【正文】 應(yīng)在調(diào)查過(guò)程中作出書(shū)面記錄，并要求被調(diào)查人簽字留存。向行政機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)情況 127．1深入目標(biāo)公司辦公現(xiàn)場(chǎng) (7)調(diào)查商品房項(xiàng)目涉及抵押、施工承包人的優(yōu)先受償權(quán)、查封等權(quán)利限制的情況。 (3)調(diào)查商品房土地使用權(quán)情況。 第三節(jié)　律師為買受人提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容第126條　買受人委托的法律服務(wù)調(diào)查范圍 第124條　合同變更、終止之前出具法律意見(jiàn)書(shū)(參照本指引第一編第四章)。 第120條　律師代表委托方在和對(duì)方談判之前，應(yīng)仔細(xì)審閱開(kāi)發(fā)商制定的銷售合同條款，以維護(hù)買受人利益角度出具法律意見(jiàn)書(shū)。 118．15 118．13若委托協(xié)議約定的服務(wù)期限屆滿，或者終止條件出現(xiàn)，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知委托人委托協(xié)議終止，并總結(jié)委托事項(xiàng)的履行情況，作好有關(guān)文件資料的交接工作，辦理書(shū)面交接手續(xù)。 如出現(xiàn)委托合同的轉(zhuǎn)讓或解除事項(xiàng)，原承辦律師應(yīng)同時(shí)將已完成的工作成果和相關(guān)資料移交委托人，雙方辦妥交接手續(xù)；原承辦律師還應(yīng)出具一份工作小結(jié)，陳述已完成的工作和尚需完成的工作內(nèi)容，并提出需提請(qǐng)委托人注意的事項(xiàng)。 (3)如系委托合同變更的，應(yīng)明確所涉變更內(nèi)容及變更的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 7律師事務(wù)所簽訂委托合同后若出現(xiàn)確需轉(zhuǎn)讓、變更或者解除委托協(xié)議的情況的，律師應(yīng)做好如下工作：委托權(quán)限不明確的，律師應(yīng)要求委托人重新出具有明確授權(quán)的委托書(shū)。2在委托合同履行的過(guò)程中，應(yīng)定期書(shū)面報(bào)告委托事務(wù)的處理情況，包括已經(jīng)處理完畢的法律事務(wù)及下一步的工作計(jì)劃；如出現(xiàn)簽訂委托合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提出建議并與委托人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。l 　律師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、誠(chéng)實(shí)、客觀地告知委托人委托事項(xiàng)可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并在必要時(shí)出具法律意見(jiàn)書(shū)交委托人簽收。9為進(jìn)一步明確委托代理事宜，建議律師在簽訂《委托代理合同》的同時(shí)做好收接案筆錄，就委托代理范圍、工作要求、工作方式、人員安排、委托方應(yīng)提交的資料和應(yīng)予以配合的事宜，以及律師服務(wù)的深度、項(xiàng)目非訴訟法律服務(wù)中可能涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)等予以明確，以避免產(chǎn)生委托人與律師約定不明或風(fēng)險(xiǎn)提示不清的糾紛。委托合同中應(yīng)明確約定，雙方違約的行為范圍、違約損失的計(jì)算、違約責(zé)任的承擔(dān)以及違約行為發(fā)生時(shí)，守約方的權(quán)利和救濟(jì)措施。 賠償條款的約定，可根據(jù)律師已經(jīng)完成的工作量、委托事務(wù)的進(jìn)展程度、解除委托給律師事務(wù)所造成的損失等因素考量。 委托人單方終止委托代理協(xié)議的，應(yīng)按約定支付律師費(fèi)。 律師事務(wù)所收取的法律服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在計(jì)人會(huì)計(jì)賬簿后才可以按規(guī)定項(xiàng)目和開(kāi)支范圍使用。 律師不得私自收案、收費(fèi)。 委托代理合同中應(yīng)明確約定律師費(fèi)的計(jì)付辦法、付款方式、付款時(shí)間、差旅費(fèi)的承擔(dān)問(wèn)題等。 實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)代理收費(fèi)，最高收費(fèi)金額不得高于收費(fèi)合同約定標(biāo)的額的30％。 律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)司法行政部門制定的律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 如是按時(shí)間段約定收費(fèi)辦法，超出服務(wù)期限后，超過(guò)部分律師收費(fèi)金額因按增加的時(shí)間同比例增加；如是按完成任務(wù)約定，應(yīng)約定因開(kāi)發(fā)商原因使該項(xiàng)目遲遲不能對(duì)外銷售或無(wú)法交付時(shí)，律師應(yīng)有的合同解除權(quán)和損失賠償權(quán)。 