【正文】 的分攤方法。 (1)住宅樓共有建筑面積的分攤方法。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈賁膚饃麗。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，共有建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 共有建筑面積是各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務的公共部位和公用房屋。 (3)套內陽臺建筑面積。齡踐硯語蝸鑄轉絹攤濼絡減貽顏饌農(nóng)。 (1)套內使用面積是指客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生問等商品房各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。 套內建筑面積是指套內使用面積與套內墻體面積以及套內陽臺面積之和。22．4不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處收取預付款1％以下的罰款。 22．1鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱隸驅訛。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜軍驢該。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌賭謗駔墮。 核對開發(fā)商提供的有關國有建設用地使用權出讓的相關合同以及其他相關資料(如招標文件、補充協(xié)議等)，以確認商品房買賣合同約定的有關國有建設用地使用權基本情況與出讓文件規(guī)定內容是否一致。20．1 19．8商品房的陽臺是否封閉與房屋面積的確定有直接關系，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，非封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計算。 所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負數(shù)表示。 假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅眾騶嶠。 層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結廢擴駑彎。 (1)鋼結構：承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構； 19．5房屋建筑結構根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 179862000)的規(guī)定，房屋的建筑結構分為六大類：癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊彎議罵擰。 房地產(chǎn)管理部門在審查了開發(fā)商提供的營業(yè)執(zhí)照、建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件、證件和工程施工進度計劃、投入開發(fā)建設的資金證明等材料后，對符合條件的，發(fā)給《商品房預售許可證》。 除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強對商品房預售的管理，為商品房預售增設了一些條件。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾魷癆駱鈐。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥徑鴕駭槍。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉鮭錢驗鎖。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚憮犧駿灃。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設用地必須以出讓方式取得。 國有建設用地使用權18．2認購書中錯把定金寫成“押金”或“訂金”的風險。因此，在最高人民法院發(fā)布相關司法解釋前，律師應當謹慎處理。 因《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對商品房買賣而言，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，律師應謹慎處理。陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑軫溈騫硨。 定金是認購協(xié)議中一個很重要的內容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》一般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，最好要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議(認購書、預訂書等)并要求買受人交付一定的定金。 參與開發(fā)商的銷售工作會議，草擬并協(xié)助開發(fā)商確定認購書，并對開發(fā)商簽訂認購書中出現(xiàn)的法律問題，提供口頭或書面的法律意見和建議。第16條律師為開發(fā)商提供法律服務的內容在認購書中約定的定金，性質較為復雜，在審判實踐中也有不同的判例。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 14．5瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼貿(mào)錒戧晉魘繅。開發(fā)商為了廣告能夠及時在媒體發(fā)布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷發(fā)布。由于廣告發(fā)布媒體的不同，各個媒體的相關廣告發(fā)布審核標準也不盡相同，而且一些具體的廣告內容也需要提供相應的證明資料。 13．6提醒開發(fā)商在進行廣告宣傳時應注意的事項： 13．5充分調查了解廣告發(fā)布具體媒體的內部審核標準和需要提供的證明資料。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極嚕辮鏢鱸蕆。 13．3審核制作完成的廣告，避免出現(xiàn)不符合相關法律、法規(guī)的內容以及遺漏相關法律、法規(guī)規(guī)定應出現(xiàn)在廣告中的內容。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗穎報嚴鮑蠅。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。 12．4審查廣告要約邀請與要約的界限 (6)不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。 (1)不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚； 根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應提醒開發(fā)商對銷售廣告尤其應注意以下事項：紂憂蔣氳頑薟驅藥憫騖覲僨鴛鋅鮚嗚。 (8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 (4)預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的； (2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的； (1)開發(fā)商名稱；購房者往往通過商品房銷售廣告來決定是否有意向購買。 12．1廣告審查嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱懇跡見鮫請。房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》(以下簡稱《廣告法》)、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。 11．2法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關規(guī)定慫闡譜鯪逕導嘯畫長涼馴鴇撟鉍鲞謠。 在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應當視為要約邀請。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧鰲鱺貼。 10．5 10．4買受人的誠信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風險。 10．3買受人償還貸款的能力有風險，可能導致履約過程中無力還貸，引發(fā)開發(fā)商擔保的風險。 10．2買受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預測的風險。 買受人提供虛假信息、資料、證件騙購商品房的風險。第10條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 9．2對購房人的資信審查。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭緡釷鯉憮。 8．3 買受人的職業(yè)背景，個人收入和家庭收入狀況的有關證明，如已繳個人所得稅或家庭財產(chǎn)稅的稅單。 8．2．1房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產(chǎn)權登記，對不符合條件的不予登記。