【正文】 見提交給調(diào)解人。第113條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 如合同約定調(diào)解是仲裁或訴訟前置程序的，律師應(yīng)提醒買受人如果未經(jīng)調(diào)解而直接進(jìn)入仲裁或者訴訟，則可能會(huì)在仲裁或訴訟中被駁回請(qǐng)求。律師為買受人提供非訴訟法律服務(wù)時(shí)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié)　律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容第115條　協(xié)議簽訂之前對(duì)開發(fā)商的審核和調(diào)查 律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)《律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范》、《律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范》、《律師事務(wù)所管理辦法》，審查律師事務(wù)所及代理律師和委托方的利害關(guān)系。1 律師在接受委托后知道訴訟相對(duì)方或利益沖突方已委聘同一律師事務(wù)所其他律師的，應(yīng)由雙方律師協(xié)商解除一方的委托關(guān)系，協(xié)商不成的，應(yīng)與后簽訂委托合同的一方或尚沒有支付律師費(fèi)的一方解除委托關(guān)系。6 曾經(jīng)在前一法律事務(wù)中代理一方法律事務(wù)的律師，不得在以后相同或相似法律事務(wù)中運(yùn)用來自該前一法律事務(wù)中不利于前任委托人的相關(guān)信息，除非經(jīng)該前任委托人許可，或有足夠證據(jù)證明這些信息已為人所共知。8 116 116．11律師不得借提供法律服務(wù)的便利謀取當(dāng)事人的利益，包括但不限于炒賣樓花、以明顯低于市場(chǎng)價(jià)購人商品房等行為。 117．2收案條件 律師應(yīng)當(dāng)與委托人就委托事項(xiàng)的代理范圍、代理內(nèi)容、代理權(quán)限、代理費(fèi)用、代理期限等進(jìn)行討論，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，由律師事務(wù)所與委托人簽署委托代理協(xié)議或者取得委托人的確認(rèn)。 ②律師服務(wù)的主要內(nèi)容： 起草購房須知、定金合同、訂購書、認(rèn)購書，并修改商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約等法律文件； 解答客戶就本項(xiàng)目的法律咨詢； 監(jiān)督商品房買賣合同簽定后的履行； ①對(duì)開發(fā)商的資信調(diào)查； ③審查開發(fā)商提供的樓書、廣告等宣傳資料； ⑤代理委托人與開發(fā)商談判； 117．4．2 由于商品房買賣受到市場(chǎng)因素等多方面原因的影響，若開發(fā)商委托的范圍為整個(gè)規(guī)劃區(qū)劃內(nèi)的商品房，則可能銷售的時(shí)間跨度很長(zhǎng)，因此律師應(yīng)與委托人約定具體的服務(wù)期限以及超出服務(wù)期限的收費(fèi)方式。 117．4．3委托協(xié)議中應(yīng)明確約定在本項(xiàng)目法律服務(wù)中律師的代理權(quán)限，如多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的代理權(quán)限不同，應(yīng)分別約定。律師費(fèi)用的收取應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、合理公平的原則。 律師收費(fèi)應(yīng)當(dāng)考慮以下合理因素：(2)接受這一聘請(qǐng)會(huì)明顯妨礙律師開展其他工作的風(fēng)險(xiǎn)；(4)委托事項(xiàng)涉及的金額和預(yù)期的合理結(jié)果；(6)律師的經(jīng)驗(yàn)、聲譽(yù)、專業(yè)水平和能力； (8)合理的成本。在一個(gè)委托事項(xiàng)中可以約定一種或幾種方式，但一定要明確無歧義。 雙方應(yīng)在委托代理合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任和提前解除合同的處理辦法等。 律師事務(wù)所不得向委托人開具非正式的律師收費(fèi)憑證。 117．6不可撤銷委托的風(fēng)險(xiǎn)提示因此，律師在委托合同中應(yīng)當(dāng)側(cè)重約定，當(dāng)委托人除了不可歸責(zé)于律師事由的原因解除委托合同時(shí)，委托人應(yīng)當(dāng)向律師承擔(dān)賠償責(zé)任的內(nèi)容。 117．7律師過錯(cuò)賠償限額的風(fēng)險(xiǎn)提示因此，律師應(yīng)當(dāng)提高執(zhí)業(yè)水平和加強(qiáng)執(zhí)業(yè)規(guī)范，避免執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。8違約責(zé)任的約定。 117 118 118 律師應(yīng)將工作記錄和工作匯報(bào)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè)備查。3律師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的期間、時(shí)效以及與委托人約定的時(shí)間，辦理委托事項(xiàng)。