房屋買賣合同簽訂中應注意的問題范本-預覽頁
【正文】 處分權(quán)的同時，又照顧了其他共有人的合法權(quán)益和實際需要。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)，有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購房五年以后進入市場出賣或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。如果房屋所有人以明贈暗賣的辦法規(guī)避法律，變相侵犯他人優(yōu)先購買權(quán)的，如果權(quán)利人主張優(yōu)先購買權(quán)，那么應確認這種“贈與”的行為屬無效的民事行為。 ２．賣方應具備的合法條件房屋買賣合同中的賣方必須是該房屋完全所有權(quán)人或所有權(quán)人的委托代理人，具體包括如下幾類： （１）城市私有房屋的所有權(quán)人。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應宣布買賣關系無效；如果其他共有人當時明知而不反對，事后又提出異議的，應承認買賣關系有效。對于典當?shù)姆课?，依照最高人民法院的有關解釋，典期屆滿逾期１０年或典契未載明期限經(jīng)過３０年未贖的，原則上視為絕賣，出典人喪失出典房屋的所有權(quán)，房屋的所有權(quán)可以確定為承典人所有。商品房屋主要指商品住宅，是由有資格的商品房屋開發(fā)公司開發(fā)的住宅及其必要的配套設施。具有合法資格的商品房屋開發(fā)公司，對其投資建設的商品房屋享有所有權(quán)，有權(quán)依法進行房屋交易行為。 （３）教堂、寺廟、庵等宗教房屋在我國不允許買賣。 ２．被出賣房屋的產(chǎn)權(quán)必須明確房屋的產(chǎn)權(quán)是指房屋的所有權(quán)，是所有人經(jīng)法定程序由主管機關審查、登記而予以確認的。所以說房屋的產(chǎn)權(quán)無論是通過何種方式取得，如繼承、受贈、購買等，都必須是經(jīng)有關部門依法確認的；否則，產(chǎn)權(quán)不明的房屋不能做為房屋買賣合同的標的。 （２）被出賣的公有房屋的產(chǎn)權(quán)必須明確關于公有房屋產(chǎn)權(quán)的確認，建設部１９８９年在《關于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》中規(guī)定： ①凡產(chǎn)權(quán)來源清楚、無產(chǎn)權(quán)糾紛、符合有關法律和政策，但證件不全、又無法查找的房屋，經(jīng)調(diào)查屬實，由申請單位書面具結(jié)保證，縣級以上（含縣級）主管機關證明情況屬實，房地產(chǎn)登記機關認可后，可予登記。⑤現(xiàn)由房地產(chǎn)管理機關管理的單位統(tǒng)建或購買的房屋，按當時政府的文件規(guī)定或單位與房地產(chǎn)管理機關協(xié)議議定的有關權(quán)屬意見辦理。 對有爭議的公有房屋的所有權(quán)按以上原則予以確認，并由房屋登記主管機關登記、發(fā)證和具體落實，從而澄清房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。房屋因被征用，原房屋的所有人喪失對房屋的所有權(quán)，因此無權(quán)再將原房屋出賣，做為房屋買賣合同的標的；違章的房屋是指未經(jīng)有關規(guī)劃管理部門批準，私自建造的房屋。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。關于典當房屋被視為絕賣以后確認產(chǎn)權(quán)程序的問題，１９８９年最高人民法院作出過批復，出典的房屋已超過規(guī)定的回贖期限，承典人提起確認房屋產(chǎn)權(quán)歸己的訴訟時，人民法院應分別情況適用不同程序：對出典人或者其繼承人提出異議的，應按照民事訴訟法規(guī)定的普通程序或簡易程序進行審理；對出典人或者其繼承人無異議的，或者出典人死亡又無繼承人的，可以比照民事訴訟法特別程序的有關規(guī)定進行審理。 （三）房屋買賣合同的形式須符合法律規(guī)定 法律、法規(guī)或規(guī)章都規(guī)定房屋買賣合同必須采用書面形式，有些地方規(guī)章還要求對房屋買賣合同進行公證
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