【正文】 一步對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)需求調(diào)查分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目定位、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容和技術(shù)方案，制定營(yíng)銷策略；對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和社會(huì)效益進(jìn)行分析預(yù)測(cè)；得出科學(xué)性的結(jié)論，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。本項(xiàng)目由5棟30層樓組成，3～30層為商品住宅，1～2層為商用網(wǎng)點(diǎn)，高層下設(shè)有兩層停車場(chǎng)。（四）項(xiàng)目建設(shè)背景1．房地產(chǎn)國(guó)家政策國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局等出臺(tái)了一系列涉及商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)，為地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策保障和發(fā)展平臺(tái)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)；加強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度”，正式拉開了房地產(chǎn)調(diào)控序幕。3．某市的總體規(guī)劃“十二五”規(guī)劃是本世紀(jì)頭二十年重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的關(guān)鍵階段，也是我市站在新起點(diǎn)、謀求新發(fā)展，全面振興遼寧老工業(yè)基地的關(guān)鍵階段。因此，在某市積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)符合宏觀經(jīng)濟(jì)要求。能否通過土地合理利用市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價(jià)值和價(jià)格一致的土地收購、儲(chǔ)備、出讓的規(guī)范運(yùn)作、土地使用方向和開發(fā)時(shí)空選擇的整體調(diào)控到位。但與此同時(shí)，城市急劇擴(kuò)張與城市管理體制改革相對(duì)滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。綜上所述，本項(xiàng)目符合國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)政策，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，對(duì)城市的發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用，所以項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。某市市區(qū)面積3495平方公里，城區(qū)面積 793平方公里（中國(guó)城市第3名）。某是正在建設(shè)中的某經(jīng)濟(jì)區(qū)（某都市圈）的核心城市。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營(yíng)口新港和錦州港，距某均不超過400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的某，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。再從月度數(shù)據(jù)來看，起始于2010年4月的新一輪宏觀調(diào)控，將5月和10月的住宅銷售黃金月得到抑制，使得全年數(shù)據(jù)得以抑制。4．金融調(diào)控2010年，房地產(chǎn)信貸投得到了持續(xù)的抑制，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。與此同時(shí)，以4萬億財(cái)政刺激政策為代表的近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)，這內(nèi)外兩大因素決定了2011年宏觀市場(chǎng)資金充裕。2006～2010年間，累計(jì)7萬億的土地出讓金占到了全國(guó)財(cái)政收入的23%，部分一、二線城市甚至占到了40～50%。7．商品房市場(chǎng)調(diào)控常態(tài)化，市場(chǎng)雙軌制發(fā)展模式成為共識(shí)從2003～2004年的一線城市房地產(chǎn)價(jià)格飆升為開始的住宅市場(chǎng)調(diào)控，到如今已經(jīng)歷經(jīng)8年時(shí)間。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)。但對(duì)于雙軌制的發(fā)展模式，有兩個(gè)核心問題，未能解決。8．商用物業(yè)供需同步增加，將迎來一輪新的博弈最新的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓總面積在經(jīng)歷了009年的低潮后，也出現(xiàn)了爆發(fā)性的上漲，較007年的平均水平翻了近一倍，商業(yè)用地和住宅用地均大幅增長(zhǎng)，可以預(yù)見在未來的一兩年內(nèi)商用物業(yè)的供應(yīng)將出現(xiàn)新一輪的井噴。再看需求層面。從房地產(chǎn)投資角度，人民幣升值再次加速，外資再次加快投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，根據(jù)以往的慣例，商用物業(yè)是外資投資房地產(chǎn)的首選，這次不同的是，隨著保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法的頒布，保險(xiǎn)資金也加入了對(duì)商用物業(yè)爭(zhēng)奪的競(jìng)爭(zhēng)，在優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)項(xiàng)目本已稀缺的情況下，如果新增商用物業(yè)項(xiàng)目不能做到符合市場(chǎng)需求，那么僧多粥少的局面不可避免的會(huì)進(jìn)一步加劇。$ }3 P. ^9 u6 g1 J買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇　　某市政府要求，各部門要高度重視、統(tǒng)一思想、明確責(zé)任，根據(jù)市里確定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，采取果斷措施監(jiān)控房?jī)r(jià)變化，通過加強(qiáng)商品住房用地管理、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家稅收和信貸政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面工作，部門聯(lián)動(dòng)、多管齊下控制好房?jī)r(jià)，確保國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)到位。～。(2)商品房不同用途供應(yīng)情況從新上市商品房不同用途來看，占商品房上市總量的78%。其次是6080平米面積段，%。而同為城市中心的和平區(qū)確以176萬平米上市量位列三甲。