【正文】 買賣協(xié)議書》無效，屬適用法律錯(cuò)誤，該規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，該條規(guī)定旨在加強(qiáng)對房屋交易的行政管理，而非禁止交易，在性質(zhì)上該條規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，其效力范圍僅及于房屋出賣人而不及于合同相對方即買受人，本案即使陳勝違反了該條規(guī)定與其簽訂合同，也只是對陳勝產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響雙方所簽訂合同的效力。該訟爭土地的使用權(quán)及地上房屋的所有權(quán)由陳勝夫妻合法取得，其二人的轉(zhuǎn)讓行為屬于有權(quán)處分行為，且合同標(biāo)的物合法，并且不存在吳愛菊不知情或不同意轉(zhuǎn)讓的情形，因此，該轉(zhuǎn)讓行為合法有效。依照《物權(quán)法》及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，陳勝在其不知情的情況下，擅自處置雙方共同財(cái)產(chǎn)的行為是無效的。由此可見，吳宏生知道該土地使用權(quán)及地上附著物并非屬于陳勝一人所有，為了回避其他親屬的干涉，才作如此約定。　　陳勝辯稱，其與吳宏生簽訂的《房室買賣協(xié)議書》約定轉(zhuǎn)讓的是房屋與土地這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)整體，是不可分割的。綜上，請求駁回吳宏生的再審請求。再審另查明，陳勝與吳愛菊的住處和本案訟爭的土地與房屋相鄰?！　≡俨槊?，對于吳宏生在原一、二審期間提交的其與陳勝、吳愛菊、陳桂菊等人的通話錄音，以此證明吳愛菊對于轉(zhuǎn)讓土地與房產(chǎn)事宜是知情并同意的，吳愛菊與陳勝均否認(rèn)該錄音的真實(shí)性，經(jīng)審查，在上述部分錄音中，陳勝稱土地及房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格要與吳愛菊商量，而且是由于妻子、孩子不同意才反悔的；而陳桂菊在錄音中稱在簽訂合同時(shí)吳愛菊是知情的。其次，根據(jù)合同約定的轉(zhuǎn)讓金額及所轉(zhuǎn)讓房屋的狀況，雙方約定的轉(zhuǎn)讓金額中土地價(jià)值應(yīng)占主要部分，因此，可以認(rèn)定雙方簽訂《房室買賣協(xié)議書》的主要目的是為了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而該土地上的簡易房屋只是作為地上的附屬物隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓而已。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定?！　《㈥P(guān)于陳勝的轉(zhuǎn)讓行為是否侵犯了財(cái)產(chǎn)共有人吳愛菊的合法權(quán)益問題　　吳愛菊與陳勝存在多年的夫妻關(guān)系，兩人婚后一直共同居住生活，陳勝將該土地與簡易房屋交給吳宏生占有、使用，至吳愛菊起訴時(shí)已將近五年，且陳勝在涉案房屋的墻上涂有出售的廣告，而吳愛菊的住處與訟爭土地、房屋相鄰，在這將近五年的時(shí)間里，沒有證據(jù)表明作為財(cái)產(chǎn)共有人的吳愛菊提出過異議，應(yīng)視為吳愛菊知道并同意陳勝和吳宏生之間的土地與簡易房屋的轉(zhuǎn)讓行為，不存在陳勝擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的情形，吳愛菊、陳勝現(xiàn)提出吳愛菊不知陳勝已將作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的土地與房屋對外轉(zhuǎn)讓、該轉(zhuǎn)讓未經(jīng)吳愛菊同意的理由，明顯不符合常理，因此，陳勝的該轉(zhuǎn)讓行為并未侵犯吳愛菊的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)?！　”九袥Q為終審判決。 　　被上訴人（原審原告）周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。同時(shí)還約定“甲方在收到地款后100個(gè)工作日內(nèi)辦理好土地使用證并支付乙方，否則甲方按一分利息向乙方支付”。此后，被告一直未能辦好土地使用權(quán)證交與原告。乙方交十萬元土地競買保證金后，由甲乙雙方共同摘牌，摘牌后甲方在10個(gè)工作日內(nèi)將土地出讓金及稅費(fèi)足額交付給周口市國土資源局。摘牌后甲方應(yīng)在三十個(gè)工作日內(nèi)辦理完土地證交付乙方，否則將視為甲方違約，承擔(dān)征地協(xié)議書所規(guī)定的利息(包括征地款總額的逾期利息)?