【正文】 等發(fā)生變更時，必須及時辦理預售許可證變更手續(xù)，律師為買受人提供法律服務審核預售許可證時必須審核開發(fā)商是否及時辦理了變更手續(xù)。第二節(jié)　商品房銷售廣告——要約與要約邀請第條　一般規(guī)定 ．要約邀請與要約的區(qū)分 要約邀請是當事人希望受邀請人向自己發(fā)出訂立合同的一種意思表示。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機庫圓鍰緘。 在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應當視為要約邀請。 因此，開發(fā)商應就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。為了規(guī)范房地產(chǎn)廣告，國家工商行政管理局于年頒布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，并于年進行了修訂。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗穎報。發(fā)布預購廣告和銷售廣告的條件、內容等要求都是不同的。 根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第條，律師應當提示買受人下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的： ()在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的； ()在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的； ()司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的； ()預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；()權屬有爭議的；()違反國家有關規(guī)定建設的；()不符合工程質量標準，經(jīng)驗收不合格的； ()法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果符合《司法解釋》第條屬于要約的，律師應當做見證，最好做公證。裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺遞燦擾。第條　律師為買受人提供法律服務時的風險提示．未分清商品房銷售廣告性質為要約還是要約邀請所產(chǎn)生的相關風險。．開發(fā)商發(fā)布虛假廣告信息的風險。第三節(jié)　商品房買賣合同的認購書與定金第條　一般規(guī)定認購書(預訂協(xié)議)一般是商品房買賣合同雙方在訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從誠實守信的原則出發(fā)，對將來訂立商品房買賣合同的預先約定。這就是我國合同法中關于定金罰則的規(guī)定?！逗贤ㄋ痉ń忉尪芬呀?jīng)實施，對合同成立是一個突破，商品房買賣合同又是一個特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實踐中會有爭議，律師應謹慎處理，密切關注司法實踐的動向。櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟奧傴輥。．認購書(預訂書)的基本內容簽署認購書，要注意認購書應包括以下基本內容：當事人姓名或名稱、預訂的房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。特別說明，《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對合同成立是一個突破，商品房買賣合同又是一個特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實踐中會有爭議，律師應謹慎處理，密切關注司法實踐的動向。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。特別說明，《合同法司法解釋二》已經(jīng)實施，對合同成立是一個突破，商品房買賣合同又是一個特殊的合同，是適用《司法解釋》還是《合同法司法解釋二》，在實踐中會有爭議，律師應謹慎處理，密切關注司法實踐的動向。對于這種訂金、押金的法律性質認定就存在爭議。律師為買受人提供商品房交易法律服務時應當提示買受人，必須在合同約定的預約簽訂正式合同的期限內與開發(fā)商協(xié)商正式合同的內容并應留下書面記錄，避免出現(xiàn)非買受人原因未能簽訂正式合同，開發(fā)商以買受人未進行過協(xié)商或買受人因無法證明與開發(fā)商進行過協(xié)商而導致定金被沒收的情形。 ．．買受人為中國港、澳、臺同胞 ()港澳同胞：中華人民共和國香港(澳門)特別行政區(qū)護照或居民身份證或往來內地通行證； ()臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認的身份證明。．．買受人委托代理人 ()委托代理人購房的，提交授權委托書(原件)(如授權委托書不是當面簽署的則應當經(jīng)過公證)、受托人身份證明。 ()港澳臺法人、其他組織、個人的委托書應公證。根據(jù)年司法部發(fā)布的《海峽兩岸公證書使用查證協(xié)議實施辦法》第條規(guī)定，臺灣出具的公證書應由中國公證員協(xié)會或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會確認。 ()境外機構在境內設立的分支、代表機構(經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。 ()符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。