萬科-金色城品價格制定及營銷方案-預覽頁
【正文】 。 房型 影響樓層 前次價格系數(shù)差 本次價格系數(shù)差 E 58層 311 203 G 58層 311 136 空調噪音修正 客戶價格 測試與落位 說明 ： 低區(qū)價差相對較大，中區(qū)和高區(qū)基本相同，次頂層較受歡迎， 其差價便增加，而頂層價格次之。 客戶價格 測試與落位 價格結論 在前述因素依據(jù)客戶落點進行需求動態(tài)修正后， 結合 約 1262614824元 /平米左右 的價格區(qū)間， 按套定價后，生成的均價為 : (此價格開盤銷售率預計 80%左右 ) 13455元 /平方米 客戶價格 測試與落位 浦東商場購買本案而形成的創(chuàng)收 浦東商場價格說明： 本案的 B幢（ 1號、 3號）的 4F和 5F將售于 浦東商場， 并與其談妥的銷售單價為 /㎡ 注：其中本僅有 5F的價格（單價、總價）計入了一房一價表。而進入 4月，傳統(tǒng)銷售旺季導致供應明顯放量，成交量也同步回升，成交量環(huán)比上升 %。 0 6 至0 7 年商品住宅成交價格走勢05010015020025075008000850090009500100001050011000成交量 149 139 79 成交價格 9315 9196 9200 9301 9469 10510 9909 8817 9236 8776 9774 9656 9500 9639 9282 100621月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年12月 3月 4月三林板塊 06 年 1 月－ 07 年 4 月成交均價與成交量0123456787500800085009000950010000成交量 2 . 3 1 5 . 9 5 6 . 7 5 5 . 9 4 1 . 7 1 . 9 6 2 . 2 8 2 . 3 1 3 . 1 4 1 . 5 8 3 . 3 6 4 . 5 6 2 . 6 3 4 . 7 9 4 . 0 5成交均價 8298 8277 8739 9117 8933 9428 9520 9598 9309 9501 9224 8813 8960 9482 94532月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0 7 年1月2月 3月 4月政策與 市場環(huán)境 4月份成交量較去年同期下降 40%，環(huán)比下降%，但成交價卻同比上揚 %，環(huán)比基本持平。這些措施基本抑制了全國房價上漲過快、房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱、規(guī)模過大的趨勢。 市場結論 政策與 市場環(huán)境 上海整體市場 供應 緊縮引致成交趨暖，價格穩(wěn)定在 9000元一線 三林板塊成交縮量，價格微漲 經(jīng)濟適用房即將推出，需求會有分流 短期內市場和政策風險不大 開盤方式 要求：高頻快 價格創(chuàng)新高 銷售期限短 速度要求快 開盤銷售率： 7080% 先到先得 按序認購 容易形成開盤氣氛，激發(fā)客戶熱情，迫使客戶迅速落定，有利于提升銷售率 開盤日期： 5月 20日（周日） 推案房源： A+B幢 （ 232套） 銷售底價： 13607元 /平方米（扣除車位分攤 后較原定 07年度 13000元目標均 價上漲 %） 銷售面價：底價返算 %，即 13913元 /平米 含車位分攤價 152元 /平米 加入優(yōu)惠折扣 優(yōu)惠項目 發(fā)生率 折扣 明細 開盤當天購房1% 80% % 限時簽約 % 80％ *90％ =72％ % 一次性付款1% 30% % 萬客會會員 (藍卡 %、 金卡 1%) 藍卡為 100％； 金卡為 4％ % 總計 % 最終的反算折扣為 % 5/17 5/18 5/19 5/20 18日上午出預售證 5/20 開盤 關系戶安排： 18日事先為關系戶安排排隊人員，并在早上 9點整開始準備，可適當選擇非民工人員）； 梳理關系戶需求的房源，確保其能買到滿意
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