(3)商品房不同面積銷售情況從銷售的商品房不同面積來看，2010年商品房銷售最好的面積區(qū)間為80100平方米，銷售面積433萬平方米。(5)商品房所在不同區(qū)域銷售情況從銷售的商品房所在不同區(qū)域來看，2010年商品房銷售量排在第一位的區(qū)域?yàn)殍F西區(qū)，銷售面積分別約為為363萬方平，和平區(qū)并列第三位。5．2011年某市房地產(chǎn)預(yù)測(cè)2011年，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn)略，東北振興，某先行，某市迎來了大開發(fā)、大開放、大發(fā)展的新機(jī)遇。（四）項(xiàng)目SWOT分析1．優(yōu)勢(shì)（Strength）(1)開發(fā)商實(shí)力雄厚，設(shè)計(jì)、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。(5)和平區(qū)稀缺的純住宅項(xiàng)目。(9)酒店式物業(yè)管理。3．機(jī)會(huì)（Opportunity）(1)強(qiáng)化產(chǎn)品特有的“北市情結(jié)”，未來某最具潛力的旅游商業(yè)區(qū)。(2)建筑成本近年持續(xù)提升，對(duì)項(xiàng)目融資提出更高要求。現(xiàn)在主要依據(jù)某市內(nèi)同類地段，同類商品住宅房及商業(yè)用房，相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品所供給情況，預(yù)測(cè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房的價(jià)格并進(jìn)行綜合分析。該項(xiàng)目占地面積為32000平方米，建筑面積為194750平方米，綠地覆蓋率20%。（三）建設(shè)地點(diǎn)的選擇本項(xiàng)目位于某市和平區(qū)市府大路與和平大街交匯處，東臨市政府廣場(chǎng)，南有八一公園，西通太原街商圈，北有北市場(chǎng)。建筑物抗震設(shè)計(jì)按7度抗震設(shè)防。2．供電規(guī)劃由城市電網(wǎng)引入本工程二路電纜線路，設(shè)變電箱給各樓供電。（七）給排水設(shè)計(jì)1．設(shè)計(jì)依據(jù)(1)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500152003）；(2)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500142006）；(3)建筑專業(yè)提供的設(shè)計(jì)圖紙；(4)建筑單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)資料。（九）供電設(shè)計(jì)1．設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1692）；(2)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500962005）；(3)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB505495）；(4)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB505794）；(5)各專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料等。新建建筑要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機(jī)電的耗用量。(4) 材料按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知》（國(guó)辦發(fā)[1999]72號(hào)）文件的要求，從2000年6月1日起，禁止使用原木生產(chǎn)門窗，沿海城市和其他土地資源稀缺的城市，禁止使用實(shí)心粘土磚。(5) 采光盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，居住室外采用節(jié)能型鈉光源照明，公共樓梯安裝電子延時(shí)開關(guān)。選用國(guó)家推薦的節(jié)能型電機(jī)和水泵設(shè)備。(9) 采暖系統(tǒng)項(xiàng)目不設(shè)鍋爐房，供暖由市政供暖系統(tǒng)集中供熱。3．防火分區(qū)建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)以上疏散口。6．其他措施消防安全按消防部門的要求在建筑物內(nèi)都配備各種消防器材，并設(shè)專職人員24小時(shí)對(duì)小區(qū)各處的火情、險(xiǎn)情等進(jìn)行監(jiān)控，做好各項(xiàng)安全防范工作。生活廢水包括食堂用水、洗滌廢水和沖廁水。另外，建筑施工周期較長(zhǎng)，施工人員工作和生活產(chǎn)生固體垃圾數(shù)量不少。(3)噪聲污染防治對(duì)策加強(qiáng)施工管理，合理安排作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定，夜間不得進(jìn)行打樁作業(yè)；盡量采用低噪聲施工設(shè)備和噪聲低的施工方法；作業(yè)時(shí)在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置屏蔽；加強(qiáng)運(yùn)輸車輛的管理，建材等運(yùn)輸盡量在白天進(jìn)行，并控制車輛鳴笛。項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，選址符合規(guī)劃。項(xiàng)目建成后，按照企業(yè)發(fā)展要求建立起現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制，各部門分工協(xié)作，并依靠科學(xué)的管理制度，對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理。對(duì)員工進(jìn)行集中培訓(xùn)教育，進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)章制度的教育學(xué)習(xí)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括土地平整、土建工程、安裝工程、道路與綠化工程、竣工驗(yàn)收及銷售工作。估算依據(jù)：1．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版) [14]。5．《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》[18]。序號(hào)工程或費(fèi)用名稱投資額(萬元)估算說明1土地成本31300土地出讓金6300拆遷補(bǔ)償費(fèi)250005000元/平方米2建安工程費(fèi)25005詳見工程費(fèi)表3前期工程費(fèi)籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)*4%可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)*%規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)*%三通一平6315元/平方米4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2016142元/平方米5不可預(yù)見費(fèi)（1+2+3+4）*5%6管理費(fèi)用(1+2+3+4+5)*3%7銷售費(fèi)用建安工程費(fèi)*5%8財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款18000萬元，%9總投資(1)土地成本該項(xiàng)目用地面積為32000平方米，土地出讓金6300萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為25000萬，土地成本共計(jì)31300萬。