萬科-金色城品價(jià)格制定及營銷方案-全文預(yù)覽
【正文】 態(tài)一房一價(jià)表進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正 客戶價(jià)格 測試與落位 房型價(jià)差修正 房型落位情況： 房型編號(hào) 房型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 比例 客戶落位 情況 (組 ) 供求比 A 2房 2廳 1衛(wèi) 102 30 13% 80 1： B 2房 1廳 1衛(wèi) 30 13% 129 1： C 2房 1廳 1衛(wèi) 90 30 13% 79 1： D 2房 2廳 2衛(wèi) 30 13% 38 1： E 3房 2廳 1衛(wèi) 119 28 12% 71 1： F 1房 1廳 1衛(wèi) 56 24% 211 1： G 2房 2廳 1衛(wèi) 92 28 12% 94 1： 合計(jì)： 20360 232 100% 702 1： 3 總體需求：一房： 1: 二房： 1: 三房： 1: 二房排序： B G A =CD 三房定價(jià)： E≈D （由于 3房原先的報(bào)價(jià)為最低） 房型編號(hào) 房型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 比例 第一次 靜態(tài)定價(jià) （進(jìn)場前） 第二次 動(dòng)態(tài)定價(jià) （進(jìn)場后） 第三次 動(dòng)態(tài)定價(jià) （開放示范單位后） A 2房 2廳 1衛(wèi) 102 30 13% +522 +305 +136 B 2房 1廳 1衛(wèi) 30 13% 352 286 +336 C 2房 1廳 1衛(wèi) 90 30 13% 196 208 +68 D 2房 2廳 2衛(wèi) 30 13% +392 +260 407 E 3房 2廳 1衛(wèi) 119 28 12% 261 195 68 F 1房 1廳 1衛(wèi) 56 24% +718 +870 +814 G 2房 2廳 1衛(wèi) 92 28 12% 0 +130 +542 合計(jì)： 20360 232 100% ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ① ② ④ 注：開放示范單位后，客戶通過現(xiàn)場體驗(yàn)，房型的需求排序產(chǎn)生了很大的變化。 客戶價(jià)格 測試與落位 按 13000元 /平方米制定靜態(tài)一房一價(jià)表， 按價(jià)格區(qū)間進(jìn)行客戶測試與落位 靜態(tài)價(jià)表價(jià)格區(qū)間： 約 1202215000元 /平方米 報(bào)價(jià)后，截止 5月 13日，對(duì)來訪客戶進(jìn)行梳理 A/B級(jí)計(jì) 702組 進(jìn)行客戶初步落位 客戶價(jià)格 測試與落位 702組 A/B級(jí)客戶的來源（客戶面） 項(xiàng)目 上南昌里 浦東其他 浦西 金色城品 24% 40% 36% 爵仕悅 55% 25% 20% 在主流媒體不能發(fā)布情況下，積極全力拓展外圍客戶渠道，吸引外圍客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，來有效支撐起項(xiàng)目的價(jià)格。07年 5月 萬科金色城品 價(jià)格制定及開盤方式 進(jìn)取性經(jīng)營指標(biāo) 政策與市場環(huán)境 客戶價(jià)格測試與落位 開盤方式 目 錄 本次價(jià)格的意義 進(jìn)取性 經(jīng)營指標(biāo) 金色城品 可研報(bào)告 07年經(jīng)營指標(biāo) 銷售量 總建面： 21417平方米 總套數(shù)： 232套 車位數(shù)： 175個(gè) 總建面： 總套數(shù)： 232套 車位數(shù)： 103個(gè) 銷售價(jià) 住宅： 12022元 /平米 其中裝修成本： 1200元 /平米 車位： 8萬 /個(gè) 總銷： 257004000元 住宅： 13000元 /平米 其中裝修成本： 1273元 /平米 車位： 8萬 /個(gè) 總銷： 272926760元 資金回籠 銷售期 住宅資金回籠： 2022年 9月 車位資金回籠： 2022年 11月 開盤日： 2022/5/20 開盤率：大定 7080% 住宅清盤： 6月 30日 (8月資金回籠 ) 車位清盤： 12月底之前 價(jià)格高 時(shí)間短 速度快 高頻快 進(jìn)取性 經(jīng)營指標(biāo) 完成指標(biāo)的策略設(shè)想 住宅： 按 13000元 /平方米制定靜態(tài)價(jià)表，按價(jià)格區(qū)間進(jìn)行客戶測試與落位。 策略： ? 與住宅價(jià)格聯(lián)動(dòng)，隱含 3萬元 /車價(jià)折算入整體房價(jià)，每平方米分?jǐn)? 152元 /平方米； ? 在 11月份拿到車位銷售許可證后的一個(gè)月內(nèi)，以 5萬元 /車位進(jìn)行促銷， 確保年終車位結(jié)算； ? 一個(gè)月促銷期過后，車位價(jià)格按 10萬元 /個(gè)銷售。 本案已滿足開盤熱銷條件 , 即開盤銷售率預(yù)計(jì)在 80%左右
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