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間1年以下的境外個人，不得購買商品房。根據(jù)2008年《最高人民法院、澳門特別行政區(qū)關于內地與澳門特別行政區(qū)相互認可和執(zhí)行仲裁裁決的安排》第12條規(guī)定：“由一方有權限公共機構(包括公證員)做成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副本及譯本，在適用本安排時，可以免除認證手續(xù)在對方使用”。 (1)委托代理人購房的，提交授權委托書(原件)(如授權委托書不是當面簽署的，應當經(jīng)過公證)、受托人身份證明。 (2)境外法人(含港、澳、臺法人)、其他組織(含港、澳、臺組織)：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊書或批準該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使、領館認證。 (1)外國人：護照和外國人居留證(無外國人居留證的，提交中國公證機構公證的護照中文譯本)。 8．1．1買受人為中國公民時的審核審核與調查可以作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務中的一項單獨內容進行。 本操作指引主體內容的完成時間是2008年10月份。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣繢鯨鎦。 本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務過程中參考。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉匱鯔潰。 5．2律師接受當事人的委托，應當與委任人簽訂規(guī)范的委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務內容和要求，在委托權限內履行職責，不得損害委托人的合法權益。預頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙絀鰒現(xiàn)。 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務應遵循如下原則：律師提供商品房買賣合同法律服務時應當注意，各級地方政府部門對本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對商品房交易的調整和控制具有明顯的地域特征，并且其調整和控制會在不同時期出現(xiàn)變化。 行政法規(guī)類：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等； 法律類：《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等；彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚億鰾簡。對此類房屋的交易行為，另行制定專項的操作指引。 為更好地維護商品房買賣合同法律服務委托人的合法權益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務的質量和水平，指導全國律師辦理有關商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務，中華全國律師協(xié)會民事業(yè)務委員會在總結律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務經(jīng)驗的基礎上制定本操作指引。 商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第三章 律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務的執(zhí)業(yè)風險提示及相關內容 不同類型商品房的糾紛及其處理 商品房交付與買受人房屋所有權證(小產(chǎn)權證)取得的糾紛及其處理 第四節(jié) 商品房買賣合同履行、變更、轉讓、解除、終止中的糾紛及其處理 第三節(jié) 第二節(jié) 第一節(jié) 第三節(jié)律師為開發(fā)商提供法律服務的基本模式及內容 第二節(jié) 第一節(jié) 第五節(jié) 第四節(jié) 第三節(jié) 第二節(jié) 第一節(jié) 第十節(jié)合同對爭議解決的約定第十一節(jié) 第九節(jié) 第八節(jié) 第七節(jié) 第六節(jié) 第五節(jié) 第四節(jié) 第三節(jié) 第二節(jié) 第一節(jié) 第三節(jié) 第二節(jié) 第一節(jié)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務操作指引目 第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風險提示第二編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定 第五節(jié) 第六節(jié) 第七節(jié) 第一節(jié) 訴訟委托合同的簽訂殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭騍東戇鱉納。 本操作指引不涉及已經(jīng)取得《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》，并可在房屋二級市場交易的各類房屋(包括自建私有房、已購公有房、經(jīng)濟適用房、集資房、單位自有房和已購商品房)的再轉讓。 部門規(guī)章類：建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房屋登記辦法》等；謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍雜簍鰩驅。 司法解釋類：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。第4條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務的基本原則煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞摟鰨饗。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰聾諦鰭皚。第5條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務的基本要求 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，提示法律風險，分析法律后果。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏無貽鰓閎。 5．5律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應當指導委托人以合法方式維護自身的合法權益，在委托人權益與第三方利益發(fā)生嚴重沖突時，律師應以構建和諧社會為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進矛盾化解，引導各方當事人通過合法途徑解決沖突。律師根據(jù)本操作指引為委托人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務，所產(chǎn)生的一切風險由該律師以及該律師所屬的律師事務所自行承擔，本操作指引對此類風險不構成任何明示或默示的擔保。 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調查第7條一般規(guī)定對買受人的審核與調查內容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。 8．1對買受人基本情況的審查 (2)外省市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的城市)。 (3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或學生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽證。8．1．2買受人為中國法人及其他經(jīng)濟組織時的審核 8．1．5對買受人委托代理人的審核根據(jù)2002年司法部69號令《中國委托公證人(香港)管理辦法》第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書應由中國法律服務(香港)有限公司加章轉遞，方為有效。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝擯饃鯫缽。 (4)外國法人、其他組織、個人的委托書應公證，公證文件在外國公證的需中國駐該國使、領館認證。 另外，對于境外機構和人士在中國境內購買商品房，律師還應依據(jù)建設部、商務部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局于2006年7月11日頒布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準人和管理的意見》(建住房[2006]171號)的規(guī)定，以及結合當?shù)氐木唧w政策，應對以下兩個方面的問題予以關注：構氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲鷯瀏鯪晝。 ①境外機構在境內設立的分支、代表機構(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內工作、學習時間超過1年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、