【正文】 見提交給調(diào)解人。第113條　律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容 如合同約定調(diào)解是仲裁或訴訟前置程序的，律師應提醒買受人如果未經(jīng)調(diào)解而直接進入仲裁或者訴訟，則可能會在仲裁或訴訟中被駁回請求。律師為買受人提供非訴訟法律服務時自身風險的防范及相關內(nèi)容第一節(jié)　律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關內(nèi)容第115條　協(xié)議簽訂之前對開發(fā)商的審核和調(diào)查 律師應當根據(jù)《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律規(guī)范》、《律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范》、《律師事務所管理辦法》，審查律師事務所及代理律師和委托方的利害關系。1 律師在接受委托后知道訴訟相對方或利益沖突方已委聘同一律師事務所其他律師的，應由雙方律師協(xié)商解除一方的委托關系，協(xié)商不成的，應與后簽訂委托合同的一方或尚沒有支付律師費的一方解除委托關系。6 曾經(jīng)在前一法律事務中代理一方法律事務的律師，不得在以后相同或相似法律事務中運用來自該前一法律事務中不利于前任委托人的相關信息，除非經(jīng)該前任委托人許可，或有足夠證據(jù)證明這些信息已為人所共知。8 116 116．11律師不得借提供法律服務的便利謀取當事人的利益，包括但不限于炒賣樓花、以明顯低于市場價購人商品房等行為。 117．2收案條件 律師應當與委托人就委托事項的代理范圍、代理內(nèi)容、代理權限、代理費用、代理期限等進行討論，經(jīng)協(xié)商達成一致后，由律師事務所與委托人簽署委托代理協(xié)議或者取得委托人的確認。 ②律師服務的主要內(nèi)容： 起草購房須知、定金合同、訂購書、認購書，并修改商品房買賣合同及補充協(xié)議、物業(yè)服務合同和業(yè)主公約等法律文件； 解答客戶就本項目的法律咨詢； 監(jiān)督商品房買賣合同簽定后的履行； ①對開發(fā)商的資信調(diào)查； ③審查開發(fā)商提供的樓書、廣告等宣傳資料； ⑤代理委托人與開發(fā)商談判； 117．4．2 由于商品房買賣受到市場因素等多方面原因的影響，若開發(fā)商委托的范圍為整個規(guī)劃區(qū)劃內(nèi)的商品房，則可能銷售的時間跨度很長，因此律師應與委托人約定具體的服務期限以及超出服務期限的收費方式。 117．4．3委托協(xié)議中應明確約定在本項目法律服務中律師的代理權限，如多項服務內(nèi)容的代理權限不同，應分別約定。律師費用的收取應當遵循平等協(xié)商、合理公平的原則。 律師收費應當考慮以下合理因素：(2)接受這一聘請會明顯妨礙律師開展其他工作的風險；(4)委托事項涉及的金額和預期的合理結(jié)果；(6)律師的經(jīng)驗、聲譽、專業(yè)水平和能力； (8)合理的成本。在一個委托事項中可以約定一種或幾種方式，但一定要明確無歧義。 雙方應在委托代理合同中約定相應的違約責任和提前解除合同的處理辦法等。 律師事務所不得向委托人開具非正式的律師收費憑證。 117．6不可撤銷委托的風險提示因此，律師在委托合同中應當側(cè)重約定，當委托人除了不可歸責于律師事由的原因解除委托合同時，委托人應當向律師承擔賠償責任的內(nèi)容。 117．7律師過錯賠償限額的風險提示因此，律師應當提高執(zhí)業(yè)水平和加強執(zhí)業(yè)規(guī)范，避免執(zhí)業(yè)風險的出現(xiàn)。8違約責任的約定。 117 118 118 律師應將工作記錄和工作匯報按時間順序裝訂成冊備查。3律師應當嚴格按照法律規(guī)定的期間、時效以及與委托人約定的時間，辦理委托事項。