第條　律師為買受人提供法律服務時的風險提示押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認購書中沒有特別說明，由于對方原因導致簽約不能，則買受人不能按法律規(guī)定要求開發(fā)商雙倍返還此款。．項目建設依據(jù)項目建設依據(jù)內容應約定國有建設用地使用權(在《物權法》施行前稱國有土地使用權)基本情況、建設工程規(guī)劃許可證編號、施工許可證編號等內容。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮蹤。建設用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地年；工業(yè)用地年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年；綜合或其他用地年。建設工程規(guī)劃許可證一般包括下列內容：許可證編號，發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期，建設單位，建設項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數(shù)、層數(shù)、結構類型，計容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。建筑工程施工許可證一般包括以下內容：建設單位、工程名稱、建設地址、建設規(guī)模、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、開竣工日期。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤。房地產(chǎn)管理部門在審查了開發(fā)商提供的營業(yè)執(zhí)照、建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件、證件和工程施工進度計劃、投入開發(fā)建設的資金證明等材料后，對符合條件的，發(fā)給《商品房預售許可證》。．房屋的坐落是指該商品房在所開發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號。．房屋建筑結構根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別，根據(jù)年月日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》()的規(guī)定，房屋的建筑結構分為六大類：該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅。 ()其他結構：如竹結構、窯洞等。層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高凈高樓板厚度。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。．商品房的陽臺是否封閉與房屋面積的確定有直接關系，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，非封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計算。．參加買受人與開發(fā)商的簽約談判。如圖紙沒有標注門、窗、墻體、柱子、管線位置的，可要求開發(fā)商標注。 ．對于非標準層(如閣樓)及其他可能影響凈高的空間，除了約定層高外，還應要求約定房屋的凈高。第二節(jié)　合同對商品房面積和價格的約定第條　一般規(guī)定商品房的建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有建筑面積組成。 ()套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內自有墻體兩部分。 ()套內陽臺建筑面積。紳藪瘡顴訝標販繯轅賽憮賄豎。烴斃潛籬賢擔視蠶賁粵貫飭驢。住宅樓以幢為單位，須先計算出整幢建筑的共有建筑分攤系數(shù)(值)，它的計算方式為：擷偽氫鱧轍冪聹諛詼龐復堝窮。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分攤面積再各自分攤。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞覡祕。 ()由開發(fā)商與買受人自行約定：只要雙方當事人約定內容不屬于《合同法》第條規(guī)定的無效情形之一的，該約定有效。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與開發(fā)商重新約定總價款。．詳見．、．。欖閾團皺鵬緦壽驏頦蘊釙負壽。幘覘匱駭儺紅鹵齡鐮瀉戲穎譎。醫(yī)滌侶綃噲睞齒辦銩凜贗囂審。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為《物權法》第六章所稱的專有部分的組成部分。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。韋鋯鯖榮擬滄閡懸贖蘊詡蟬嬤。濤貶騸錟晉鎩錈撳憲騸狀張飢。鈿蘇饌華檻榪鐵樣說瀉嘆錒謖。由于《地名管理條例》及其實施細則沒有規(guī)定地名命名的具體程序，相關規(guī)定多出現(xiàn)在地方法規(guī)、規(guī)章中。如果沒有約定的，則按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。．如果開發(fā)商將某一公共空間的所有權或使用權單獨轉讓、出租或贈與買受人，律師應當審查開發(fā)商是否按約定履行了明示手續(xù)或已取得其他業(yè)主的同意。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內容．