(4)不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)按費(fèi)率5％計(jì)列。全部建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。 六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦〔2002〕15號(hào)文件發(fā)布的“國(guó)家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”和《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的有關(guān)規(guī)定及國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部印發(fā)的發(fā)改投資【2006】1325號(hào)文件要求，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》的有關(guān)規(guī)定，以及項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入142863萬元人民幣。%，表明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，說明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。現(xiàn)金流量表通過反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，來計(jì)算投資收益率、靜態(tài)回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，：FNPV=∑（CICO）t（1＋I(xiàn)c）t（式中：CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量；T—計(jì)算期；Ic—行業(yè)基準(zhǔn)收益率）。七、不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上，而項(xiàng)目在未來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效果與預(yù)測(cè)的結(jié)果可能有差距，即作為決策依據(jù)的經(jīng)濟(jì)效果本身具有不確定性，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境是在不斷變化之中的，要對(duì)未來的有關(guān)參數(shù)進(jìn)行點(diǎn)估計(jì)基本上不可能。在考慮銷售稅金及附加時(shí)：PQBEPTQBEP＝F+VQBEP即QBEP＝F/(PVT)= （）=%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（敏感性分析圖見附錄J）（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1．風(fēng)險(xiǎn)定性分析(1)項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，首先表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過旺，因此房地產(chǎn)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，特別是2007年以來，中央銀行較大幅度提高存款準(zhǔn)備金率和年利率。在可能的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的風(fēng)險(xiǎn)下，房地產(chǎn)的價(jià)格將面臨較大壓力。(3)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求，資金的有效供給，是項(xiàng)目是否能夠按期竣工的根本保證。鋼材、混凝土等產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)和企業(yè)的管理能力將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)[23]。建筑安裝工程時(shí)間進(jìn)度、工程質(zhì)量等對(duì)該項(xiàng)目也產(chǎn)生很大的影響。 (2)融資風(fēng)險(xiǎn)控制在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，具有良好的企業(yè)信用和自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)企業(yè)來說是非常重要的，同時(shí)也是企業(yè)在資金籌措方面的優(yōu)勢(shì)。八、項(xiàng)目社會(huì)影響評(píng)價(jià)（一）社會(huì)影響分析擬建項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)了建筑、家政服務(wù)、職業(yè)介紹、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、信息咨詢等行業(yè)快速發(fā)展，為勞動(dòng)就業(yè)提供了大量的機(jī)會(huì)，不僅吸收了大量新成長(zhǎng)勞動(dòng)力，而且吸收了部分農(nóng)業(yè)和工業(yè)轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力，減輕社會(huì)就業(yè)壓力，就業(yè)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用。（二）社會(huì)適應(yīng)性分析在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步國(guó)策落實(shí)的環(huán)境下以及某市經(jīng)濟(jì)模塊的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋?，建設(shè)該項(xiàng)目能夠提高所在地區(qū)的居民居住水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納就業(yè)人員，提高就業(yè)率[25]。本項(xiàng)目是綜合建筑項(xiàng)目，建設(shè)過程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對(duì)周圍居民及環(huán)境沒有危害，基本上無社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目具有很高的收益率，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。某市具有很大的地域優(yōu)勢(shì)和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境，具有廣闊的市場(chǎng)前景。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。參考文獻(xiàn)[1] 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