4律師接受委托后，只能在委托權限內(nèi)開展執(zhí)業(yè)活動，不得擅自超越委托權限。5律師在進行受托的法律事務時，如發(fā)現(xiàn)委托人所授權限不能適應需要時，應及時告知委托人，在未經(jīng)委托人同意或辦理有關的授權委托手續(xù)之前，律師只能在授權范圍內(nèi)辦理法律事務。6律師接受委托時必須與委托人明確規(guī)定包括程序法和實體法兩方面的委托權限。 118 (4)如系委托合同解除的，雙方應在補充協(xié)議中確認律師已完成的工作成果、應支付的律師費用金額和支付時間、律師非訴訟服務的風險界定等。 118．8未經(jīng)委托人同意，律師不得將委托人委托的法律事務轉(zhuǎn)委托他人辦理。委托人同意更換律師的，應取得委托人的書面確認意見，承辦律師之間要及時移交材料，并通過律師事務所辦理相關手續(xù)。 118．14律師在辦理委托事項過程中出現(xiàn)下列情況，律師事務所應終止其代理工作：(2)承辦律師被取消或者中止執(zhí)業(yè)資格，委托人不同意更換其他律師的；(4)承辦律師的健康狀況不適合繼續(xù)代理，委托人不同意更換其他律師的； 第二節(jié)　律師為委托方提供法律服務時的操作程序 第121條　雙方律師代表委托方進行談判后，律師應與對方簽訂最后確認文件及合同主要內(nèi)容的確認文件。 第125條　商品房交付與大產(chǎn)權證、小產(chǎn)權證的取得(參照本指引第一編第五章)。 (4)調(diào)查商品房預售或銷售的批準備案文件。 (8)調(diào)查出賣人重大債權債務情況。 事先應制作一份盡職調(diào)查清單，列明調(diào)查所需要的各種文件資料。主要行政主管部門包括發(fā)改委、規(guī)劃局、建委、工商局、土管局、房管局、稅務局、外匯管理局等機構(gòu)。 127．4與合同的債權人、債務人當面溝通 對盡職調(diào)查過程中涉及的專業(yè)建筑方面、財務方面、稅務方面的情況，應向其他專業(yè)人士咨詢，吸取各方面的專業(yè)知識，這將更有利于律師對法律風險的分析和預測。 律師需要通過多種渠道審核和調(diào)查開發(fā)商的相關資信、證照等情況，尤其要注意信息來源的真實性和可信度。 (1)前言部分。 律師應該將所涉及的法律、法規(guī)及條文索引作為一個單獨的部分在調(diào)查報告中列明，使閱讀者首先有一個直觀的認識，能夠大致了解此份調(diào)查報告會涉及哪些法律規(guī)定，從而更好地理解律師所作的律師意見的內(nèi)容。律師在法律調(diào)查過程中獲取的信息很多，掌握的信息量十分龐大，因此，律師在進行信息整理的同時，必須聯(lián)系本次調(diào)查的目的，對大量的信息進行細致的甄別和篩選。 (4)總結(jié)焦點問題，提出律師觀點。 (5)提示、陳述法律風險的分析意見。 律師不需要干涉買賣雙方的商業(yè)決策，僅就有關事實和法律提供最詳盡的信息和最全面的法律意見。130．1 律師應簽訂《法律服務協(xié)議》。 130．2律師在受委托人委托參加項目談判過程中，既要積極向委托人提供法律建議，也要避免出現(xiàn)干擾談判進行的情況發(fā)生。 130．3參與委托人談判和商洽時，律師應書面記錄每次談判和商洽的內(nèi)容，以便備查。　最后簽訂版本應由委托人確認，并對終稿中可能存在的風險再次書面提示并保存已作告知的記錄。特別需要注意的是，針對一個非常專業(yè)的項目，提出法律意見時要留有余地，以保護律師及律師事務所的利益。原則問題，堅決不能妥協(xié)；操作方法，可以靈活處理。 130．8商品房買賣合同履行時，應當根據(jù)商品房買賣合同的內(nèi)容，制定書面的雙方權利、義務履行內(nèi)容和時間的表格；根據(jù)履約表格，在委托方合同義務履行期限屆滿前十天，書面《法律意見書》提示委托方履行義務內(nèi)容和時間，以及違約責任?！÷蓭熢谝粋€非訴法律項目結(jié)束后，仍然要注意跟蹤項目進展，以進一步提供后續(xù)的法律服務，以及提前了解項目可能遇到什么問題，并自檢本身是否有過失。 