，F(xiàn)因被告未能依補(bǔ)充協(xié)議的約定按成交確認(rèn)書的土地出讓金交納1624204．00元出讓金并承擔(dān)稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，造成土地使用權(quán)證書至今尚未辦理完畢。原告在按該補(bǔ)充協(xié)議履行了自己的全部義務(wù)即墊交了土地競買金10萬元，取得了競買人資格后，被告理應(yīng)按該協(xié)議的約定履行相應(yīng)義務(wù)即按成交確認(rèn)書向土地部門交納土地出讓金、稅費(fèi)及其它全部費(fèi)用，然后將原告墊交的土地競買金10萬元返還給原告，并應(yīng)按約定賠償原告的利息損失。案件受理費(fèi)6790元，由被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)負(fù)擔(dān)。本案涉及的土地使用權(quán)出讓合同的簽訂日期是2003年12月24日，而且，本案被上訴人在起訴前，并未取得市人民政府土地管理部門對本案土地出讓合同的追認(rèn)，因而，本案并不符合認(rèn)定雙方土地使用權(quán)出讓合同有效的情形存在，所以，一審判決認(rèn)定雙方簽定的土地使用權(quán)出讓合同有效是錯(cuò)誤的。周口市人民政府對本案涉及的土地進(jìn)行“招、拍、掛”工作，是周口市人民政府依法履行的政府職責(zé)，并不是對本案雙方當(dāng)事人進(jìn)行土地出讓活動(dòng)的追認(rèn)和批準(zhǔn)，這從市政府公示的招標(biāo)文件和簽屬的成交確認(rèn)書可以證明。并且，按現(xiàn)行法律規(guī)定，土地出讓金的多少，絕對不能低于政府制定的最低價(jià)或市場評估價(jià)的，如果土地的使用人不能接受政府最低價(jià)或市場評估價(jià)的，則只能依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定解除合同。一審判決由上訴人支付上訴人所交款項(xiàng)利息，而對于被上訴人事實(shí)上已同時(shí)實(shí)際使用了土地，卻未支付任何對價(jià)的事實(shí)不予考慮是明顯不公的。 　　被上訴人新華夏公司辯稱，原審判決認(rèn)定雙方于2003年12月24日簽訂的征地協(xié)議及2008年12月23日的補(bǔ)充協(xié)議為有效協(xié)議，并不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。政府部門對上訴人出讓土地是支持和認(rèn)可的。周口市國土資源局就涉案土地以周國土告字（2008）023號公告正式發(fā)出了出讓公告，被上訴人與上訴人通過依法競買也正式成為該土地的競得人。判令上訴人承擔(dān)全額交納土地出讓金不違反法律的相關(guān)規(guī)定。三、原審判決上訴人承擔(dān)所交款項(xiàng)利息，是雙方約定，也是尊重合同自愿、約束雙方履行合同的充分體現(xiàn)。雙方2003年12月24日簽訂的“征地協(xié)議書”，雖因欠缺土地使用權(quán)出讓的法定程序而對外無效，但是系特定情況下所產(chǎn)生，是雙方真實(shí)意思表示。開發(fā)區(qū)卻未按約履行，致使至今新華夏公司未取得合法土地使用權(quán)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 　　一、維持周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號民事判決之第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分； 　　二、變更周口市川匯區(qū)人民法院（2007）川民初字第1399號民事判決之第三項(xiàng)為“被告周口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于本判決書生效之日起10日內(nèi)按月息1分向原告周口市新華夏車輛裝備服務(wù)有限公司賠償所交土地出讓金777750元的利息損失（利息計(jì)付期限自2009年5月15日起至原告取得土地使用權(quán)證書之日止）?！　∥写砣?姜球，該局法規(guī)科科長?！　∥写砣?梁龍飛，該公司行政部經(jīng)理。上訴人五河國土局的委托代理人姜球、付健，被上訴人廣潤房產(chǎn)公司的委托代理人梁龍飛、劉夕禮到庭參加了訴訟。如果受讓人不能按時(shí)支付土地使用權(quán)出讓金的，滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的5‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過1個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。五河國土局以廣潤房產(chǎn)公同系兩家競買公司的法定代表人成立的公司，遂將上述出讓土地交付廣潤房產(chǎn)公司開發(fā)利用?！　