進(jìn)行處理。一、項目資本金的相關(guān)規(guī)定 (一)項目資本金的概念在投資項目的總投資中，除項目法人(依托現(xiàn)有企業(yè)的擴(kuò)建及技術(shù)改造項目，現(xiàn)有企業(yè)法人即為項目法人)從銀行或資金市場籌措的債務(wù)性資金外，還必須擁有一定比例的資本金。 (二)項目資本金比例 固定資產(chǎn)投資項目資本金比例是指固定資產(chǎn)投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)國家規(guī)定，投資項目必須首先落實資本金才能進(jìn)行建設(shè)。目前對于房地產(chǎn)行業(yè)，實行的項目資本金比例為35％，但為應(yīng)對2008年爆發(fā)的全球金融危機(jī)，國務(wù)院2009年5月27日公布了《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》國發(fā)[2009]27號。 投資者以貨幣方式認(rèn)繳的資本金，其資金來源有： 各級人民政府的財政預(yù)算內(nèi)資金、國家批準(zhǔn)的各種專項建設(shè)基金、“撥改貸”和經(jīng)營性基本建設(shè)基金回收的本息、土地批租收入、國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、地方人民政府按國家有關(guān)規(guī)定收取的各種規(guī)費及其他預(yù)算外資金； 國家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)及企業(yè)法人的所有者權(quán)益(包括資本金、資本公積金、盈余公積金和未分配利潤、股票上市收益資金等)、企業(yè)折舊資金以及投資者按照國家規(guī)定從資金市場上籌措的資金； 社會個人合法所有的資金； 國家規(guī)定的其他可以用作投資項目資本金的資金。 主要使用商業(yè)銀行貸款的投資項目，投資者應(yīng)將資本金按分年應(yīng)到位數(shù)量存入其主要貸款銀行；主要使用國家開發(fā)銀行貸款的投資項目，應(yīng)將資本金存入國家開發(fā)銀行指定的銀行。對資本金未按照規(guī)定進(jìn)度和數(shù)額到位的投資項目，投資管理部門不發(fā)給投資許可證，金融部門不予貸款。實收資本和資本公積一般來源于企業(yè)的資本投入，而留存收益則來源于企業(yè)盈利產(chǎn)生的資本增值。因此，本章內(nèi)容只涉及實收資本、資本公積以及與構(gòu)成項目資本金有關(guān)的留存收益的會計核算。 企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在“資本公積”科目中核算，不記入“實收資本”科目。 由于企業(yè)組織形式不同，所有者投入資本的會計核算方法也有所不同。(二)資本公積資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中所占份額的投資，以及直接計入所有者權(quán)益的利得和損失等。溢價發(fā)行股票的，如有發(fā)行費用，應(yīng)在溢價收入