此外，在重大協(xié)議簽署前，相關法律文件文本的編輯、打印、裝訂、小簽要遵循行之有效的程序。相關文件的原件、印章最好不要由律師事務所保管。每個項目要確定固定的律師與助手參與，無關人員不得接觸項目文件及案卷。具體內(nèi)容參照本指引各個章節(jié)中律師為買受人提供法律服務的風險提示。 131．2律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容 存在商品房包銷人的買受人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，律師應審查包銷合同，并申請人民法院通知包銷人參加訴訟；開發(fā)商、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 對于其他當事人主張或法院追加的不適當?shù)闹黧w，應提出異議。 132．2律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容 開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，買受人可以請求按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，買受人可以請求按照《司法解釋》第14條的規(guī)定處理。 開發(fā)商訂立商品房買賣合同時，具有《司法解釋》第9條規(guī)定的情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，律師應告知當事人在起訴前取得商品房預售許可證明的，則不能請求確認合同無效。 132．4律師為買受人提供法律服務時的風險提示 律師應告知當事人因不動產(chǎn)提起的訴訟，屬專屬管轄，合同約定的協(xié)議管轄因違反專屬管轄的法定要求而無效。 133．4律師為買受人提供法律服務時的風險提示 對于在訴訟時效內(nèi)的案件，應告知當事人及時起訴。 134．3 應注意買受人與開發(fā)商在合同訂立、履行各個環(huán)節(jié)，開發(fā)商關于質(zhì)量、交房時間、交房條件、辦證等方面的約定和承諾，注意收集相應的資料，尤其注意與開發(fā)商或其委托的代理機構(gòu)如物管公司或律師事務所、銷售中介等辦理交接的時間點。 律師應告知當事人在時效期間內(nèi)提起訴訟。 律師代理原告提起訴訟，應依據(jù)《民事訴訟法》第108條的規(guī)定，提出具體明確的訴訟請求，并闡明起訴的事實和理由。 律師在接到法院的受理通知書后，應通知當事人及時交納訴訟費。 135．3律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容 律師在起訴前，應對被告的財產(chǎn)狀況有所了解，并告知當事人可能出現(xiàn)的風險。 136．2律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容 律師須與委托人制作保全談話筆錄，將包括但不限于保全對象、保全金額所產(chǎn)生的法律后果等記錄在案。 律師應提醒買受人在提起訴訟的同時提起訴訟保全，并提供財產(chǎn)線索。第137條　舉證責任 ①書證；②物證；③視聽資料；④證人證言；⑤當事人陳述；⑥鑒定結(jié)論；⑦其他可以證明案件事實的材料。 被調(diào)查人應核對調(diào)查筆錄，并簽署“以上看過，無誤”字樣，并簽名、注明年月日。 律師收集書證、物證應收集原件、原物。 律師不能及時調(diào)查、收集證據(jù)的，應向人民法院說明情況，并申請延期提交該證據(jù)。證據(jù)應至少準備4份，向法院提交1份、對方當事人1份、律師1份、委托人1份。 律師向法院提交照片，應提交照片的電子源文件或原膠片，并沖洗或彩打出來。 律師為買受人提供法律服務時的重點內(nèi)容 注意發(fā)現(xiàn)對方提供的證據(jù)中出現(xiàn)矛盾的地方。