經(jīng)審查，如果開發(fā)商提供的合同文本中有關公共空間的約定不符合《物權法》等法律、法規(guī)的規(guī)定的，應協(xié)助買受人要求開發(fā)商依法修改。與頂鍔筍類謾蠑紀黽廢鉞韜瞇。．建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，如果沒有約定或約定不明確的，則按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。() 建筑抗震設計規(guī)范。() 木結構工程施工及驗收規(guī)范。() 危險房屋鑒定標準。() 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(版)。 ()地基基礎工程和主體結構工程的質量問題。 ()屋面防水工程的質量問題。地面工程質量問題，如室內地坪空鼓、開裂、起沙、地面滲水；樓面工程質量問題，如墻面漿活起堿脫皮、龜裂，頂棚抹灰、墻紙、面磚鑲貼、油漆等飾面脫落，衛(wèi)生問、廚房地面泛水、積水、陽臺積水漏水；門窗工程質量問題，如鋁合金窗框扇相碰、密封條、毛刷條短缺、密封股封閉不嚴向內滲水等質量問題。轉厙蹺僉詘腳瀕諮閥糞嶁藹頷。．發(fā)生質量糾紛后的處理方式房屋質量問題按性質和程度可分為房屋的主體結構質量不合格、影響正常使用的嚴重質量問題和其他一般質量問題三種情況。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內容． 審查開發(fā)商提供的《住宅質量保證書》或附件中約定的質量保修條款是否符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，特別是當?shù)匦姓ㄒ?guī)、規(guī)章對商品房的保修期限、保修范圍、保修責任有特別規(guī)定的，是否執(zhí)行了當?shù)匾?guī)定。．如開發(fā)商承諾商品房的質量標準高于國家標準或對商品房質量有特別約定的，則應在商品房買賣合同中作特別約定。第五節(jié)　合同對精裝修標準與樣板房的約定第條　一般規(guī)定．精裝修房又稱全裝修住宅，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。如果買賣雙方參照該標準的，則應在買賣合同中約定。鄭餼腸絆頎鎦鷓鮞嚶錳鉻廄說。．買受人要求開發(fā)商在交付使用時提供相關材料、設備及整體質量檢測證明的，應在合同中約定。如果買賣雙方約定需要對裝修質量進行檢測的，應約定檢測項目及檢測單位。苧璦籮藶黃邏閂巹東澤達藥誣。如果買受人同意，也可以約定由開發(fā)商支付一定數(shù)額的違約金。第六節(jié)　合同對付款方式與付款期限的約定第條　一般規(guī)定．付款方式一般分為一次性付款、分期付款、銀行按揭三種方式。．銀行按揭按揭付款的非訴法律服務詳見本編第六章。．買受人以分期付款方式付款的，如果買受人已按約定支付了大部分款項，僅僅是尾款沒有按約定期限支付的，應限制開發(fā)商行使合同解除權。．買受人以第三人的名義向開發(fā)商付款的，在商品房價款支付后應向開發(fā)商確認，否則，開發(fā)商有理由認為買受人未按約定支付商品房價款。．商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設計。蟄彎擼鯁棖佇緡癟槧贊瀅勁豬。綏驊懸縉澀鷂禍紳撻糧錛湯隨。 ()開發(fā)商未將變更方案書面通知買受人，或雖通知買受人但買受人不同意變更方案，若開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設計后，影響買受人所購商品房質量或使用功能的，買受人有權退房，買受人退房的，開發(fā)商應當在收到退房通知書之日起——天內將買受人已付款退還給買受人，并向買受人賠償經(jīng)濟損失(包括可得利益損失)；買受人不退房的，開發(fā)商應按照合同約定承擔違約責任(買受人所購商品房面積發(fā)生變化的，按照示范文本第條的約定處理，其他變化可以約定一定比例或一定數(shù)額的違約金)。鍥莧娛殫穢籩殤蕢謬蘚龍孌囀。 ()取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明①規(guī)劃驗收合格。②消防驗收合格。③環(huán)保驗收。訪齙剛璽蘇濫夾趕螢憑鮚訥嚌。 ()竣工驗收備案 我國現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國家對建設工程質量采用備案制度。商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應向買受人發(fā)出入住通知書。 ()結算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費用。 ()交納先期物業(yè)服務費以及代辦產(chǎn)權證所需要繳納的稅、費。第條　律師為買受人提供法律服務的內容 詳見．、．。．對于不可抗力以外的開發(fā)商免責事由應從嚴控制。商品房是特殊商品，若不可抗力事件或開發(fā)商的其他免責事由持續(xù)時間過長，會影響買受人的生活。．交接程序應符合一般的商業(yè)慣例，即經(jīng)驗收合格后再簽署房屋交接書。變趙隉涼鐓囑釧億殮錙殘釔訕?！逗贤ā返跅l規(guī)定了合同的約定解除：當事人協(xié)商一致，可以解除合同?！逗贤ā返跅l規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。頜層銖壺鮮儀計堯當涇撓惡訂。第條　律師為買受人提供法律服務時的重點內容． 約定開發(fā)商違約的主要情形()沒有按合同約定的時間交房；()交付的商品房不符合合同約定的交付條件；()商品房沒有達到合同約定的裝飾、設備標準；()基礎設施、公共配套建筑不能在合同約定的時間內達到使用條件；()沒有按合同約定的時間提供相關資料導致買受人無法取得商品房權屬證書；()沒有按合同約定履行保修義務。． 對于精裝修房，對裝飾、設備標準的約定的違約責任尤其要