律師在簽訂非訴訟法律服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)盡量明確和細(xì)化服務(wù)的內(nèi)容和范圍，使之具有可量度性，以避免產(chǎn)生糾紛。 ①律師非訴訟服務(wù)項(xiàng)目的概況、已取得的相關(guān)證件的名稱、項(xiàng)目的進(jìn)展情況。明確界定非訴訟法律服務(wù)的范圍和內(nèi)容 (4)委托人按照《委托代理合同》的約定，交納律師費(fèi)； (2)填寫《收案審批表》，送律師事務(wù)所主任或主管律師審批，指定承辦律師或按委托人的要求指定承辦律師； 117．3委托程序 律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)確定“統(tǒng)一收案、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”的原則。第117條　委托協(xié)議的簽訂10律師在未征得委托人同意的情況下，不得接受對(duì)方當(dāng)事人辦理其他法律事務(wù)的委托，但辦結(jié)委托事項(xiàng)后除外。 116．9律師不得在同一非訴法律事務(wù)中為雙方當(dāng)事人擔(dān)任代理人。 116 116 116．4律師在接受委托后知道訴訟相對(duì)方或利益沖突方委聘的律師是自己的近親屬或其他利害關(guān)系人，應(yīng)及時(shí)將這種關(guān)系明確告訴委托人。 116 116．2在接受委托之前，律師及其所屬律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)進(jìn)行利益沖突查證。 如買受人收到調(diào)解決定后不予認(rèn)可的，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)向調(diào)解人和買受人表明不予認(rèn)可，并開(kāi)始進(jìn)行訴訟或仲裁準(zhǔn)備。 律師應(yīng)當(dāng)做好調(diào)解準(zhǔn)備，收集好調(diào)解有關(guān)的資料并進(jìn)行系統(tǒng)的整理和歸納，并提交給調(diào)解人。 111．5．2雙方如無(wú)法對(duì)爭(zhēng)議事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)分配達(dá)成一致意見(jiàn)，亦可對(duì)商品房買賣合同履行過(guò)程中的事實(shí)情況予以確認(rèn)，以固定事實(shí)，有利于繼續(xù)協(xié)商或進(jìn)行訴訟。 111．4調(diào)解時(shí)間 1113調(diào)解由調(diào)解人或調(diào)解小組組長(zhǎng)主持，可參照仲裁庭審理程序進(jìn)行。 111 111．2調(diào)解準(zhǔn)備14若雙方在合同約定或者雙方商定的時(shí)間內(nèi)未能就調(diào)解人的選擇達(dá)成一致意見(jiàn)，或者雙方共同選擇的調(diào)解人拒絕履行職責(zé)或不能履行職責(zé)后14天內(nèi)，雙方未能重新達(dá)成一致意見(jiàn)，則按合同約定雙方調(diào)解程序終結(jié)。 11調(diào)解人可以在省級(jí)律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家?guī)?、省?jí)或所在地市律師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、民事業(yè)務(wù)委員會(huì)或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)推薦的專家中選擇，雙方可選擇由一名調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進(jìn)行調(diào)解。 111．1調(diào)解人的確定 第八章第110條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示告知買受人大部分或全部交清房款的法律意義，若買受人選擇交納小部分房款時(shí)，應(yīng)及時(shí)出具法律意見(jiàn)書(shū)。 108．1指導(dǎo)買受人按照《批復(fù)》交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)，以確保優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗買受人。 建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。第四節(jié)　物權(quán)取得風(fēng)險(xiǎn)(商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受償)第107條　一般規(guī)定且若因解除按揭貸款合同，使買受人遭受損失的，律師應(yīng)提示并協(xié)助買受人向開(kāi)發(fā)商提出賠償。若因開(kāi)發(fā)商原因，致使無(wú)法按期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)提示買受人其所享有的權(quán)利，并協(xié)助買受人與開(kāi)發(fā)商談判，要求承擔(dān)違約金或賠償損失，甚至按照約定要求解除合同。如在上海，一般流程是：先至開(kāi)發(fā)商處簽署房屋交接，再至指定銀行交納維修基金，再攜帶房屋交接書(shū)、身份證明、全額發(fā)票至當(dāng)?shù)刂鞴懿块T繳納契稅，最后攜帶上述資料至當(dāng)?shù)刂鞴懿块T辦證窗口辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)。 