4律師接受委托后，只能在委托權(quán)限內(nèi)開展執(zhí)業(yè)活動(dòng)，不得擅自超越委托權(quán)限。5律師在進(jìn)行受托的法律事務(wù)時(shí)，如發(fā)現(xiàn)委托人所授權(quán)限不能適應(yīng)需要時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知委托人，在未經(jīng)委托人同意或辦理有關(guān)的授權(quán)委托手續(xù)之前，律師只能在授權(quán)范圍內(nèi)辦理法律事務(wù)。6律師接受委托時(shí)必須與委托人明確規(guī)定包括程序法和實(shí)體法兩方面的委托權(quán)限。 118 (4)如系委托合同解除的，雙方應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中確認(rèn)律師已完成的工作成果、應(yīng)支付的律師費(fèi)用金額和支付時(shí)間、律師非訴訟服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)界定等。 118．8未經(jīng)委托人同意，律師不得將委托人委托的法律事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人辦理。委托人同意更換律師的，應(yīng)取得委托人的書面確認(rèn)意見，承辦律師之間要及時(shí)移交材料，并通過律師事務(wù)所辦理相關(guān)手續(xù)。 118．14律師在辦理委托事項(xiàng)過程中出現(xiàn)下列情況，律師事務(wù)所應(yīng)終止其代理工作：(2)承辦律師被取消或者中止執(zhí)業(yè)資格，委托人不同意更換其他律師的；(4)承辦律師的健康狀況不適合繼續(xù)代理，委托人不同意更換其他律師的； 第二節(jié)　律師為委托方提供法律服務(wù)時(shí)的操作程序 第121條　雙方律師代表委托方進(jìn)行談判后，律師應(yīng)與對(duì)方簽訂最后確認(rèn)文件及合同主要內(nèi)容的確認(rèn)文件。 第125條　商品房交付與大產(chǎn)權(quán)證、小產(chǎn)權(quán)證的取得(參照本指引第一編第五章)。 (4)調(diào)查商品房預(yù)售或銷售的批準(zhǔn)備案文件。 (8)調(diào)查出賣人重大債權(quán)債務(wù)情況。 事先應(yīng)制作一份盡職調(diào)查清單，列明調(diào)查所需要的各種文件資料。主要行政主管部門包括發(fā)改委、規(guī)劃局、建委、工商局、土管局、房管局、稅務(wù)局、外匯管理局等機(jī)構(gòu)。 127．4與合同的債權(quán)人、債務(wù)人當(dāng)面溝通 對(duì)盡職調(diào)查過程中涉及的專業(yè)建筑方面、財(cái)務(wù)方面、稅務(wù)方面的情況，應(yīng)向其他專業(yè)人士咨詢，吸取各方面的專業(yè)知識(shí)，這將更有利于律師對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的分析和預(yù)測(cè)。 律師需要通過多種渠道審核和調(diào)查開發(fā)商的相關(guān)資信、證照等情況，尤其要注意信息來源的真實(shí)性和可信度。 (1)前言部分。 律師應(yīng)該將所涉及的法律、法規(guī)及條文索引作為一個(gè)單獨(dú)的部分在調(diào)查報(bào)告中列明，使閱讀者首先有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，能夠大致了解此份調(diào)查報(bào)告會(huì)涉及哪些法律規(guī)定，從而更好地理解律師所作的律師意見的內(nèi)容。律師在法律調(diào)查過程中獲取的信息很多，掌握的信息量十分龐大，因此，律師在進(jìn)行信息整理的同時(shí)，必須聯(lián)系本次調(diào)查的目的，對(duì)大量的信息進(jìn)行細(xì)致的甄別和篩選。 (4)總結(jié)焦點(diǎn)問題，提出律師觀點(diǎn)。 (5)提示、陳述法律風(fēng)險(xiǎn)的分析意見。 律師不需要干涉買賣雙方的商業(yè)決策，僅就有關(guān)事實(shí)和法律提供最詳盡的信息和最全面的法律意見。130．1 律師應(yīng)簽訂《法律服務(wù)協(xié)議》。 130．2律師在受委托人委托參加項(xiàng)目談判過程中，既要積極向委托人提供法律建議，也要避免出現(xiàn)干擾談判進(jìn)行的情況發(fā)生。 130．3參與委托人談判和商洽時(shí)，律師應(yīng)書面記錄每次談判和商洽的內(nèi)容，以便備查?！∽詈蠛炗啺姹緫?yīng)由委托人確認(rèn)，并對(duì)終稿中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)再次書面提示并保存已作告知的記錄。特別需要注意的是，針對(duì)一個(gè)非常專業(yè)的項(xiàng)目，提出法律意見時(shí)要留有余地，以保護(hù)律師及律師事務(wù)所的利益。原則問題，堅(jiān)決不能妥協(xié)；操作方法，可以靈活處理。 130．8商品房買賣合同履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房買賣合同的內(nèi)容，制定書面的雙方權(quán)利、義務(wù)履行內(nèi)容和時(shí)間的表格；根據(jù)履約表格，在委托方合同義務(wù)履行期限屆滿前十天，書面《法律意見書》提示委托方履行義務(wù)內(nèi)容和時(shí)間，以及違約責(zé)任?！