第138條　庭審準備 律師收到開庭通知后，應立即將開庭時間、地點、審判人員組成等信息通知當事人。 庭審前一兩天，提醒當事人開庭時攜帶證據(jù)原件。 涉及賠償損失的，計算方法是否明了。 律師應避免不了解案情，不熟悉證據(jù)的情況出現(xiàn)，避免遺漏案件材料。 律師參加開庭，應提前到達法庭，避免開庭遲到。 律師在庭審中要用語規(guī)范，態(tài)度謙虛，舉止得當。 律師在法庭調(diào)查和法庭辨認階段都要做好庭審記錄。 在庭審過程中，律師發(fā)現(xiàn)審判程序違法，應當指出，并要求立即糾正。庭審結(jié)束后，律師應及時向法院提交書面代理意見。律師代為簽收調(diào)解書，應有委托人的書面授權，否則，不能簽收。 審判長詢問委托人是否申請回避時，律師可對審判人員、書記員提出回避申請，并說明理由。 (2)代理被告的，可代為宣讀答辯狀；提起反訴的，宣讀反訴狀，講明具體反訴請求和事實與理由。 律師舉證時，應按法官要求，逐項舉證或全部舉證，并說明證據(jù)名稱、證據(jù)來源、證明對象。發(fā)問應圍繞案件的事實、爭議的焦點進行。 反對意見被法庭駁回后，可提請法庭將律師的反對意見記錄在案。 律師對書證進行質(zhì)證，應圍繞書證是否為原件、書證的真?zhèn)?、書證是否合法、書證的內(nèi)容是否能證明所要證明的事實、書證與其他證據(jù)的矛盾、書證的來源等方面進行。 律師進行法庭辯論，應圍繞庭審查明的事實和法官歸納的爭議焦點，發(fā)表辯論意見。 律師在作最后陳述時，應簡單扼要，直截了當。 重點首先在于證明己方的訴請主張或反駁對方的訴請主張，以及對關鍵證據(jù)的三性提出意見，避免糾纏于細枝末節(jié)。 買受人決定提起上訴的，律師應告知買受人在上訴期限內(nèi)提起上訴，如果買受人不上訴的，應認真做好談話筆錄。　140．2律師為買受人提供法律服務的內(nèi)容 二審案件開庭審理的，律師參加庭審的規(guī)則與一審相同。　二審案件可以調(diào)解、和解，律師可以根據(jù)當事人的特別授權，簽署調(diào)解及和解協(xié)議，法律另有規(guī)定的除外。 (1)一審判決認定事實的證據(jù)是否充分、確鑿，有無未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)作為判決裁定的依據(jù)，對證據(jù)的采信有無問題，證據(jù)相互之間有無矛盾；　(3)一審程序有無影響案件正確判決的違法情況。尤其是沒有代理一審案件的律師，應避免由于對案情不熟悉而作出不合適的訴訟思路。第141條　再審階段 律師應審查當事人的再審申請是否符合《民事訴訟法》第179條的規(guī)定。 人民法院審理再審案件，如果是按一審程序進行的，律師從事訴訟代理的規(guī)則與一審規(guī)則相同，如果是按二審程序進行的，則與二審規(guī)則相同。 　(1)有生效的法律文書確定被申請人有履行義務；(2)被申請人在規(guī)定的期限內(nèi)未履行義務。 　(1)強制執(zhí)行申請書。申請執(zhí)行國外仲裁機構(gòu)的仲裁裁決的，應當提交我國駐外使館認證或我國公證機構(gòu)公證的仲裁裁決書中文本；　(6)申請人的身份證明。 142．3　對于開發(fā)商為被執(zhí)行人時，涉及執(zhí)行標的為買賣合同項下商品房時，應注意施工單位的工程款優(yōu)先受償權和抵押權人的優(yōu)先受償權，在買受人已支付購房款的前提下，其優(yōu)先受償?shù)捻樞蚓谫I受人之后。 出現(xiàn)可變更和追加執(zhí)行主體時，律師可向人民法院提出變更和追加被執(zhí)行主體的申請。被申請人為企業(yè)法人，其財產(chǎn)不足以清償全部債務的，律師應征詢委托人是否提出破產(chǎn)申請。參與分配的申請人對人民法院查封、扣押或凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的，律師應代其主張優(yōu)先