104．2如因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法按期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，協(xié)助買受人按照法律規(guī)定要求賠償或解除合同。 《司法解釋》第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 (3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 (1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； 應(yīng)按照《商品房銷售管理辦法》第31條至第35條及《司法解釋》第11條至第13條，對(duì)商品房交付的原則性法律規(guī)定，結(jié)合買受人簽訂的房屋買賣合同的實(shí)際，出具指導(dǎo)性的法律意見(jiàn)書(shū)，其中應(yīng)特別注意房屋交付應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的法律后果。第102條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示 101．17審查開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的前期物業(yè)公司的資質(zhì)是否符合要求，在不符合要求的情況下，應(yīng)出具法律意見(jiàn)書(shū)告知買受人所享有的權(quán)利。 101．13基于司法解釋規(guī)定除法律規(guī)定或合同約定外，轉(zhuǎn)移占有即視為交付，且一般將房屋鑰匙交接作為轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志，所以，在接受買受人委托時(shí)，要提示買受人，在房屋尚不具備交付條件時(shí)，不應(yīng)輕易接受開(kāi)發(fā)商提供的房屋鑰匙，以避免不必要的爭(zhēng)議。 買受人可按照合同約定或法律規(guī)定，就面積的差異進(jìn)行補(bǔ)償或行使合同解除權(quán)。 101．7對(duì)于擬交接房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)區(qū)分不同質(zhì)量問(wèn)題予以不同對(duì)待。 101．6作為買受人的律師，考慮到驗(yàn)房需要非常豐富的建筑類專業(yè)知識(shí)，可提示買受人委托有資質(zhì)的驗(yàn)房師驗(yàn)房，律師應(yīng)協(xié)助做好證據(jù)固定工作。 101．4 100．6協(xié)助買受人辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。 100．5協(xié)助買受人審查、簽署有關(guān)協(xié)議，如業(yè)主公約、承諾書(shū)等。 100．1實(shí)地陪同買受人對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，按照法律規(guī)定和合同約定，提出存在的不符合規(guī)定和約定之處，并告知買受人享有的權(quán)利。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 99．2法律規(guī)定 在開(kāi)發(fā)商未能按約交付商品房時(shí)，應(yīng)及時(shí)出具法律意見(jiàn)書(shū)告知買受人其按照法律規(guī)定和合同約定所享有的權(quán)利，以及如何行使權(quán)利。 第96條　律師為買受人提供法律服務(wù)的內(nèi)容因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 95．2法律規(guī)定 律師為買受人提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引（中、下）第七章 95．1詞語(yǔ)定義 未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 《司法解釋》第15條、第17條對(duì)此也作了規(guī)定。 應(yīng)注意合同對(duì)于交付時(shí)間實(shí)現(xiàn)的要求，如是否要求必須以書(shū)面通知為前提，則在開(kāi)發(fā)商未按約發(fā)出書(shū)面通知時(shí)，應(yīng)告知買受人可視為開(kāi)發(fā)商未按交付時(shí)間交房。 99．1詞語(yǔ)定義 《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。 《司法解釋》第11條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 100．2對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商按照法律規(guī)定和合同約定進(jìn)行談判，要求賠償或承擔(dān)違約金，起草談判協(xié)議，必要時(shí)告知買受人可行使合同解除權(quán)。 101．1審查商品房買賣合同是否存在可撤銷或無(wú)效的情形，若存在此類情形的，應(yīng)出具書(shū)面法律意見(jiàn)書(shū)告知買受人，并提供相應(yīng)的解決方案。 一般應(yīng)以商品房產(chǎn)權(quán)登記面積為實(shí)際面積，若開(kāi)發(fā)商或買受人對(duì)此有異議，可委托有資質(zhì)的鑒定單位予以重新測(cè)繪。 