÷蓭熢谝粋€(gè)非訴法律項(xiàng)目結(jié)束后，仍然要注意跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，以進(jìn)一步提供后續(xù)的法律服務(wù)，以及提前了解項(xiàng)目可能遇到什么問題，并自檢本身是否有過失。 此外，在重大協(xié)議簽署前，相關(guān)法律文件文本的編輯、打印、裝訂、小簽要遵循行之有效的程序。相關(guān)文件的原件、印章最好不要由律師事務(wù)所保管。每個(gè)項(xiàng)目要確定固定的律師與助手參與，無關(guān)人員不得接觸項(xiàng)目文件及案卷。具體內(nèi)容參照本指引各個(gè)章節(jié)中律師為買受人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示。 131．2律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 存在商品房包銷人的買受人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，律師應(yīng)審查包銷合同，并申請(qǐng)人民法院通知包銷人參加訴訟；開發(fā)商、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 對(duì)于其他當(dāng)事人主張或法院追加的不適當(dāng)?shù)闹黧w，應(yīng)提出異議。 132．2律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，買受人可以請(qǐng)求按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，買受人可以請(qǐng)求按照《司法解釋》第14條的規(guī)定處理。 開發(fā)商訂立商品房買賣合同時(shí)，具有《司法解釋》第9條規(guī)定的情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，律師應(yīng)告知當(dāng)事人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，則不能請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。 132．4律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 律師應(yīng)告知當(dāng)事人因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟，屬專屬管轄，合同約定的協(xié)議管轄因違反專屬管轄的法定要求而無效。 133．4律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 對(duì)于在訴訟時(shí)效內(nèi)的案件，應(yīng)告知當(dāng)事人及時(shí)起訴。 134．3 應(yīng)注意買受人與開發(fā)商在合同訂立、履行各個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商關(guān)于質(zhì)量、交房時(shí)間、交房條件、辦證等方面的約定和承諾，注意收集相應(yīng)的資料，尤其注意與開發(fā)商或其委托的代理機(jī)構(gòu)如物管公司或律師事務(wù)所、銷售中介等辦理交接的時(shí)間點(diǎn)。 律師應(yīng)告知當(dāng)事人在時(shí)效期間內(nèi)提起訴訟。 律師代理原告提起訴訟，應(yīng)依據(jù)《民事訴訟法》第108條的規(guī)定，提出具體明確的訴訟請(qǐng)求，并闡明起訴的事實(shí)和理由。 律師在接到法院的受理通知書后，應(yīng)通知當(dāng)事人及時(shí)交納訴訟費(fèi)。 135．3律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 律師在起訴前，應(yīng)對(duì)被告的財(cái)產(chǎn)狀況有所了解，并告知當(dāng)事人可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 136．2律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 律師須與委托人制作保全談話筆錄，將包括但不限于保全對(duì)象、保全金額所產(chǎn)生的法律后果等記錄在案。 律師應(yīng)提醒買受人在提起訴訟的同時(shí)提起訴訟保全，并提供財(cái)產(chǎn)線索。第137條　舉證責(zé)任 ①書證；②物證；③視聽資料；④證人證言；⑤當(dāng)事人陳述；⑥鑒定結(jié)論；⑦其他可以證明案件事實(shí)的材料。 被調(diào)查人應(yīng)核對(duì)調(diào)查筆錄，并簽署“以上看過，無誤”字樣，并簽名、注明年月日。 律師收集書證、物證應(yīng)收集原件、原物。 律師不能及時(shí)調(diào)查、收集證據(jù)的，應(yīng)向人民法院說明情況，并申請(qǐng)延期提交該證據(jù)。證據(jù)應(yīng)至少準(zhǔn)備4份，向法院提交1份、對(duì)方當(dāng)事人1份、律師1份、委托人1份。 律師向法院提交照片，應(yīng)提交照片的電子源文件或原膠片，并沖洗或彩打出來。 律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容 注意發(fā)現(xiàn)對(duì)方提供的證據(jù)中出現(xiàn)矛盾的地方。