?006年，五河國土局公開掛牌出讓五河縣城區(qū)燴河壩南側(cè)的國有土地使用權(quán)，由廣潤房產(chǎn)公司競得。自本合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清上述土地出讓金。2009年8月6日，五河國土局向廣潤房產(chǎn)公司發(fā)出一份《通知書》，要求廣潤房產(chǎn)公司于接到通知后15日內(nèi)?！　「鶕?jù)遠(yuǎn)大置業(yè)公司和溧水房產(chǎn)公司的工商登記檔案記載，遠(yuǎn)大置業(yè)公司于2005年1月5日由余功金一人投資成立，2008年10月26日，余功金將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓傅文杰，法定代表人余功金變更為傅文杰。本案五河國土局按照規(guī)定通過公開掛牌方式出讓國有土地，遠(yuǎn)大置業(yè)公司和溧水房產(chǎn)公司競買取得五河縣城區(qū)環(huán)城路北側(cè)（宗地編號為WHG20051）國有土地使用權(quán)，該兩家公司作為受讓人與五河國土局簽訂了《國有土地出讓合同》，因此遠(yuǎn)大置業(yè)公司、溧水房產(chǎn)公司是該份合同的權(quán)利和義務(wù)人。廣潤房產(chǎn)公司辯稱五河國土局違反上述《國有土地出讓合同》的約定，至今部分土地未交付其使用的理由，因其不是該份合同的當(dāng)事人，不享有該合同的權(quán)利義務(wù)，故該院對其抗辯理由亦不予采信。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。應(yīng)當(dāng)支付五河國土局違約金為59840元。二、駁回五河國土局的其他訴訟請求。上述事實(shí)證明廣潤房產(chǎn)公司是本案義務(wù)的違約承擔(dān)者，一審法院認(rèn)定廣潤房產(chǎn)公司不承擔(dān)違約責(zé)任，顯然認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤?！　V潤房產(chǎn)公司當(dāng)庭辯稱：一、廣潤房產(chǎn)公司認(rèn)可是涉案土地的出讓合同受讓人。　　二審中，雙方均未提交新的證據(jù)，所舉證據(jù)及證明目的同于一審，相對方質(zhì)證意見也與一審相同?！　”驹赫J(rèn)為：一、關(guān)于廣潤房產(chǎn)公司是否為遲延支付涉案土地出讓金的違約責(zé)任承擔(dān)者。五河國土局請求判令廣潤房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期支付土地出讓金的違約責(zé)任的理由成立，本院予以支持。”一審根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，在雙方均未舉證五河國土局損失數(shù)額情況下，根據(jù)案件事實(shí)并結(jié)合廣潤房產(chǎn)公司的意愿，酌定按銀行同期貸款利息的雙倍支付五河國土局違約金是適當(dāng)?shù)?。兩?xiàng)合計(jì)?！　∪缥窗幢九袥Q指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?！　》ǘù砣藯钚履埽瑘?zhí)行董事。　　被上訴人(原審原告)新昌縣國土資源局?！　∥写砣耍ㄌ貏e授權(quán)代理）王克先，浙江新時(shí)代律師事務(wù)所律師?！　∥写砣耍ㄌ貏e授權(quán)代理）楊亞東，新昌縣城關(guān)法律服務(wù)所法律工作者。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。另查明：被告震宇公司于1998年10月16日注冊成立，注冊資金為100萬元（楊新能出資60萬元、楊新姝出資40萬元），因未參加2003年度年檢于2004年8月30日被新昌縣工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，被告震宇公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，未依法進(jìn)行清算；被告楊新能、楊新姝作為被告震宇公司的股東，也未依法進(jìn)行清算。被告震宇公司未能按約支付出讓金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但違約金約定過高，該院予以調(diào)整，因此按中國人民銀行同期貸款四倍利率計(jì)算滯納金。法律規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。法律規(guī)定，未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效期間的限制。