101．9查驗(yàn)擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施，檢查各項(xiàng)設(shè)備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應(yīng)詳細(xì)作好書(shū)面記錄，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)書(shū)面承諾更換或配齊的日期。 101．14若按照法律規(guī)定和合同約定，買受人選擇解除合同的，作為買受人的律師應(yīng)提示、協(xié)助買受人妥善解除按揭貸款合同；若因解除按揭貸款合同，使買受人遭受損失的，律師應(yīng)提示并協(xié)助買受人向開(kāi)發(fā)商提出賠償。 101．18指導(dǎo)買受人與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，指導(dǎo)買受人辦理物業(yè)管理費(fèi)的交納手續(xù)。 102．2開(kāi)發(fā)商未能按照約定標(biāo)準(zhǔn)交付房屋的，應(yīng)及時(shí)出具法律意見(jiàn)書(shū)，告知買受人所享有的權(quán)利。 買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)即為商品房房屋權(quán)屬證書(shū)，一般由買受人在開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下自行辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 104．1 在協(xié)助買受人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，需要先至當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T或其官方網(wǎng)站，查詢所需資料，繳稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及辦理流程，并提示買受人，也可考慮采用出具法律意見(jiàn)書(shū)的形式。 若委托開(kāi)發(fā)商辦理的，則在按照開(kāi)發(fā)商要求提供全部資料后，應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商簽收，以免非因買受人資料不全而導(dǎo)致無(wú)法按期辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。 若按照法律規(guī)定和合同約定，買受人選擇解除合同的，作為買受人的律師應(yīng)提示、協(xié)助買受人妥善解除按揭貸款合同。 在該階段，律師的任務(wù)就是至當(dāng)?shù)刂鞴懿块T或其官方網(wǎng)站，查詢辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)所需要的全部資料，包括需要開(kāi)發(fā)商協(xié)助提供的資料，并出具法律意見(jiàn)書(shū)告知買受人。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》)第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。 108．2發(fā)生建設(shè)工程在辦理完成初始登記(大產(chǎn)權(quán)證)之前被查封，導(dǎo)致無(wú)法按照約定交付房屋，辦理買受人房屋所有權(quán)證(小產(chǎn)權(quán)證)的情況下，指導(dǎo)、協(xié)助買受人根據(jù)法律規(guī)定、合同約定和實(shí)際情況保護(hù)自身的合法權(quán)益。第109條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容所以，一定要協(xié)助買受人，要求開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定，進(jìn)行預(yù)告(預(yù)售)登記。 109．3所以，恰當(dāng)?shù)木S權(quán)手段是需要律師在這個(gè)階段協(xié)助買受人選擇的。 第111條一般規(guī)定 1 1113如果合同中已經(jīng)包括備選調(diào)解人名單，除有人不能或不愿接受作為調(diào)解人外，雙方應(yīng)從備選名單上選擇調(diào)解人。1 111 調(diào)解雙方事先應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)資料，以備展示或查閱。 111．5．1 111．5．3無(wú)論雙方是否達(dá)成一致意見(jiàn)，調(diào)解人或調(diào)解小組均應(yīng)在約定的調(diào)解期限內(nèi)作出調(diào)解決定，調(diào)解應(yīng)對(duì)雙方具有約束力，除非一方或雙方在收到調(diào)解決定之日起14天內(nèi)向?qū)Ψ桨l(fā)出不認(rèn)可調(diào)解決定的通知。調(diào)解不成的，雙方均有權(quán)按照合同約定向法院起訴或者申請(qǐng)仲裁。第112條　律師為買受人提供法律服務(wù)時(shí)的內(nèi)容 律師在調(diào)解過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)歸納爭(zhēng)議焦點(diǎn)并形成書(shū)面意