第138條　庭審準(zhǔn)備 律師收到開庭通知后，應(yīng)立即將開庭時(shí)間、地點(diǎn)、審判人員組成等信息通知當(dāng)事人。 庭審前一兩天，提醒當(dāng)事人開庭時(shí)攜帶證據(jù)原件。 涉及賠償損失的，計(jì)算方法是否明了。 律師應(yīng)避免不了解案情，不熟悉證據(jù)的情況出現(xiàn)，避免遺漏案件材料。 律師參加開庭，應(yīng)提前到達(dá)法庭，避免開庭遲到。 律師在庭審中要用語規(guī)范，態(tài)度謙虛，舉止得當(dāng)。 律師在法庭調(diào)查和法庭辨認(rèn)階段都要做好庭審記錄。 在庭審過程中，律師發(fā)現(xiàn)審判程序違法，應(yīng)當(dāng)指出，并要求立即糾正。庭審結(jié)束后，律師應(yīng)及時(shí)向法院提交書面代理意見。律師代為簽收調(diào)解書，應(yīng)有委托人的書面授權(quán)，否則，不能簽收。 審判長(zhǎng)詢問委托人是否申請(qǐng)回避時(shí)，律師可對(duì)審判人員、書記員提出回避申請(qǐng)，并說明理由。 (2)代理被告的，可代為宣讀答辯狀；提起反訴的，宣讀反訴狀，講明具體反訴請(qǐng)求和事實(shí)與理由。 律師舉證時(shí)，應(yīng)按法官要求，逐項(xiàng)舉證或全部舉證，并說明證據(jù)名稱、證據(jù)來源、證明對(duì)象。發(fā)問應(yīng)圍繞案件的事實(shí)、爭(zhēng)議的焦點(diǎn)進(jìn)行。 反對(duì)意見被法庭駁回后，可提請(qǐng)法庭將律師的反對(duì)意見記錄在案。 律師對(duì)書證進(jìn)行質(zhì)證，應(yīng)圍繞書證是否為原件、書證的真?zhèn)巍C是否合法、書證的內(nèi)容是否能證明所要證明的事實(shí)、書證與其他證據(jù)的矛盾、書證的來源等方面進(jìn)行。 律師進(jìn)行法庭辯論，應(yīng)圍繞庭審查明的事實(shí)和法官歸納的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，發(fā)表辯論意見。 律師在作最后陳述時(shí)，應(yīng)簡(jiǎn)單扼要，直截了當(dāng)。 重點(diǎn)首先在于證明己方的訴請(qǐng)主張或反駁對(duì)方的訴請(qǐng)主張，以及對(duì)關(guān)鍵證據(jù)的三性提出意見，避免糾纏于細(xì)枝末節(jié)。 買受人決定提起上訴的，律師應(yīng)告知買受人在上訴期限內(nèi)提起上訴，如果買受人不上訴的，應(yīng)認(rèn)真做好談話筆錄?！?40．2律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容 二審案件開庭審理的，律師參加庭審的規(guī)則與一審相同。　二審案件可以調(diào)解、和解，律師可以根據(jù)當(dāng)事人的特別授權(quán)，簽署調(diào)解及和解協(xié)議，法律另有規(guī)定的除外。 (1)一審判決認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)是否充分、確鑿，有無未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)作為判決裁定的依據(jù)，對(duì)證據(jù)的采信有無問題，證據(jù)相互之間有無矛盾；　(3)一審程序有無影響案件正確判決的違法情況。尤其是沒有代理一審案件的律師，應(yīng)避免由于對(duì)案情不熟悉而作出不合適的訴訟思路。第141條　再審階段 律師應(yīng)審查當(dāng)事人的再審申請(qǐng)是否符合《民事訴訟法》第179條的規(guī)定。 人民法院審理再審案件，如果是按一審程序進(jìn)行的，律師從事訴訟代理的規(guī)則與一審規(guī)則相同，如果是按二審程序進(jìn)行的，則與二審規(guī)則相同。 　(1)有生效的法律文書確定被申請(qǐng)人有履行義務(wù)；(2)被申請(qǐng)人在規(guī)定的期限內(nèi)未履行義務(wù)。 　(1)強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書。申請(qǐng)執(zhí)行國外仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決的，應(yīng)當(dāng)提交我國駐外使館認(rèn)證或我國公證機(jī)構(gòu)公證的仲裁裁決書中文本；　(6)申請(qǐng)人的身份證明。 142．3　對(duì)于開發(fā)商為被執(zhí)行人時(shí)，涉及執(zhí)行標(biāo)的為買賣合同項(xiàng)下商品房時(shí)，應(yīng)注意施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，在買受人已支付購房款的前提下，其優(yōu)先受償?shù)捻樞蚓谫I受人之后。 出現(xiàn)可變更和追加執(zhí)行主體時(shí)，律師可向人民法院提出變更和追加被執(zhí)行主體的申請(qǐng)。被申請(qǐng)人為企業(yè)法人，其財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)的，律師應(yīng)征詢委托人是否提出破產(chǎn)申請(qǐng)。參與分配的申請(qǐng)人對(duì)人民法院查封、扣押或凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，律師應(yīng)代其主張優(yōu)先