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國公司法》第一百八十四條、第一百九十條第三款、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（二）》第十八條、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第一百七十條之規(guī)定，判決：一、被告浙江省新昌縣震宇玩具有限公司支付原告新昌縣國土資源局土地出讓金850014元，并支付自2001年3月1日起至實(shí)際付款日止按中國人民銀行同期貸款利率四倍計(jì)算的滯納金，于本判決生效后十日內(nèi)付清；二、被告楊新能、楊新姝對上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、駁回原告新昌縣國土資源局要求第三人新昌縣長城空調(diào)部件有限公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求及其他訴訟請求。原審認(rèn)定震宇公司現(xiàn)已無任何具體可供清理的資產(chǎn)，實(shí)屬主觀臆斷。關(guān)于股東責(zé)任問題，最高人民法院關(guān)于公司法的規(guī)定二第18條的適用前提是楊新能、楊新姝導(dǎo)致了震宇公司的主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法清算，但是該說法沒有任何證據(jù)支持。原審法院以合同相對性的原則駁回原告對新昌縣長城空調(diào)部件有限公司的訴訟請求在程序上不妥當(dāng)?！　”簧显V人新昌縣國土資源局答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)正確，判決正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。原審法院判決上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給付責(zé)任正確。關(guān)于股東責(zé)任的問題，浙江省新昌縣震宇玩具有限公司在被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，楊新姝、楊新能沒有承擔(dān)相應(yīng)的清償義務(wù)，且對第三人享有的債權(quán)作為股東也有追償?shù)呢?zé)任。上訴人稱將土地權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給新昌縣長城空調(diào)部件有限公司不是事實(shí)。當(dāng)時(shí)收取新昌縣長城空調(diào)部件有限公司原廠區(qū)土地辦證費(fèi)是269570元。　　上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司對上訴人楊新能的上訴請求、事實(shí)和理由沒有意見?！　「鞣疆?dāng)事人在二審中均未提交新的證據(jù)。二、原審法院適用法律是否正確。本案系被上訴人新昌縣國土資源局根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同向上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司主張相應(yīng)國有土地使用權(quán)出讓金、滯納金的糾紛，基于合同的相對性原理及案件實(shí)際，原審第三人新昌縣長城空調(diào)部件有限公司與上訴人浙江省新昌縣震宇玩具有限公司所簽訂的廠房土地轉(zhuǎn)讓地協(xié)議中的具體事宜與本案審理結(jié)果并無實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)，原審法院對相應(yīng)證據(jù)及事實(shí)不作分析認(rèn)定應(yīng)屬正確。鑒于被上訴人新昌縣國土資源局亦不能舉證證明上訴人楊新能、原審被告楊新姝存在法定的對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的其他情形，故其提出上訴人楊新能、原審被告楊新姝應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任之要求，本院依法不予處理。與此同時(shí)，《中華人民共和國公司法》第一百八十一條、一百八十四條規(guī)定，公司被依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)成立清算組，開始清算。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：　　一、維持浙江省新昌縣人民法院（2010）紹新民初字第84號民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；　　二、撤銷浙江省新昌縣人民法院（2010）紹新民初字第84號民事判決第二項(xiàng)；　　三、駁回新昌縣國土資源局要求楊新能、楊新姝承擔(dān)共同清償責(zé)任的訴